Art. 1590 codice civile
Restituzione della cosa locata
Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.
Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate.
Giurisprudenza:
Mantenimento della cosa in buono stato locativo locazione immobiliare – Presunzione – La presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che aveva rigettato la domanda di risoluzione per inadempimento di un contratto di affitto di fondo rustico, sul presupposto che non potesse essere attribuita con certezza all’affittuario la responsabilità per il danneggiamento dei muretti e per la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 15-4-2022, n. 12384
Innovazioni non consentite sulla cosa locata – Opere di ripristino di notevole entità – Mancata corresponsione delle somme occorrenti da parte del conduttore – Rifiuto del locatore di ricevere l’immobile – In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché dette somme non siano state corrisposte dal conduttore il quale, versando in mora, agli effetti dell’art. 1220 c.c., rimane obbligato, altresì, al pagamento del canone ex art. 1591 c.c., quand’anche abbia … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 9-12-2021, n. 39179
Clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale – In tema di locazione di immobili urbani, la clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, come forma di estinzione del credito del locatore, non si pone in contrasto con i principi normativi attinenti al tipo di contratto, ma li potenzia e specifica, poiché persegue lo scopo di impedire un utilizzo di tale deposito non conforme alla sua funzione di garanzia delle condizioni in cui viene restituito l’immobile al momento del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 1-10-2020, n. 20975
Fallimento del conduttore – In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta alla restituzione della cosa locata – con la corresponsione dell’eventuale indennizzo – nonché al versamento dei canoni maturati fino alla riconsegna; si palesa, altresì, configurabile in astratto la responsabilità dell’organo concorsuale – deducibile con apposita domanda di ammissione al passivo da parte della locatrice – per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito che non siano, ex art. 1590 c.c., effetto del deterioramento o del consumo derivanti dall’uso di essa in conformità al contratto, rendendosi indispensabile in tal caso valutare in concreto, da parte del giudice di merito, la legittimità, o non, del rifiuto della locatrice istante alla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 1, Ordinanza 24-9-2020, n. 20041
Deterioramento dell’immobile riconsegnato – Risarcimento – Presupposti – L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non è tenuto al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della stessa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è conseguito un danno patrimoniale al locatore. (Nella specie, la riconsegna era avvenuta per consentire che l’immobile, destinato ad attività alberghiera, fosse … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 6-5-2020, n. 8526
Clausola che pone a carico del conduttore la spesa per la tinteggiatura delle pareti – In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 13-11-2019, n. 29329
Rilascio dell’immobile e restituzione deposito cauzionale – Domanda giudiziale per l’attribuzione – Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. Tuttavia, dallo svincolo, volontario o coattivo, dei beni o somme oggetto di deposito, non può inferirsi in via automatica l’insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire, dal momento che non è l’accertamento dell’insussistenza di danni ovvero dell’infondatezza di pretese risarcitorie del locatore a far sorgere il diritto alla restituzione del deposito cauzionale del conduttore ma l’avvenuto rilascio dell’immobile. Pertanto, nel giudizio promosso per la restituzione del deposito cauzionale, l’esistenza di eventuali danni può essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, non potendo la semplice allegazione degli stessi considerarsi mera difesa volta a … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 5-7-2019, n. 18069
Riconsegna l’immobile locato che presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso – Qualora, in violazione dell’art. 1590 c. c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 7 marzo 2019, n. 6596
Restituzione della cosa locata – Art. 1590 c.c. – Riconsegna l’immobile locato che presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso – In tema di risarcimento del danno per l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligo del conduttore – previsto dall’art. 1590 c.c. – di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell’immobile, mentre sul conduttore grava l’onere di dimostrare il … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6387
