Articolo 1134 codice civile

Gestione di iniziativa individuale

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.

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Il presente articolo è stato così sostituito dall’art. 13, comma 1, L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. Si riporta di seguito il testo previgente:

“(Spese fatte dal condominio). – Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.”.

Giurisprudenza:

Supercondominio – Esecuzione dei lavori non deliberati dall’assemblea – Decisione di eseguire i lavori in assenza dell’urgenza – Rimborso – In materia di lavori condominiali, in assenza di delibera della relativa assemblea, il diritto al rimborso  della spesa sorge in favore del condominio solo in caso di comprovata urgenza dei lavori stessi, ai sensi dell’articolo 1134 c.c.. Pertanto, nei casi descritti dalla citata disposizione il requisito dell’urgenza dei lavori integra un presupposto del diritto al rimborso del condomino che vi abbia provveduto di propria iniziativa e sopportato la spesa, sicchè, in difetto di tale presupposto, non sorge alcun debito a carico degli altri condomini; conseguentemente nella descritta situazione non sono configurabili, a mente dell’articolo 2033 c.c., i presupposti del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 23-2-2022, n. 5995

Presupposti – Nella comunione ordinaria, a norma degli artt. 1110 e 1134 c.c., il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell’amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, può ottenerne il rimborso solo qualora provi tanto la suddetta inerzia, quanto la necessità e l’urgenza dei lavori. Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza 16-12-2019, n. 33158

Condominio minimo – In tema di cd. condominio minimo, il singolo condominio ha diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune nell’interesse degli altri proprietari senza autorizzazione degli organi condominiali, solo qualora, ai sensi dell’art. 1134 c.c., dette spese siano urgenti, secondo quella nozione che distingue l’urgenza dalla mera necessità, poiché ricorre quando, secondo un comune metro di valutazione, gli interventi appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa, mentre nulla è dovuto in caso di mera trascuranza degli altri comproprietari, non trovando applicazione le … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 aprile 2018, n. 9280

Azione di arricchimento – Al condomino cui non sia riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni, per essere carente il presupposto dell’urgenza all’uopo richiesto dall’art. 1134 c.c., non spetta neppure il rimedio sussidiario dell’azione di arricchimento ex art. 2041 c.c. in quanto, per un verso, essa non può essere esperita in presenza di un divieto legale di esercitare azioni tipiche in assenza dei relativi presupposti e, per altro verso ed avuto riguardo al suo carattere sussidiario, esso difetta giacché, se la spesa non è urgente ma è necessaria, il condomino interessato può comunque agire perché sia sostenuta, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1133 c.c. (con ricorso all’assemblea) e 1137 e 1105 c.c. (con ricorso … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 agosto 2017, n. 20528

Opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici – Il condomino che, in mancanza di autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, abbia anticipato le spese di conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso purché ne dimostri, ex art. 1134 c.c., l’urgenza, ossia che le opere, per evitare un possibile nocumento a sé, a terzi od alla cosa comune, dovevano essere eseguite senza ritardo e senza possibilità di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto al rimborso delle spese sostenute per opere di tinteggiatura e di intervento sugli impianti tecnologici, ritenendole, al contrario, non urgenti ma volte solo ad un miglioramento dell’immagine “commerciale” del … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 settembre 2016, n. 18759

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. (nel testo applicabile “ratione temporis”), il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta “per la cosa comune”, sostenuta, cioè, in funzione dell’utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 febbraio 2014, n. 3221

In ordine alla rilevanza delle spese anticipate dal singolo condomino, l’articolo 1134 cod. civ. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell’articolo 1110 cod. civ., dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune nel caso di “trascuranza degli altri partecipanti e dell’amministratore. Nel condominio la “trascuranza” degli altri partecipanti e dell’amministratore non e’ sufficiente. Il condomino non può, senza interpellare gli altri condomini e l’amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per le cose comuni, salvo che si tratti di “spese urgenti”. Il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa opere relative alle cose comuni cessa quando si tratta di opere urgenti, intendendosi quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune, l’urgenza dovendo essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sè o a terzi o alla stabilità dell’edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 settembre 2013, n. 20151

La disposizione dell’articolo 1134 cod. civ., invero, e’ diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti alla gestione del fabbricato riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali strumenti alternativi (articolo 1105 c.c., comma 4) al fine di ovviare alla inerzia nella adozione o nella esecuzione di provvedimenti non urgenti, ma tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell’edificio. Il diritto al rimborso in seguito all’attività gestoria, svolta dal singolo condomino in deroga alla competenza dell’assemblea e dell’amministratore, si giustifica, quindi, soltanto … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 3 settembre 2013, n. 20151

La diversa disciplina dettata dagli articoli 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. (La S.C.  ha rilevato che il condomino non ha effettuato alcun lavoro di conservazione urgente ed indifferibile, ma si e’ limitato a nominare un tecnico per l’accertamento dei lavori necessari, commissionandogli un incarico di consulenza e poi chiedendo il rimborso della relativa spesa al Condominio, quando lo … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 6 civile, Ordinanza 2 settembre 2013, n. 20099

