Articolo 1136 codice civile

Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.

Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.

L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.

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Il presente articolo è stato così sostituito dall’art. 14 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013

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Giurisprudenza:

Eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per sostituzione con impianti autonomi – In tema di condominio, la delibera che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi nei singoli appartamenti può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., soltanto quando preveda che ciò avvenga nel rispetto delle previsioni normative di cui alla legge n. 10 del 1991, ossia a garanzia dell'”an” e del “quomodo” della riduzione del consumo specifico di energia, del miglioramento dell’efficienza energetica e dell’utilizzo di fondi di energia rinnovabili. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto nulla la delibera assembleare impugnata, in quanto si era limitata a stabilire il solo profilo soppressivo o abdicativo dell’impianto centralizzato, lasciando liberi i condomini di installare l’impianto ritenuto più opportuno, mentre avrebbe dovuto prevedere il … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 19-8-2022, n. 24976

 

Clausola arbitrale avente ad oggetto le controversie tra condominio e condòmini relative all’interpretazione e alla qualificazione del regolamento condominiale – La clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisca che siano definite dagli arbitri le controversie riguardanti l’interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l’amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa o comunque aventi “causae petendi” connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2, e contenente le norme circa l’uso delle cose comuni e la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 17-3-2022, n. 8698

 

Competenza per territorio – Accordo delle parti – Foro convenzionale stabilito dal regolamento di condominio – L’accordo con il quale i condòmini stabiliscono convenzionalmente il foro territorialmente competente a conoscere ogni controversia relativa al regolamento di condominio è applicabile a tutte le cause a qualsiasi titolo connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo, approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136, comma 2 c.c., che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14-1-2022, n. 1068

 

Tabelle millesimali – Mandato dei condomini al costruttore venditore di predisporre modifiche “per eventuali errori o per il miglior uso delle cose comuni” – Le modifiche apportate alle tabelle millesimali dal costruttore venditore in forza di un mandato irrevocabile conferito dai condòmini allo scopo, genericamente enunciato, di correggere “eventuali errori” o di soddisfare l’esigenza di un “miglior uso delle cose comuni”, sono inefficaci se non approvate dall’assemblea del condominio secondo le prescrizioni dell’art.… continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 12-1-2022, n. 791

 

Deliberazioni – Mancata indicazione nominativa dei votanti a favore nel verbale di assemblea – In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-12-2021, n. 40827

 

Verifica della regolarità degli avvisi di convocazione – Requisito di validità della deliberazione – Incombenza dell’amministratore – In tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra un’incombenza, di regola, gravante sull’amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, spettando poi all’assemblea e, per essa, al suo presidente, il compito di controllare, sulla base dell’elenco di detti aventi diritto eventualmente stilato dall’amministratore, la regolarità degli avvisi di convocazione, nonché darne conto nel verbale della riunione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-12-2021, n. 40827

 

Mancanza di tabelle millesimali – Ripartizione provvisoria a titolo di acconto e salvo conguaglio – L’assemblea del condominio, al limitato fine di provvedere alle esigenze di ordinaria gestione delle cose e dei servizi comuni, può deliberare validamente a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi tra i condomini, a titolo di acconto salvo conguaglio, solo in mancanza di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-8-2021, n. 23128

 

Approvazione del rendiconto consuntivo – Contestuale decisione sull’impiego degli attivi di gestione derivanti da locazione di parti comuni – In tema di condominio negli edifici, non inficia la validità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che, in essa, si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi; tale decisione, infatti, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, non pregiudica l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minore addebito degli oneri di contribuzione alle spese. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 9-2-2021, n. 3043

 

Revoca o modifica di precedente delibera – L’assemblea del condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere, benché non impugnate da alcuno dei partecipanti e stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione – il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell’eccesso di potere – dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell’amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, che aveva ritenuto illegittima la revoca di precedenti delibere autorizzative all’installazione di un ascensore, per il sol fatto di essere quelle divenute inoppugnabili, senza verificare, al contrario, se la revoca fosse conforme a legge o al regolamento, per non esser stati rispettati i limiti previsti dagli artt.… continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 4-2-2021, n. 2636

 

Seconda convocazione ex art. 1136, comma 3, c.c. – Interpretazione – In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall’art. 1136, comma 3, c.c., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 12-1-2020, n. 25558

 

Servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale – Delibera di modifica del servizio – I condomini, seppur titolari di un fondo configurato come dominante nell’ambito di una servitù costituita per la fruizione di un servizio condominiale, possono decidere di modificare il servizio (nella specie, spostando l’ubicazione dell’autoclave, dell’elettropompa e della cisterna della riserva dell’impianto idrico) con le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c., non costituendo oggetto della delibera la rinunzia della servitù, la cui estinzione consegue eventualmente ad essa, piuttosto, quale effetto legale tipico della nuova situazione di fatto venutasi a creare tra i fondi per il venir meno dei requisiti oggettivi che caratterizzano la servitù, salvo che la trasformazione del servizio non richieda l’unanimità per altre ragioni, derivanti dalle regole che disciplinano l’estrinsecazione della volontà condominiale in materia di innovazioni vietate, determinando, in base ad apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, una sensibile menomazione dell’utilità ritraibile dalla parte comune (art. 1120, comma 2, c.c., nella formulazione “ratione temporis” applicabile, antecedente alle modifiche apportate dalla l. n. 220 del 2012). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-10-2020, n. 23741

 

Azioni a tutela dei diritti reali su cose o parti dell’edificio fuori dal novero degli atti conservativi – Esperibilità nei confronti dei condomini o di terzi – In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131, comma 1, c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-10-2020, n. 21533

 

Attività vietata dal regolamento condominiale – Azione giudiziaria – Legittimazione attiva dell’amministratore – L’amministratore di condominio, essendo tenuto a curare l’osservanza del regolamento di condominio ex art. 1130, comma 1, n. 1, c.c., è legittimato ad agire e a resistere in giudizio per ottenere che un condomino non adibisca la propria unità immobiliare ad attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale (nella specie, attività alberghiera), senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare assunta con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 2, c.c., la quale è richiesta soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-10-2020, n. 21562

 