Restituzione della cosa locata – Art. 1590 c.c. – Riconsegna l’immobile locato che presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso – Prova per presunzioni – In tema di prova per presunzioni, nel dedurre il fatto ignoto dal fatto noto, la valutazione del giudice del merito incontra il solo limite della probabilità, con la conseguenza che i fatti su cui la presunzione si fonda non devono essere tali da far apparire l’esistenza del fatto ignoto come l’unica conseguenza possibile dei fatti accertati secondo un legame di necessità assoluta ed esclusiva, ma è sufficiente che l’operata inferenza sia effettuata alla stregua di un canone di ragionevole probabilità con riferimento alla connessione degli accadimenti, la cui normale sequenza e ricorrenza può verificarsi secondo regole di esperienza, basate sull'”id quod plerumque accidit”. Ne consegue che, anche se il giudizio valutativo svolto dal giudice del merito sugli indizi è insindacabile, essendo il controllo di legittimità circoscritto alla verifica della correttezza logico giuridica del ragionamento seguito, tuttavia, in relazione all’utilizzo di massime o regole d’esperienza, anche in sede di giudizio di legittimità, si deve verificare che il giudizio probatorio non sia fondato su congetture, ovvero ipotesi non fondate sull'”id quod plerum accidit” o regole generali prive di una sia pur minima plausibilità invece che su vere e proprie massime di esperienza. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione gravata che aveva rigettato la domanda risarcitoria avanzata dal locatore, pur risultando che l’immobile, dopo un rapporto di locazione durato oltre quarantacinque anni, era stato restituito dalla società conduttrice in condizioni tali da … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Ordinanza 15 marzo 2018, n. 6387
Azione risarcitoria del locatario per i danni causati ad un immobile del quale si assume conduttore – Onere di provare la qualità di conduttore – Esclusione – Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato, o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. A maggior ragione, pertanto, colui che agisce per il risarcimento dei danni causati ad un immobile del quale si assume conduttore non è tenuto a … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 20 dicembre 2017, n. 30550
Mancata contestazioni sulle condizioni dell’immobile al momento del rilascio – Motivi del ricorso per Cassazione – In tema di ricorso per cassazione, è necessario che venga contestata specificamente la “ratio decidendi” posta a fondamento della pronuncia impugnata. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito – che aveva ritenuto la locatrice gravata dell’onere di provare il mancato rispetto dell’obbligo di cui all’art. 1590 c.c., poiché la stessa non aveva sollevato alcuna contestazione sulle condizioni dell’immobile al momento del rilascio – in quanto nel ricorso si era limitata a sostenere, su un piano astratto, che l’onere probatorio sarebbe spettato contrattualmente al conduttore, senza affrontare l’aspetto delle conseguenze della condotta da essa tenuta in sede di rilascio, sul quale si fondava, invece, la decisione impugnata). – Corte di Cassazione, Sezione 6-3 civile, Ordinanza 10 agosto 2017, n. 19989
Rifiuto del locatore di accettare la riconsegna dell’immobile – Nomina di un sequestratario – Spese di custodia – Qualora il conduttore di un immobile, dopo avere intimato al locatore di riprenderne possesso, chieda ed ottenga dal giudice la nomina di un sequestratario ex art. 1216 c.c., il successivo accertamento dell’insussistenza di tale diritto comporta che il conduttore medesimo è tenuto sia al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto, sia all’assunzione delle spese di custodia. – Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 8 giugno 2017, n. 14268
Permanenza nell’immobile di beni mobili del conduttore – Conseguenze – L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, prevista dall’art.1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione. – Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 4 aprile 2017, n. 8675
