Articolo 1137 codice civile

Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea

Le deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.

L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria.

L’istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione. Per quanto non espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle norme di cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l’esclusione dell’articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura civile.

——–

Il presente articolo è stato così sostituito dall’art. 15 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. 

---

 

Giurisprudenza:

Installazione su parte comune di impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare – Assenza di modifica della cosa comune – Autorizzazione preventiva dell’assemblea – Necessità – Esclusione – L’installazione su parte comune di impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può ess37ere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea. Ne consegue che all’eventuale parere contrario alla installazione di un tale impianto espresso dall’assemblea deve attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza  17-1-2023, n. 1337 

 

Opere pregiudizievoli al decoro architettonico dell’edificio – Allorché una clausola del regolamento di condominio, di natura convenzionale, obblighi i condomini a richiedere il parere vincolante dell’assemblea per l’esecuzione di opere che possano pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio, la delibera, con la quale l’assemblea neghi al singolo condomino il consenso all’esecuzione dell’intervento progettato in quanto considerato lesivo dell’estetica del complesso, può essere oggetto del sindacato dell’autorità giudiziaria, agli effetti dell’art. 1137 c.c., al solo fine di accertare la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28-12-2022, n. 37852

 

Beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi – Deliberazione assembleare – Nullità per impossibilità dell’oggetto – In tema di condominio, le deliberazioni assunte dall’assemblea, aventi natura di atti negoziali espressione della maggioranza e non della volontà assembleare, devono avere ad oggetto le sole materie ad essa attribuite, le quali afferiscono alla gestione dei beni e dei servizi comuni, ma non anche ai beni appartenenti in proprietà esclusiva ai singoli condomini o a terzi, come, nella specie, i muri perimetrali di proprietà esclusiva, quand’anche attraversati da tubazioni, canali e altro necessario al servizio degli alloggi soprastanti, rispetto ai quali operano semmai, in assenza di diversa, specifica pattuizione avente forma scritta, i criteri di cui all’art. 1069 c.c., sicché la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 25-5-2022, n. 16953

 

Impugnazione delibera assembleare – Valore della causa – Nell’azione di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell’istante e nei limiti della … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza 21-03-2022, n. 9068

 

Impugnazione delibera condominiale – Seconda delibera che modifica le decisioni della prima – In caso di impugnazione della delibera condominiale, la cessazione della materia del contendere può ravvisarsi soltanto quando il secondo deliberato modifichi le decisioni del primo in senso conforme a quanto richiesto dal condomino che impugna e non anche quando reiteri o comunque adotti una decisione nello stesso senso della precedente, presupponendo la stessa il sopravvenire di una situazione che consenta di ritenere risolta o superata lite insorta tra le parti, sì da comportare il venir meno dell’interesse a una decisione sul … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 23-02-2022, n. 5997

 

Verbale assembleare – Mancata indicazione nominativa dei votanti a favore – In tema di assemblea di condominio, sebbene il relativo verbale dovrebbe contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenti e dissenzienti, nonché il valore delle rispettive quote, la mancanza di tale indicazione non incide sulla validità della delibera, ove a tale incompletezza possa rimediarsi mediante un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento. Sicché non è annullabile la deliberazione il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, cionondimeno contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, con i relativi millesimi e rechi, altresì, l’indicazione nominativa di quelli che si sono astenuti e di quelli che hanno votato contro, nonché del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, consentendo tali dati di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il … continua a leggere ►  Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza 20-12-2021, n. 40827

 

Preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra – Incombenza gravante sull’amministratore – Inosservanza – In tema di assemblea di condominio, la preventiva convocazione degli aventi diritto a parteciparvi integra un’incombenza, di regola, gravante sull’amministratore, nonché un requisito di validità di ogni deliberazione, spettando poi all’assemblea e, per essa, al suo presidente, il compito di controllare, sulla base dell’elenco di detti aventi diritto eventualmente stilato dall’amministratore, la regolarità degli avvisi di convocazione, nonché darne conto nel verbale della riunione, trattandosi di una delle prescrizioni di forma richieste dal procedimento collegiale, la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non … continua a leggere ►  Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza 20-12-2021, n. 40827

 

Controversia sulla titolarità comune o esclusiva di una porzione dell’edificio – Natura dell’accertamento – Nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione dell’appartenenza, o meno, di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva ad un condominio edilizio, ovvero della titolarità comune o individuale di una porzione dell’edificio, in quanto inerente all’esistenza del rapporto di condominialità ex art. 1117 c.c., può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale, ma privo – in assenza di esplicita domanda di una delle parti ai sensi dell’art. 34 c.p.c. – di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli, svolgendosi il giudizio ai sensi dell’art. 1137 c.c. nei confronti dell’amministratore del condominio, senza la partecipazione, quali legittimati passivi, di tutti i condomini in una situazione di litisconsorzio necessario. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-11-2021, n. 35794

 

Unità immobiliare in regime di comunione legale tra coniugi – Impugnazione di delibera assembleare – Legittimazione attiva in capo a ciascun coniuge separatamente – Per le unità immobiliari in regime di comunione legale tra coniugi, la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari spetta a ciascun coniuge separatamente, trovando applicazione l’art. 180, comma 1, c.c., secondo cui la rappresentanza in giudizio per gli atti relativi all’amministrazione dei beni della comunione spetta ad entrambi i coniugi; rientrano, infatti, in tale disposizione, non solo, le azioni di carattere reale o con effetti reali, dirette alla tutela della proprietà o del godimento dell’immobile, ma anche le impugnazioni delle deliberazioni condominiali che si assumono pregiudizievoli alla sicurezza o al decoro del fabbricato o all’uso delle parti comuni. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 8-7-2021, n. 19435

 

Domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino – Valore della causa – La domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell’intera deliberazione e dunque all’intero ammontare della spesa, giacché l’effetto caducatorio dell’impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 7-7-2021, n. 19250

 

In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c.. Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 14-4-2021, n. 9839

 

Opposizione a decreto ingiuntivo per la riscossione di oneri condominiali – Opposizione – Sindacabilità della nullità o annullabilità della sottostante delibera assembleare – Nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento. Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 14-4-2021, n. 9839

 

Rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione – Il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una posta di debito permanente di quel partecipante), una volta approvato dall’assemblea può essere impugnato ai sensi dell’art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo del credito complessivo nei confronti di quel singolo partecipante, pur non dando … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 6-2, Ordinanza 15-02-2021, n. 3847

 

Intervento in giudizio degli altri condomini (adesivo autonomo e adesivo dipendente) – Nel giudizio di impugnazione di una delibera assembleare ex art. 1137 c.c., i singoli condomini possono volontariamente costituirsi mediante intervento che, dal lato attivo, va qualificato come adesivo autonomo (con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi di lite, anche in presenza di rinunzia o acquiescenza alla sentenza da parte dell’originario attore), ove essi siano dotati di autonoma legittimazione ad impugnare la delibera, per non essersi verificata nei loro confronti alcuna decadenza, ovvero, se quest’ultima ricorra, come adesivo dipendente (e, dunque, limitato allo svolgimento di attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, esclusa la possibilità di proporre gravame); tale ultima è la qualificazione da riconoscersi, altresì, all’intervento, ove questo sia a favore del condominio, siccome volto a sostenere la validità della delibera impugnata, stante la legittimazione processuale passiva esclusiva dell’amministratore nei giudizi relativi all’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea, non … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2, Ordinanza 04-02.2021, n. 2636

 

Efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento – L’efficacia preclusiva e precettiva del giudicato di annullamento di una delibera condominiale è meramente negativa, in quanto essa pone soltanto un limite all’esercizio dell’attività di gestione dell’assemblea, impedendole di riapprovare un atto affetto dagli stessi vizi, atto che sarebbe altrimenti a sua volta invalido; la sentenza di annullamento resa ai sensi dell’art. 1137 c.c. ha, inoltre, effetto nei confronti di tutti i condomini, anche qualora non abbiano partecipato direttamente al giudizio di impugnativa promosso da uno o da alcuni di loro, ma con riguardo alla specifica deliberazione impugnata. Corte di Cassazione, Sezione 2, Sentenza 29-01-2021, n. 2127

 

Clausola compromissoria di natura irrituale – In tema di impugnazioni delle delibere assembleari, il comma 2 dell’art. 1137 c.c., nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la compromettibilità in arbitri delle relative controversie, le quali, d’altronde, non rientrano in alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c.. Corte di Cassazione, Sezione 6-2, Ordinanza 15-12-2020, n. 28508

 

Consuntivo relativo a gestioni pregresse – Qualora la ripartizione delle spese condominiali sia avvenuta soltanto con l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, ai sensi dell’art. 1135, n. 3, c.c., l’obbligazione dei condomini di contribuire al pagamento delle stesse sorge soltanto dal momento della approvazione della delibera assembleare di ripartizione, che i condomini assenti o dissenzienti non potranno impugnare per ragioni di merito, perché non è consentito al singolo condomino rimettere in discussione, al momento del bilancio consuntivo, i provvedimenti della maggioranza che, tradottisi in delibere, avrebbero dovuto essere tempestivamente impugnati. Corte di Cassazione, Sezione 6-2, Ordinanza 24-09-.2020, n. 20006

 

Clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea – È nulla la clausola del regolamento di condominio che stabilisce un termine di decadenza di quindici giorni per chiedere all’autorità giudiziaria l’annullamento delle delibere dell’assemblea, atteso che l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. vieta che con norme regolamentari siano modificate le disposizioni relative alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali di cui all’art. 1137 c.c. Corte di Cassazione, Sezione 6-2, Ordinanza 21-09-2020, n. 19714

 

Installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano – Termine impugnazioni deliberazione condominiale – La deliberazione condominiale avente ad oggetto l’installazione di un ascensore inidoneo al raggiungimento dell’ultimo piano è affetta da nullità incidendo, da un lato, sul diritto del singolo (proprietario dell’ultimo piano) rispetto all’utilizzo di un bene comune (ascensore), impedendogli in tal modo un uso pieno del bene e, dall’altro, sul valore della proprietà esclusiva, per cui la relativa impugnazione non è soggetta al rispetto del termine di … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 agosto 2019, n. 21909

 

Impugnazione di delibere condominiali annullabili – Legittimazione ad agire – In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d’ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 26 febbraio 2019, n. 5611

 

Errata indicazione dei dati catastali degli immobili oggetto della delibera condominiale di comparto finalizzata all’assegnazione delle unità abitative –Qualora l’indicazione dei dati catastali degli immobili oggetto della delibera condominiale di comparto finalizzata all’assegnazione delle unità abitative (nel caso in esame, ricostruite in seguito a sisma) sia erronea, ai fini della loro rettifica non è necessaria l’azione di annullamento della delibera, ma è sufficiente un’azione di accertamento per la correzione dell’errore materiale, ricostruibile con ogni mezzo di prova, indipendentemente dalla forma dell’atto che lo contenga, non essendo in contestazione eventuali vizi del consenso fondati su una falsa rappresentazione della realtà o su un errore sulla dichiarazione o sulla sua trasmissione, bensì l’esatta individuazione del contenuto dell’atto limitatamente alla parte ricognitiva delle singole porzioni appartenenti a ciascuno degli aventi titolo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza che aveva riqualificato l’azione, identificata dal giudice di primo grado come rivendica immobiliare, in domanda di accertamento di errore materiale, non essendovi incertezza sulla reale appartenenza dei due immobili oggetto dello scambio). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 5 novembre 2018, n. 28112

 

Impugnazione delle deliberazioni condominiali relative alle spese per le parti comuni dell’edificio – Utilizzatore dell’unità immobiliare in leasing – Legittimazione attiva – In tema di condominio, il generale potere ex art. 1137 c.c. di impugnare le deliberazioni condominiali in relazione alle spese necessarie per le parti comuni dell’edificio compete al proprietario della singola unità immobiliare, mentre non spetta all’utilizzatore di un’unità immobiliare in leasing, essendo lo stesso titolare non di un diritto reale, ma di un diritto personale derivante da un contratto ad effetti obbligatori che rimette il perfezionamento dell’effetto traslativo ad una futura manifestazione unilaterale di volontà del conduttore. Né, ai fini della legittimazione dell’utilizzatore in leasing alla partecipazione all’assemblea ed alla correlata impugnativa, può rilevare il principio dell’apparenza del diritto, dando valore dirimente al fatto che quegli si comportasse abitualmente come fosse un condomino, non trovando motivo di applicazione i principi di affidamento e di tutela dell’apparentia iuris nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 25 ottobre 2018, n. 27162

 

Nullità della deliberazione che privi un singolo partecipante dei diritti individuali su una parte comune dell’edificio – Risarcimento del danno – La delibera dell’assemblea di condominio che privi il singolo partecipante dei propri diritti individuali su una parte comune dell’edificio, rendendola inservibile all’uso e al godimento dello stesso, integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al condomino medesimo, il quale, lamentando la nullità della delibera, ha facoltà di chiedere la condanna al risarcimento del danno del condominio, quale centro di imputazione degli atti e delle attività compiute dalla collettività condominiale e delle relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli. (Nella specie, il condominio, a seguito di delibera, aveva realizzato, nella comune corte interna dell’edificio, un ascensore che aveva ridotto la luce e l’aria dell’appartamento, posto al piano terra, della ricorrente e impedito a quest’ultima l’uso di una porzione rilevante della stessa corte). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 26 settembre 2018, n. 23076

 

Impugnazioni delibera condominiale – Principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato – La domanda di declaratoria dell’invalidità di una delibera dell’assemblea dei condomini per un determinato motivo non consente al giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra chiesto e pronunciato, l’annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l’annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente opposte in quanto, ancorché sia redatto un unico processo verbale per l’intera adunanza, l’assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all’una o all’altra. (Fattispecie in tema di vizi di vizi di annullabilità della delibera). – Corte di Cassazione, Sezione 6 2 civile, Ordinanza 25 giugno 2018, n. 16675

 

Impugnazioni delibera condominiale – Spese giudiziali spese relative a giudizio vertente tra il condominio ed un singolo condomino – In tema di condominio negli edifici, è nulla la deliberazione dell’assemblea condominiale che, all’esito di un giudizio che abbia visto contrapposti il condominio ed un singolo condomino, disponga anche a carico di quest’ultimo, “pro quota”, il pagamento delle spese sostenute dallo stesso condominio per il compenso del difensore nominato in tale processo; in tal caso, infatti, non può farsi applicazione, neanche in via analogica, degli artt. 1132 e 1101 c.c., trattandosi di spese per prestazioni rese a tutela di un interesse comunque opposto alle specifiche ragioni personali del singolo condomino. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 23 gennaio 2018, n. 1629

 

Impugnazioni delibera condominiale – Declaratoria di nullità – Impugnazione per la riqualificazione in annullabilità – In tema di condominio negli edifici, ove il giudice abbia dichiarato nulla una deliberazione dell’assemblea, deve escludersi l’interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di annullabilità della delibera medesima, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all’interesse della parte, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. – Corte di Cassazione, Sezione 6-2 civile, Ordinanza 14 settembre 2017, n. 21339

 

Delibera assembleare ricognitiva dei beni di proprietà esclusiva in deroga alla presunzione ex art. 1117 c.c. – Nullità – La delibera condominiale che accerti, a maggioranza, l’ambito dei beni comuni e l’estensione delle proprietà esclusive, in deroga all’articolo 1117 c.c., è nulla, perché inidonea a comportare l’acquisto a titolo derivativo di tali diritti, non essendo sufficiente, all’uopo, un atto meramente ricognitivo ed occorrendo, al contrario, l’accordo di tutti i comproprietari espresso in forma scritta. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 31 agosto 2017, n. 20612

 

Domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune – Legittimazione passiva – In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l’area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 31 agosto 2017, n. 20612

 

Spese di manutenzione lastrici solari lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo – Potere deliberativo dell’assemblea – Sussistenza – Sindacato in sede di impugnazione – Limiti – In tema di condominio negli edifici, l’obbligo dei proprietari di unità abitative sottostanti il lastrico solare o la terrazza a livello in uso o di proprietà esclusivi di concorrere, nella misura dei due terzi, nelle relative spese di ricostruzione o manutenzione, ex art. 1126 c.c., trova fondamento nel principio per cui i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'”utilitas” che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai singoli appartamenti; sicché, indipendentemente dal regime di uso o proprietà esclusivi, le decisioni circa la necessità di procedere alla riparazione, ricostruzione e sostituzione degli elementi strutturali del lastrico o della terrazza a livello, funzionali alla copertura dell’edificio (quali solaio, guaine impermeabilizzanti, etc.), spettano all’assemblea, cui è riservata una valutazione discrezionale di merito che, come tale, esula dal controllo di mera legittimità rimesso al giudice attraverso l’impugnativa di cui … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 9-8-2017, n. 19779

 

Malfunzionamento degli impianti condominiali – Condanna del condominio alla riparazione o ripristino – Esclusione – Fondamento – Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l’impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c. Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell’impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 5-7-2017, n. 16608

 

Partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento condominiale – La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 28-3-2017, n. 8015 

 

Sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere dell’assemblea condominiale – Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’articolo 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 gennaio 2017, n. 454

 

Nullità della delibera che modifica il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c. anche se assunta all’unanimità – In tema di condominio, poiché le attribuzioni dell’assemblea sono limitate alla verifica ed all’applicazione dei criteri stabiliti dalla legge, è nulla, anche se assunta all’unanimità, la delibera che modifichi il criterio legale di ripartizione delle spese di riparazione del lastrico solare stabilito dall’art. 1126 c.c., ove i condomini non abbiano manifestato l’espressa volontà di stipulare un negozio dispositivo dei loro diritti in tal senso: tale nullità può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 23 marzo 2016, n. 5814 

 

L’appello avverso la sentenza che abbia pronunciato sull’impugnazione di una delibera dell’assemblea condominiale, in assenza di previsioni di legge “ad hoc”, va proposto – secondo la regola generale contenuta nell’art. 342 cod. proc. civ. – con citazione; ne consegue che la tempestività dell’appello, va verificata in base alla data di notifica dell’atto di citazione e non alla data di deposito dell’atto di gravame nella cancelleria del giudice “ad quem”. — Cass. II, sent. 8536 del 8-4-2009

 