In ordine alla ricorrenza del requisito dell’urgenza richiesto dall’art. 1134 c.c., onde consentire al condomino che abbia effettuato delle spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea di ottenerne il rimborso, occorre procedere ad una valutazione effettuata sulla base di criteri improntati ad estremo rigore. All’uopo, si precisa come l’onere della prova della sussistenza dell’urgenza dei lavori alle parti comuni, incombente sul condomino richiedente il rimborso, è duplice, riguardando la sussistenza sia delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo, sia di quelle che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. A fronte di siffatte considerazioni, si è ritenuta corretta la sentenza gravata laddove aveva escluso la ricorrenza del requisito dell’urgenza, non essendo emersa alcuna prova circa l’indifferibilità dei lavori relativi alle parti comuni. – Corte d’Appello Napoli, Sezione 2 BIS civile, Sentenza 11 settembre 2013, n. 3207

Rimborso delle spese sostenute per la gestione delle parti comuni – Nel condominio non opera la disposizione dettata in tema di comunione in generale dell’art. 1110 cod. civ., secondo cui il rimborso delle spese per la conservazione è subordinato solamente alla trascuratezza degli altri comproprietari perchè, mentre nella comunione i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicchè la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Premesso dunque che il connotato dell’urgenza deve essere valutato alla luce di tali rigorosissimi criteri, la giurisprudenza di questa Corte afferma che: ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 c.c., va considerata urgente la spesa, che deve essere eseguita senza ritardo; è urgente la spesa, la cui erogazione non può essere differita senza danno o pericolo, secondo il criterio del buon padre di famiglia; per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condomino deve dimostrarne l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. L’accertamento dell’urgenza, come tutti gli accertamenti dei fatti di causa, compete al giudice di merito, le cui valutazioni al riguardo non … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione VI, Ordinanza 19-03-2012, n. 4330

Rifacimento degli intonaci del fabbricato condominiale – Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva disconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l’opera di tinteggiatura e di rifacimento degli intonaci del fabbricato condominiale, in quanto non urgenti, anche alla luce del provvedimento del Sindaco del Comune che aveva imposto al condominio l’esecuzione di opere urgenti e … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 19 dicembre 2011, n. 27519

La diversa disciplina dettata dagli artt.1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. (In base al suddetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto applicabile la disposizione di cui all’art. 1134 cod. civ. pur se, nella specie, il condominio non risultava formalmente costituito, con nomina dell’amministratore). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 ottobre 2011, n. 21015

Opere di consolidamento del fabbricato condominiale – Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ., che ne sussisteva l’urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva riconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l’opera di consolidamento del fabbricato condominiale, ritenendole senz’altro urgenti in virtù dell’esistenza di un’ordinanza comunale che … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 aprile 2010, n. 9743

Disciplina codicistica sul condominio – Due soli condomini – In tema di condominio, la cui disciplina codicistica trova applicazione anche nel caso, come nella specie, di due soli condomini, l’usufruttuario di una delle due unità abitative ha titolo per commissionare, legittimamente nei confronti dell’altro condomino, i lavori di riparazione urgente della cosa condominiale comune, essendo a tal fine abilitato ad agire anche in dissenso dell’intestatario della … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 ottobre 2007, n. 22898

L’art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell’art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell’ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condomini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condominiali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell’art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l’art. 1134 c.c.. — Cass. II, sent. 16075 del 19-7-2007

La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 cod. civ. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, a mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell’altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell’urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l’utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione. Ne discende che, istaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, poiché tale situazione si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. — Cass. Sez. Un., sent. 2046 del 31-1-2006

In base all’art. 1139 cod. civ., la disciplina del capo II del Titolo VII del terzo libro del cod. civ. (artt. 1117 — 1138) è applicabile ad ogni tipo di condominio e, quindi, anche, ai cosiddetti «condomini minimi», e cioè a quelle collettività condominiali composte da due soli partecipanti, in relazione alle quali sono da ritenersi inapplicabili le sole norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale, che resta regolato, dunque, dagli artt. 1104, 1105, 1106 cod. civ.. (Nella specie è stata confermata la sentenza che, con riferimento alla ripartizione delle spese necessarie alla conservazione dell’edificio condominiale, aveva ritenuto applicabile la disciplina dettata in materia di condominio, anche se lo stesso era composto da due soli partecipanti). — Cass. II, sent. 13371 del 22-6-2005

In materia di condominio negli edifici, spetta all’ente condominio di provvedere, mediante i suoi organi, alla manutenzione e alla riparazione dei beni di proprietà comune (artt. 1122, 1130, 1133, 1134, 1135 ). Ne consegue che l’ente condominio ha il diritto e l’obbligo di deliberare e di eseguire opere di riparazione e manutenzione a protezione delle proprietà comuni al fine di evitare danni alle proprietà esclusive dei condomini e dei terzi, e che, in mancanza della collaborazione dei condomini al riguardo, l’amministratore può agire in giudizio, in rappresentanza del condominio, per far valere tale diritto, sia in sede cautelare (art. 1130 n. 4 cod. civ.) che di merito (art.1131 cod. civ.). — Cass. III, sent. 3522 del 8-3-2003