Danno da mancato reimpiego del bene – Onere probatorio a carico del locatore – Il locatore che intenda essere risarcito del danno per mancato reimpiego del bene, dopo il rilascio da parte del conduttore in mora, ha l’onere di allegare e dimostrare l’esistenza di specifici fatti impeditivi a tale reimpiego, determinati dal ritardato od inesatto adempimento dell’obbligo di restituzione dell’immobile, ed idonei ad escludere che il mancato sfruttamento locativo sia dipeso da mera inerzia o da scelte volontarie riferibili allo stesso locatore. (Così statuendo, la S.C. – nel confermare la sentenza impugnata, correggendone, però, la motivazione – ha precisato che spetta al locatore, che provi di non aver potuto concludere un nuovo contratto di locazione a causa del ritardato rilascio dell’immobile, il conseguente maggior danno patito sino alla data del rilascio, da liquidarsi con riferimento all’importo del canone relativo al contratto non potuto concludere, oltre aggiornamento ISTAT, ma non anche il danno da lucro cessante per il periodo successivo al rilascio e fino alla stipulazione di un nuovo contratto, non potendo ritenersi provato il nesso eziologico tra l’inadempimento e la produzione di tale ulteriore pregiudizio, né essendo possibile rimettere alla mera libertà del locatore la scelta di attivarsi o meno per rilocare l’immobile, una volta restituito, estendendo “sine die” il danno patrimoniale risarcibile). – Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 6 ottobre 2016, n. 19981
Presunzione ex art. 1590, comma 2, c.c. che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo – Prova contraria – La presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (In applicazione del principio, la S.C. ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all’uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e ciò in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell’immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all’uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quegli elementi). – Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 26 luglio 2016, n. 15361
Perdita della cosa locata derivante da incendio – Presunzione di colpa a carico del conduttore – Nella ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l’art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l’identità, esulando l’identificazione di tale soggetto dall’attività oggetto della prova liberatoria. – Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 27-07-2015, n. 15721
Responsabilità del conduttore per violazione dell’obbligo di custodia – In tema di locazione, la violazione da parte del conduttore dell’obbligo di custodire la cosa locata, per impedirne la perdita o deterioramento, comporta responsabilità del medesimo ai sensi del combinato disposto degli artt. 1590 e 1177 c.c., e non dell’art. 2051 c.c., perché detta norma disciplina l’ipotesi di responsabilità per danni provocati a terzi dalla cosa in custodia e non per danni alla stessa cosa custodita. – Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 27-07-2015, n. 15721
È legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176 e 1218 cod. civ., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi altrimenti inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590, comma primo, cod. civ. — Cass. III, sent. 7992 del 2-4-2009
Il rapporto di affitto avente ad oggetto un’azienda organizzata su un bene demaniale dato in concessione all’affittante, non intercorre tra l’ente concedente e l’affittuario, ma tra quest’ultimo e l’affittante, il quale, ai sensi dell’art. 1590 cod. civ., ha diritto di ricevere, al termine del rapporto, gli impianti nelle condizioni in cui li aveva consegnati, salvo il deterioramento derivante dall’uso, e pertanto, in caso di danneggiamento, può pretendere il risarcimento dall’affittuario, il quale è tenuto a mantenere in buono stato i beni destinati all’esercizio dell’azienda. — Cass. III, sent. 7532 del 27-3-2009
In tema di locazione, il ritardo nella riconsegna della cosa locata costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni, ancorché non sia stata fornita prova specifica di essi, richiedendosi, in sede di liquidazione dei danni medesimi, che il locatore dimostri, con ogni mezzo, e, quindi, anche per presunzioni, l’esistenza di una concreta lesione del suo patrimonio in relazione alle condizioni dell’immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di una specifica attuale utilizzazione nonché all’esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo. — Cass. III, sent. 29202 del 12-12-2008
