Codice Civile

Articolo 1138 codice civile

Regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese , secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107. (1)

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli artt. 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.

Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. (2)

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(1) Comma così sostituito dall’art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. Si riporta di seguito il testo previgente:

“Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 e trascritto nel registro indicato dall’ultimo comma dell’art. 1129. Esso può essere impugnato a norma dell’art. 1107”.

(2) Comma aggiunto dall’art. 16 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.

Clausole limitative delle facoltà di uso delle singole proprietà esclusive – Riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà

Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale e, pertanto, ad esse, deve corrispondere una tecnica formativa di pari livello formale e sostanziale, che consiste in una “relatio perfecta” attuata mediante la riproduzione delle suddette clausole all’interno dell’atto di acquisto della proprietà individuale, non essendo … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9-8-2022, n. 24526

Clausole limitative delle facoltà di uso delle singole proprietà esclusive – Trascrizione ex artt. 2643 n. 4 e 2659 n. 2 cc

Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle singole unità di adibire il loro immobile a determinate destinazioni, costituiscono servitù reciproche a favore e contro ciascuna unità immobiliare di proprietà individuale e sono soggette, pertanto, ai fini dell’opponibilità “ultra partes”, alla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9-8-2022, n. 24526

Individuazione delle parti comuni

In tema di condominio negli edifici, l’individuazione delle parti comuni, come i lastrici solari, emergente dall’art. 1117 c.c. ed operante con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, non siano destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, può essere superata soltanto dalle contrarie risultanze dell’atto costitutivo del condominio – ossia dal primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali -, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l’alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d’acquisto trascritto, ovvero di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6-7-2022, n. 21440

Clausola arbitrale avente ad oggetto le controversie tra condominio e condòmini relative all’interpretazione e alla qualificazione del regolamento condominiale

La clausola compromissoria per arbitrato irrituale contenuta in un regolamento di condominio, la quale stabilisca che siano definite dagli arbitri le controversie riguardanti l’interpretazione e la qualificazione del regolamento che possano sorgere tra l’amministratore ed i singoli condomini, deve essere interpretata, in mancanza di volontà contraria, nel senso che rientrano nella competenza arbitrale tutte le cause in cui il regolamento può rappresentare un fatto costitutivo della pretesa o comunque aventi “causae petendi” connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2, e contenente le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 17-3-2022, n. 8698

Clausola avente ad oggetto il tentativo obbligatorio di amichevole composizione – Clausola compromissoria – Esclusione

La clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l’obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all’esercizio dell’azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 14-2-2022, n. 4711

Regolamento di condominio contrattuale contenente limitazioni imposte alle proprietà esclusive

Le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale possono imporre limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, e, purchè siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 11-2-2022, n. 4529

Foro territorialmente competente stabilito dal regolamento di condominio

L’accordo con il quale i condòmini stabiliscono convenzionalmente il foro territorialmente competente a conoscere ogni controversia relativa al regolamento di condominio è applicabile a tutte le cause a qualsiasi titolo connesse con l’operatività del regolamento stesso, il quale, in senso proprio, è l’atto di autorganizzazione a contenuto tipico normativo, approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136, comma 2 c.c., che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 14-1-2022, n. 1068

Mandato dei condomini al costruttore venditore di predisporre modifiche per eventuali errori o per il miglior uso delle cose comuni

Le modifiche apportate alle tabelle millesimali dal costruttore venditore in forza di un mandato irrevocabile conferito dai condòmini allo scopo, genericamente enunciato, di correggere “eventuali errori” o di soddisfare l’esigenza di un “miglior uso delle cose comuni”, sono inefficaci se non approvate dall’assemblea del condominio secondo le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 12-1-2022, n. 791

Interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale – Ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5 cpc

L’interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale contenenti criteri convenzionali di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni è sindacabile in sede di legittimità solo per violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero per … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-8-2021, n. 23128

Azione di nullità del regolamento “contrattuale” di condominio – Litisconsorzio necessario passivo tra tutti i condomini – Sentenza di nullità pronunziata nei confronti del solo amministratore – Inopponibilità ai condomini

L’azione di nullità del regolamento “contrattuale” di condominio è esperibile non già nei confronti dell’amministratore, carente di legittimazione passiva, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti altri, in situazione di litisconsorzio necessario, trattandosi, da un punto di vista strutturale, di un contratto plurilaterale avente scopo comune. Ne consegue che la sentenza che dichiari la nullità di clausole dello stesso, accogliendo la domanda proposta nei confronti del solo amministratore, non solo è inidonea a fare stato nei confronti degli altri condomini, ma neppure può essere appellata da uno ovvero alcuni di essi, benché si tratti degli effettivi titolari (dal lato attivo e passivo) del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, potendo … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 10-3-2021, n. 6656

Rappresentanza giudiziale del condominio – Legittimazione dell’amministratore – Clausola del regolamento prescrivente la deliberazione dell’assemblea a maggioranza qualificata – Inefficacia

Il potere dell’amministratore di rappresentare il condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all’art. 1131 c.c. deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell’amministratore né per deliberazione dell’assemblea. Ne deriva che la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorchè deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l’autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall’assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poichè il quarto comma dell’art. 1138 c.c. prevede che le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 29-1-2021, n. 2127

Azione di nullità del regolamento di condominio – Litisconsorzio necessario di tutti i condomini

Il regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, quali ne siano il meccanismo di produzione ed il momento della sua efficacia, si configura, dal punto di vista strutturale, come un contratto plurilaterale, avente cioè pluralità di parti e scopo comune; ne consegue che l’azione di nullità del regolamento medesimo è esperibile non nei confronti del condominio (e, quindi, dell’amministratore), carente di legittimazione in ordine ad una siffatta domanda, ma da uno o più condomini nei confronti di tutti gli altri, versandosi in una situazione di litisconsorzio necessario.(In applicazione di tale principio, la S.C. ha condiviso la decisione della Corte di merito che, una volta escluso che il riscontro della eventuale nullità del regolamento costituisse l’oggetto di un accertamento incidentale – nel qual caso non sarebbe stata … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 9-11-2020, n. 24957