In tema di assemblea di condominio, l’individuazione, agli effetti dell’articolo 1136, quarto comma, cod. civ. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell’edificio), della “notevole entità” delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell’ammontare complessivo dell’esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell’edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini. — Cass. II, sent. 26733 del 6-11-2008

 

In tema di poteri dei condomini con riguardo all’assemblea condominiale non è illegittimo il rifiuto dell’amministratore di inserire nell’ordine del giorno alcuni argomenti proposti da singoli condomini potendo tale richiesta essere formulata in modo vincolante soltanto da almeno due condomini che rappresentino un sesto delle quote dell’edificio così come previsto ex art. 66 disp. att. cod. civ. per la richiesta di convocazione di assemblea straordinaria o per la diretta convocazione in caso di inerzia dell’amministratore. — Cass. II, sent. 26336 del 31-10-2008

 

Il potere d’impugnazione delle delibere condominiali, per effetto del rinvio ex art. 1139 cod. civ. alle norme sulla comunione ed in particolare all’art. 1109 cod. civ., si estende anche alla decisione approvata dalla maggioranza che rechi grave pregiudizio alla cosa comune ed ai servizi che ne costituiscono parte integrante, potendo solo entro questo limite essere valutato il merito, sotto il profilo dell’eccesso di potere, della decisione dell’assemblea condominiale. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza della corte territoriale per avere questa rigettato, sull’assunto della non sindacabilità per eccesso di potere delle delibere condominiali, l’impugnazione della delibera con cui un condominio aveva respinto la proposta di licenziamento del custode perché assente nell’orario di lavoro in quanto impegnato in servizi a pagamento a condomini richiedenti). — Cass. II, sent. 25128 del 14-10-2008

 

In tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato. Ne consegue che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. cod. proc. civ. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti di coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio. — Cass. II, sent. 23345 del 9-9-2008

 

Ove un condomino impugni una delibera assembleare con la quale gli siano state addebitate spese in misura asseritamente eccedente rispetto alla propria quota millesimale, tale giudizio non esige la pregiudiziale revisione della relativa tabella – che deve avvenire con deliberazione unanime dei condomini o con provvedimento dell’autorità giudiziaria – né, di conseguenza, la necessaria estensione del contraddittorio a tutti i condomini, essendo legittimato passivo il solo amministratore. — Cass. II, sent. 14951 del 5-6-2008

 

La delibera condominiale con la quale si decide di adibire il cortile comune — di ampiezza insufficiente a garantire il parcheggio delle autovetture condominiali — a parcheggio dei motoveicoli, con individuazione degli spazi, delimitazione ed assegnazione degli stessi ai singoli condomini, non dà luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 cod. civ., non comportando tale assegnazione una trasformazione della originaria destinazione del bene comune, o l’inservibilità di talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino. — Cass. II, sent. 5997 del 5-3-2008

 

Le cause relative alla misura ed alle modalità d’uso dei servizi del condominio, di competenza del giudice di pace, sono sia quelle che riguardano le riduzioni o limitazioni quantitative del diritto di godimento dei singoli condomini sulle cose comuni sia quelle che concernono i limiti qualitativi di esercizio delle facoltà comprese nel diritto di comunione, in proporzione delle rispettive quote, mentre sono assoggettate alle ordinarie regole della competenza per valore quelle aventi ad oggetto la contestazione della titolarità del diritto di comproprietà sulle cose comuni. (In applicazione del principio, in sede di regolamento, la Corte ha riconosciuto la competenza del giudice di pace nell’azione proposta da un condomino al fine di contestare la legittimità dell’individuazione assembleare del posto auto ad esso assegnato senza tenere conto dell’eccessiva difficoltà di accesso ed uscita dallo stesso). — Cass. II, ord. 3937 del 18-2-2008

 

L’assemblea ai sensi dell’art. 1135 cod. civ., nell’esercizio dei poteri di gestione del condominio, ha il potere di ratificare la spesa effettuata dall’amministratore in ordine a lavori di manutenzione straordinaria delle parti comuni, ancorché non indifferibili ed urgenti. — Cass. II, sent. 2864 del 7-2-2008

 

Ai fini della costituzione di un supercondominio, non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici , abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 cod. civ., (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità «pro quota» su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione. — Cass. II, sent. 2305 del 31-1-2008

 

In tema di competenza per valore, con riferimento all’azione avente ad oggetto il pagamento delle spese condominiali secondo approvazione dell’assemblea del condominio, il valore della causa va determinato con riferimento alla parte della relativa delibera impugnata, e non alla quota di spettanza del condomino che l’ha impugnata, atteso che l’oggetto del contendere coinvolge i rapporti di tutti i condomini interessati alla ripartizione, e, quindi, l’interezza di tale importo. — Cass. II, ord. 23559 del 13-11-2007

 

In tema di condominio, l’allaccio di nuove utenze ad una rete non costituisce di per sè una modifica della stessa, perchè una rete di servizi — sia fognaria, elettrica, idrica o di altro tipo — è per sua natura suscettibile di accogliere nuove utenze. È pertanto onere del condominio, che ne voglia negare l’autorizzazione, dimostrare che, nel caso particolare, l’allaccio di una sola nuova utenza incide nella funzionalità dell’impianto, non potendo opporsi che il divieto all’allaccio sia finalizzato ad impedire un mutamento di destinazione della unità immobiliare. (Nella specie è stata annullata la delibera assembleare con cui il condominio aveva negato a un condomino l’autorizzazione ad allacciare il proprio immobile, destinato a magazzino, alla rete idrica, fognante e citotelefonica). — Cass. II, sent. 21832 del 17-10-2007

 

In tema di impugnazione di delibere di assemblea di condominio annullabili, la legittimazione ad impugnare va riconosciuta anche al condomino presente che si sia astenuto dal voto. — Cass. II, sent. 21298 del 10-10-2007

 

Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l’utilizzazione della cosa comune, i singoli condomini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare. — Cass. II, sent. 17925 del 23-8-2007

 

A seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 206 del 2004, il giudizio secondo equità di cui all’art. 113 secondo comma cod. proc. civ. è vincolato al rispetto dei «principi informatori della materia», che non si identificano con i «principi regolatori» della materia, atteso che il giudice di pace non ha il dovere di individuare la regola di equità traendola dalla disciplina legislativa, ma dovrà avere cura che essa non contrasti con i principi — preesistenti alle regole in concreto oggettivamente dettate — cui il legislatore si è ispirato nel porre quella disciplina. Pertanto, poiché le norme sul condominio non contemplano fra le ipotesi di invalidità delle delibere adottate dall’assemblea la nullità (figura residuale creata dalla dottrina e dalla giurisprudenza per i vizi più gravi), prevedendo espressamente soltanto la annullabilità, non è in contrasto con i principi informatori della materia la decisione del giudice di pace che, nell’adottare la soluzione più adeguata alla peculiarità del caso concreto, ritenga affetta da annullabilità (soggetta, quindi, al termine di decadenza di cui all’art. 1137 cod. civ.), e non da nullità, la delibera che abbia addebitato soltanto al condomino proprietario dell’unità immobiliare, dalla quale provenivano le infiltrazioni di acqua negli appartamenti degli altri condomini, le spese relative agli accertamenti tecnici al riguardo espletati, non trattandosi della quota di contributi dovuti per la manutenzione o il rifacimento in conseguenza della responsabilità dei singoli o del condominio. — Cass. II, sent. 12691 del 30-5-2007

 

In tema di condominio, l’assemblea ha il potere di decidere a maggioranza, nell’interesse collettivo, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare — anche revocando una precedente delibera — quelle in atto quando sono divenute onerose ovvero vanno sostituite con altre modalità di utilizzo, anche se il servizio si svolge con l’uso di determinati beni (comuni) mobili o immobili, e pure ove la sistemazione più funzionale al servizio deliberata dall’assemblea comporti come conseguenza la dismissione dell’uso di certi beni ovvero il trasferimento di essi in altri luoghi. Infatti, le delibere che disciplinano l’uso delle cose comuni senza sottrarre il bene alla sua destinazione principale o impedirne l’uso paritario a tutti i comproprietari non incidono sui diritti assoluti dei condomini, anche quando comportano uno svantaggio o un pregiudizio per alcuni . Pertanto, qualora l’assemblea abbia autorizzato alcuni condomini a collocare nel cortile comune delle bombole di gas collegate alle rispettive cucine, è legittima la delibera che ne disponga la rimozione allorché — essendo stato deciso dal condominio l’allacciamento alla fornitura del gas metano — sia venuta meno l’esigenza che aveva giustificato la precedente autorizzazione. — Cass. II, sent. 7711 del 29-3-2007

 

n tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato. — Cass. II, sent. 7708 del 29-3-2007

 

L’assemblea condominiale — atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 cod. civ. — può deliberare, quale organo destinato ad esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non si tratti di provvedimenti volti a perseguire una finalità extracondominiale. Ne consegue che ben può essere deliberata la nomina di una commissione di condomini con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, le cui decisioni sono vincolanti per tutti i condomini — anche dissenzienti — solamente in quanto rimesse all’approvazione, con le maggioranze prescritte, dell’assemblea, le cui funzioni non sono delegabili ad un gruppo di condomini. — Cass. II, sent. 5130 del 6-3-2007

 