Nel caso di contratto di locazione o di contratto di albergo a favore di un terzo, colui che ha stipulato il contratto è il soggetto obbligato nei confronti del locatore alla restituzione della cosa locata e alla corresponsione della somma dovuta come corrispettivo fino alla data della consegna, salvo il maggior danno, in caso di ritardo, a norma dell’art.1591 cod. civ. (Nella specie, relativa a contratto di albergo a favore di terzi stipulato dall’Amministrazione comunale con la società che gestiva un albergo, in favore di famiglie senza tetto, la S.C. ha ritenuto che il Comune fosse tenuto al pagamento del corrispettivo maturato non soltanto sino alla disdetta, ma anche sino alla consegna effettiva del bene da parte dei terzi, salvo il maggior danno). — Cass. I, sent. 25584 del 22-10-2008
Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna la cosa locata presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso della stessa, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni; pertanto, il locatore può addebitare al conduttore la somma necessaria al ripristino del bene nelle stesse condizioni in cui era all’inizio della locazione, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, mentre non può addebitargli le spese inerenti alle ristrutturazioni e ai miglioramenti che vadano oltre questi limiti. (Nella specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di merito che, pur dando atto che i lavori di ripristino eseguiti dal locatore includevano opere diverse e maggiori rispetto a quelle rese indispensabili dall’eliminazione dei danni arrecati dal conduttore, aveva liquidato a titolo di danni l’intera somma spesa per la ristrutturazione dell’immobile). — Cass. III, sent. 23721 del 16-9-2008
Nel caso di concessione di un bene in locazione ad uno dei comproprietari, venuto a conclusione il rapporto locatizio per scadenza del termine o per la pronuncia della sua risoluzione per inadempimento del conduttore, il predetto bene deve essere restituito alla comunione per consentire alla stessa di disporne e, attraverso la sua maggioranza, di esercitare la facoltà di goderne direttamente o indirettamente. Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio del bene medesimo in favore della comunione. — Cass. III, sent. 19929 del 18-7-2008
L’obbligazione di restituire la cosa locata secondo le condizioni stabilite dall’art. 1590, comma primo, cod. civ. pur avendo natura contrattuale, non ha carattere sinallagmatico, ma consegue alla natura propria della locazione (che si configura come contratto a termine), e nasce alla scadenza della locazione. Corrispondentemente, anche la responsabilità del conduttore per la ritardata consegna della cosa o per la trasformazione o il deterioramento di essa non dovuto all’uso conforme agli accordi convenzionali assume natura contrattuale ed essa si estende ai danni che sono casualmente collegati alla condotta del medesimo conduttore con esclusione di quelli riconducibili unicamente alla condotta del locatore. Da ciò si desume che è responsabile del danno consistente nella perdita di vantaggiose occasioni di vendita della cosa locata o nella risoluzione del contratto di vendita di essa il conduttore che, ritardando la riconsegna del bene o riconsegnandolo trasformato o deteriorato (oltre l’usura ordinaria), ponga in essere le condizioni della perdita di siffatte occasioni o per la determinazione dell’evento comportante lo scioglimento del contratto (anche solo preliminare) di vendita concluso dal locatore con terzi. (Nella specie, la S.C., ha cassato con rinvio la sentenza impugnata che non aveva ravvisato la sussistenza del nesso causale fra l’inadempimento dell’ente conduttore e quello dei locatori concernente il contratto preliminare di vendita intervenuto con terzi per il fatto che i locatori stessi si erano assunti l’obbligo di consegnare l’immobile alla promissaria acquirente sgombro prima ancora di ottenere la rimozione dei prefabbricati insistenti sul terreno oggetto del preliminare senza valutare se tale fatto fosse da solo idoneo a produrre l’evento dannoso, addossando, altresì, ai ricorrenti locatori un’attività straordinaria, consistente in un «facere», alla quale, secondo lo sviluppo fisiologico delle reciproche obbligazioni del contratto locatizio, essi non erano tenuti, ritenendo erroneamente, peraltro, l’irrisarcibilità del danno nella fattispecie, siccome imprevedibile). — Cass. III, sent. 11189 del 15-5-2007
Posto che l’art. 1225 cod. civ. si applica anche al danno dipendente dall’inadempimento o dall’inesatto adempimento dell’obbligazione di riconsegna della cosa locata, l’imprevedibilità alla quale tale norma fa riferimento non costituisce un limite all’esistenza del danno, ma alla misura del suo ammontare, determinando, infatti, la limitazione del danno risarcibile a quello prevedibile non da parte dello specifico debitore, bensì avendo riguardo alla prevedibilità astratta inerente ad una determinata categoria di rapporti, sulla scorta delle regole ordinarie di comportamento dei soggetti economici e, cioè, secondo un criterio di normalità in presenza delle circostanze di fatto conosciute. — Cass. III, sent. 11189 del 15-5-2007
