Codice Civile

Articolo 1123 codice civile

Condominio negli edifici – Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

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Giurisprudenza:

Supercondominio – Ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni – Azione nei confronti del singolo condomino – In presenza di un “supercondominio”, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16-1-2023, n. 1141

Costituzione di un fondo cassa da parte dell’assemblea condominiale – La costituzione di un fondo cassa da parte dell’assemblea condominiale, ancorché non venga disposto in merito all’impiego dei residui attivi di gestione nell’esercizio di riferimento, non viola la necessaria dimensione annuale della gestione condominiale, essendo sufficiente che questi possano, anche solo implicitamente, desumersi dal rendiconto, ai fini della loro rilevabilità nei conti individuali dei singoli condòmini e della conseguente riduzione, per compensazione, delle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 2-9-2022, n. 25900

Convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali – In tema di condominio negli edifici, la convenzione sulla ripartizione delle spese in deroga ai criteri legali, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c., deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria soltanto tra le parti, non vincolando essa gli aventi causa da queste ultime, è modificabile unicamente tramite un rinnovato consenso unanime e presuppone una dichiarazione di accettazione avente valore negoziale, espressione di autonomia privata, la quale prescinde dalle formalità richieste per lo svolgimento del procedimento collegiale che regola l’assemblea e può … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 4-7-2022, n. 21086

Contributi e spese condominiali – Clausola inserita nel regolamento condominiale dal costruttore o dall’originario proprietario e richiamata nel contratto concluso tra venditore professionista e consumatore – Vessatorietà ai sensi del codice del consumo – La clausola relativa al pagamento delle spese condominiali inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita dell’unità immobiliare concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria, ai sensi dell’art. 33, comma 1, d.lgs. n. 206 del 2005, ove sia fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’ambito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, e dunque se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 21-6-2022, n. 20007

Contributi e spese condominiali – Esclusione di azione diretta verso coniuge assegnatario di abitazione familiare – L’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, avendo il … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 23-5-2022, n. 16613

Delibera assembleare su assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento – Responsabilità contrattuale – In tema di condominio, la delibera assembleare relativa all’assegnazione del servizio di fornitura del gasolio per il riscaldamento è imputabile, per la connessa responsabilità contrattuale, esclusivamente al condominio e non già ai singoli fruitori del servizio, atteso che le decisioni afferenti alla gestione ed all’utilizzazione dei beni comuni, tra i quali rientrano la caldaia e l’impianto di riscaldamento centralizzato, sono demandate in via esclusiva alla assemblea dei condomini, stante il carattere vincolante delle disposizioni in materia, che, delineando un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29-4-2022, n. 13583

Tabelle millesimali e criteri di ripartizione – Motivo di ricorso per cassazione cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – L’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla l. n. 134 del 2012, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico – naturalistico, la cui esistenza risulti dalla sentenza o dagli atti processuali che hanno costituito oggetto di discussione tra le parti avente carattere decisivo, nel cui paradigma non è inquadrabile la censura concernente il contenuto delle tabelle millesimali e i criteri di riparto delle spese condominiali, che non costituiscono … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 26-4-2022, n. 13024

Alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale – Allorché l’alloggio del portiere non sia più destinato ad uso condominiale, si applica ad esso la disciplina della comunione in generale, con la conseguenza che i partecipanti a siffatta comunione devono contribuire alle spese necessarie per la conservazione ed il godimento del bene, ivi comprese quelle occorrenti – come nella specie – per la riparazione del lastrico solare che funge da copertura, ex art. 1126 c.c., in proporzione al solo … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 22-11-2021, n. 35957

Intervento non utile per alcuni condomini – Contribuzione degli stessi alle spese di gestione – Esclusione – Esecuzione dei lavori di adeguamento alla normativa antincendi di autorimesse interrate di proprietà esclusiva – Mentre vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione al valore della quota di ciascuno, le spese che attengano a parti dell’edificio comuni o ritenute tali in base a norma regolamentare e che adempiano, attraverso le opere poste in essere, ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l’intero edificio condominiale, non così accade quando l’utilità riguardi la singola proprietà esclusiva e l’intervento non possa in alcun modo servire ad uno o più condomini, non essendo gli stessi obbligati a contribuire alle spese relative. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha cassato la decisione con la quale la corte d’appello aveva ritenuto legittima la delibera condominiale che aveva posto a carico dei condomini non proprietari le spese concernenti la progettazione e l’esecuzione dei lavori di adeguamento alla normativa antincendi di autorimesse interrate di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 8-9-2021, n. 24166

