Articolo 1575 codice civile
Obbligazioni principali del locatore
Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Pericolo di crolli nella ‘res locata’ – Rifiuto del conduttore di trasferirsi altrove – Rilevanza ex art. 1227, comma 1, c.c. – Condizioni
La condotta del conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo – il quale rifiuti di traferirsi in altri locali per consentire l’esecuzione dei lavori idonei a neutralizzare un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi – può assumere rilievo nell’eziologia del danno ed essere ritenuta da sola sufficiente a provocarlo, ai sensi dell’art. 1227, comma 1, c.c., solo qualora il rifiuto sia ingiustificato ed il locatore possa ritenersi liberato dalla mora nell’adempimento dell’obbligazione di riparazione a seguito di formale intimazione ex art. 1207 c.c., accompagnata dalla proposta di un provvisorio trasferimento dell’attività in altro locale. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della Corte territoriale che, pur in presenza di un ritardo del locatore nel procedere alle riparazioni, aveva ritenuto determinante nella causazione del danno il rifiuto opposto dal conduttore al trasferimento provvisorio in altri locali, senza previamente verificare se … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 24-2-2023, n. 5735
Riparazioni eccedenti la normale manutenzione – Esecuzione a spese del conduttore – Domanda di rimborso nei confronti del locatore
Il conduttore che agisca in giudizio per il rimborso delle spese sostenute per l’esecuzione di opere eccedenti l’ordinaria manutenzione è tenuto a provare l’avvenuta esecuzione dei lavori, la necessità degli stessi per assicurare che la cosa locata possa essere utilizzata per l’uso pattuito e la relativa quantificazione, nonché di aver avvisato il locatore ovvero che questi sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione all’adempimento dell’obbligo di fare su di lui gravante; compete, invece, al locatore che eccepisca l’avvenuta conclusione di un patto per la corrispondente riduzione del canone l’onere di dimostrare che l’obbligazione restitutoria risulti già estinta mediante la concessione di tale riduzione. Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 9-6-2022, n. 18667
Mancanza del certificato di agibilità – Rilevanza ai fini dell’adempimento delle obbligazioni contrattuali – Risoluzione del contratto proposta dal conduttore
In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di appello che, nonostante le parti avessero stabilito l’essenzialità della pattuizione relativa alla sussistenza dell’agibilità dell’immobile, aveva respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta dal conduttore, che aveva denunciato la mancanza della “licenza di abitabilità”). Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 28-12-2021, n. 41744
Consegna e mantenimento in buono stato al fine di servire all’uso convenuto – Obbligo del locatore – Portata
Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 2-12-2021, n. 38084
Eccezione d’inadempimento ai sensi dell’art. 1460 cc – Irregolarità urbanistico-amministrative, assenza di mutamento di destinazione d’uso e di agibilità
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell’ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dell’impossibilità di utilizzare tutte le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 29-1-2021, n. 2154
Locazione di immobile per uso diverso da quello di abitazione – Carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res”
Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-8-2020, n. 17557