La sospensione necessaria del processo ex art. 295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di giudizio promosso per il riconoscimento di diritti derivanti da titolo, ricorre quando in un diverso giudizio tra le stesse parti si controverta dell’inesistenza o della nullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudicato d’accertamento della nullità — la quale impedisce all’atto di produrre «ab origine» qualunque effetto, sia pure interinale — si potrebbe contrapporre un distinto giudicato, di accoglimento della pretesa basata su quel medesimo titolo, contrastante con il primo. Detto principio di inesecutività del titolo impugnato a seguito di allegazione della sua originaria invalidità assoluta è derogato, nella disciplina del condominio, da un sistema normativo che mira all’immediata esecutività del titolo, pur in pendenza di controversia, a tutela di interessi generali ritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma considerazione, sicché il giudice non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell’impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 comma secondo cod. civ. l’esecuzione della delibera. Non osta a tale disciplina derogatoria il possibile contrasto di giudicati in caso di rigetto dell’opposizione all’ingiunzione e di accoglimento dell’impugnativa della delibera, poiché le conseguenze possono essere superate in sede esecutiva, facendo valere la sopravvenuta inefficacia del provvedimento monitorio, ovvero in sede ordinaria mediante azione di ripetizione dell’indebito. — Cass. Sez. Un., sent. 4421 del 27-2-2007

 

A differenza delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio che abbiano natura convenzionale (in quanto predisposte dall’unico proprietario originario e accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità acquirenti ovvero formate su accordo di tutti i condomini), le tabelle millesimali deliberative richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all’articolo 1136 secondo comma del codice civile e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese. — Cass. II, sent. 4219 del 23-2-2007

 

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete a chi abbia acquistato l’immobile in epoca successiva alla delibera condominiale, poiché, ai fini della legittimazione, occorre tener conto della situazione esistente al momento della proposizione della domanda, con la conseguenza che sussiste la legittimazione di chi sia divenuto donatario di una porzione condominiale nello stesso giorno in cui, mediante notifica della citazione, sia stata instaurata la controversia. — Cass. II, sent. 2362 del 2-2-2007

 

In tema di condominio degli edifici, l’esecuzione di un’opera contrastante con le norme imperative in materia di edilizia di cui agli artt. 31 e 41 legge 17 agosto 1942, n. 1150 e agli artt. 10 e 13 legge 6 agosto 1967 n. 765, penalmente sanzionata con previsione di responsabilità a carico sia del committente che del suo autore, comporta, in quanto contraria all’ordine pubblico, la nullità per illiceità dell’oggetto della delibera dell’assemblea che l’abbia disposta. (Nella specie, relativa alla richiesta avanzata nel 1991, da parte di nuovi condomini, di demolizione di una tettoia del cortile comune realizzata nel 1963, che impediva la circolazione dell’aria e limitava la possibilità degli istanti di installare una caldaia per riscaldamento autonomo nel loro balcone di proprietà esclusiva, la S.C. ha cassato la sentenza d’appello che aveva respinto la domanda sul rilievo che il manufatto non aveva leso norme integrative del codice civile sulle distanze tra fabbricati e che il pericolo di ristagno di fumi di gas non derivava dalla presenza della copertura ma dall’improprio utilizzo del balcone). — Cass. II, sent. 1626 del 25-1-2007

 

In tema di condominio negli edifici, la regolamentazione dell’uso della cosa comune, in assenza dell’unanimità, deve seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 cod. civ., il quale impedisce che, sulla base del criterio del valore delle singole quote, possa essere riconosciuto ad alcuni il diritto di fare un uso del bene, dal punto di vista qualitativo, diverso dagli altri. (Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito che aveva annullato, per violazione dell’art.1102 cod. civ., una delibera assembleare che aveva attribuito il diritto di scegliere i posti auto nel garage condominiale — tra loro non equivalenti per comodità di accesso — a partire dal condomino titolare del più alto numero di millesimi). — Cass. II, sent. 26226 del 7-12-2006

 

In tema di innovazioni ed uso della cosa comune, nel caso in cui il condomino, autorizzato dalla delibera dell’assemblea ad installare, a servizio del proprio laboratorio, un macchinario sul cortile del fabbricato, abbia stabilmente occupato una determinata superficie (nella specie, di circa quattro metri quadrati) dell’area comune condominiale, utilizzata in parte come strada di comunicazione con la pubblica via ed in parte come cortile, deve ritenersi realizzata una sottrazione definitiva di tale parte del suolo comune alla sua naturale destinazione ed all’altrui godimento, in relazione alle restrizioni che il suddetto impianto comportava per lo spazio di manovra degli automezzi di trasporto e per le relative operazioni di carico e scarico della ditta del condomino confinante, con conseguente configurabilità della violazione dell’articolo 1120, secondo comma, cod. civ., avendo la impugnata delibera assembleare determinato la modifica della destinazione originaria di una parte comune con pregiudizio, per l’altro condomino, del godimento della stessa. Sussiste violazione altresì dell’articolo 1102 cod. civ. (applicabile a tutte le innovazioni che, come nella specie, non comportano ripartizione della relativa spesa fra tutti i condomini ma solo a carico del singolo condomino che se ne sia assunto l’onere), perché l’uso particolare o più intenso del bene comune da parte del condomino si configura come illegittimo quando ne risulta impedito l’altrui paritario uso e sia alterata la destinazione del bene comune, dovendosi escludere che l’utilizzo da parte del singolo della cosa comune possa risolversi nella compressione quantitativa o qualitativa di quella, attuale o potenziale, di tutti i comproprietari. — Cass. II, sent. 23608 del 6-11-2006

 

Il giudicato è intangibile finché la sentenza, già passata in giudicato, non venga dichiarata nulla a seguito dell’instaurazione del giudizio di opposizione di terzo ex art. 404, comma primo, cod. proc. civ. correttamente instaurato, che presuppone l’evocazione in giudizio di tutti coloro che sono stati parti nel giudizio in cui è avvenuta la violazione del principio del contraddittorio e, in particolare — quanto all’impugnazione di sentenza emessa in tema di revisione di tabelle millesimali condominiali — con la chiamata in giudizio di tutti i singoli condomini e non del condominio, in persona del suo amministratore. — Cass. II, sent. 21683 del 9-10-2006

 

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle deliberazioni assunte dall’assemblea, che può ottenersi solo con l’esperimento di un’azione ad hoc e nei termini di legge, mentre non può essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea. — Cass. II, sent. 17486 del 1-8-2006

 

È affetta da nullità (la quale può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ed ancorché abbia espresso voto favorevole, e risulta sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ.) la delibera dell’assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condomini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell’interesse comune. Ciò, perché eventuali deroghe, venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. — Cass. II, sent. 17101 del 27-7-2006

 

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi. Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato. — Cass. II, sent. 16793 del 21-7-2006

 

Ai sensi dell’art.1131, secondo comma, cod. civ., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire. — Cass. II, sent. 16228 del 17-7-2006

 

In tema di condominio, è affetta da nullità la delibera dell’assemblea che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché in tal caso l’art. 1132, comma primo cod. civ, contemperando l’interesse del gruppo con quello del singolo titolare di interessi contrastanti, riconosce a quest’ultimo il diritto di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle deliberazioni assunte sul punto. — Cass. II, sent. 11126 del 15-5-2006

 

In tema di condominio, l’impugnazione della delibera dell’assemblea può avvenire indifferentemente con ricorso o con atto di citazione, ma in quest’ultima ipotesi, ai fini del rispetto del termine di cui all’art. 1137 cod. civ., occorre tenere conto della data di notificazione dell’atto introduttivo del giudizio, anziché di quella del successivo deposito in cancelleria, che avviene al momento dell’iscrizione a ruolo della causa. — Cass. II, sent. 8440 del 11-4-2006

 

Le delibere assembleari del condominio devono essere interpretate secondo i canoni ermeneutici stabiliti dagli artt.1362 e seguenti cod. civ., privilegiando, innanzitutto, l’elemento letterale, e quindi, nel caso in cui esso si appalesi insufficiente, gli altri criteri interpretativi sussidiari indicati dalla legge, tra cui quelli della valutazione del comportamento delle parti e della conservazione degli effetti dell’atto, che impone all’interprete di attribuire alle espressioni letterali usate un qualche effetto giuridicamente rilevante anziché nessun effetto o un significato meramente programmatico. — Cass. II, sent. 4501 del 28-2-2006

 

In tema di controversie tra condomini, ai sensi dell’art. 7 cod. proc. civ. appartengono alla competenza per materia del giudice di pace le cause relative alla misura ed alle modalità di uso dei servizi di condominio, tra le quali rientra la lite che riguardi l’installazione di apertura automatica del portone di ingresso dello stabile mediante citofoni installati nelle singole unità immobiliari, nonché l’adozione dell’uso della chiave per l’utilizzo dell’ascensore, giacché non viene messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso delle cose comuni, essendo controversa soltanto la regolamentazione della misura e modalità d’uso dei suddetti servizi. — Cass. II, ord. 4256 del 24-2-2006

 

La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, «a fortiori», con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni. — Cass. Sez. Un., sent. 2046 del 31-1-2006

 

La deliberazione dell’assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini, costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito, legittimando, senz’altro, non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del singolo condomino a pagare le somme all’esito del giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, il cui ambito sia ristretto solamente alla verifica dell’esistenza e dell’efficacia della deliberazione assembleare medesima relativa all’approvazione della spesa e alla ripartizione degli inerenti oneri. — Cass. II, sent. 27292 del 9-12-2005