Con riferimento al lastrico solare di uso o di proprietà esclusiva, l’art. 1126 cod. civ. individua la misura del contributo dovuto rispettivamente dall’utente o proprietario esclusivo e dagli altri condomini indicati dalla norma per le spese di riparazione e ricostruzione sulla base del rapporto (un terzo e due terzi) tra l’utilità connessa all’uso o alla proprietà esclusiva del lastrico solare e l’utilità, ritenuta dalla norma come prevalente, connessa alla funzione di copertura dell’edificio condominiale, funzione cui il lastrico solare adempie a vantaggio di tutti i condomini. A tale stregua, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo soltanto le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad es., le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura vanno sempre suddivise tra l’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 cod. civ. Pertanto, la clausola che ponga a carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare genericamente le spese di «manutenzione» ha una sua ragion d’essere (anche ove riferita alle spese di manutenzione ordinaria e sempreché le stesse siano attinenti alla funzione di copertura del lastrico) là dove viene a porne a carico dell’utente o proprietario esclusivo l’intero onere, e non il semplice terzo come previsto dalla norma in argomento. — Cass. II, sent. 2726 del 25-2-2002

Il credito del condomino nei confronti degli altri per il recupero delle spese di riparazione della cosa comune da lui legittimamente anticipate ha per oggetto sin dall’origine una somma di denaro ed, essendo soggetto al regime dei crediti di valuta, non è, quindi, automaticamente rivalutabile ma può dar luogo, in caso di mora, solo ad una pretesa risarcitoria che, ai sensi dell’art. 1224 cod. civ., si esaurisce nella misura degli interessi legali sulla somma dovuta, salvo la prova del maggior danno. — Cass. 26-8-96, n. 7834

L’inoperatività nei condominii cosidetti minimi delle norme procedimentali sul funzionamento dell’assemblea condominiale (art. 1136 cod. civ.) e la conseguente applicabilità alla gestione di tali enti delle prescrizioni riguardanti le amministrazioni dei cespiti oggetto di comunione in generale, non comporta per il rimborso di spese fatte da un condomino per le cose comuni, con riferimento a dette collettività condominiali, l’applicazione della disciplina dell’art. 1110 cod. civ. — la cui operatività resta preclusa a norma dell’art. 1139 cod. civ. — bensì della disposizione sostanziale di cui all’art. 1134 cod. civ., diretta ad impedire indebite e non strettamente indispensabili interferenze dei singoli partecipanti nella gestione del fabbricato comune riservata agli organi del condominio, essendo previsti dalle norme processuali, applicabili ai condominii minimi, strumenti alternativi (art. 1105, quarto comma, cod. civ.), al fine di ovviare alla eventualmente ingiustificata opposizione, o all’inazione delle controparti nella adozione e nell’esecuzione dei provvedimenti non urgenti, e tuttavia necessari per la conservazione ed il godimento dell’edificio in condominio. — Cass. 26-5-93, n. 5914

Con riguardo al rimborso delle spese fatte da un condomino, per le cose comuni, nel caso di un edificio in condominio composto da due soli soggetti, non trova applicazione l’art. 1134 cod. civ., il quale nega il diritto al detto rimborso al condomino in mancanza dell’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (salvo che per le spese urgenti), bensì la disposizione dell’art. 1110 cod. civ., in tema di comunione onde al comunista che abbia sostenuto delle spese necessarie per la conservazione della cosa comune spetta il rimborso nei confronti degli altri partecipanti alla sola condizione che l’amministratore o gli altri partecipanti trascurino di provvedere, e quindi anche nel caso di opposizione del compartecipante, la quale, implicando la volontà di non provvedere ai lavori, soddisfa pienamente alla condizione richiesta dalla legge. — Cass. 18-10-88, n. 5664

In tema di condominio, il divieto per i singoli condomini di eseguire di propria iniziativa, opere relative alle cose comuni, cessa — ai sensi dell’art. 1134 cod. civ. — quando si tratti di opere urgenti, intendendosi per tali quelle che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune. — Cass. 6-12-84, n. 6400

L’art. 1134 cod. civ., secondo cui il condomino non ha diritto al rimborso di spese fatte senza autorizzazione dell’amministratore e dell’assemblea, trova applicazione solo nel caso in cui le spese si riferiscono alla riparazione di cose comuni e non pure allorché afferiscono ad opere dallo stesso effettuate nell’ambito della sua proprietà singola al fine di accertare le cause del danno verificatosi (nella specie infiltrazioni d’acqua) e la sua derivazione o meno dalla rottura di un impianto condominiale (nella specie, condotta fognaria). — Cass. 5-8-83, n. 5264

Ai fini dell’applicabilità dell’art. 1134 cod. civ., per il quale il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, va considerata «urgente» la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. La prova dell’indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini. — Cass. 12-9-80, n. 5256