Articolo 1582 codice civile
Divieto d’innovazione
Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
Divieto di ogni forma di innovazione stabilito convenzionalmente
Allorché le parti del contratto del contratto di locazione, nell’ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all’uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell’art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice – chiamato ad accertare l’avvenuta risoluzione del contratto per l’inadempimento convenzionalmente sanzionato – non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell’inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l’innovazione o la modifica dell’immobile locato comporta … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 7-3-2001, n. 3343
Abuso nel godimento della cosa locata mediante modifiche parziali pattiziamente vietate
La nozione di innovazioni, quale mutamento di uno stato di fatto, comprende, nella previsione della norma di cui all’art. 1582 cod. civ., ogni modificazione che viene ad incidere sulla misura e sulla entità del godimento pattuito e che risulta compiuta sul bene locato o su di esso, comunque, si riflette (restandone esclusi gli altri interventi diretti ad evitare la perdita ed il deterioramento del bene medesimo, di cui all’art. 1588, 1° comma, cod. civ.). Secondo la Suprema Corte, nel caso in oggetto, la sentenza impugnata ha accertato che il ricorrente nel complesso immobiliare locatogli ha provveduto a realizzare una seconda pista da ballo con pavimentazione in mattonelle, senza peraltro avere ottenuto la rituale concessione edilizia; sicché, in presenza di una vera e propria nuova opera, che modificava la entità complessiva della struttura turistica e della misura del relativo godimento, ne è risultata assolutamente inevitabile la applicabilità della clausola risolutiva espressa per essersi verificata la violazione della specifica obbligazione in essa contemplata, in base ad un comportamento cosciente e volontario del conduttore, la cui colpa, perciò, il giudice di merito ha ritenuto del tutto comprovata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 11-10-2000, n. 13525
Installazione riscaldamento in edificio non gravoso né voluttuario
Qualora l’installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell’immobile, non gravosa né voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell’ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere “pro quota” le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 cod. civ.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell’attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l’aumento degli oneri accessori conseguente all’applicazione dell’art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi é un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24-6-1993, n. 7001
L’innovazione pregiudizievole per il godimento della cosa locata, vietata al locatore dall’art. 1582 cod. civ., è solo quella che viene posta in essere attraverso un mutamento dello stato di fatto con riferimento al quale sia ipotizzabile un divieto di modificazione che trovi la sua origine nel contenuto tipico delle obbligazioni contratte dal locatore secondo lo schema negoziale delineato dalla legge o per effetto di specifica clausola contrattuale; pertanto, non può essere inquadrata nella fattispecie indicata dall’art. 1582 cod. civ., ancorché idonea ad influire sull’utilità che il conduttore può trarre dalla cosa locata, l’innovazione consistente nella cessazione di un’attività, in senso lato, imprenditoriale del locatore, la cui prosecuzione, inerendo la libertà di iniziativa economica di una delle parti, non rientra nello schema tipico della locazione ma può entrare a fare parte del sinallagma contrattuale solo nell’ipotesi di espressa previsione. — Cass. 10-10-92, n. 11093
Rientra nel divieto di cui all’art. 1582 cod. civ. l’innovazione nella cosa locata che, per la sua pericolosità, sia suscettibile di arrecare un pregiudizio al conduttore, in quanto si risolva in una diminuzione del godimento della cosa stessa. — Cass. 20-3-73, n. 772