Appalto per riparazioni straordinarie – Delibera assembleare – Contenuto – Insorgenza del debito – Decorrenza – Ai fini dell’insorgenza del debito di contribuzione per le spese di manutenzione straordinaria di un edificio condominiale, deve farsi riferimento all’approvazione della delibera assembleare che determini l’oggetto dell’appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, fissando gli elementi costitutivi fondamentali dell’opera nella loro … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 10-9-2020, n. 18793

 

Condominio minimo – Nomina dell’amministratore – Nell’ipotesi di condominio costituito da due soli condomini, seppur titolari di quote diseguali, ove si debba procedere all’approvazione di deliberazioni che – come quella di nomina dell’amministratore – richiedano comunque sotto il profilo dell’elemento personale, l’approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ex art. 1136, comma 2, c.c., la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendosi ricorrere al criterio maggioritario. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 30-7-2020, n. 16337

 

Condominio minimo – Conseguenze in ipotesi di mancanza di unanimità – Ricorso all’autorità giudiziaria – Deve ravvisarsi un “condominio minimo” per il quale opera la disciplina dettata dal codice civile in tema di funzionamento dell’assemblea condominiale laddove i partecipanti siano, uno, proprietario esclusivo di un’unità immobiliare ed altri comproprietari “pro indiviso” delle restanti unità immobiliari comprese nell’edificio; non opera, tuttavia, il principio di maggioranza atteso che i medesimi comproprietari, con riguardo all’elemento personale supposto dall’art. 1136 c.c., sebbene abbiano designato distinti rappresentanti, esprimono comunque un solo voto con la conseguenza che, … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 23-7-2020, n. 15705

 

Deliberazione dell’assemblea nomina di una commissione di condomini per l’assunzione di determinazioni di competenza assembleare – Ammissibilità – Vincolatività di tali determinazioni – Condizioni – L’assemblea condominiale ben può deliberare la nomina di una commissione di condomini deputata ad assumere determinazioni di competenza assembleare. Tuttavia, le determinazioni di tale commissione, per essere vincolanti anche per i dissenzienti, ex art. 1137, comma 1, c.c., devono essere approvate, con le maggioranze prescritte, dall’assemblea medesima, non essendo le funzioni di quest’ultima suscettibili di delega. (La S.C. ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui l’assemblea, demandata ad una commissione ristretta di condomini la scelta e la nomina del tecnico cui affidare l’incarico di accertare quali fossero le opere di manutenzione straordinaria necessarie per la buona conservazione dei fabbricati e di redigere il computo metrico dei lavori nonché il capitolato d’appalto, aveva poi approvato le indicazioni così emerse con una propria successiva delibera di recepimento). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 8-7-2020, n. 14300

 

Mediazione obbligatoria – Partecipazione dell’amministratore – Necessità della previa delibera assembleare di autorizzazione – Ai sensi del comma 3 dell’art. 71 quater disp. att. c.c. l’amministratore di condominio è legittimato a partecipare alla procedura di mediazione obbligatoria solo previa delibera assembleare di autorizzazione, non rientrando tra le sue attribuzioni, in assenza di apposito mandato, il potere di disporre dei diritti sostanziali rimessi alla mediazione. Ne consegue che la condizione di procedibilità delle “controversie in materia di condominio” non può dirsi realizzata qualora l’amministratore partecipi all’incontro davanti al mediatore sprovvisto (come nella specie) della previa delibera assembleare, da assumersi con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., non essendo in tal caso possibile iniziare la procedura di mediazione e procedere al relativo svolgimento, come suppone il comma 1 dell’art. 8 del d.lgs. n. 28 del 2010. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 8-6-2020, n. 10846

 

Approvazione delle tabelle millesimali – Per l’atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l’approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge; viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell’approvazione unanime dei condomini. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10-3-2020, n. 6735

 

Condominio parziale – La fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell’art. 1123, comma 3, c.c., è automaticamente configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16-1-2020, n. 791

 

Deliberazione avente ad oggetto l’installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano – La deliberazione condominiale avente ad oggetto l’installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano è affetta da nullità incidendo, da un lato, sul diritto del singolo (proprietario dell’ultimo piano) rispetto all’utilizzo di un bene comune (ascensore), impedendogli in tal modo un uso pieno del bene e, dall’altro, sul valore della proprietà esclusiva, per cui la relativa impugnazione non è soggetta al rispetto del termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 30-8-2019, n. 21909

 

Tabelle millesimali – In tema di condominio, l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale; ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 25-10-2018, n. 27159

 

Nullità della deliberazione che privi un singolo partecipante dei diritti individuali su una parte comune dell’edificio – La delibera dell’assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condòmino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli. (Nella specie, il condominio, a seguito di delibera, aveva realizzato, nella comune corte interna dell’edificio, un ascensore che aveva ridotto la luce e l’aria dell’appartamento, posto al piano terra, della ricorrente e impedito a quest’ultima l’uso di una porzione rilevante della stessa corte). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 26-9-2018, n. 23076

 

Assemblea dei condomini – Partecipazione di soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione – La partecipazione ad un’assemblea condominiale di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della sua costituzione e delle decisioni in tale sede assunte, sempre che tale partecipazione non abbia influito sulla maggioranza richiesta e sul “quorum” prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 30-11-2017, n. 28763

 

Verbale omissione della sottoscrizione del presidente dell’assemblea – Invalidità del verbale – Esclusione –  L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla l. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che, in presenza di una clausola regolamentare impositiva dell’obbligo di nomina di un presidente dell’assemblea, aveva ritenuto invalido il verbale della riunione privo della sottoscrizione del presidente nominato, sebbene redatto sotto la direzione del medesimo). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 16-11-2017, n. 27163

 

Mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore – In tema di condominio, la mancata specifica indicazione, tra gli argomenti oggetto dell’ordine del giorno dell’assemblea, dell’approvazione del compenso a favore dell’amministratore non determina la violazione del diritto di informazione preventiva dei convocati e, dunque, l’invalidità della delibera, atteso che tale compenso rappresenta, ai sensi dell’art. 1129, comma 14, c.c., una spesa a carico del condominio e, dunque, una voce del relativo bilancio, suscettibile di approvazione in sede di deliberazione concernente il consuntivo spese. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21-9-2017, n. 21966

