Codice Civile

Articolo 1128 codice civile

Perimento totale o parziale dell’edificio

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.

Giurisprudenza:

Ricostruzione, in maniera difforme, di un edificio condominiale andato distrutto – Approvazione delle relative tabelle millesimali

La redazione delle tabelle millesimali, conseguente allo scioglimento della comunione ordinaria derivante dalla ricostruzione, in maniera difforme dal passato, di un edificio andato distrutto, richiede l’unanimità dei consensi, trattandosi non già di individuare un criterio strumentale all’ordinato svolgimento della vita condominiale quanto, piuttosto, di accertare l’entità dei diritti vantati dai singoli (ex) condomini sul nuovo edificio, onde procedere allo scioglimento della comunione su di esso. Ove a tale esito non possa addivenirsi in via stragiudiziale, è specifico compito del giudice, chiamato a frazionare la proprietà indivisa, procedere autonomamente alla fissazione dei criteri sulla scorta dei quali procedere all’uopo. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-10-2020, n. 21716

Perimento dell’edificio condominiale – Ricostruzione dell’edificio – Comunione dell’area

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio condominiale, determina l’estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni, mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione “pro indiviso” dell’area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell’edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell’accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell’area di risulta in proporzione delle rispettive quote, ripristinandosi il condominio solo allorché i comunisti individuino gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un’operazione negoziale che assume la portata di una vera e propria divisione. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-10-2020, n. 21716

Ricostruzione delle parti comuni – Diritto spettante a ciascuno condomino

In ipotesi di perimento totale o parziale dell’edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condòmino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l’esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell’esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso. Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 14-9-2012, n. 15482

Ricostruzione delle parti comuni – Diritto spettante a ciascuno condomino

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio condominiale, determina l’estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione “pro indiviso” dell’area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell’edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell’accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell’area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell’ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-5-2008, n. 12775

Rifiuto di un condomino di partecipare alla ricostruzione

Nell’ipotesi di perimento dell’edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell’art. 1128 quarto comma, cod. civ. – norma applicabile non solo all’ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale – deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l’edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito, che aveva escluso che la volontà del condomino di procedere alla ricostruzione soltanto a condizione che essa fosse conforme all’edificio preesistente e sulla base di un preciso preventivo di spesa integrasse un rifiuto alla ricostruzione, tale da legittimare gli altri condomini alla richiesta di cessione coattiva). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30-10-2006, n. 23333

Perimento totale dell’edificio – Comunione sul suolo

Nella ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest`ultimo viene meno, e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente, il condominio stesso si ripristina, mentre, qualora esso venga ricostruito in maniera difforme, il condominio non rinasce, e quanto edificato costituisce, invece, un`opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell’accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo. La deroga a tali principi richiede “ad substantiam” la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 cod. civ. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 23-2-1999, n. 1543