In materia di contratto di locazione, l’obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato dal contratto o desumibile da altre circostanze e l’obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenuti nel corso della locazione consentono al locatore di agire nel corso del rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene locato, ma non possono legittimare una azione dopo la riconsegna dell’immobile per ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell’immobile realizzate dal conduttore nel corso della locazione. — Cass. III, sent. 10562 del 9-5-2007
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato, o costituirvi altro rapporto obbligatorio, ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione allorché il rapporto venga a cessare. Pertanto, il comodante che agisce per la restituzione della cosa nei confronti del comodatario non deve provare il diritto di proprietà, avendo soltanto l’onere di dimostrarne la consegna e il rifiuto di restituzione, mentre spetta al convenuto dimostrare un titolo diverso per il suo godimento. (Nella specie, relativa a più rapporti di comodato di cose mobili intercorsi tra le parti, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, correggendone la motivazione nella parte in cui aveva preteso dall’attore anche la prova dell’acquisto di ogni singolo bene). — Cass. III, sent. 8840 del 13-4-2007
Il principio secondo cui l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso del bene in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore, sul quale incombe il relativo onere probatorio. — Cass. III, sent. 5328 del 8-3-2007
In tema di locazione di immobili urbani, qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l’avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. — Cass. III, sent. 831 del 16-1-2007
Il recesso esercitato dal conduttore produce effetti, determinando la cessazione della locazione, dalla scadenza del termine semestrale di preavviso previsto in contratto, e fino a tale termine il conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento (eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell’immobile. — Cass. III, sent. 25136 del 27-11-2006
La prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale l’art. 1588 cod. civ. (applicabile anche all’affitto di azienda, in quanto norma generale delle locazioni non incompatibile con la disciplina specifica dell’affitto, che della locazione è una «species») onera il conduttore, deve essere piena e completa; con la conseguenza che, in caso di perdita o deterioramento dei beni derivante da un disastro naturale, non è sufficiente la prova di ciò, ma è necessario provare, più ampiamente, che il conduttore ha adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia (artt. 1177, 1587, n. 1, e 1590, primo comma, cod. civ.), il quale non è assorbito dall’evento naturale, in considerazione della eventuale possibilità che il danno conseguente a quell’evento sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell’obbligato. — Cass. I, sent. 11005 del 12-5-2006
L’obbligazione di restituzione dell’immobile locato, posta a carico del conduttore dall’art. 1590 cod. civ., non di esaurisce in una qualsiasi generica messa a disposizione delle chiavi, ma richiede, per il suo esatto adempimento, un’attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, vale a dire in un’effettiva immissione dell’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore; qualora venga a mancare la cooperazione di quest’ultimo, si rende necessaria, altresì, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un’offerta fatta a norma dell’art. 1216 cod. civ., e grava sul conduttore, quale debitore della prestazione, la prova positiva di tale attività, e non sul locatore la prova contraria. — Cass. III, sent. 8616 del 12-4-2006
Il principio secondo cui l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore.(Nella specie, la S.C., confermando la sentenza di merito impugnata, ha rilevato la congruità e la logicità della relativa motivazione con la quale, al di là della mancata prova da parte del locatore circa l’assunta diminuzione patrimoniale subita, era rimasto incontestato che l’immobile, dopo il suo rilascio da parte del conduttore convenuto, era stato locato ad un istituto bancario, che, per adattare i locali alle proprie esigenze, aveva proceduto ad un’integrale ristrutturazione degli stessi, anche con parziali demolizioni, senza che, peraltro, fosse rimasto provato che il locatore avesse locato l’immobile al nuovo conduttore ad un prezzo inferiore a quello altrimenti esigibile, per effetto dell’assunta situazione di degrado in cui versava l’immobile stesso). — Cass. III, sent. 23086 del 16-11-2005