 

Sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge – In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 11-8-2017, n. 20071

 

Sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con autonomi impianti a gas metano – In tema di condominio, nel caso in cui l’assemblea deliberi – a maggioranza delle quote millesimali ed in conformità agli obiettivi di risparmio energetico di cui alla legge n. 10 del 1991 -, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio con autonomi impianti a gas metano, non occorre, ai fini della validità della delibera, che questa sia corredata del progetto e della relazione tecnica di conformità, poiché la legge distingue la fase deliberativa da quella attuativa, attribuendo alla prima la mera valutazione di convenienza economica della trasformazione ed alla seconda gli aspetti progettuali, ai fini della rispondenza del nuovo impianto alle prescrizioni di legge. Una volta deliberata la sostituzione, il condominio, e per esso l’amministratore, deve provvedere a tutte le opere necessarie, tranne quelle rientranti nella disponibilità dei singoli condomini, perché questi, sia pure dissenzienti, possano provvedere ad allacciare le varie unità immobiliari al nuovo sistema di alimentazione. — Cass. II, sent. 4216 del 20-2-2009

 

Regolamento di condominio predisposto dal venditore – Il regolamento di condominio trae origine o da un patto stipulato da tutti i condomini ovvero dall’accettazione da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari (piani o porzioni di piano) del regolamento già predisposto dal venditore, unico originario proprietario del fabbricato; ne consegue che l’esistenza di tale regolamento non può ritenersi dimostrata ove non risulti né l’accettazione dei condomini nei singoli rogiti di acquisto né l’approvazione dell’assemblea di condominio. — Cass. II, sent. 3245 del 10-2-2009

 

Riparazioni straordinarie di notevole entità – In tema di assemblea di condominio, l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini. — Cass. II, sent. 26733 del 6-11-2008

 

Rifiuto dell’amministratore di inserire nell’ordine del giorno gli argomenti proposti da singoli condomini – In tema di poteri dei condomini con riguardo all’assemblea condominiale non è illegittimo il rifiuto dell’amministratore di inserire nell’ordine del giorno alcuni argomenti proposti da singoli condomini potendo tale richiesta essere formulata in modo vincolante soltanto da almeno due condomini che rappresentino un sesto delle quote dell’edificio così come previsto ex art. 66 disp. att. cod. civ. per la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria o per la diretta convocazione in caso di inerzia dell’amministratore. — Cass. II, sent. 26336 del 31-10-2008

 

Alienazione dell’immobile – Riscossione dei contributi dell’anno in corso o del precedente – In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio. — Cass. II, sent. 23345 del 9-9-2008

 

Ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella – che deve avvenire con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria – né, di conseguenza, la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministratore. — Cass. II, sent. 14951 del 5-6-2008

 

In tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Nella specie, la S. C., in applicazione del riportato principio, ha ritenuto regolare l’avvenuta consegna dell’avviso di convocazione al detto congiunto, essendo l’atto, così recapitato, pervenuto nella sfera di normale e abituale conoscibilità del destinatario e, pertanto, oggettivamente da quest’ultimo conoscibile con l’uso della normale diligenza, sua e del consegnatario designato, conformemente alla clausola generale di buona fede). — Cass. II, sent. 8449 del 1-4-2008

 

La speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 (sugli interventi a seguito degli eventi sismici del novembre e febbraio 1981) laddove sancisce la validità delle delibere condominiali relative all’opera di ricostruzione o riparazione degli immobili colpiti dal terremoto se approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 cod. civ., è applicabile nella sola ipotesi di ricostruzione che assicuri il rispetto del precedente equilibrio tra i vari piani dell’edificio. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza di merito, che aveva ritenuto valida la delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1120 cod. civ. per le innovazioni consentite, in presenza di una ricostruzione comportante una sopraelevazione a mezzo di un aumento di volumetria e di ampiezza del piano sottotetto, di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’ultimo piano). — Cass. II, sent. 24956 del 29-11-2007

 

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto. — Cass. II, sent. 21298 del 10-10-2007

 

In tema di condominio negli edifici, qualora una delibera condominiale attivamente determini un illecito edilizio consentendo ai condomini, attraverso l’autorizzazione, come nella specie, al collegamento ai servizi primari comuni (acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc.), la trasformazione dei rispettivi locali sottotetto, viceversa destinati a lavanderia — stenditorio, in vani abitabili, in contrasto con lo strumento urbanistico in vigore ed in assenza di concessione edilizia, per ottenerne quindi il condono edilizio altrimenti non fruibile, simile delibera ha sostanzialmente un contenuto (ossia un fine. illecito e, come tale, è affetta da nullità assoluta per illiceità dell’oggetto. Peraltro, una tale delibera non può considerarsi valida neppure per effetto del successivo condono edilizio, perché, in base ai principi che regolano la successione delle leggi nel tempo, la sua illiceità (e conseguente nullità) va verificata con riferimento alle norme edilizie in vigore al momento della sua approvazione. — Cass. II, sent. 16641 del 27-7-2007

 

L’art. 1105 cod. civ. che stabilisce le regole di amministrazione della cosa comune è applicabile, in forza del rinvio contenuto nell’art. 1139 cod. civ. in materia condominiale, solo nell’ipotesi di condominio minimo, costituito di due soli condomini. In tutte le altre ipotesi le deliberazioni condominiali vengono assunte mediante le modalità e le maggioranze indicate nell’art. 1136 c.c. e alla ripartizione delle spese urgenti, eseguite senza la preventiva autorizzazione assembleare, si applica l’art. 1134 c.c.. — Cass. II, sent. 16075 del 19-7-2007

 

