Articolo 1216 codice civile

Intimazione di ricevere la consegna di un immobile

Se deve essere consegnato un immobile, l’offerta consiste nella intimazione al creditore di prenderne possesso. L’intimazione deve essere fatta nella forma prescritta dal secondo comma dell’art. 1209 .

Il debitore, dopo l’intimazione al creditore, può ottenere dal giudice la nomina di un sequestratario . In questo caso egli è liberato dal momento in cui ha consegnato al sequestratario la cosa dovuta .

Giurisprudenza:

In tema di obbligo alla riconsegna di un immobile (nella specie a seguito di cessazione di un rapporto locativo), il decreto del Presidente della Corte di appello che decide sul reclamo proposto, ex art. 79, comma 2, disp. att. c.c., avverso la nomina del sequestratario effettuata ai sensi dell’art. 1216 comma 2 c.c., non è impugnabile col ricorso straordinario ex art. 111, comma 7, Cost., trattandosi di provvedimento che non è idoneo ad incidere su posizioni di diritto soggettivo ed è quindi privo dei caratteri della decisorietà e definitività in senso sostanziale, e ciò sia se lo si riconduca nell’alveo della giurisdizione volontaria, sia se lo si ponga in relazione con la misura cautelare di cui all’art.687 c.p.c. Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 4-9-2017, n. 20745

Qualora il conduttore di un immobile, dopo avere intimato al locatore di riprenderne possesso, chieda ed ottenga dal giudice la nomina di un sequestratario ex art. 1216 c.c., il successivo accertamento dell’insussistenza di tale diritto comporta che il conduttore medesimo è tenuto sia al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, sia all’assunzione delle spese di custodia. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 8-6-2017, n. 14268

Il conduttore che deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni l’immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva (facendo espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto), non è liberato ai sensi dell’art. 1216 c.c. dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ed il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 8-6-2017, n. 14268

n tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma 2, c.c., rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore e per provocarne i relativi effetti, l’utilizzo, da parte del conduttore, di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 c.c.), purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore, benchè insufficiente a costituire in mora il locatore è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione, anche ai fini dell’art. 1591 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva ritenuto, da un lato, la serietà e conseguente validità dell’offerta non formale di riconsegna di un immobile locato effettuata dal conduttore con un preavviso di soli due giorni e, dall’altro, la contrarietà a buona fede del rifiuto opposto dal locatore a causa dell’assenza del suo tecnico di fiducia, necessario per la ricognizione dello stato dei luoghi, atteso che questi avrebbe potuto invitare altro tecnico, ovvero accettare la restituzione con riserva). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 4-4-2017, n. 8672

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34, della l. n. 392 del 1978 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell’immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è esonerato solo dal risarcimento del maggior danno ex art. 1591 c.c., restando comunque obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, salvo che offra al locatore, con le modalità dell’offerta reale formale ex artt. 1216, comma 2, e 1209 c.c., la riconsegna del bene condizionandola al pagamento dell’indennità di avviamento medesima, atteso il forte legame strumentale che lega le due prestazioni. Cassazione Civile, Sezione, Sentenza 20-1-2016, n. 890

È inammissibile il reclamo ex art. 79, secondo comma, disp. att. cod. civ., previsto per la sola nomina del custode sequestratario di cui all’art. 1216 cod. civ., avverso il provvedimento di liquidazione del compenso di quest’ultimo, la cui disciplina è, invece, sancita dagli artt. 168 e 170 (nel testo, applicabile “ratione temporis”, anteriore all’entrata in vigore del d. lgs. 1 settembre 2011, n. 150) del d.P.R. 30 maggio 2002. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 25-9-2013, n. 21886

In materia di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, dal momento della cessazione del rapporto contrattuale sino a quello del pagamento dell’indennità di avviamento si viene ad instaurare tra le parti un rapporto “ex lege”, che risulta collegato geneticamente a quello precedente, ma nel quale le rispettive obbligazioni non si pongono in relazione di sinallagmaticità. Ne consegue che il conduttore, rimasto nella detenzione dell’immobile, per sottrarsi all’obbligo di pagamento del canone non può invocare l’applicazione dell’art. 1460 cod. civ., bensì soltanto compiere l’offerta di restituzione del bene a norma dell’art. 1216 cod. civ. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 25-6-2013, n. 15876

In materia di locazione, l’offerta di restituzione dell’immobile contenuta nella raccomandata di recesso del conduttore concretizza un’offerta non formale, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., idonea ad escludere la mora del debitore, ma non avendo i requisiti dell’offerta formale dell’immobile, ai sensi degli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., non vale a costituire in mora il locatore ai fini di cui all’art. 1207 cod. civ.. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 20-6-2013, n. 15433

In tema di locazione, il conduttore non può essere considerato in mora nell’adempimento dell’obbligo di restituzione della cosa alla scadenza del contratto, con conseguente cessazione altresì dell’obbligo di corrispondere l’indennità di occupazione, se abbia fatto, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., un’offerta seria ed affidabile, ancorché non formale, della prestazione dovuta, liberando l’immobile locato, e il locatore abbia opposto a tale offerta un rifiuto ingiustificato sulla base del dovere di buona fede ex art. 1375 cod. civ., non comportandone l’accettazione alcun sacrificio di suoi diritti o legittimi interessi (nella specie, avendo le parti concordato che i necessari lavori di ripristino del bene sarebbero stati eseguiti dal medesimo locatore, dietro rimborso delle spese). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 27-11-2012, n. 21004

