Parti comuni dell’edificio condominiale
Articolo 1117 codice civile
Parti comuni dell’edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
———
Articolo così sostituito dall’art. 1 della L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. Il testo previgente disponeva che:
“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo: 1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune; 2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune; 3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.”.
Giurisprudenza:
Spese di riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino – In tema di condominio, le spese di riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, facente anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, non vanno ripartite in base ai criteri di cui all’art. 1126 c.c., dovendosi applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., che, in virtù del generale principio dettato dall’art. 1123, comma 2, c.c., accolla per intero le spese di manutenzione della parte della struttura complessa, identificantesi con il pavimento del piano superiore, a chi, con l’uso esclusivo della stessa, ne rende necessaria la manutenzione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31/07/2023, n. 23250
Individuazione delle parti comuni dell’edificio – Valutazione della struttura e dell’atto costitutivo del condominio – Rilevanza del regolamento condominiale – In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6-7-2022, n. 21440
Delibera assembleare su assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento – Responsabilità contrattuale – In tema di condominio, la delibera assembleare relativa all’assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento è imputabile, per la connessa responsabilità contrattuale, esclusivamente al condominio e non già ai singoli fruitori del servizio, atteso che le decisioni afferenti alla gestione ed all’utilizzazione dei beni comuni, tra i quali rientrano la caldaia e l’impianto di riscaldamento centralizzato, sono demandate in via esclusiva alla assemblea dei condomini, stante il carattere vincolante delle disposizioni in materia, che, delineando un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29-4-2022, n. 13583
Domanda di accertamento della natura comune di un bene proposta da alcuni condomini – Litisconsorzio necessario di tutti i condomini – Configurabilità – Poichè la necessità di integrare il contraddittorio nei confronti dei litisconsorti pretermessi deve essere valutata non “secundum eventum litis”, ma al momento in cui essa sorge, sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini quando nel giudizio promosso da alcuni di loro per l’accertamento della natura comune di un bene i convenuti, costituendosi in giudizio, abbiano chiesto in via riconvenzionale di esserne dichiarati proprietari esclusivi a titolo derivativo o, in subordine, a titolo originario, in virtù di usucapione abbreviata.(Nel caso di specie, nessuna delle parti in causa aveva prospettato la natura condominiale del lastrico di copertura, rivendicandone la proprietà esclusiva, peraltro, senza darne la prova, con la conseguenza che la corte di merito ha ritenuto la proprietà comune del lastrico di copertura di un immobile in capo ai … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16.3.2022, n. 8593
Sottotetto – Il sottotetto di un edificio che assolva all’esclusiva funzione di isolare i vani dell’alloggio ad esso sottostanti, si pone con essi in rapporto di dipendenza e protezione, così da non poter esserne separato senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme, con la conseguenza che, non potendo essere utilizzato separatamente dall’alloggio sottostante cui accede, non è configurabile il possesso “ad usucapionem” dello stesso da parte del proprietario di altra unità immobiliare. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 24-2-2022, n. 6114
Usucapione abbreviata decennale di un bene ricompreso tra le parti comuni – Inidoneità dell’atto di alienazione di un’unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento – Costituisce elemento oggettivo essenziale dell’usucapione abbreviata decennale di cui all’art. 1159 c.c., l’esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un’esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l’acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede “a non domino”. Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell’usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, un atto di alienazione di un’unità immobiliare compresa in un condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento e, piuttosto, lo ricomprenda tra le parti comuni, i sensi dell’art. 1117 c.c., cui si estende l’effetto traslativo “pro quota”. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-12-2021, n. 40835
Apertura di una porta di caposcala su pianerottolo appartenente ad una scala diversa – È illegittima l’apertura di un varco praticata da un condomino nel muro dell’edificio condominiale, al fine di mettere in comunicazione l’appartamento di sua proprietà esclusiva con l’andito di una scala destinata a servire un’altra parte di fabbricato, comportando tale utilizzazione l’imposizione sul bene di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di una unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione di cosa comune. (Principio affermato in una controversia proposta da un condominio, avente un’unica entrata e due scale, nei confronti di un condomino che aveva aperto un varco sul pianerottolo della scala che non serviva l’appartamento di sua proprietà). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 22-11-2021, n. 35955
Lavori su muro maestro posto all’interno di un singolo appartamento – I lavori eseguiti su di un muro maestro (scavo di una nicchia, allargamento o apertura di un varco) posto all’interno di un singolo appartamento, al fine di conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare, qualora non pongano in pericolo la fondamentale funzione di assicurare la stabilità dell’edificio, non integrano un abuso della cosa comune, suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., a condizione che i lavori non compromettano la sicurezza o altre essenziali caratteristiche del muro posto a servizio dell’edificio. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 22-11-2021, n. 35851
Impugnazione di delibera condominiale – Controversia sulla titolarità comune o esclusiva di una porzione dell’edificio – Nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-11-2021, n. 35794