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 206 del 2004, il giudizio secondo equità di cui all’art. 113 secondo comma cod. proc. civ. è vincolato al rispetto dei «principi informatori della materia», che non si identificano con i «principi regolatori» della materia, atteso che il giudice di pace non ha il dovere di individuare la regola di equità traendola dalla disciplina legislativa, ma dovrà avere cura che essa non contrasti con i principi — preesistenti alle regole in concreto oggettivamente dettate — cui il legislatore si è ispirato nel porre quella disciplina. Pertanto, poiché le norme sul condominio non contemplano fra le ipotesi di invalidità delle delibere adottate dall’assemblea la nullità (figura residuale creata dalla dottrina e dalla giurisprudenza per i vizi più gravi), prevedendo espressamente soltanto la annullabilità, non è in contrasto con i principi informatori della materia la decisione del giudice di pace che, nell’adottare la soluzione più adeguata alla peculiarità del caso concreto, ritenga affetta da annullabilità (soggetta, quindi, al termine di decadenza di cui all’art. 1137 cod. civ.), e non da nullità, la delibera che abbia addebitato soltanto al condomino proprietario dell’unità immobiliare, dalla quale provenivano le infiltrazioni di acqua negli appartamenti degli altri condomini, le spese relative agli accertamenti tecnici al riguardo espletati, non trattandosi della quota di contributi dovuti per la manutenzione o il rifacimento in conseguenza della responsabilità dei singoli o del condominio. — Cass. II, sent. 12691 del 30-5-2007

 

In tema di condominio, l’assemblea ha il potere di decidere a maggioranza, nell’interesse collettivo, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare — anche revocando una precedente delibera — quelle in atto quando sono divenute onerose ovvero vanno sostituite con altre modalità di utilizzo, anche se il servizio si svolge con l’uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili, e pure ove la sistemazione più funzionale al servizio deliberata dall’assemblea comporti come conseguenza la dismissione dell’uso di certi beni ovvero il trasferimento di essi in altri luoghi. Infatti, le delibere che disciplinano l’uso delle cose comuni senza sottrarre il bene alla sua destinazione principale o impedirne l’uso paritario a tutti i comproprietari non incidono sui diritti assoluti dei condomini, anche quando comportano uno svantaggio o un pregiudizio per alcuni . Pertanto, qualora l’assemblea abbia autorizzato alcuni condomini a collocare nel cortile comune delle bombole di gas collegate alle rispettive cucine, è legittima la delibera che ne disponga la rimozione allorché — essendo stato deciso dal condominio l’allacciamento alla fornitura del gas metano — sia venuta meno l’esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione. — Cass. II, sent. 7711 del 29-3-2007

 

In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato. — Cass. II, sent. 7708 del 29-3-2007

 

Fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l’amministratore condominiale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l’ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca. — Cass. II, sent. 6926 del 22-3-2007

 

La sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità — la quale impedisce all’atto di produrre «ab origine» qualunque effetto, sia pure interinale — si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo cod. civ. l’esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito. — Cass. Sez. Un., sent. 4421 del 27-2-2007

 

A differenza delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio che abbiano natura convenzionale (in quanto predisposte dall’unico proprietario originario e accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità acquirenti ovvero formate su accordo di tutti i condomini), le tabelle millesimali deliberative richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all’articolo 1136 secondo comma del codice civile e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese. — Cass. II, sent. 4219 del 23-2-2007

 

I consorzi di urbanizzazione (enti di diritto privato, costituiti da una pluralità di persone che, avendo in comune determinati bisogni o interessi, si aggregano fra loro allo scopo di soddisfarli mediante un’organizzazione sovraordinata), finalizzati alla sistemazione ed al miglior godimento di uno specifico comprensorio attraverso la realizzazione e la fornitura di opere o servizi, costituiscono figure atipiche, le quali, essendo caratterizzate dall’esistenza di una stabile organizzazione di soggetti, funzionale al raggiungimento di uno scopo non lucrativo, presentano i caratteri delle associazioni non riconosciute. E siccome fonte primaria della disciplina di siffatti consorzi, specie per quel che riguarda l’ordinamento interno e l’amministrazione, è l’accordo delle parti sancito nell’atto costitutivo, nessun ostacolo giuridico è ravvisabile negli artt. 1105 e 1136 cod. civ., dettati dal codice civile in tema di comunione e condominio di edifici, a che l’atto costitutivo contenga clausole limitative del diritto di voto del consorziato (nella specie, escludenti da tale diritto il consorziato in mora nel pagamento dei contributi o che a tal riguardo abbia liti pendenti col consorzio), giacché tali clausole si muovono in uno spazio di autonomia negoziale liberamente praticabile, rispetto al quale le citate disposizioni del codice civile potrebbero, al più, venire invocate in via suppletiva, al fine di colmare eventuali lacune della regolamentazione pattizia. (Enunciando tale principio, la Corte ha altresì escluso che siffatte clausole collidano con l’art. 18 della Costituzione, o siano invalide perché prevedenti una condizione potestativa rimessa all’arbitrio del consorzio). — Cass. I, sent. 2877 del 9-2-2007

 

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete a chi abbia acquistato l’immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda, con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia. — Cass. II, sent. 2362 del 2-2-2007

 

In tema di condominio degli edifici, è nulla per impossibilità dell’oggetto la delibera condominiale che pregiudichi la sicurezza del fabbricato mediante la copertura di spazi comuni, aventi la connaturata destinazione all’aereazione delle unità immobiliari dei singoli condomini che su di esso prospettano, senza l’adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d’aria adeguato alle necessità anche potenziali di dette unità. (Nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell’aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la S.C. nel cassare la sentenza d’appello che aveva respinto la domanda, ha precisato che restava ferma l’osservanza, quanto alla possibilità di installazione della caldaia a gas, della disciplina dettata dall’art. 890 cod. civ. e dalla l. 6 dicembre 1971 n. 1083, in dipendenza della pericolosità e potenziale nocività dell’impianto). — Cass. II, sent. 1626 del 25-1-2007

 

In tema di condominio degli edifici, l’esecuzione di un’opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui agli artt. 31 e 41 legge 17 agosto 1942, n. 1150 e agli artt. 10 e 13 legge 6 agosto 1967 n. 765, penalmente sanzionata con previsione di responsabilità a carico sia del committente che del suo autore, comporta, in quanto contraria all’ordine pubblico, la nullità per illiceità dell’oggetto della delibera dell’assemblea che l’abbia disposta. (Nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell’aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la S.C. ha cassato la sentenza d’appello che aveva respinto la domanda sul rilievo che il manufatto non aveva leso norme integrative del codice civile sulle distanze tra fabbricati e che il pericolo di ristagno di fumi di gas non derivava dalla presenza della copertura ma dall’improprio utilizzo del balcone). — Cass. II, sent. 1626 del 25-1-2007