 

Tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di oneri condominiali e la controversia avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare posta a sostegno della ingiunzione non sussiste alcun rapporto di pregiudizialità necessaria, tale da giustificare la sospensione del procedimento di opposizione ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., tenuto conto, da un lato, che il diritto di credito del condominio alla corresponsione delle quote di spesa per il godimento delle cose e dei servizi comuni non sorge con la delibera assembleare che ne approva il riparto, ma inerisce alla gestione dei beni e servizi comuni, sicché l’eventuale venir meno della delibera per invalidità, se implica la perdita di efficacia del decreto ingiuntivo, non comporta anche l’insussistenza del diritto del condominio di pretendere la contribuzione alle spese per i beni e servizi comuni di fatto erogati; e considerato dall’altro, che l’eventuale contrasto tra giudicati che potrebbe, in ipotesi, verificarsi in seguito al rigetto della opposizione ed all’accoglimento della impugnativa delle delibera, potrebbe essere superato in sede esecutiva, facendo valere la perdita di efficacia del decreto ingiuntivo come conseguenza della dichiarata invalidità della delibera. — Cass. II, ord. 19519 del 7-10-2005

 

Oltre che in relazione al corretto svolgimento dei rapporti condominiali nel rispetto delle regole, l’interesse del condomino ad agire per la rimozione di una deliberazione assembleare contraria alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello stesso accertamento dei vizi di cui la medesima è affetta. — Cass. II, sent. 17276 del 25-8-2005

 

Le tabelle millesimali allegate a regolamento condominiale contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini (che, sotto il profilo dell’impegno e del vincolo, equivale all’accordo iniziale) ovvero per atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. cod. civ., il quale contempla i presupposti, e non già il «quorum» di validità, della relativa deliberazione. — Cass. II, sent. 17276 del 25-8-2005

 

È affetta da nullità e non da mera annullabilità, ed è quindi impugnabile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, la delibera dell’assemblea condominiale che ponga le spese di lite, in proporzione della sua quota, a carico del condomino che abbia ritualmente manifestato il proprio dissenso rispetto alla lite medesima deliberata dall’assemblea, giacché solo l’unanimità dei condomini può modificare il criterio legale di ripartizione delle spese stabilito dall’art. 1132, comma primo cod. civ.. — Cass. II, sent. 16092 del 29-7-2005

 

Lo spoglio del possesso di un bene (nella specie, cortile condominiale) ben può rimanere integrato dalla messa in esecuzione da parte dell’amministratore di condominio, con la consapevolezza di agire contro la volontà espressa o presunta del possessore, di opere deliberate dall’assemblea (nel caso, chiusura dell’accesso mediante recinzione ed apposizione di cancello elettrico), non assumendo rilievo la circostanza che la domanda di sospensione delle delibere in questione risulti essere stata in precedenza giudizialmente rigettata, stante l’ontologica diversità tra il giudizio avente ad oggetto l’impugnazione delle delibere e quello possessorio. — Cass. II, sent. 14067 del 1-7-2005

 

Poiché alle delibere condominiali si applica il principio dettato in materia di contratti, secondo cui il potere attribuito al giudice dall’art. 1421 cod. civ. di rilevarne d’ufficio la nullità deve necessariamente coordinarsi con il principio della domanda ex art. 112 cod. proc. civ., il giudice non può dichiarare d’ufficio la nullità della delibera sulla base di ragioni diverse da quelle originariamente poste dalla parte a fondamento della relativa impugnazione, cosicché è inammissibile in appello, perché nuova, la domanda con cui si chiede di dichiarare la nullità di una delibera assembleare per un motivo diverso da quello fatto valere in primo grado. — Cass. II, sent. 13732 del 27-6-2005

 

La delibera assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese concernenti lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (balconi e facciata dell’edificio), ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ. — Cass. II, sent. 8732 del 27-4-2005

 

In mancanza di tabelle millesimali, l’assemblea ha il potere di deliberare a maggioranza una ripartizione provvisoria dei contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio. — Cass. II, sent. 8505 del 22-4-2005

 

In considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio elencate in via esemplificativa — se il contrario non risulta dal titolo — dall’art. 1117 cod. civ.alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso, la nozione di condominio in senso proprio è configurabile non solo nell’ipotesi di fabbricati che si estendono in senso verticale ma anche nel caso di costruzioni adiacenti orizzontalmente (come in particolare le cosiddette case a schiera), in quanto siano dotate delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ; peraltro, anche quando manchi un così stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, non può essere esclusa la condominialità neppure per un insieme di edifici indipendenti, giacché, secondo quanto si desume dagli artt. 61 e 62 disp. att. cod. civ. — che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi — è possibile la costituzione «ab origine» di un condominio fra fabbricati a sé stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; dunque, per i complessi immobiliari, che comprendono più edifici, seppure autonomi, è rimessa all’autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato, cui si affianca in tal caso la figura di elaborazione giurisprudenziale del «supercondominio, al quale sono applicabili le norme relative al condominio in relazione alle parti comuni, di cui all’art. 1117 cod. civ., come ad. es. le portinerie, le reti viarie interne, gli impianti dei servizi idraulici o energetici dei complessi residenziali, mentre restano soggette alla disciplina della comunione ordinaria le altre eventuali strutture, che sono invece dotate di una propria autonomia, come per es. le attrezzature sportive, gli spazi d’intrattenimento, i locali di centri commerciali inclusi nel comprensorio comune. (Nella specie, la Suprema Corte ha cassato le sentenza impugnata che, nell’escludere l’applicabilità delle norme sul condominio, aveva ritenuto costituita fra i vari supercondomini una comunione ordinaria di natura convenzionale per la gestione delle parti comuni relative ad un complesso residenziale, formato da un insieme di edifici, distinti in vari blocchi, ciascuno dei quali era a sua volta formato da vari fabbricati costituiti in condominio). — Cass. II, sent. 8066 del 18-4-2005

 

Non esiste un obiettivo rapporto di pregiudizialità comportante la necessità della sospensione del processo a norma dell’art. 295 cod. proc. civ. tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., sulla base di una deliberazione condominiale che approva la ripartizione delle spese tra i condomini, e il giudizio di impugnazione della deliberazione ex art. 1137 cod. civ., giacché la condanna al pagamento è condizionata non alla validità della delibera assembleare, ma soltanto al perdurare della sua efficacia, cosicché il giudice dell’opposizione deve limitarsi a prendere atto che la sospensione dell’esecuzione della deliberazione non sia stata ordinata dal giudice investito dell’impugnazione ai sensi del citato art. 1137 del cod. civ.. — Cass. II, ord. 4951 del 7-3-2005

 

In tema di delibere di assemblee condominiali, è annullabile «ex» art. 1137 cod. civ. la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti, dissenzienti, assenti o al valore delle rispettive quote. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, cod. civ. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

In tema di delibere assembleari condominiali, la delibera, assunta nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ., relativa alla ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative a lavori straordinari ritenuti afferenti a beni comuni (posti auto e vano ascensore) e alla tassa di occupazione di suolo pubblico, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ., e la relativa impugnazione va pertanto proposta nel termine di decadenza (trenta giorni) previsto dall’art. 1137, ultimo comma, cod. civ. — Cass. Sez. Un., sent. 4806 del 7-3-2005

 

Per «cause relative alle modalità di uso dei servizi di condominio di case» (già di competenza del conciliatore) devono intendersi quelle concernenti i limiti qualitativi di esercizio di facoltà contenute nel diritto di comunione, nelle quali, cioè, si controverte sul modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà devono essere esercitate, mentre le cause relative alla misura di detti servizi (già di competenza del pretore) s’identificano con quelle riguardanti una limitazione o riduzione quantitativa del diritto dei singoli condomini. Da queste cause, ora attribuite entrambe alla competenza per materia del giudice di pace a norma dell’art. 7 cod. proc. civ., come sostituito dall’art. 17 della legge 21 novembre 1991 n. 374, vanno tenute distinte, però, le controversie che vedono messo in discussione il diritto stesso del condomino ad un determinato uso della cosa comune e che, quindi, rimangono soggette agli ordinari criteri della competenza per valore (In applicazione del suindicato principio la Corte Cass. ha rigettato il ricorso con cui l’impugnante si doleva che l’adito tribunale avesse dichiarato — asseritamente «in modo tautologico, richiamando la norma e la correlativa esegesi giurisprudenziale» — la propria incompetenza in favore del giudice di pace in ordine all’impugnazione della delibera di condominio nella parte in cui stabiliva di mantenere il distacco dell’apertura della porta d’ingresso dello stabile dai singoli citofoni anche durante le ore di chiusura del portierato, deducendo che solo apparentemente tale delibera concerneva le modalità e la misura d’uso dei beni comuni, di fatto, viceversa risolvendosi in una limitazione delle dotazioni dei singoli appartamenti privati e ai diritti del singolo condomino, rimanendo a tale stregua impedita ogni possibilità di scendere ad aprire a qualsiasi invitato o fornitore, nonché di ricevere soccorso in caso d’impedimento a scendere le scale). — Cass. II, ord. 4030 del 25-2-2005

 

