Articolo 1576 codice civile
Mantenimento della cosa in buono stato locativo
Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Eccezione d’inadempimento locazione di immobili – Ammissibilità – Condizioni – Irregolarità urbanistico-amministrative
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore ma anche nell’ipotesi di suo inesatto adempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto illegittima la sospensione del pagamento dei canoni a fronte dell’impossibilità di utilizzare tutte le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 29-1-2021, n. 2154
Affitto d’azienda
L’affittuario dell’azienda ha l’obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che – a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) – i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati “in negativo” e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l’elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all’art. 1005 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall’usufrutto. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 18-9-2020, n. 19632
Deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso – Eliminazione al termine del rapporto – Obbligazione contrattuale del conduttore – Clausola – Nullità
In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 13-11-2019, n. 29329
Eccezione d’inadempimento locazione di immobili – Ammissibilità – Condizioni – Infiltrazioni d’acqua
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all’obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all’incidenza della condotta della parte inadempiente sull’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse della controparte. (Nella specie, in applicazione del principio, la S.C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l’erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell’inadempimento del locatore all’obbligo assunto di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 26-7-2019, n. 20322
Eccezione d’inadempimento locazione di immobili – Ammissibilità – Condizioni
In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall’oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 25-6-2019, n. 16918
Le obbligazioni del locatore previste dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l’esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto, né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l’esecuzione di tali opere, salva l’applicazione della normativa in tema di miglioramenti. — Cass. III, sent. 2458 del 30-1-2009
L’inidoneità dell’immobile all’esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non comporta per il locatore l’obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano poste a suo carico né dalla legge né dal contratto; ed invero gli obblighi previsti a carico del locatore dagli artt. 1575 e 1576 cod. civ. non comprendono l’esecuzione di opere di modifica o trasformazione, anche se imposte da disposizioni di legge o dell’autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all’uso convenuto. (Nella specie, la S.C. ha reputato scevra di qualsiasi censura la sentenza impugnata che aveva ritenuto opere di trasformazione non poste a carico del locatore quelle da eseguire per ottenere il certificato di prevenzione incendio, in quanto comportanti interventi modificativi della struttura originaria del bene). — Cass. III, sent. 13761 del 27-5-2008
In tema di responsabilità civile, qualora l’evento dannoso si ricolleghi a più azioni o omissioni il problema del concorso delle cause trova soluzione nell’art. 41, cod. pen. — norma di carattere generale, applicabile nei giudizi civili di responsabilità — in virtù del quale il concorso di cause preesistenti, simultanee o sopravvenute, anche se indipendenti dall’omissione del colpevole, non esclude il rapporto di causalità fra dette cause e l’evento, essendo quest’ultimo riconducibile a tutte, tranne che si accerti la esclusiva efficienza causale di una di esse. In particolare, in riferimento al caso in cui una delle cause consiste in una omissione, la positiva valutazione sull’esistenza del nesso causale tra omissione ed evento presuppone che si accerti che l’azione omessa, se fosse stata compiuta, sarebbe stata idonea ad impedire l’evento dannoso ovvero a ridurne le conseguenze, e non può esserne esclusa l’efficienza soltanto perché sia incerto il suo grado di incidenza causale. — Cass. III, sent. 11903 del 13-5-2008
In tema di manutenzione e riparazione della cosa locata, per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati sotto il vigore della legge n. 392 del 1978 deve ritenersi ripristinata la disciplina ordinaria di cui agli artt. 1575 n. 2, 1576 e 1577 cod. civ. . Ne consegue che non è necessaria l’autorizzazione del locatore per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria se il conduttore abbia provveduto a dare avviso della necessità di tali opere al locatore ad esse tenuto; inoltre, in caso di riparazioni urgenti, lo stesso conduttore può provvedere direttamente alla loro esecuzione, salvo rimborso, purché ne dia contestuale avviso al locatore. — Cass. III, sent. 4583 del 22-2-2008