Terrazzo a livello – In tema di condominio degli edifici, qualora non intervenga una volontà derogatoria degli interessati sul regime di appartenenza, i beni e i servizi elencati dall’art. 1117 c.c., in virtù della relazione di accessorietà o di collegamento strumentale con le singole unità immobiliari, sono attribuiti “ex lege” in proprietà comune per effetto dell’acquisto della proprietà dei piani o porzioni di piano; pertanto, il terrazzo a livello è oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo, per tale intendendosi gli atti di acquisto delle altre unità immobiliari, nonché il regolamento di condominio espressamente accettato dai singoli condomini in occasione del loro acquisto, non essendo sufficiente che la proprietà individuale risulti dal titolo di acquisto della parte che si rivendica proprietaria esclusiva del terrazzo, sicchè, in difetto di tale prova, la presunzione di condominialità spiega piena efficacia. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-10-2021, n. 27363
Litisconsorzio necessario – La proposizione, in via subordinata, di una domanda riconvenzionale (avente ad oggetto, nella specie, la pretesa di accertamento della proprietà esclusiva, in capo ad un condomino, della porzione di sottotetto dell’edificio sovrastante il suo appartamento) implicante il litisconsorzio necessario passivo, la cui proposizione sia “condizionata” dalla parte all’adozione, ad opera del giudice, del provvedimento di integrazione del contraddittorio e che, per identità delle questioni da risolvere, sia connessa ad una simmetrica domanda principale (avente ad oggetto, nella specie, l’accertamento della natura comune del medesimo sottotetto), nel senso che l’accoglimento dell’una implica il rigetto dell’altra, rende le due azioni collegate anche sotto il profilo delle conseguenze derivanti dal difetto di integrità del contraddittorio; ne consegue, da un lato e sul piano dell’interesse ad agire, una situazione di connessione di natura processuale – dipendendo la decisione sulla subordinata da quella sulla domanda principale – e, dall’altro e sul piano dell’integrità del contraddittorio, una situazione di litisconsorzio necessario originario riguardo a ciascuna domanda, da intendersi, anche ove spiegata in via gradata, come già proposta ed i cui effetti non sono validamente condizionabili all’adozione di un provvedimento sottratto alla disponibilità delle parti e necessario per assicurare il regolare contraddittorio nel processo. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21-9-2021, n. 25497
Cortili – In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i cortili, risultanti dall’art. 1117 c.c. non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari. (Nella specie la S.C. ha cassato la pronuncia di merito che aveva omesso di accertare, attraverso l’individuazione e la verifica dell’atto di frazionamento dell’iniziale unica proprietà, se l’obiettiva destinazione primaria del cortile oggetto del giudizio fosse o meno volta al servizio esclusivo di una delle unità immobiliari ivi prospicienti). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-9-2021, n. 24189
Canna fumaria – Con riguardo ad edificio in condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune, non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad un solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento o il locale cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-7-2021, n. 20555
Piscina di pertinenza condominiale – Nell’ipotesi di sinistro (nella specie, mortale) verificatosi in una piscina di pertinenza condominiale, è configurabile la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c. per l’omessa vigilanza e custodia, quale soggetto obbligato alla manutenzione della struttura, dal momento che la gestione è volta al soddisfacimento di esigenze collettive della comunità condominiale e il funzionamento risponde a un interesse soltanto … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 19-5-2021, n. 13595
Modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale da parte di un condomino – La nozione di pari uso della cosa comune, di cui all’art. 1102 c.c., sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo, implica pur sempre che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, onde il proprietario di un vano terraneo dell’edificio condominiale non può eseguire, in corrispondenza dell’accesso al proprio locale, modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale, per consentirne l’attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 6-5-2021, n. 11870
Tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale – Contitolarità del bene – In tema di edificio costituito da più unità immobiliari autonome, la comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un tetto avente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari compresa in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa della forma scritta essenziale, alla nuova … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 20-4-2021, n. 10370
Esecuzione di opere sulle parti comuni di un edificio – Litisconsorzio necessario – La domanda volta ad ottenere l’esecuzione di determinate opere sulle parti comuni di un edificio (nella specie, copertura del fabbricato, intonacatura esterna e lavorazioni inerenti alle strutture perimetrali) ovvero l’accertamento dell’obbligo di un condomino di realizzare delle modifiche sulle stesse, impone il litisconsorzio necessario tra tutti i condomini, trattandosi di azioni che investono un rapporto giuridico unico ed inscindibile, finalizzate all’adempimento di una prestazione di “facere” non suscettibile di divisione, in quanto destinata ad incidere sui beni comuni. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 4-2-2021, n. 2634
Trascrizione singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – Opponibilità ai terzi di tale regime condominiale – La comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unita immobiliari che costituiscono l’edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – i quali comprendono “pro quota”, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni – la situazione condominiale è opponibile ai … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-2-2020, n. 3852
Presunzione di comunione – Azione di rivendica di parti comuni riconducibili all’art. 1117 cc – Onere della prova gravante sul rivendicante – La presunzione legale di proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all’uso comune della “res”, sia nell’attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa il condominio dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta “probatio diabolica”. Ne consegue che quando un condomino pretenda l’appartenenza esclusiva di uno dei beni indicati nell’art. 1117 c.c., poiché la prova della proprietà esclusiva dimostra, al contempo, la comproprietà dei beni che detta norma contempla, onde vincere tale ultima presunzione è onere dello stesso condomino rivendicante dare la prova della sua asserita proprietà esclusiva, senza che a tal fine sia rilevante il titolo di acquisto proprio o del suo dante causa, ove non si tratti dell’atto costitutivo del condominio, ma di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-2-2020, n. 3852