L’obbligazione di restituzione della cosa locata, gravante sul conduttore a norma dell’art. 1590 cod. civ., deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con l’incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha ritenuto esente da censure la motivazione della sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la riconsegna delle chiavi nelle mani dei legali delle locatrici dovesse essere interpretata come volontà di accettare la restituzione dell’immobile nello stato di fatto in cui lo stesso si trovava). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 17-1-2012, n. 550

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, secondo comma, cod. civ., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) – purché serie, concrete e tempestive e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento di un’indennità per occupazione dell’immobile ex art.1591 cod. civ.). (Principio affermato ai sensi dell’art. 360 bis, primo comma, cod. proc. civ.). Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 20-1-2011, n. 1337

In tema di riconsegna dell’immobile locato, mentre l’adozione della complessa procedura di cui agli artt. 1216 e 1209, comma secondo, cod. civ., costituita dall’intimazione al creditore di ricevere la cosa nelle forme stabilite per gli atti giudiziari, rappresenta l’unico mezzo per la costituzione in mora del creditore per provocarne i relativi effetti (art. 1207 cod. civ.), l’adozione da parte del conduttore di altre modalità aventi valore di offerta reale non formale (art. 1220 cod. civ.) – purché serie, concrete e tempestive (come, nella specie, l’invio di lettere raccomandate nelle quali il conduttore informava il locatore della messa a sua disposizione delle chiavi dell’immobile e di un assegno a saldo) e sempreché non sussista un legittimo motivo di rifiuto da parte del locatore – pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore nell’obbligo di adempiere la prestazione (costituita, nel caso esaminato, dal pagamento dei canoni maturati dopo la risoluzione del contratto di locazione). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 3-9-2007, n. 18496

In tema di rilascio dell’immobile locato, l’adozione da parte del conduttore di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore circa l’esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti – in particolare il sorgere dell’obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo -, mentre l’unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare la liberazione del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone è costituito dall’offerta formale di riconsegna, ai sensi dell’art. 1216 cod. civ.. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 7-6-2006, n. 13345

L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod.civ., non di esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore; qualora venga a mancare la cooperazione di quest’ultimo, si rende necessaria, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un’offerta fatta a norma dell’art. 1216cod. civ., e grava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 12-4-2006, n. 8616

In tema di rilascio dell’immobile locato, l’adozione da parte del Conduttore, di modalità aventi valore di offerta non formale, ai sensi dell’art. 1220 cod. civ., pur non essendo sufficiente a costituire in mora il locatore, è tuttavia idonea ad evitare la mora del conduttore circa l’esecuzione della sua prestazione e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti – in particolare il sorgere dell’obbligazione di risarcimento del danno per il ritardo -, mentre l’unico mezzo per costituire in mora il creditore e provocare la liberazione del conduttore dall’obbligo di pagamento del canone, è costituito dall’offerta formale di riconsegna, ai sensi dell’art. 1216 cod. civ.. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 14-2-2006, n. 3184

E’ solo alla riconsegna dell’immobile al sequestratario nominato ai sensi dell’art. 1216 cod. civ. che conseguono effetti pienamente liberatori per il debitore (nel caso, conduttore), in capo al quale da tale momento non persistono pertanto obblighi comunque derivanti (nel caso, pagamento degli oneri accessori) dalla perdurante conduzione dell’immobile locato. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 27-4-2004, n. 7982

In un giudizio di rilascio per finita locazione, l’onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione)ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza del giudice di merito che aveva accertato che la raccomandata della società conduttrice di “messa a disposizione” dell’immobile era una mera dichiarazione unilaterale, priva del carattere di offerta non formale). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 23-4-2004, n. 7776

Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, l’obbligazione gravante sul conduttore di rilasciare l’immobile alla scadenza e l’obbligazione gravante sul locatore di corrispondergli l’indennità di avviamento commerciale sono legate da un rapporto di reciproca dipendenza, tanto che ciascuna delle prestazioni non è esigibile in mancanza dell’adempimento, o dell’offerta di adempimento dell’altra; ne consegue che gli interessi sulla somma dovuta a titolo di indennità di avviamento commerciale non iniziano a decorrere finché non è avvenuto il rilascio dell’immobile. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 10-2-2003, n. 1930

L’esclusione, per effetto di una offerta non formale ex art. 1220 cod. civ., della mora del conduttore nella restituzione dell’immobile locato vale a preservarlo dalla responsabilità per il ritardo, e, quindi, ad escludere la sussistenza in capo allo stesso dell’obbligo di corrispondere al locatore, a titolo risarcitorio, il “maggior danno”, ossia un compenso superiore al canone stabilito nel contratto ormai cessato, ma non esclude anche il pagamento del canone, senza che rilevi in contrario la circostanza che il conduttore eventualmente abbia smesso di usare l’immobile secondo la destinazione convenuta, potendo costui sottrarsi al pagamento solo attraverso la riconsegna dell’immobile al locatore o l’offerta formale dello stesso ai sensi dell’art. 1216 cod. civ., con il risultato di costituire in “mora accipiendi” il locatore e liberarsi definitivamente della sua obbligazione. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 10-2-2003, n. 1941

In tema di locazione, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello “status quo ante” rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 26-11-2002, n. 16685