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell’art. 1578 cod. civ. (la cui presenza non configura un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 cod. civ., ma altera l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sulla idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del corrispettivo, ma non la esperibilità dell’azione di esatto adempimento) quelli che investono la struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se eliminabili e manifestansi successivamente alla conclusione del contratto di locazione. Pertanto, va escluso che possano essere ricompresi tra i vizi predetti quei guasti o deterioramenti dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinino una mera infiltrazione, nel qual caso diviene operante l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni ai sensi dell’art. 1576 cod. civ., la cui inosservanza determina inadempimento contrattuale. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermando l’impugnata sentenza con cui era stata correttamente esclusa la sussistenza di un difetto o vizio incidente sulla struttura materiale dell’immobile locato, trattandosi di un’inflitrazione di natura accidentale determinante un’impraticabilità parziale del locale e comunque temporalmente limitata, che realizzata un’ipotesi di alterazione transitoria comportante, per il locatore, soltanto l’onere della relativa riparazione). — Cass. III, sent. 11198 del 15-5-2007
La destinazione particolare dell’immobile locato, tale da richiedere che l’immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore. — Cass. III, sent. 5836 del 13-3-2007
Ai fini dell’applicazione dell’IVA, non è consentito al proprietario di un edificio decurtare i relativi canoni di locazione della parte trattenuta dal conduttore a titolo di pagamento dei lavori di ristrutturazione eseguiti sull’immobile, dato che tali lavori vanno a beneficio del proprietario medesimo, risolvendosi quindi in una forma diversa di corresponsione del canone. — Cass. V, sent. 15808 del 12-7-2006
Costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti di cui all’art. 1578 cod. civ., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa, alterandone l’integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale, anche se sono eliminabili e si manifestano successivamente alla conclusione del contratto. Pertanto, è da escludere che possano essere ricompresi tra i vizi della cosa locata quei guasti o deterioramenti della stessa dovuti alla naturale usura, per effetto del tempo trascorso, ovvero ad accadimenti accidentali. (Nella specie, alla stregua del suddetto principio, la S.C. ha confermato la sentenza di appello con la quale era stato escluso che costituissero vizi della cosa locata, rilevanti ai sensi del richiamato art. 1578 cod. civ., con i relativi rimedi, quelli riguardanti il cattivo funzionamento degli scarichi e la difettosa tenuta dei pluviali e delle tubazioni idriche). — Cass. III, sent. 8942 del 18-4-2006
In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978 n. 392, è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché esso integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone. — Cass. III, sent. 2142 del 31-1-2006
L’obbligo di manutenzione ordinaria dell’immobile locato grava sul conduttore e, conseguentemente, è quest’ultimo e non il proprietario che deve ritenersi responsabile dei danni subiti da un immobile confinante a causa della sua violazione. (In applicazione del principio la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva escluso la responsabilità del proprietario per i danni subiti da un immobile a causa delle infiltrazioni d’acqua che avevano danneggiato un immobile confinante, provocate dal fatto che i canali di scolo erano stati intasati dalle foglie cadute dagli alberi di alto fusto siti nel primo, che il conduttore non aveva provveduto ad eliminare). — Cass. III, sent. 1878 del 30-1-2006
In tema di locazione di immobili urbani, l’obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell’immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, aveva addebitato alla errata installazione di un forno elettrico in luogo di un preesistente forno a legna sia il degrado prodotto della umidità ascendente accumulatasi nelle pareti e nel controsoffitto, sia quello dei pavimenti, in parte rimossi per l’installazione del predetto forno). — Cass. III, sent. 14305 del 7-7-2005
In materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, la disposizione del secondo comma dell’art. 1590 cod. civ., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, si applica a tutte le locazioni, qualunque ne sia la durata, imponendo al conduttore, per vincere la presunzione suddetta, l’onere di provare rigorosamente che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso. — Cass. III, sent. 14305 del 7-7-2005
In tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, poiché non trova applicazione l’art. 23 legge 392/1978, che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone, non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’art. 79 legge 392/1978 la pattuizione che pone a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria che quella straordinaria (Nella specie la Suprema Corte ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto priva di rilevanza la clausola con la quale le parti avevano convenuto che «tutte le riparazioni di cui agli artt. 1576 e 1609 del cod. civ.» erano a carico del conduttore, che doveva «provvedervi tempestivamente»).— Cass. III, sent. 9019 del 30-4-2005
La disdetta del contratto di locazione proveniente dal «falsus procurator» del locatore può essere da quest’ultimo ratificata, ai sensi dell’art. 1399 cod. civ., con effetto retroattivo nei confronti del conduttore, con la conseguenza che, ai fini dell’operatività della disdetta medesima, nonché ai fini della legittimazione processuale del «falsus procurator» ove questi abbia altresì promosso il procedimento di sfratto per finita locazione — non rileva che detta ratifica sia intervenuta dopo la scadenza del termine utile per la comunicazione della disdetta e dopo l’inizio del giudizio di rilascio dell’immobile locato. — Cass. III, sent. 5695 del 16-3-2005
In tema di locazione, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello «status quo ante» rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. — Cass. III, sent. 16685 del 26-11-2002
Tenuto conto che in tema di locazioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo, non trova applicazione l’art. 23 legge 392/1978, che disciplina le riparazioni straordinarie per gli immobili ad uso di abitazione, né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone non incorre nella sanzione di nullità sancita dall’art. 79 legge 392/1978 la pattuizione che pone a carico del conduttore la manutenzione ordinaria e straordinaria, relativa agli impianti e alle attrezzature particolari dell’immobile locato, lasciando invece a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie. — Cass. III, sent. 15388 del 4-11-2002
In tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore. — Cass. III, sent. 11703 del 5-8-2002
Poiché il contratto di sublocazione è un contratto derivato, ne consegue che le norme che regolano gli obblighi del locatore regolano nella stessa maniera anche gli obblighi del sublocatore e, per converso, il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore e cioè di mantenere in buono stato il bene detenuto in sublocazione e di esigere la riparazione dei difetti e vizi, anche sopravvenuti, di tale bene. — Cass. III, sent. 10742 del 23-7-2002
Il principio desumibile dall’art. 1590 cod. civ., che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227 comma secondo cod. civ. secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un facere non corrispondente all’id quod plerumque accidit. Ne deriva che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all’immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1576 cod. civ.; il locatore può invece rifiutare la riconsegna dell’immobile locato nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto all’obbligo, impostogli dal contratto, di provvedere alle riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tale caso la rimessione in pristino richiederebbe l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, un facere al quale il locatore non è tenuto secondo l’id quod plerumque accidit. — Cass. 13-7-98, n. 6856
In tema di manutenzione della cosa locata e di miglioramenti ed addizioni alla stessa, le disposizioni di cui agli artt. 1576, 1592 e 1593 sono convenzionalmente derogabili tra le parti. — Cass. 20-6-98, n. 6158
Nel caso di impianti idrici o sanitari siti all’interno delle strutture murarie sulle quali il conduttore non ha nessun potere di intervento non potendo manometterli, per seguire le riparazioni il proprietario locatore conserva la disponibilità giuridica e quindi la custodia sia dei primi che delle seconde, con la conseguenza che con il limite del caso fortuito, risponde del danno cagionato al terzo dalla rottura di un qualsiasi manufatto incorporato nelle fabbriche. — Cass. 27-6-97, n. 5780
Il conduttore risponde quale custode a norma dell’art. 2051 cod.civ. dei danni che l’incendio sviluppatosi nell’immobile locatogli abbia cagionato a terzi (compreso in essi il locatore, se danneggiato in altra sua cosa o nella persona) e si libera da tale responsabilità solo dando la prova del fortuito, che può anche consistere nella dimostrazione che il fattore determinante l’insorgere dell’incendio ha avuto origine in parti, strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità del conduttore ed estranei quindi alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. — Cass. 26-6-97, n. 5706