Qualora in un giudizio di impugnazione di delibera condominiale in materia di ripartizione di spese venga dal condomino dedotta la nullità della deliberazione per inosservanza delle tabelle omesse al regolamento condominiale e il condominio convenuto chieda in via riconvenzionale l’accertamento della legittimità di una diversa tabella giustificativa del riporto, la domanda riconvenzionale assume carattere pregiudiziale rispetto alla decisione sull’azione di impugnazione della delibera, con la conseguenza che correttamente il giudice d’appello, avanti al quale la sentenza di primo grado che abbia deciso senza ordinare l’integrazione del contraddittorio sulla riconvenzionale nei confronti di tutti di condomini, dichiara la nullità dell’intera sentenza e dispone la rimessione al primo giudice, non potendosi sostenere — in ragione del suddetto nesso di pregiudizialità — che la rimessione avrebbe dovuto riguardare solo la causa riconvenzionale. — Cass. II, sent. 3019 del 15-2-2005

 

In tema di sospensione necessaria del processo, sussiste il rapporto obiettivo di pregiudizialità di cui all’art. 295 cod. proc. civ. tra la controversia con la quale si fa valere un credito e quella nella quale, tra le stesse parti, viene messa in discussione la validità del titolo costitutivo del credito medesimo. Siffatta pregiudizialità deve conseguentemente ritenersi sussistente tra il giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. sulla base della deliberazione dell’assemblea condominiale d’approvazione della ripartizione delle spese condominiali e il giudizio d’impugnazione della delibera ex art. 1137 cod. civ., potendo in caso di mancata sospensione di quest’ultimo verificarsi l’anomalia della conclusione con passaggio in giudicato di una statuizione sfavorevole all’opponente in ordine alla sussistenza del credito vantato nei suoi confronti dal condominio, a fronte dell’annullamento — all’esito del relativo giudizio d’impugnazione — della delibera che di tale credito è titolo costitutivo. — Cass. II, sent. 2759 del 11-2-2005

 

In caso di conflitto di interessi fra un condomino e il condominio, qualora il condomino confliggente sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse — non personale ma quale componente della collettività — e l’abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, senza compiere in proposito alcuna specifica indagine, aveva esteso in maniera automatica la situazione di conflitto in cui versava il condomino — amministratore, a quella dei condomini che avevano delegato il primo ad esprimere la loro volontà in ordine alla nomina dell’amministratore). — Cass. II, sent. 22234 del 25-11-2004

 

In tema di sospensione necessaria del processo, non sussiste il rapporto obiettivo di pregiudizialità, di cui all’art. 295 cod. proc. civ., tra il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo — emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. sulla base della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione della ripartizione delle spese condominiali — ed il giudizio di impugnazione della delibera ex art. 1137 cod. civ., giacché la condanna al pagamento è condizionata non alla validità della delibera assembleare, ma soltanto al perdurare della sua efficacia, con la conseguenza che il giudice dell’opposizione deve limitarsi a prendere atto che nel giudizio di impugnazione non sia stata ordinata la sospensione dell’esecuzione della predetta deliberazione. — Cass. II, ord. 20484 del 19-10-2004

 

In tema di condominio di edifici, ai fini della tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini a norma dell’art. 1137 cod. civ., al deposito del ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della adozione o comunicazione della deliberazione stessa è da ritenersi equipollente, in virtù del principio generale di conservazione degli atti quando essi conseguano lo scopo cui sono destinati, la notificazione della citazione introduttiva nel medesimo termine, anche quando l’iscrizione a ruolo sia avvenuta successivamente. Cass. II, sent. 14560 del 30-7-2004

 

In tema di condominio e nella ipotesi di assemblea, i rapporti fra il rappresentante intervenuto ed il condomino rappresentato debbono ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega scritta, e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto. — Cass. II, sent. 12466 del 7-7-2004

 

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 cod. civ. — dettato in tema di società di capitali ma, per identità di «ratio», applicabile anche in materia di condominio — la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere. — Cass. II, sent. 11961 del 28-6-2004

 

In tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale —in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini — possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod. civ.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perché approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale —le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ. (in relazione all’art. 1138 terzo comma cod. civ.) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 cod. civ.. — Cass. II, sent. 11960 del 28-6-2004

 

Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal caso la sua impugnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall’art. 1137 cod. civ., rimanendo irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito. — Cass. III, sent. 9981 del 24-5-2004

 

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale ad un condomino, in quanto vizio del procedimento collegiale, comporta non già la nullità, ma l’annullabilità della delibera che, ove non impugnata nel termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti e dalla approvazione per quelli dissenzienti), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. — Cass. II, sent. 8493 del 5-5-2004

 

In tema di competenza del giudice per valore, nella controversia promossa da un condomino che agisca nei confronti del condominio per sentir dichiarare l”inesistenza del suo obbligo personale di pagare la quota a suo carico della spesa deliberata ed approvata in via generale e per tutti i condomini dell’assemblea, sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare sulla quale è fondata la pretesa del condominio nei suoi confronti (e non già dell’insussistenza, per qualsiasi titolo, della propria personale obbligazione), la contestazione deve intendersi estesa necessariamente all’invalidità dell’intero rapporto implicato dalla delibera, il cui valore è, quindi, quello da prendere in considerazione ai fini della determinazione della competenza, atteso che il «thema decidendum» non riguarda l’obbligo del singolo condomino bensì l’intera spesa oggetto della deliberazione, la cui validità non può essere riscontrata solo in via incidentale. — Cass. II, sent. 6617 del 5-4-2004

 

In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all’assemblea dei condomini, l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea stessa determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta disposto dell’art. 1137 c.c. — Cass. II, sent. 143 del 9-1-2004

 

Qualora un bene sia destinato al servizio di più edifici costituiti ciascuno in condominio si determina fra i vari partecipanti non una comunione ma una situazione che integra l’ipotesi del supercondominio al quale si applicano estensivamente le norme sul condominio degli edifici, giacché — in considerazione della relazione di accessorietà che si instaura per il collegamento materiale o funzionale fra proprietà individuali e beni comuni — questi ultimi non sono suscettibili, come invece nella comunione, di godimento od utilizzazione autonomi rispetto ai primi. (La Corte, nel formulare il principio sopra richiamato, ha confermato la decisione dei giudici di appello che, qualificando come supercondominio la comunione delle fognature di acque poste al servizio di distinti edifici costituiti in condominio, aveva applicato la disciplina in materia di condominio, ritenendo ammissibile l’impugnazione ex art. 1137 cod. civ. della delibera della relativa assemblea.). — Cass. II, sent. 14791 del 3-10-2003

 

In materia di condominio negli edifici, la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l’annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi. — Cass. II, sent. 13350 del 11-9-2003

 

La delibera di una assemblea, sia essa di soci, di condomini o di associati (nel caso di specie, assemblea di un Fondo Pensione tra ex dipendenti di banca) può essere annullata per abuso o eccesso di potere solo quando, anche se adottata nelle forme legali e con le maggioranze prescritte, risulti arbitraria e fraudolentemente preordinata al solo perseguimento, da parte della maggioranza, di interessi diversi da quelli della compagine associativa oppure volutamente lesivi degli interessi degli altri soci, e sia priva di una propria autonoma giustificazione causale sulla base dei legittimi interessi dei soci di maggioranza ; grava su chi impugna la delibera l’onere di fornire la dimostrazione dell’effettiva sussistenza dell’abuso o dell’eccesso di potere. — Cass. Sez. L, sent. 6361 del 19-4-2003

 

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata. — Cass. II, sent. 4531 del 27-3-2003

 

In tema di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ. per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, il condomino opponente non può far valere questioni attinenti alla validità della delibera condominiale, già impugnata in altro giudizio, ma solo questioni riguardanti l’efficacia della medesima. Tale delibera infatti costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l’esistenza di tale credito e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condominio a pagare le somme nel giudizio di opposizione che quest’ultimo proponga contro tale decreto, ed il cui ambito è dunque ristretto alla sola verifica della esistenza e della efficacia della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere. Ne consegue che, proprio in ragione della diversità della materia del contendere, tra il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo ai sensi dell’art. 63 cit. e quello di impugnazione della deliberazione condominiale in virtù della quale tale decreto è stato concesso, non esiste continenza, né pregiudizialità necessaria. — Cass. II, sent. 2387 del 18-2-2003

 

In tema di competenza ed in ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per il pagamento di somme dovute a titolo di oneri condominiali, la questione avente ad oggetto l’accertamento della validità o meno della delibera assembleare, dalla quale scaturisce la pretesa del condominio, costituisce causa pregiudiziale, da decidersi con efficacia di giudicato, in quanto destinata a produrre conseguenze giuridiche, oltre il rapporto controverso, rispetto ad altri rapporti e ad altri soggetti. Ne consegue che il Giudice di pace adito in sede monitoria, pur funzionalmente competente a decidere sulla relativa opposizione, qualora si deduca la invalidità della delibera assembleare posta a base della pretesa pecuniaria, non può compiere «incidenter tantum» l’accertamento richiesto e, se non ritiene di dover separare le cause e sospendere il processo ex art. 295 cod. proc. civ., deve soffermarsi solo all’accertamento dell’efficacia esecutiva della delibera, poiché la condanna al pagamento contenuta nel decreto ingiuntivo è condizionata non alla validità della delibera assembleare, ma perdurare della sua efficacia. — Cass. II, sent. 629 del 17-1-2003