Presunzione di comunione – Titolo contrario – Presunzione di condominialità ex art. 1117 cc – Superamento – L’individuazione delle parti comuni (nella specie, i cortili o qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture) operata dall’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-2-2020, n. 3852
Attribuzione del diritto reale di uso esclusivo su una porzione di cortile condominiale – La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cd. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente, come tale, parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, idoneo ad incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’art. 1102 c.c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del “numerus clausus” dei diritti reali e della tipicità di essi. Ne consegue che il titolo negoziale che siffatta attribuzione abbia contemplato implica di verificare, nel rispetto dei criteri di ermeneutica applicabili, se, al momento di costituzione del condominio, le parti non abbiano voluto trasferire la proprietà ovvero, sussistendone i presupposti normativi previsti e, se del caso, attraverso l’applicazione dell’art. 1419 c.c., costituire un diritto reale d’uso ex art. 1021 c.c. ovvero, ancora se sussistano i presupposti, ex art. 1424 c.c., per la conversione del contratto volto alla creazione del diritto reale di uso esclusivo in contratto avente ad oggetto la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 17-12-2020, n. 28972
Domanda di usucapione nell’interesse del condominio – Mandato speciale da ciascun condomino – In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 9-11-2020, n. 25014
Cortile – In materia di condominio, il cortile, salvo titolo contrario, ricade nella presunzione di condominialità ai sensi dell’art. 1117 c.c., essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce allo stabile comune, senza che la presunzione possa essere vinta dalla circostanza che ad esso si acceda solo dalla proprietà esclusiva di un condomino, in quanto l’utilità particolare che deriva da tale fatto non incide sulla destinazione tipica del bene e sullo specifico nesso di accessorietà del cortile rispetto all’edificio condominiale. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 23-10-2020, n. 23316
Apertura di un varco nel muro divisorio – In presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l’apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 29-9-2020, n. 20543
Area esterna adibita a parcheggio – La speciale normativa urbanistica, dettata dall’art. 41-sexies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 18 della l. n. 765 del 1967, si limita a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edificio, determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tutti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in questione; pertanto, ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, le aree in questione, globalmente considerate, devono essere ritenute parti comuni dell’edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente legittimazione dell’amministratore di condominio ad esperire, riguardo ad esse, le azioni contro i singoli condomini o contro terzi dirette ad ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, giacché rientranti nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 10-9-2020, n. 18796
Proprietari di posti auto – Qualità di condomini – La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. Pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale possono dirsi condomini, e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che … continua a leggere ►Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884
Terrazza a livello – La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti (ancorché appartenenti, come nella specie, ad unità immobiliari rientranti in edifici autonomi, ma tra loro materialmente congiunti) deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., giacché, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato; né osta a tale conclusione la circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo (ubicato, nella specie, in uno degli edifici coperti ed) al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune, ex art. 819 c.c., né essendo il regime di comunione escluso dal solo fatto che uno o più comproprietari traggano dal bene utilità maggiori rispetto ad altri ed occorrendo, al contrario, che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà od uso esclusivi, risulti da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione, ovvero mediante un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 23-8-2017, n. 20287
Scale e androne – Oggetto di proprietà comune anche dei negozi o locali terranei con accesso dalla strada – Le scale e l’androne, essendo elementi strutturali necessari all’edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto ed al terrazzo di copertura, conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni, come indicato nell’art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso dalla strada, poiché anche tali condomini ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Ne consegue l’applicabilità della tabella millesimale generale ai fini del computo dei “quorum” per la ripartizione delle spese dei lavori di manutenzione straordinaria (ed eventualmente ricostruzione) dell’androne e delle scale, cui … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-4-2017, n. 9986
Legittimazione passiva dell’amministratore – In tema di condominio negli edifici, spetta all’amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, sicchè, ove un condomino od un terzo propongano una domanda avente ad oggetto l’accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente contemplato nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., l’individuazione della sua natura, ai fini della sussistenza, o meno, di detta legittimazione, deve avvenire tenendo conto che la richiamata disposizione contiene un’elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa, delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 5 gennaio 2017, n. 133
Balconi aggettanti – I balconi aggettanti (e dunque le relative solette), costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa. Seppure volesse riconoscersi alla soletta del balcone una funzione di copertura rispetto al balcone sottostante, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno e quindi non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti, non può parlarsi di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 12-1-2011, n. 587
Balconi aggettanti – Comunione – Esclusione – Fondamento – Limiti – In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Pertanto, anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nella ipotesi di strutture completamente aggettanti – in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30-7-2004, n. 14576