Giurisprudenza:

Recesso anticipato dal contratto di manutenzione dell’ascensore – Legittimazione attiva e passiva dell’amministratore – In tema di condominio negli edifici, ove l’assemblea abbia deliberato il recesso anticipato dal contratto di manutenzione dell’ascensore, spettano all’amministratore tanto la legittimazione passiva, quanto la facoltà di impugnare la sentenza resa nella controversia instaurata dall’appaltatore e volta a conseguire la declaratoria di illegittimità del recesso, nonché la condanna del condominio al pagamento dei canoni fino alla naturale scadenza contrattuale, senza che occorrano l’autorizzazione o la ratifica dell’assemblea, necessarie per le sole cause che esorbitano dalle attribuzioni dello stesso amministratore, ex art. 1131, commi 2 e 3, c.c., ma non per quelle che vi rientrano perché, come nella specie, attinenti all’esecuzione delle delibere assembleari, ex art. 1130, n. 1, c.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-4-2021, n. 11200

Limitazione contenuta nel regolamento condominiale del potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti contro il medesimo –  Il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea. Ne deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorchè deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall’assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poichè il quarto comma dell’art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali appunto è appunto compresa quella di cui all’art 1131 citato. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29-1-2021, n. 2127

Domanda diretta alla estensione della proprietà comune – In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta alla estensione della proprietà comune mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 9-11-2020, n. 25014

Impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni – L’amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare riguardante parti comuni e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, tenuto conto dei poteri demandatigli dall’art. 1131 c.c., giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientra fra le attribuzioni proprie dello stesso amministratore. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27-10-2020, n. 23550

Azioni reali – In tema di condominio, le azioni reali nei confronti dei singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali su cose o parti dell’edificio condominiale, che esulino dal novero degli atti meramente conservativi, possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto necessaria l’autorizzazione, avendo il condominio agito per la demolizione di un fabbricato non costruito a distanza). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 23-10-2020, n. 23190

Azioni reali – In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-10-2020, n. 21533

Attività vietata dal regolamento condominiale – Azione giudiziaria – Legittimazione attiva dell’amministratore – L’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio ex art. 1130, comma 1, n. 1, c.c., è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie, attività alberghiera), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell’amministratore stesso. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-10-2020, n. 21562

Domanda di accertamento negativo della qualità di condomino – La domanda di accertamento negativo della qualità di condomino, in quanto inerente all’inesistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., non va proposta nei confronti dell’amministratore del condominio ma impone, piuttosto, la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario, postulando la definizione della vertenza una decisione implicante una statuizione in ordine a titoli di proprietà configgenti fra loro, suscettibile di assumere valenza solo se, ed in quanto, data nei confronti di tutti i soggetti, asseriti partecipi del preteso condominio in discussione. (In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di appello che, a fronte di una domanda di accertamento negativo dell’appartenenza ad un condominio di alcune unità immobiliari, aveva dichiarato la nullità della sentenza di primo grado, con rimessione della causa al giudice di prime cure, per non aver quest’ultimo disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 21-2-2020, n. 4697

Inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare – Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di ratifica del suo operato, in ordine a una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le quali è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, comma 1, c.c.. Né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c. allorché il rilievo del vizio, in sede di legittimità, sia stato sollevato non d’ufficio, ma dalla controparte nel suo controricorso. (Nella specie, il controricorrente, che aveva agito in sede monitoria per il riconoscimento del compenso aggiuntivo spettantegli in qualità di amministratore del condominio, aveva proposto ricorso incidentale in sede di legittimità, lamentando che il giudice di merito avesse negato la carenza dei poteri rappresentativi del nuovo amministratore nel proporre opposizione al decreto ingiuntivo in assenza della preventiva autorizzazione dell’assemblea, in mancanza del parere favorevole del consiglio dei condòmini prescritto dal regolamento condominiale e senza produrre mai una delibera di ratifica dell’azione giudiziaria intrapresa). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21-5-2018, n. 12525