Mancanza di tabelle millesimali – Ripartizione provvisoria a titolo di acconto e salvo conguaglio – L’assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, solo in mancanza di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-8-2021, n. 23128

Omessa manutenzione di parti comuni – Danni cagionati ad una porzione in proprietà esclusiva – Concorso “pro quota” del condomino danneggiato nelle spese di riparazione e nel risarcimento dei danni – Il condomino che subisca, nella propria unità immobiliare, un danno derivante dall’omessa manutenzione delle parti comuni di un edificio, ai sensi degli artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c., assume, quale danneggiato, la posizione di terzo avente diritto al risarcimento nei confronti del condominio, senza tuttavia essere esonerato dall’obbligo – che trova la sua fonte nella comproprietà o nella utilità di quelle e non nella specifica condotta illecita ad esso attribuibile – di contribuire, a propria volta e “pro quota”, alle spese necessarie per la riparazione delle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 24-6-2021, n. 18187

Vendita dell’immobile – Lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima dell’atto traslativo – Imputazione delle spese – In tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-4-2021, n. 11199

Realizzazione di un cappotto termico – Innovazioni voluttuarie o gravose – In tema di condominio, la realizzazione di un “cappotto termico” sulle superfici esterne dell’edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’art. 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 20-4-2021, n. 10371

Debito del condomino verso il terzo creditore e verso il condominio – Pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del creditore del condominio – In tema di spese per la conservazione delle parti comuni, l’obbligo del singolo partecipante di sostenere le spese condominiali, da un lato, e le vicende debitorie del condominio verso i suoi appaltatori o fornitori, dall’altro, restano del tutto indipendenti, il primo fondando sulle norme che regolano il regime di contribuzione alle spese per le cose comuni (artt. 1118 e 1123 ss. c.c.), le seconde trovando causa nel rapporto contrattuale col terzo, approvato dall’assemblea e concluso dall’amministratore in rappresentanza dei partecipanti al condominio; ne consegue che il pagamento diretto eseguito dal singolo partecipante a mani del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 20-4-2021, n. 10371

Condominio parziale – La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell’art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non … continua a leggere ►  Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16-1-2020, n. 791

Riparazione del tetto del fabbricato – In tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite – salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all’applicazione dell’art. 1126 c.c. – tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell’art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all’uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l’edificio condominiale da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all’art. 1123, commi 2 e 3, c.c.(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l’obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 7-10-2019, n. 24927

Adempimento da parte di un condomino dell’obbligazione di altri condomini – Regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c. – Azione d’ingiustificato arricchimento – La responsabilità per il corrispettivo contrattuale preteso dall’appaltatore per l’esecuzione dei lavori inerenti parti comuni assunta dall’amministratore del condominio, o comunque, nell’interesse del condominio – nel regime antecedente alla garanzia ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., introdotta dalla legge n. 220 del 2012 -, è retta dal criterio della parziarietà, per cui l’obbligazione assunta nell’interesse del condominio si imputa ai singoli componenti nelle proporzioni stabilite dall’art. 1123 c.c., essendo tale norma non limitata a regolare il mero aspetto interno della ripartizione delle spese. ne consegue che al condomino, che abbia versato al terzo creditore anche la parte dovuta dai restanti condomini, allo scopo di ottenere da costoro il rimborso di quanto da lui corrisposto, non può consentirsi alcun diritto di regresso, ex art. 1299 c.c., né per l’intera somma dovuta dal condominio, né nei confronti degli altri condomini, sia pur limitatamente alla quota millesimale dovuta da ciascuno di essi, né il predetto condomino può avvalersi della surrogazione legale in forza dell’art. 1203, n. 3, c.c., giacché essa – implicando il subentrare del condebitore adempiente nell’originario diritto del creditore soddisfatto in forza di una vicenda successoria – ha luogo soltanto a vantaggio di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 20 maggio 2019, n. 13505