 

In tema di condominio degli edifici, è correttamente e congruamente motivata la sentenza di merito che, a causa dell’omessa verifica del quorum costitutivo, abbia annullato la delibera condominiale di un condominio composto da oltre cento partecipanti, sul rilievo che, avendo avuto la riunione inizio alle ore 14 e termine alle ore 14, 15, era «contrario alla logica e al buon senso» che in tempo così ristretto si fosse proceduto alla verifica della regolare costituzione dell’assemblea. — Cass. II, sent. 1625 del 25-1-2007

 

In materia di condominio negli edifici, l’eliminazione di un bene comune (nella specie una pensilina posta all’ingresso del viale condominiale) non rientra nei poteri dell’amministratore, neppure allorquando sia finalizzata al rispetto della normativa antincendio, potendo l’amministratore, in caso di urgenza, soltanto procedere all’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, riferendo alla prima assemblea utile, senza mai però eliminare totalmente la struttura comune o apportarvi modifiche incidenti sul decoro architettonico, a meno che non vi sia successiva ratifica dell’assemblea. — Cass. II, sent. 1382 del 23-1-2007

 

In tema di ripartizione delle spese condominiali, la mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla spesa effettuata consente all’assemblea di adottare, a titolo di acconto e salvo conguaglio, tabelle provvisorie, per le quali è sufficiente che la delibera sia assunta a maggioranza, essendo l’unanimità necessaria soltanto per l’approvazione delle tabelle definitive. — Cass. II, sent. 24670 del 21-11-2006

 

Quando la porzione di immobile facente parte di un condominio è oggetto del diritto di usufrutto, l’atto dal quale tale situazione deriva, se debitamente trascritto, è opponibile «erga omnes» e quindi anche al condominio, il quale è tenuto ad osservare le norme dettate dagli artt.1004 e 1005 cod. civ. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario, tenuto conto che — in relazione al pagamento degli oneri condominiali che costituiscono un’obbligazione «propter rem», quindi tipica — la qualità di debitore dipende dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale sulla cosa; pertanto, poiché anche le spese dovute dall’usufruttuario si configurano come obbligazioni «propter rem», non è consentito all’assemblea interferire sulla imputazione e sulla ripartizione dei contributi stabiliti dalla legge in ragione della loro natura, non rientrando nei suoi poteri introdurre deroghe che verrebbero a incidere su diritti individuali.Ne consegue che l’assemblea, in sede di approvazione del bilancio, deve ripartire le spese secondo a loro funzione e il loro fondamento, spettando all’amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere i contributi, secondo la loro natura, ai diversi i soggetti obbligati anche nel caso in cui l’assemblea non abbia provveduto ad individuarli. — Cass. II, sent. 23291 del 27-10-2006

 

È affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. — Cass. II, sent. 17101 del 27-7-2006

 

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi. Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato. — Cass. II, sent. 16793 del 21-7-2006

 

Ai sensi dell’art.1131, secondo comma, cod. civ., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire. — Cass. II, sent. 16228 del 17-7-2006

 

Poiché, in materia di condominio degli edifici, il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni, la delibera assembleare che, nel destinare un’area comune a parcheggio di autovetture, ne disciplini l’uso escludendo uno dei condomini, è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condomini, atteso che la relativa determinazione, modificando il regolamento condominiale, produce vincoli di natura reale su beni immobili ed è, pertanto, soggetta all’onere della forma scritta «ad substantiam».— Cass. II, sent. 16228 del 17-7-2006

 

In tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché in tal caso l’art. 1132, comma primo cod. civ, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto. — Cass. II, sent. 11126 del 15-5-2006

 

In tema di condominio, è legittima la soppressione dell’impianto centralizzato di riscaldamento deliberata con la maggioranza prevista dall’art. 26 della legge n. 10 del 1991, qualora l’assemblea dopo avere espresso la volontà di modificare il relativo impianto senza approvare il progetto accompagnato dalla relazione tecnica prevista dall’art. 28 della citata legge, abbia successivamente proceduto alla relativa fase esecutiva, deliberando la trasformazione del bene comune in impianti autonomi unifamiliari secondo un progetto tecnico che aveva previsto l’installazione di canne fumarie singole e collettive con un risparmio energetico rispetto al consumo necessario per il funzionamento dell’impianto centralizzato. — Cass. II, sent. 10871 del 11-5-2006

 

Ben può il giudice rilevare di ufficio la nullità quando, come nella specie, si controverta in ordine alla applicazione di atti (delibera d’assemblea di condominio) posta a fondamento della richiesta di decreto ingiuntivo, la cui validità rappresenta elemento costitutivo della domanda. — Cass. II, sent. 9641 del 27-4-2006

 

Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e seguenti cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico. — Cass. II, sent. 4501 del 28-2-2006

 

In tema di controversie tra condomini, ai sensi dell’art. 7 cod. proc. civ. appartengono alla competenza per materia del giudice di pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio, tra le quali rientra la lite che riguardi l’installazione di apertura automatica del portone di ingresso dello stabile mediante citofoni installati nelle singole unità immobiliari, nonché l’adozione dell’uso della chiave per l’utilizzo dell’ascensore, giacché non viene messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso delle cose comuni, essendo controversa soltanto la regolamentazione della misura e modalità d’uso dei suddetti servizi. — Cass. II, ord. 4256 del 24-2-2006

 

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, «a fortiori», con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. — Cass. Sez. Un., sent. 2046 del 31-1-2006

 

L’obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all’ordine del giorno dell’assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l’oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione; pertanto, in considerazione della «ratio» di detto avviso, la sua eventuale genericità non comporta l’invalidità della delibera condominiale, qualora risulti che il condomino, sia pure «aliunde», era sufficientemente informato sull’argomento che avrebbe costituito oggetto dell’assemblea. — Cass. II, sent. 63 del 9-1-2006

 

La deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito, legittimando, senz’altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all’esito del giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia ristretto solamente alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della deliberazione assembleare medesima relativa all’approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri. — Cass. II, sent. 27292 del 9-12-2005

 

Le tabelle millesimali allegate a regolamento condominiale contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini (che, sotto il profilo dell’impegno e del vincolo, equivale all’accordo iniziale) ovvero per atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. cod. civ., il quale contempla i presupposti, e non già il «quorum» di validità, della relativa deliberazione. — Cass. II, sent. 17276 del 25-8-2005

 

Oltre che in relazione al corretto svolgimento dei rapporti condominiali nel rispetto delle regole, l’interesse del condomino ad agire per la rimozione di una deliberazione assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello stesso accertamento dei vizi di cui la medesima è affetta. — Cass. II, sent. 17276 del 25-8-2005

 

L’opposizione proposta dal singolo condomino avverso il decreto ingiuntivo ottenuto dall’amministratore per il pagamento degli oneri condominiali deliberati dall’assemblea può avere ad oggetto la sussistenza del debito e la documentazione posta a fondamento dell’ingiunzione, ovvero il verbale della delibera assembleare, ma non anche la validità della stessa, che può venire contestata in via separata con l’impugnazione di cui all’art. 1137 cod. civ., dal momento che l’attualità del debito non è subordinata alla validità della delibera, ma solo alla sua perdurante efficacia. — Cass. II, sent. 17206 del 24-8-2005

 

Con riferimento agli interventi sulle parti comuni dell’edificio condominiale previsti dalla legge n. 10 del 1991 per attuare il risparmio energetico ed incentivare l’utilizzazione delle fonti rinnovabili di energia, l’art. 26, comma secondo, di tale legge consente che sia approvata a maggioranza delle quote millesimali la delibera di trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento in impianti autonomi attraverso l’uso delle fonti alternative di energia indicate dall’art. 1 o l’installazione di impianti unifamiliari a gas, secondo quanto stabilito all’art. 8, lett. g); la delibera è valida, anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui all’art. 28, comma primo — attenendo il progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera — purché l’assemblea preveda anche il tipo di impianto che sarà installato in sostituzione di quello soppresso, non essendo al riguardo sufficiente la sola previsione della installazione ad iniziativa dei condomini degli impianti autonomi, giacché, essendo questa meramente eventuale e non programmata, la delibera si risolverebbe nella soppressione dell’impianto centralizzato senza il consenso unanime dei condomini aventi diritto a fruire di un bene comune. In proposito non trovano applicazione le disposizioni dettate dall’art. 26, commi quinto e sesto, che, nel consentire la deroga alle maggioranze stabilite dagli artt. 1120 e 1136 cod. civ., fanno riferimento alle innovazioni volte ad installare nei nuovi edifici sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore indipendentemente dagli interventi di soppressione e sostituzione dell’impianto centralizzato esistente. (Nella specie, è stata ritenuta illegittima la deliberazione con cui l’assemblea aveva approvato con la maggioranza prevista dall’art. 26 comma secondo, cit., la soppressione dell’impianto centralizzato, lasciando liberi i singoli condomini di attivarsi per l’eventuale installazione degli impianti autonomi). — Cass. II, sent. 16980 del 18-8-2005

 

È affetta da nullità e non da mera annullabilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché solo l’unanimità dei condomini può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1132, comma primo cod. civ.. — Cass. II, sent. 16092 del 29-7-2005

 

Ove un immobile in condominio faccia parte di un’eredità non ancora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente è configurabile in capo all’amministratore del condominio, che ha invece l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia. — Cass. II, sent. 14065 del 1-7-2005

 

Poiché alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall’art. 1421 cod. civ. di rilevarne d’ufficio la nullità deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 cod. proc. civ., il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazione, cosicché è inammissibile in appello, perché nuova, la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado. — Cass. II, sent. 13732 del 27-6-2005

 

Il regolamento condominiale, adottato a maggioranza, può disporre in materia di uso delle cose comuni, purché sia assicurato il diritto al pari uso di tutti i condomini, tale dovendosi intendere non solo l’uso identico in concreto (se possibile), ma in particolare l’astratta valutazione del rapporto di equilibrio che deve essere potenzialmente mantenuto fra tutte le possibili concorrenti utilizzazioni del bene comune da parte dei partecipanti al condominio. (Nella fattispecie è stata ritenuta valida la delibera, adottata a maggioranza, che aveva previsto l’uso a rotazione tra i quattro condomini dei tre posti auto disponibili). — Cass. II, sent. 12873 del 16-6-2005

 

I consorzi per la gestione di beni e servizi di un comprensorio immobiliare sono caratterizzati da un forte profilo di realità, in quanto il singolo associato, inserendosi nel sodalizio, al momento dell’acquisto dell’immobile, assume una serie di obblighi ricollegati in via immediata e diretta alla proprietà dei singoli cespiti e di quelli eventualmente comuni, correttamente qualificabili come «obligationes propter rem».— Cass. II, sent. 9401 del 6-5-2005

 

La delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese concernenti lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (balconi e facciata dell’edificio), ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ. — Cass. II, sent. 8732 del 27-4-2005

 

La legittimazione ad agire dell’amministratore del condominio in caso di pretese concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari) può trovare fondamento soltanto nel mandato da ciascuno di questi ultimi al medesimo conferito, e non già, ad eccezione dell’ equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazione processuale ex art. 77 cod. proc. civ., presupponente peraltro quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all’amministratore in relazione all’azione contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante (vizio a tale stregua rilevabile anche d’ufficio, pure in sede di legittimità) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata. — Cass. II, sent. 8570 del 26-4-2005

 

In mancanza di tabelle millesimali, l’assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio. — Cass. II, sent. 8505 del 22-4-2005

 

In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione di un servo-scala per facilitare l’accesso ai disabili non implica rinuncia alla realizzazione degli strumenti considerati idonei al superamento delle barriere architettoniche e deliberati dall’assemblea. A tal fine, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 primo comma della legge 118/1971 e all’art. 1 primo comma del d.P.R. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art. 2 legge 13/89, è approvata dall’assemblea con la maggioranza ridotta prescritta dall’art. 1136 secondo e terzo comma cod. civ. (ai quali soltanto si riferisce l’art 2, comma primo, della legge n. 13 del 1989). — Cass. II, sent. 8286 del 20-4-2005