 

In tema di condominio, la legittimazione ad impugnare una deliberazione assembleare compete individualmente e separatamente agli assenti e ai dissenzienti (nonché ai presenti e consenzienti, senza limiti di tempo, quando si verte in tema di nullità) e ognuno può esercitare l’azione verso il condominio rappresentato dall’amministratore, senza necessità di chiamare in causa gli altri (nella specie, la S.C., nell’enunciare il suddetto principio, ha cassato la sentenza della Corte di merito che aveva annullato la pronuncia di primo grado, avendo ritenuto che al processo avrebbero dovuto partecipare tutti i proprietari degli appartamenti con terrazzi, in quanto la domanda di annullamento della delibera assembleare concerneva la ripartizione della spesa del rifacimento dei rispettivi frontalini). — Cass. II, sent. 12564 del 27-8-2002

 

In sede di legittimità occorre tenere distinta l’ipotesi in cui si lamenti l’omesso esame di una domanda, o la pronuncia su domanda non proposta dal caso in cui si censuri l’interpretazione data dal giudice di merito alla domanda stessa: solo nel primo caso si verte propriamente in tema di violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per mancanza della necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, prospettandosi che il giudice di merito sia incorso in un error in procedendo,in relazione al quale la Corte di Cassazione ha il potere – dovere di procedere all’esame diretto degli atti giudiziari onde acquisire gli elementi di giudizio necessari ai fini della pronuncia richiestale. Nel caso in cui venga invece in contestazione l’interpretazione del contenuto o dell’ampiezza della domanda, tali attività integrano un tipico accertamento in fatto, insindacabile in cassazione salvo che sotto il profilo della correttezza della motivazione della decisione impugnata sul punto.(Nel caso di specie la S.C. ha ritenuto che il giudice di merito fosse incorso in una violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. in quanto aveva sostituito alla domanda effettivamente proposta dalla parte e volta ad ottenere la declaratoria di nullità di una delibera condominiale di ripartizione di oneri condominiali, proponibile nei confronti del solo amministratore del condominio, con un’altra domanda, non effettivamente formulata, di impugnazione di una delibera di approvazione delle tabelle millesimali, che avrebbe dovuto essere proposta nei confronti di tutti i condomini). — Cass. II, sent. 12259 del 20-8-2002

 

Non sussiste né continenza (art. 39, secondo comma, cod. proc. civ.) né pregiudizialità necessaria (art. 295 cod. proc. civ.) tra la causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ., e quella preventivamente instaurata innanzi ad altro giudice impugnando la relativa delibera condominiale; presupposto del provvedimento monitorio è, infatti, l’efficacia esecutiva della delibera condominiale ed oggetto del giudizio innanzi al giudice dell’opposizione è il pagamento delle spese dovute da ciascun condomino sulla base della ripartizione approvata con la medesima, obbligatoria ed esecutiva finché non sospesa dal giudice dell’impugnazione, mentre oggetto del giudizio d’impugnazione è la validità di detta delibera. — Cass. II, sent. 7261 del 17-5-2002

 

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 cod. civ., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione. — Cass. II, sent. 5626 del 18-4-2002

 

La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell’art. 1137 cod. civ., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti, non può essere rilevata d’ufficio dal giudice. (Nella specie, la S.C. ha confermato quanto deciso dal giudice di merito che aveva dichiarato inammissibile l’eccezione di decadenza perché proposta dal condomino solo con la comparsa conclusionale e, dunque, tardivamente.). — Cass. II, sent. 15131 del 28-11-2001

 

In tema di azione di annullamento delle deliberazioni delle assemblee condominiali, la legittimazione ad agire attribuita dall’art. 1137 cod. civ. ai condomini assenti e dissenzienti non è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 cod. proc. civ. come condizione dell’azione di annullamento anzidetta, costituito proprio dall’accertamento dei vizi formali di cui sono affette le deliberazioni. — Cass. 23-3-2001, n. 4270

 

Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 cod. civ., le altre delibere «contrarie alla legge o al regolamento di condominio», tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare. — Cass. 2-10-2000, n. 13013

 

In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136, terzo comma, cod. civ. (il terzo dei partecipanti al condominio). Né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza. — Cass. 22-1-2000, n. 697

 

Dall’entrata in vigore del codice civile la competenza a decidere l’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino non appartiene più, ratione materiae, al Tribunale perché l’art. 1137 cod. civ. non riproduce il contenuto dell’art. 26 del r.d. 15 gennaio 1934, n. 56, e pertanto il criterio per individuare il giudice competente è il valore, desumibile dalla delibera impugnata, salvo che l’oggetto di essa rientri nella competenza per materia di un determinato giudice, come ad esempio se la delibera concerne la misura e le modalità d’uso dei servizi di condominio di case. (Nella specie la delibera impugnata aveva ad oggetto l’approvazione del piano di riparto delle spese condominiali per un valore complessivo non superiore ai due milioni e la Cassazione ha affermato la competenza del giudice di pace). — Cass. 15-12-99, n. 14078

 

In tema di impugnazioni di delibere dell’assemblea condominiale, mentre la relativa annullabilità può essere fatta valere dal solo condomino assente o dissenziente, la nullità di esse (nella specie, delibera di modifica a maggioranza di una tabella millesimale contrattualmente approvata) può legittimamente essere fatta valere, nei confronti dell’amministratore di condominio, unico legittimato passivo, anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole. — Cass. 14-12-99, n. 14037

 

In tema di delibere condominiali, poiché, per la formazione delle tabelle millesimali, è necessario il consenso di tutti i condomini, gli assenti ed i dissenzienti possono far valere la nullità relativa dell’atto, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., costituita dalla loro mancata adesione. — Cass. 14-12-99, n. 14037

 

La nullità di una delibera condominiale, derivante dall’aver impedito all’avente diritto di esercitare i poteri che gli competono – nella specie, discussione e votazione dei punti all’ordine del giorno – è radicale, assimilabile a quella derivante dall’omessa convocazione, e può esser fatta valere da ogni condomino, anche se presente e consenziente. — Cass. 23-2-99, n. 1510

 

Le deliberazioni di un’assemblea condominiale aventi contenuto negativo sono legittimamente impugnabili dinanzi all’autorità giudiziaria al pari di tutte le altre, limitandosi l’art. 1137 cod. civ. a stabilire la possibilità del ricorso all’autorità giudiziaria contro le delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, senza operare nessuna distinzione tra quelle che abbiano approvato proposte o richieste e quelle che le abbiano, invece, respinte (fattispecie in tema di delibera condominiale con cui era stata respinta la proposta di ripristino degli ascensori di servizio). — Cass. 14-1-99, n. 313

 

Tutti i condomini che non hanno votato in senso conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti. Consegue che il condomino astenuto, che dev’essere equiparato al condomino dissenziente, è legittimato ad impugnare la deliberazione annullabile. — Cass. 9-1-99, n. 129

 

È annullabile entro trenta giorni, su impugnazione dei condomini dissenzienti, la delibera il cui verbale dà atto del risultato della votazione in base al numero dei votanti senza indicare analiticamente i nomi dei partecipanti e il valore della loro proprietà in millesimi, specificazione necessaria onde verificare la validità della costituzione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 cod. civ., nonché il nome e il valore della quota proporzionale dei condomini assenzienti e dissenzienti, necessaria onde verificare la validità della delibera adottata sia in relazione ai quorum, se le quote sono disuguali, sia in relazione ad un eventuale conflitto di interessi tra condomino e condominio. — Cass. 19-10-98, n. 10329

 

La disposizione dell’art. 2377 cod. civ. secondo cui l’annullamento di una deliberazione dell’assemblea di una società per azioni, non può avere luogo se la deliberazione impugnata è sostituita con altra presa in conformità della legge, è applicabile per identità di ratio anche in materia di condominio. — Cass. 29-8-98, n. 8622

 

Poiché la ripartizione delle spese di un servizio comune incide sul diritto soggettivo di ciascun condominio di contribuirvi in proporzione della proprietà su cose e servizi comuni, ciascun condomino ha un autonomo interesse ad intervenire (art. 105 cod. proc. civ.) nel giudizio instaurato da altri contro il condominio per l’impugnazione di una delibera contraria al regolamento condominiale contrattuale, e ad ottenere una pronuncia sulla sua domanda indipendentemente dall’eventuale transazione tra le altre parti, ad esso inopponibile, e dall’adozione di delibera assemblare sostitutiva di quella oggetto di giudizio che egli può impugnare senza limiti di tempo, se è modificativa dei criteri di ripartizione delle spese e adottata con il suo dissenso, perché nulla. — Cass. 27-2-98, n. 2158

 

È nulla per illiceità dell’oggetto, in quanto lesiva dei diritti attribuiti dalla legge ai condomini sulle parti comuni dell’edificio, la deliberazione approvata a maggioranza — anteriormente all’entrata in vigore della legge 9 gennaio 1991, n. 10 — di non eseguire i lavori di manutenzione e di adattamento dell’impianto comune di riscaldamento centralizzato, posto che il rifiuto di deliberare le spese per la conservazione determina l’impedimento all’uso dell’impianto comune in danno dei condomini dissenzienti e menoma le facoltà ed i poteri inerenti ai loro diritti. — Cass. 7-2-98, n. 1302