Spese di risanamento dei pilastri di un complesso immobiliare – Ai fini della corretta ripartizione delle spese di risanamento di alcuni pilastri di un complesso immobiliare costituito da corpi di fabbrica separati da giunti tecnici, strutturalmente portanti l’intero complesso, siccome necessari per sostenere non solo l’edificio sovrastante, ma anche elementi comuni agli altri edifici (nella specie, un camminamento su un porticato esterno condominiale), trova applicazione il criterio generale di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale tutti i condomini sono tenuti al pagamento “pro-quota”, non rileva la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16 maggio 2019, n. 13229

Oneri per spese effettuate per fini individuali – In materia di condominio negli edifici, gli oneri riguardanti le spese effettuate per fini individuali, come quelle postali e i compensi dovuti all’amministratore in dipendenza di comunicazioni e chiarimenti su comunicazioni ordinarie e straordinarie, sono inquadrabili nell’ambito dell’art. 1123, comma 2, c.c., purché sia concretamente valutata la natura dell’attività resa al … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10 maggio 2019, n. 12573

Modifica del regolamento di condominio concernenti l’organizzazione della gestione dei beni comuni e la redazione del bilancio – Maggioranza assembleare – Le clausole del regolamento di condominio che disciplinano l’organizzazione della gestione dei beni comuni, incluse quelle relative alla redazione del bilancio, avendo esso ad oggetto le spese relative ai beni medesimi ed ai servizi condominiali, sebbene inserite in un regolamento contrattuale, non hanno natura negoziale e possono, perciò, essere … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 29 marzo 2019, n. 8940

Cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa – In tema di condominio di edifici, se le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese, a meno che non vi sia un diverso accordo adottato all’unanimità dalle parti, vanno ripartite in proporzione all’uso che ogni … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28 febbraio 2019, n. 6010

Copertura di sottostanti locali di proprietà esclusiva di un singolo condomino – In materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 29 novembre 2018, n. 30935

Revisione delle tabelle millesimali in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c. – In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art.69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1848

Condominio minimo – Rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune – In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l’urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16 aprile 2018, n. 9280

Revisione delle tabelle millesimali – Quote determinate ed accettate dai condomini in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c. – In tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli artt. 1118 c.c. e 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123, comma 1, ultima parte, c.c., la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art.69 disp. att. c.c., che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Ove, invece, tramite l’approvazione della tabella, anche in forma contrattuale (mediante la sua predisposizione da parte dell’unico originario proprietario e l’accettazione degli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari, ovvero mediante l’accordo unanime di tutti i condomini), i condomini stessi intendano (come, del resto, avviene nella normalità dei casi) non già modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, bensì determinare quantitativamente siffatta portata (addivenendo, così, alla approvazione delle operazioni di calcolo documentate dalla tabella medesima), la semplice dichiarazione di approvazione non riveste … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 25 gennaio 2018, n. 1848

Proprietari di posti auto – Qualità di condomini – La disciplina del condominio degli edifici è ravvisabile ogni qual volta sia accertato in fatto un rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni- quali quelle elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 c.c.- ad unità o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso. Pertanto, anche i proprietari esclusivi di spazi destinati a posti auto compresi nel complesso condominiale possono dirsi condomini, e quindi presumersi comproprietari (nonché obbligati a concorrere alle relative spese, ex art. 1123 c.c.) di quelle parti comuni che … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16 gennaio 2018, n. 884 

Danni alle parti comuni causati da singolo condomino – Obbligo di risponderne nei confronti degli altri condomini – Riconoscimento o accertamento giudiziale della responsabilità – Necessità – Il condomino risponde dei danni da lui causati alle parti comuni, solo se vi sia stato riconoscimento di responsabilità o all’esito di un accertamento giudiziale, non potendo l’assemblea, in mancanza di tali condizioni, porre a suo carico l’obbligo di ripristino, o imputargli a tale titolo alcuna spesa, ed essendo obbligata ad … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-11-2017, n. 26360