 

Spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, con la conseguenza che in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio. — Cass. II, sent. 8286 del 20-4-2005

 

In tema di consorzi volontari costituiti fra proprietari, qualora i contributi dovuti dal consorziato non si riferiscano alla gestione delle parti comuni, la relativa obbligazione non rientra fra quelle che, gravando sul condominio, trovano la loro fonte di prova nei bilanci condominiali, derivando la stessa dalla prestazione di servizi di natura contrattuale resi in favore del consorziato di cui deve essere fornita la prova. — Cass. II, sent. 6665 del 30-3-2005

 

Non esiste un obiettivo rapporto di pregiudizialità comportante la necessità della sospensione del processo a norma dell’art. 295 cod. proc. civ. tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., sulla base di una deliberazione condominiale che approva la ripartizione delle spese tra i condomini, e il giudizio di impugnazione della deliberazione ex art. 1137 cod. civ., giacché la condanna al pagamento è condizionata non alla validità della delibera assembleare, ma soltanto al perdurare della sua efficacia, cosicché il giudice dell’opposizione deve limitarsi a prendere atto che la sospensione dell’esecuzione della deliberazione non sia stata ordinata dal giudice investito dell’impugnazione ai sensi del citato art. 1137 del cod. civ.. — Cass. II, ord. 4951 del 7-3-2005

 

In tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile «ex» art. 1137 cod. civ. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

Per «cause relative alle modalità di uso dei servizi di condominio di case» (già di competenza del conciliatore) devono intendersi quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio di facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali, cioè, si controverte sul modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà devono essere esercitate, mentre le cause relative alla misura di detti servizi (già di competenza del pretore) s’identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto dei singoli condomini. Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell’art. 7 cod. proc. civ., come sostituito dall’art. 17 della legge 21 novembre 1991 n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore (In applicazione del suindicato principio la Corte Cass. ha rigettato il ricorso con cui l’impugnante si doleva che l’adito tribunale avesse dichiarato — asseritamente «in modo tautologico, richiamando la norma e la correlativa esegesi giurisprudenziale» — la propria incompetenza in favore del giudice di pace in ordine all’impugnazione della delibera di condominio nella parte in cui stabiliva di mantenere il distacco dell’apertura della porta d’ingresso dello stabile dai singoli citofoni anche durante le ore di chiusura del portierato, deducendo che solo apparentemente tale delibera concerneva le modalità e la misura d’uso dei beni comuni, di fatto, viceversa risolvendosi in una limitazione delle dotazioni dei singoli appartamenti privati e ai diritti del singolo condomino, rimanendo a tale stregua impedita ogni possibilità di scendere ad aprire a qualsiasi invitato o fornitore, nonché di ricevere soccorso in caso d’impedimento a scendere le scale). — Cass. II, ord. 4030 del 25-2-2005

 

In tema di condominio, il criterio per la identificazione delle quote di partecipazione ad esso, derivando dal rapporto fra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione delle tabelle millesimali, la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari. — Cass. II, sent. 3264 del 17-2-2005

 

Qualora in un giudizio di impugnazione di delibera condominiale in materia di ripartizione di spese venga dal condomino dedotta la nullità della deliberazione per inosservanza delle tabelle omesse al regolamento condominiale e il condominio convenuto chieda in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità di una diversa tabella giustificativa del riporto, la domanda riconvenzionale assume carattere pregiudiziale rispetto alla decisione sull’azione di impugnazione della delibera, con la conseguenza che correttamente il giudice d’appello, avanti al quale la sentenza di primo grado che abbia deciso senza ordinare l’integrazione del contraddittorio sulla riconvenzionale nei confronti di tutti di condomini, dichiara la nullità dell’intera sentenza e dispone la rimessione al primo giudice, non potendosi sostenere — in ragione del suddetto nesso di pregiudizialità — che la rimessione avrebbe dovuto riguardare solo la causa riconvenzionale. — Cass. II, sent. 3019 del 15-2-2005

 

In tema di sospensione necessaria del processo, sussiste il rapporto obiettivo di pregiudizialità di cui all’art. 295 cod. proc. civ. tra la controversia con la quale si fa valere un credito e quella nella quale, tra le stesse parti, viene messa in discussione la validità del titolo costitutivo del credito medesimo. Siffatta pregiudizialità deve conseguentemente ritenersi sussistente tra il giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. sulla base della deliberazione dell’assemblea condominiale d’approvazione della ripartizione delle spese condominiali e il giudizio d’impugnazione della delibera ex art. 1137 cod. civ., potendo in caso di mancata sospensione di quest’ultimo verificarsi l’anomalia della conclusione con passaggio in giudicato di una statuizione sfavorevole all’opponente in ordine alla sussistenza del credito vantato nei suoi confronti dal condominio, a fronte dell’annullamento — all’esito del relativo giudizio d’impugnazione — della delibera che di tale credito è titolo costitutivo. — Cass. II, sent. 2759 del 11-2-2005

 

In tema d’assemblea condominiale, deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini; d’altra parte, non è in contrasto, ma anzi in armonia con tale principio, la norma del regolamento condominiale che, imponendo ai condomini di comunicare all’amministratore i trasferimenti degli immobili di proprietà esclusiva, ha lo scopo di consentire la corretta convocazione dei soggetti legittimati a partecipare all’assemblea condominiale. (Nella specie è stata dichiarata illegittima la delibera approvata dall’assemblea alla quale non aveva partecipato la proprietaria di un’unità immobiliare, essendo stata la relativa convocazione inviata al marito il cui nominativo era indicato nell’elenco dei condomini). — Cass. II, sent. 2616 del 9-2-2005

 

La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi va approvata a maggioranza qualificata dei condomini ex art. 1136, quinto comma, cod. civ.) — con la quale possono essere disposte tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (art. 1120, primo comma, cod. civ.) —, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi degli aventi diritto al voto. — Cass. II, sent. 24146 del 29-12-2004

