Articolo 1578 codice civile

Vizi della cosa locata

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Giurisprudenza:

Obbligo del locatore relativo al godimento dell’immobile quanto all’uso convenuto – Presupposti

L’obbligo del locatore relativo al godimento dell’immobile quanto all’uso convenuto deriva da una garanzia negoziale che le parti devono istituire mediante una specifica pattuizione, non discendendo invece ex lege dal contratto locatizio di per se’; nè conseguenze diverse discenderebbero dal diverso orientamento, largamente superato, secondo cui il locatore, quale diretta conseguenza di tale sua posizione nel rapporto contrattuale, ha l’obbligo di garantire la conformità edilizia del bene e la sua idoneità al fine pattuito, perchè essa, comunque, esclude l’obbligo nel caso in cui il conduttore prima di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 17-1-2023, n. 1286

Mancanza del certificato di agibilità

In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, il mancato conseguimento del certificato di agibilità del bene locato non attiene alla validità del contratto e non rientra fra i vizi della cosa ma incide sull’adempimento delle obbligazioni reciprocamente assunte dai contraenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di appello che, nonostante le parti avessero stabilito l’essenzialità della pattuizione relativa alla sussistenza dell’agibilità dell’immobile, aveva respinto la domanda di risoluzione del contratto proposta dal conduttore, che aveva denunciato la mancanza della “licenza di abitabilità”). Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 28-12-2021, n. 41744

Obbligazioni del locatore – Consegna e mantenimento in buono stato al fine di servire all’uso convenuto

Il locatore è tenuto a consegnare e mantenere la cosa in buono stato locativo al fine di servire all’uso convenuto, in base alle pattuizioni in concreto intercorse tra le parti, conseguentemente rispondendo solo ove la cosa al momento della consegna o successivamente risulti affetta da vizi occulti, tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la pattuita destinazione contrattuale. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 2-12-2021, n. 38084

Carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi

Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-8-2020, n. 17557

Vizi della cosa locata tutela ex artt. 1578 e 1460 cc – Differenza

L’art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione; al contrario, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 25-6-2019, n. 16917

Vizi della cosa locata e domanda di risoluzione ex art. 1578 cc – Interruzione dell’obbligo di pagamento del canone – Decorrenza

In tema di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa ex art. 1578 c.c., e non per inadempimento, la data alla quale può ricondursi la legittima interruzione del pagamento del canone convenzionalmente stabilito coincide con quella della spedizione della raccomandata con cui il conduttore comunica il recesso, documentando la circostanza che rende l’intero bene inidoneo all’uso per il quale il contratto è stato stipulato. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-5-2019, n. 13594

Mancato ottenimento dei titoli abilitativi per l’attività dedotta in contratto

In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 20-8-2018, n. 20796

Inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità

In tema di locazione, l’inidoneità dell’immobile ai fini del conseguimento dell’abitabilità non rende annullabile il contratto per errore sulla qualità dell’oggetto, ma determina il mancato rispetto delle qualità che l’immobile deve possedere e dunque un vizio della cosa locata, con conseguente esperibilità del rimedio risolutorio previsto dall’art. 1578 c.c. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 13-6-2018, n. 15378

Mancato ottenimento dei titoli abilitativi per l’attività dedotta in contratto

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 7-6-2018, n. 14731

Obbligo del locatore riguardo al godimento dell’immobile

In materia di locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, l’obbligo del locatore relativo al godimento dell’immobile quanto all’uso convenuto (nella specie, alberghiero) deriva da una garanzia negoziale che le parti devono istituire mediante una specifica pattuizione, non discendendo invece “ex lege” dal contratto locatizio di per sé. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 14-3-2018, n. 6123