Articolo 1130 bis codice civile

Rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

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Articolo inserito dall’art. 11 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.

Diritto di accesso – Condizioni

In tema di condominio, ciascun comproprietario ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condòmini richiedenti. Tribunale di Genova, Sezione 3, Sentenza 22-2-2022, n. 462

Mancata disponibilità della documentazione contabile – Annullamento della delibera di approvazione del rendiconto

In base all’art. 1130 bis c.c., i condòmini possono “prendere visione” dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a loro spese. La norma conferma che non esiste un obbligo per l’amministratore di depositare la documentazione giustificativa del rendiconto, bensì soltanto di consentire ai condòmini che ne facciano richiesta di prenderne visione o estrarne copia. La mancata disponibilità della documentazione contabile per l’esame dei condòmini comporta la violazione da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e l’annullamento della delibera di approvazione, giacché la lesione del diritto dei condòmini all’informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari; ma grava sugli interessati dimostrare che l’amministratore non abbia loro consentito di esercitare la facoltà di accesso. Tribunale di Treviso, Sezione 3, Sentenza 16-2-2022, n. 246

Cessazione dell’incarico dell’amministratore – Obbligo di rendiconto e riconsegna della documentazione condominiale all’amministratore subentrante – Mancata nomina del nuovo amministratore – Consegna al singolo condomino che ne faccia richiesta

L’amministratore condominiale che sia cessato dall’incarico è tenuto a restituire tutta la documentazione in suo possesso ed afferente alla gestione condominiale, mediante riconsegna all’amministratore subentrante, ove l’assemblea abbia provveduto alla sua designazione – spiegando la relativa delibera di nomina efficacia anche nei confronti dei terzi, ai fini della rappresentanza sostanziale del condominio – ovvero al singolo condomino che gliene faccia richiesta, nel caso di mancata nomina del nuovo amministratore, non legittimando siffatta evenienza uno “ius retinendi” rispetto a detta documentazione, né un esonero dal rendiconto, stante la già avvenuta estinzione del mandato collettivo intercorrente tra l’amministratore uscente e ciascuno dei condomini e potendosi presumere che l’istanza di uno di essi interessi egualmente tutti gli altri, in quanto affare agli stessi comune. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 24-6-2021, n. 18185

Diritto di accesso – Condizioni

Gli artt. 1129, comma 2, c.c. e 1130-bis c.c., come novellati dalla l. n. 220 del 2012, prevedono la facoltà dei condomini di ottenere l’esibizione di registri e documenti contabili condominiali in qualsiasi tempo, non necessariamente in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea, semprechè l’esercizio del diritto di accesso non si risolva in un intralcio all’amministrazione, ponendosi in contrasto con il principio della correttezza ex art. 1175 c.c.; al condomino istante – il quale non è tenuto a specificare le ragioni della richiesta – fa capo l’onere di dimostrare che l’amministratore non gli abbia consentito l’esercizio della facoltà in parola. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 28-7-2020, n. 15996

Nomina di una commissione di condomini per l’assunzione di determinazioni di competenza assembleare – Vincolatività di tali determinazioni – Condizioni

L’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest’ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l’assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l’incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d’appalto, aveva poi approvato le indicazioni così emerse con una propria successiva delibera di recepimento). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-7-2020, n. 14300