 

La norma di cui all’art. 1120 cod. civ., nel prescrivere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con determinate maggioranze, tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano oneri di spesa per tutti i condomini; ma, ove non debba procedersi a tale ripartizione per essere stata la spesa relativa alle innovazioni di cui si tratta assunta interamente a proprio carico da un condomino, trova applicazione la norma generale di cui all’art. 1102 cod. civ., che contempla anche le innovazioni, ed in forza della quale ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto, e, pertanto, può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune (Fattispecie relativa al prolungamento della corsa dell’ascensore, che esauriva la sua funzione al terzo, fino al quarto piano dello stabile). — Cass. II, sent. 24006 del 27-12-2004

 

In caso di conflitto di interessi fra un condomino e il condominio, qualora il condomino confliggente sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse — non personale ma quale componente della collettività — e l’abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, senza compiere in proposito alcuna specifica indagine, aveva esteso in maniera automatica la situazione di conflitto in cui versava il condomino — amministratore, a quella dei condomini che avevano delegato il primo ad esprimere la loro volontà in ordine alla nomina dell’amministratore). — Cass. II, sent. 22234 del 25-11-2004

 

In tema di condominio, la delibera assembleare di destinazione del cortile a parcheggio di autovetture — in quanto disciplina le modalità di uso e di godimento del bene comune — è validamente approvata con la maggioranza prevista dal quinto comma dell’art. 1138 cod. civ., non essendo richiesta l’unanimità dei consensi. — Cass. II, sent. 21287 del 8-11-2004

 

In tema di sospensione necessaria del processo, non sussiste il rapporto obiettivo di pregiudizialità, di cui all’art. 295 cod. proc. civ., tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo — emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. sulla base della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione della ripartizione delle spese condominiali — ed il giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 cod. civ., giacché la condanna al pagamento è condizionata non alla validità della delibera assembleare, ma soltanto al perdurare della sua efficacia, con la conseguenza che il giudice dell’opposizione deve limitarsi a prendere atto che nel giudizio di impugnazione non sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione della predetta deliberazione. — Cass. II, ord. 20484 del 19-10-2004

 

La disciplina legale in materia di ripartizione delle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni di un edificio e quella, eventualmente, stabilita con deliberazione condominiale adottata all’unanimità, è derogabile, ai sensi dell’art. 1123, primo comma, cod. civ., in virtù di «diversa convenzione», che non è assoggettata ad oneri di forma e può risultare anche da comportamenti univocamente concludenti, protrattisi nel tempo, dai quali sia possibile ricavare l’accettazione da parte di tutti i condomini di differenti criteri di riparto delle spese. — Cass. II, sent. 20318 del 15-10-2004

 

In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. (Nell’enunciare il principio di cui in massima, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso che la delibera adottata dall’assemblea, che impegnava il condominio per l’esecuzione di opere definitive per un ammontare pari a oltre 247 milioni di lire, potesse oggettivamente riconnettersi ad un ordine del giorno che indicava come oggetto di discussione l’esecuzione di diverse e specifiche opere provvisionali urgenti, per un importo inferiore a 10 milioni di lire, ovvero, in alternativa, di opere più rilevanti, ma per un importo di 55 milioni di lire). — Cass. II, sent. 14560 del 30-7-2004

 

In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27 primo comma della legge 118/1971 e all’art. 1 primo comma del d.P.R. 384/1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art. 2 legge 13/89, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall’art. 1136 secondo e terzo comma cod. civ.; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge 13/1989, che fa salvo il disposto degli artt. 1120 secondo comma e 1121 terzo comma cod. civ.. — Cass. II, sent. 14384 del 29-7-2004

 

Per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea condominiale al fine della conseguente validità della delibera adottata (artt. 1139 e 1105, terzo comma, cod. civ.), è sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente motivato. — Cass. II, sent. 13763 del 22-7-2004

 

In tema di condominio e nella ipotesi di assemblea, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. — Cass. II, sent. 12466 del 7-7-2004

 

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 cod. civ. — dettato in tema di società di capitali ma, per identità di «ratio», applicabile anche in materia di condominio — la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. — Cass. II, sent. 11961 del 28-6-2004

 

In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale —in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini — possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale —le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ. (in relazione all’art. 1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ.. — Cass. II, sent. 11960 del 28-6-2004

 

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. — Cass. II, sent. 8493 del 5-5-2004

 

La legittimazione generale prevista dall’art. 1421 cod. civ. all’ azione di nullità non esime l’attore dall’onere di dimostrare il proprio, concreto interesse ad agire, e perciò, se oggetto dell’ impugnazione è una delibera condominiale, essa non può esser impugnata per nullità da un terzo estraneo al condominio, bensì per l’esperibilità di detta azione è necessaria la qualità di condomino — presente o assente, consenziente o dissenziente che sia stato all approvazione della delibera impugnata — la quale costituisce requisito essenziale per la configurabilità del suo interesse ad agire per la nullità della delibera medesima. — Cass. II, sent. 8135 del 28-4-2004

 

In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall’art. 1136, comma terzo, cod. civ., secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 cod. civ. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (In applicazione di tale principio, la Corte ha cassato la sentenza del giudice del merito che aveva ritenuto sufficiente il raggiungimento di una maggioranza di voti favorevoli, pari ad un terzo dei presenti, unitamente alla condizione che essi rappresentassero almeno un terzo della proprietà, ritenendo del tutto irrilevante che la parte contraria alla delibera detenesse un valore della proprietà superiore a quello della maggioranza del voto personale). — Cass. II, sent. 6625 del 5-4-2004

 

In tema di condominio negli edifici, l’uso anche a transito veicolare della cosa comune, già adibita a solo transito pedonale, non concreta una innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, secondo comma, cod. civ. Esso, infatti, non costituisce mutamento di destinazione, non comportando alcuna immutazione, trasformazione, modificazione della consistenza o sfruttamento per fini diversi da quelli precedenti, ma soltanto una più ampia utilizzazione della cosa comune, che l’assemblea dei condomini può deliberare con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. — Cass. II, sent. 11943 del 8-8-2003