La categoria delle riparazioni straordinarie di cui all’art. 23 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (connotate dalla loro importanza e improrogabilità per la conservazione dell’immobile alla sua destinazione e per evitare danni che ne compromettano l’efficienza) non coincide con quelle di opere di straordinaria manutenzione, rientrando in essa anche le opere di manutenzione di notevole entità, comunque dirette ad evitare il degrado edilizio e caratterizzante dalla natura particolarmente onerosa dell’intervento manutentivo. — Cass. 9-10-96, n. 8814
In materia di locazioni di immobili urbani destinati ad uso di abitazione, soggette alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, è nullo ai sensi dell’art. 79 della citata legge il patto in deroga all’art. 1576 cod. civ., con il quale le parti abbiano convenuto che siano a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione occorrenti per conservare all’immobile locato l’attitudine all’uso abitativo, poiché integra per il locatore un indebito vantaggio in contrasto con la predeterminazione legale dei limiti massimi del canone. — Cass. 9-10-96, n. 8812
È legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176, 1218 cod. civ., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590 cod. civ. (Nella specie, il conduttore si era rifiutato di rimuovere dai locali le opere di tramezzatura ivi realizzate). — Cass. 30-8-95, n. 9207
Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest’ultimo altrimenti vietate in base alla disciplina legale della locazione, è legittimato e obbligato, ai sensi degli artt. 1576, 832 e 2043 cod. civ., ad ingerirsi e a sorvegliare l’attività autorizzata o, comunque, consentita, allo scopo di evitare che da essa possa derivarne un ingiusto danno ai terzi, dovendo altrimenti rispondere in solido con il conduttore, ai sensi dell’art. 2055 cod. civ. — Cass. 30-8-95, n. 9193
La riparazione degli infissi esterni dell’immobile locato non rientra tra quelle di piccola manutenzione che l’art. 1576 cod. civ. pone a carico del conduttore, perché i danni riportati da questi infissi, a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell’immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore che, a norma dell’art. 1575 cod. civ., ha l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire per l’uso convenuto. — Cass. 27-7-95, n. 8191
In tema di locazione immobili urbani, allorquando le parti non invochino, ai sensi del secondo comma dell’art. 1609 cod. civ., né clausole contrattuali, né usi locali, la definizione delle piccole riparazioni è rimessa all’apprezzamento del giudice, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore. — Cass. 27-7-95, n. 8191
Il proprietario dell’immobile locato è responsabile in via esclusiva dei danni prodotti a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti in esse conglobati; la responsabilità ricade, invece, sul conduttore se il danno è provocato da altre parti o accessori del bene locato, rispetto ai quali lo stesso conduttore acquista la disponibilità, con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri. (Nella specie, la sentenza impugnata, confermata dalla S.C., aveva affermato la responsabilità del conduttore dell’immobile locato per il danno cagionato dal distacco di alcune mattonelle di modesto costo). — Cass. 11-7-95, n. 7578
Qualora sia stato riconosciuto un concorso di colpa del conduttore, relativamente ai danni verificatisi in conseguenza di un vizio della cosa locata, per avere egli omesso, a causa della sua prolungata assenza dall’immobile, di dare avviso al locatore della necessità di riparazioni in occasione di una specifica manifestazione del vizio, non può ravvisarsi un’ulteriore ragione di sua concorrente responsabilità nella violazione dell’obbligo di impiego dell’ordinaria diligenza al fine di evitare di contenere le conseguenze lesive del fatto. (Nella specie, a causa della fuoriuscita di liquami da una condotta di scarico in appartamento, si era danneggiato materiale filatelico lasciato anche sul pavimento. La S.C. ha rigettato il motivo del ricorso della locatrice, volto a lamentare la mancata considerazione da parte del giudice di merito di una ulteriore causa di responsabilità del conduttore conseguente alla carente custodia del materiale, sulla base del principio suesposto e del rilievo che una specifica causa di responsabilità non poteva essere ricollegata al disordine con cui era stato lasciato detto materiale, in difetto di una prevedibilità in concreto di quell’evento in relazione al quale aveva inciso la collocazione del materiale) — Cass. 6-3-95, n. 2605