 

Sono affette da nullità assoluta, rilevabile in ogni tempo, la delibera dell’assemblea di un condominio di esecuzione di opere, nell’interesse comune, anche sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso — e pur se i lavori sono urgenti e necessari, perché, se vi è contestazione, è il giudice che deve decidere — e la conseguente delibera di ripartizione delle spese derivatene. — Cass. 30-12-97, n. 13116

 

La disposizione dell’art. 2377 ultimo comma cod. civ., secondo la quale l’annullamento della deliberazione dell’assemblea della società per azioni non può avere luogo se la deliberazione sia stata sostituita con altra presa in conformità della legge o dell’atto costitutivo, ha carattere generale ed è perciò applicabile anche alle assemblee dei condomini degli edifici. Pertanto si verifica la cessazione della materia del contendere, quando l’assemblea condominiale regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell’impugnazione, ponendo in essere pur in assenza di forme particolari un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido. — Cass. 9-12-97, n. 12439

 

L’art. 1137 cod. civ., nel disciplinare tra l’altro la forma dell’atto di impugnazione, in via contenziosa, delle delibere condominiali, usa l’espressione letterale ricorso in senso tecnico, onde salvaguardare l’esigenza, non ravvisata per le delibere collegiali adottate dagli organi della comunione in genere (artt. 1107-1109 cod. civ.), di risolvere sollecitamente le questioni concernenti la gestione del condominio. — Cass. 9-7-97, n. 6205

 

La nullità di una delibera condominiale è disciplinata dall’art. 1421 cod. civ., a norma del quale chiunque vi ha interesse può farla valere e quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione. — Cass. 19-2-97, n. 1511

 

La decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell’assemblea dei condomini dinanzi all’autorità giudiziaria, prevista dal terzo comma dell’art. 1137 cod. civ., trattandosi di materia non sottratta alla disponibilità delle parti (art. 2969 cod. civ.), non può essere rilevata di ufficio dal giudice, per cui la parte che denuncia in cassazione la violazione della predetta norma, sostenendo che il giudice di merito ha omesso di rilevare tale decadenza, ha l’onere di indicare l’atto in cui la relativa eccezione è stata da lei opposta nel giudizio di merito. — Cass. 6-4-95, n. 4009

 

È affetta da nullità — e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall’art. 1137 cod. civ. — la deliberazione dell’assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condominio, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condomino per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell’art. 1421 cod. civ., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all’assemblea ancorché abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l’assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione. — Cass. 26-4-94, n. 3946

 

Sulle delibere delle assemblee di condominio degli edifici il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità che, oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale, si estende anche all’eccesso di potere, ravvisabile quando la causa della deliberazione sia falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso il giudice non controlla l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato del legittimo esercizio del potere discrezionale dell’assemblea. — Cass. 26-4-94, n. 3938

 

Per il disposto degli artt. 1135 e 1137 cod. civ. la deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 comma terzo cod. civ. non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 cod. civ., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera. — Cass. 20-4-94, n. 3747

 

Qualora il condomino agisca per far valere l’invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente avvisati della convocazione, quale presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea, mentre resta a carico dell’istante la dimostrazione degli eventuali vizi inerenti alla formazione della volontà dell’assemblea medesima. — Cass. 19-11-92, n. 12379

 

L’art. 1137 cod. civ., che riconosce al singolo condomino il diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea solo se dissenziente o assente, si riferisce alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità, che, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse ed anche dal condomino, quindi, che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata. — Cass. 16-11-92, n. 12281

 

L’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni di merito attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio, è configurabile soltanto nel caso di decisione viziata da eccesso di potere che arrechi grave pregiudizio alla cosa comune (art. 1109 cod. civ.). Il riscontro esercitato dall’autorità giudiziaria sotto l’anzidetto profilo non può mai riguardare il contenuto di convenienza ed opportunità della delibera, in quanto il giudice deve solo stabilire se la delibera sia o meno il risultato di un legittimo esercizio dei poteri discrezionali della assemblea. — Cass. 5-11-90, n. 10611

 

Il condomino è legittimato ad impugnare con l’azione di nullità ex art. 1421 cod. civ. una deliberazione assembleare come esorbitante i poteri che competono all’assemblea purché deduca e dimostri di avere interesse all’accertamento della nullità, e cioè che la deliberazione impugnata gli arreca un apprezzabile pregiudizio (nella specie un condomino avente l’uso esclusivo di una parte del lastrico solare aveva fatto valere la nullità della deliberazione assembleare che aveva deciso il rifacimento della pavimentazione per tutta la superficie del lastrico medesimo sostituendo altro tipo di mattonato a quello preesistente, senza indicare quale concreto pregiudizio era a lui derivato dall’anzidetta sostituzione). — Cass. 5-11-90, n. 10602

 

La decadenza dal diritto di impugnare la deliberazione della assemblea di un condominio, per il decorso di trenta giorni stabilito dall’art. 1137 cod. civ., ove non sia stata eccepita nel giudizio di merito dal condominio convenuto, non può essere proposta per la prima volta in sede di legittimità. — Cass. 10-1-90, n. 9

 

In tema di condominio degli edifici, tutti i condomini che non hanno votato in maniera conforme alla deliberazione assembleare sono legittimati ad impugnarla, siano stati presenti alla seduta ovvero assenti (l’unica differenza consistendo nel dies a quo per proporre l’opposizione, che decorre dalla data della deliberazione per i primi e dalla data della comunicazione per gli altri), ivi compresi, pertanto, gli astenuti — i quali sostanzialmente non hanno approvato la delibera — a nulla rilevando che questi, al momento del voto, abbiano formulato riserva da sciogliere dopo la seduta. — Cass. 9-12-88, n. 6671

 

In tema di condominio di edifici, la tempestività dell’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini, che a norma dell’art. 1137 cod. civ. deve essere proposta con ricorso nel termine di trenta giorni dalla data della deliberazione stessa, va riscontrata con riguardo alla data del deposito di tale atto e non alla sua notificazione, che rimane estranea alla generale disciplina dell’instaurazione dei procedimenti contenziosi con la forma del ricorso nonché alla ratio e funzione dell’indicata impugnativa. — Cass. 27-2-88, n. 2081

 

L’impugnazione delle delibere condominiali può essere proposta oltre che con ricorso, come richiesto dall’art. 1137 cod. civ., anche con atto di citazione purché lo stesso venga notificato al condominio nel termine indicato dal terzo comma dell’art. 1137 cod. civ., dalla adozione o comunicazione della delibera, restando in potere dello amministratore del condominio, in tale caso, chiedere l’abbreviazione del termine a comparire di cui all’art. 163 cod. proc. civ. nel caso in cui sia stato fissato un termine eccessivo. — Cass. 16-2-88, n. 1662

 

Il condomino il quale abbia partecipato all’assemblea, anche se abbia espresso voto conforme alla deliberazione che si assume nulla, è legittimato a far valere la nullità sol che alleghi e dimostri di avervi interesse e cioè che la deliberazione, se non annullata, gli arrechi un qualche apprezzabile pregiudizio, in quanto da una parte il principio di cui all’art. 1421 cod. civ., secondo cui la nullità può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse, salvo diverse disposizioni di legge, non risulta derogato dalle norme in tema di comunione o di condominio e dall’altra la regola per la quale chi ha dato causa ad una nullità non può farla valere (art. 157 cod. proc. civ.) è propria della materia processuale, ma è estranea alla materia sostanziale, dove l’azione è concessa anche a chi abbia partecipato alla stipulazione di un atto nullo. (Nella specie era stata fatta valere la nullità di deliberazione concernente innovazioni di cui all’art. 1120, primo comma, adottata con un numero di voti che non rappresentava i due terzi del valore dell’edificio). — Cass. 27-5-82, n. 3232

 

Il termine per l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio ha carattere sostanziale e non processuale: esso non è, pertanto, suscettibile di sospensione ai sensi della legge 7 ottobre 1969, n. 742. — Cass. 16-7-80, n. 4615

 

Che l’impugnazione del condomino dissenziente contro la deliberazione dell’assemblea dei condomini per contrarietà a norma di legge o dal regolamento condominiale debba proporsi all’autorità giudiziaria con ricorso anziché con citazione, non significa che essa dia luogo ad un procedimento di volontaria giurisdizione, da celebrare nelle forme dei procedimenti in camera di consiglio, di cui agli artt. 737 e seguenti cod. civ.: al contrario, essa dà luogo ad un procedimento contenzioso, soggetto al principio del contraddittorio (art. 101 cod. proc. civ.), con la conseguente costituzione del rapporto processuale solo nel momento della notifica del ricorso alla controparte e non già nel momento del suo deposito in cancelleria. Pertanto, il termine di decadenza di trenta giorni, di cui all’ultimo comma dell’art. 1137 cod. civ., deve considerarsi rispettato solo se entro i trenta giorni dalla comunicazione della deliberazione il ricorso venga notificato. — Cass. 5-5-75, n. 1716

 

Incombe sul condomino che chieda l’accertamento dell’invalidità dell’assemblea condominiale, la prova del vizio di costituzione dell’assemblea deliberante, posto a fondamento della pretesa. — Cass. 8-3-75, n. 869