In tema di vizi della cosa locata, ove vengano in rilievo alterazioni non attinenti allo stato di conservazione e manutenzione, bensì incidenti sulla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa medesima (nella specie, infiltrazioni di umidità dipendenti da esecuzione della costruzione su terreno argilloso, senza adeguata protezione), il conduttore non è legittimato ad agire in giudizio per ottenere dal locatore l’adempimento dell’obbligazione di cui all’art. 1576, né ad effettuare direttamente le riparazioni del caso, ai sensi del secondo comma dell’art. 1577, ma soltanto alla domanda di risoluzione del contratto o di riduzione del canone, ai sensi dell’art. 1578, dovendosi, peraltro escludere, anche la possibilità di esperimento dell’azione di arricchimento indebito da parte del conduttore che abbia, ciò nonostante, eseguito le suddette riparazioni, in quanto l’art. 1592 cod. civ. esclude il diritto del conduttore medesimo ad indennità per i miglioramenti della cosa locata. — Cass. 4-8-94, n. 7260
In tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978, n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla casa locata per il suo normale uso (nella specie, imbiancatura, verniciatura, raschiatura dei pavimenti in marmo) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della citata legge, perché, addossando sul conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio che si aggiunge al canone dovuto al conduttore. — Cass. 17-10-92, n. 11401
Con riguardo alle riparazioni dell’immobile locato, ai contratti di locazione soggetti a proroga legale, in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 392 del 1978, continua ad applicarsi, fino alla definitiva cessazione del regime vincolistico, la relativa disciplina prevista dall’art. 41 della legge n. 253 del 1950, per cui il locatore non è tenuto ad eseguire le riparazioni di cui agli artt. 1575, 1576 e 1577 cod. civ., essendo concessa al conduttore soltanto la facoltà di provvedere direttamente a tali riparazioni, previa autorizzazione del pretore (salvo il diritto del medesimo conduttore di rivalersi, mediante trattenuta sui canoni, delle spese anticipate a tale fine); ne consegue che ove il conduttore esegua le riparazioni senza la preventiva autorizzazione del pretore non ha diritto al rimborso delle relative spese né ai sensi del citato art. 41 né ai sensi dell’art. 1577 cod. civ., essendo sospesa l’applicazione di quest’ultima norma. — Cass. 25-6-90, n. 6408
Non rientrano tra le riparazioni di piccola manutenzione a carico dell’inquilino a norma dell’art. 1609 cod. civ. quelle relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico) per l’erogazione dei servizi indispensabili al godimento dell’immobile, atteso che, mancando un contatto diretto del conduttore con detti impianti, gli eventuali guasti manifestatisi improvvisamente e non dipendenti da colpa dell’inquilino per un uso anormale della cosa locata, devono essere imputati a caso fortuito od a vetustà e, pertanto, la spesa per le relative riparazioni grava sul locatore che, ai sensi dell’art. 1575, n. 2, cod. civ., deve mantenere costantemente l’immobile in istato da servire all’uso convenuto. (Nella specie, alla stregua del principio enunciato, la S.C. ha confermato la pronuncia dei giudici del merito che aveva posto a carico del locatore le spese per la riparazione della vaschetta raccoglitrice delle acque di scarico del bagno escludendo una colpa del conduttore in relazione alla protratta immissione di detersivi nelle tubature in quanto rientrante nell’uso normale, nonché considerando la rilevanza della spesa perché l’indicato guasto comportava anche il rifacimento del pavimento). — Cass. 19-1-89, n. 271
In materia di locazione di immobili urbani, l’obbligo assunto convenzionalmente dal conduttore di provvedere alla straordinaria manutenzione dell’immobile locato, comporta anche l’esecuzione delle opere dirette ad eliminare vizi di costruzione soltanto nel caso in cui esse siano necessarie per mantenere la res locata in stato da servire all’uso convenuto. — Cass. 8-3-88, n. 2350
La pattuizione che, in deroga alla disciplina dettata dall’art. 1576 cod. civ., impone al conduttore l’obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria, comporta che il conduttore medesimo sia tenuto a compiere tutte le opere necessarie a mantenere la cosa in buono stato locativo ed a restituirla nell’originario stato di consistenza e conservazione, con l’ulteriore conseguenza del trasferimento a suo carico dei deterioramenti risultanti dall’uso della cosa in conformità del contratto. — Cass. 15-12-87, n. 9280
Anche se il contratto di locazione comporta il trasferimento al conduttore dell’uso e del godimento del bene, tale detenzione non fa venir meno i poteri di controllo, ingerenza e, in genere, di custodia spettanti al proprietario-locatore, il quale conserva un effettivo potere sull’immobile locato, ancorché in un ambito diverso da quello in cui si esplica il potere di custodia del conduttore, con conseguente obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture edilizie e sull’efficienza degli impianti, onde impedire che i terzi subiscano nocumento. Tale obbligo importa che in ipotesi di danno riportato da terzi per la sua violazione, la responsabilità del locatore può concorrere con quella del conduttore in relazione ai rispettivi poteri e facoltà di controllo, senza alcuna presunzione a carico dell’uno o dell’altro. — Cass. 18-5-84, n. 3063
Fra le norme vincolistiche che continuano ad applicarsi ai giudizi in corso al momento dell’entrata in vigore della legge 27 luglio 1978, n. 392 (cosiddetto dell’«equo canone»), va ricompreso l’art. 41 della legge 23 maggio 1950, n. 253, in forza del quale — nei rapporti di locazione di immobili soggetti a vincolo legale — è sospesa l’applicazione delle norme del codice civile relative alle obbligazioni del locatore in tema di manutenzione e riparazione della cosa locata, senza che rilevi — al fine di escludere una siffatta applicabilità — la circostanza che il conduttore abbia agito invocando la disciplina di cui agli artt. 1575, 1576 e 1577 cod. civ., applicandosi la normativa vincolistica anche in presenza di una disciplina generale e contro la volontà delle parti, in considerazione della sua natura eccezionale ed imperativa. — Cass. 1-9-82, n. 4775
Qualora un’opera di straordinaria manutenzione dell’immobile locato (nella specie, rifacimento del manto di asfalto del lastrico solare) è posta dalla legge o dal contratto a carico del locatore, questi deve provvedere alla sua effettuazione indipendentemente dal relativo costo ed ancorché esso sia sproporzionato rispetto all’utile ricavato dalla cosa locata. — Cass. 6-4-81, n. 1947
Il proprietario locatore conserva il più ampio obbligo di vigilanza sullo stato di conservazione delle strutture murarie, sull’efficienza degli impianti e sulla saldezza degli elementi accessori dell’immobile locato, sicché il potere-dovere di vigilanza sui possibili deterioramenti dell’immobile e della sua custodia che spetta al conduttore è perfettamente compatibile con quello che spetta al locatore, tanto che le relative responsabilità in rapporto a un evento dannoso, verificatosi per il mancato esercizio di quei poteri nell’ambito delle rispettive sfere di azione, possono concorrere. — Cass. 21-7-79, n. 4384
Le riparazioni di piccola manutenzione, le quali, ai sensi degli artt. 1576 e 1609 cod. civ., sono a carico del locatario di fondo urbano, sono quelle che risultino dipendenti non da vetustà o caso fortuito, ma da deterioramento prodotto dall’utilizzazione del bene locato, alla stregua di una valutazione d’insieme della modesta entità del loro valore economico, della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia del locatario, degli usi locali. (Nella specie, alla stregua del principio di cui sopra, la Suprema Corte ha ritenuto correttamente affermato dai giudici del merito l’obbligo dell’inquilino di provvedere ad eliminare l’eccessivo accumulo di fuliggine in una canna fumaria). — Cass. 6-5-78, n. 2181
A norma dell’art. 1590 cod. civ. il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta ed in base al disposto degli artt. 1176 e 1218 cod. civ. il creditore non è tenuto ad accettare l’inesatto adempimento della prestazione. Pertanto il locatore legittimamente rifiuta di ricevere in restituzione l’immobile locato sino a quando il conduttore non l’abbia rimesso in pristino stato; ed il conduttore, fino a tale momento, è tenuto a versargli il corrispettivo. — Cass. 10-11-71, n. 3210
Nell’ipotesi che un privato abbia locato ad un’amministrazione provinciale uno stabile, da destinarsi a caserma dei vigili del fuoco, pattuendosi tra le parti che le spese occorrenti per l’adattamento dello stabile a tale uso e quelle per i lavori di ordinaria manutenzione saranno a carico della conduttrice, mentre saranno a carico del locatore le spese per la manutenzione straordinaria, qualora, durante il corso della locazione, il comune abbia preteso che le acque luride provenienti dalla caserma vengano convogliate nella fogna comunale, a cura di chi di dovere, mediante l’attuazione delle necessarie opere di raccordo, e non continuino a riversarsi sulla strada, nella conseguente controversia insorta tra il privato locatore e l’amministrazione provinciale conduttrice, il giudice deve accertare se si tratti o meno di opere di manutenzione straordinaria, al fine di stabilire se sia legittima la pretesa della conduttrice (amministrazione provinciale) di addossare al locatore l’onere delle spese pretese dal comune. — Cass. Sez. Un. 3-3-70, n. 504