Salva la facoltà del locatore di porre in esecuzione anche contro il terzo occupante il titolo esecutivo ottenuto contro il conduttore, non può essere negato a quest’ultimo il potere di agire, in base alla sua personale e diretta legittimazione di parte contraente, contro il comodatario, allo scopo di conseguire il rilascio della cosa, per poterla a sua volta consegnare al locatore, in adempimento dell’obbligo di restituzione sancito a suo carico dall’art. 1591 del cod. civ.. — Cass. III, sent. 19139 del 29-9-2005
L’alienazione a titolo oneroso o gratuito di un bene non determina automaticamente, al di fuori di un fenomeno di cessione del credito, il trasferimento all’acquirente della situazione creditoria dell’alienante originata da un contratto di locazione già cessato all’atto dell’alienazione, non potendo trovare applicazione le norme degli artt. 1599 e 1602 cod. civ. (principio affermato dalla S.C. in relazione a credito di risarcimento danni ex art. 1590 cod. civ.). — Cass. III, sent. 14738 del 13-7-2005
In tema di locazione di immobili urbani, l’obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore; pertanto questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell’immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, con apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità, aveva addebitato alla errata installazione di un forno elettrico in luogo di un preesistente forno a legna sia il degrado prodotto della umidità ascendente accumulatasi nelle pareti e nel controsoffitto, sia quello dei pavimenti, in parte rimossi per l’installazione del predetto forno). — Cass. III, sent. 14305 del 7-7-2005
In materia di risarcimento del danno arrecato alla cosa locata, la disposizione del secondo comma dell’art. 1590 cod. civ., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, si applica a tutte le locazioni, qualunque ne sia la durata, imponendo al conduttore, per vincere la presunzione suddetta, l’onere di provare rigorosamente che le condizioni dell’immobile alla data di inizio della locazione erano dipendenti dall’incuria del locatore nella ordinaria e straordinaria manutenzione dell’immobile stesso. — Cass. III, sent. 14305 del 7-7-2005
L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (nella specie perché la restituzione era avvenuta per consentire la ristrutturazione dell’immobile sul cui costo il deterioramento non aveva comportato alcuna incidenza economica). — Cass. III, sent. 9872 del 11-5-2005
In caso di azione promossa per il rilascio di beni (nel caso, immobili ) concessi in comodato, pur avendo l’azione natura personale, qualora la dedotta qualità di proprietario sia dalla controparte contestata, incombe all’attore l’onere della prova del relativo acquisto da parte del comodante, non già in funzione di rivendicazione del diritto reale, bensì essenzialmente ai fini dell’individuazione dei beni oggetto della domanda. — Cass. II, sent. 6762 del 5-3-2005
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d’ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza legittimato a richiederne la risoluzione, nell’ipotesi in cui sussista l’inadempimento del conduttore. (Nella specie la Corte Cass., ribadito che in sede di legittimità è insindacabile, se correttamente motivata, la valutazione di fatto del giudice di merito in ordine alla titolarità attiva del rapporto di locazione, ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto come locatore il soggetto intestatario del contratto, presso la cui abitazione era avvenuta la stipula e la sottoscrizione e che aveva realizzato sull’immobile lavori di straordinaria amministrazione). — Cass. III, sent. 4764 del 4-3-2005
La responsabilità personale e solidale di colui che agisce in nome e per conto di un’associazione non riconosciuta (collegata non alla mera titolarità della rappresentanza dell’associazione, ma all’attività negoziale concretamente svolta per conto di essa, concretantesi nella creazione di rapporti obbligatori fra questa ed i terzi) non è riferibile, neppure in parte, ad un’obbligazione propria dell’associato, ma ha carattere accessorio rispetto alla responsabilità primaria dell’associazione stessa, di talché detta obbligazione (di natura solidale) è legittimamente inquadrabile fra quelle di garanzia «ex lege», assimilabili alla fideiussione. Ne consegue che tale responsabilità grava esclusivamente sui soggetti che hanno agito in nome e per conto dell’associazione, attesa l’esigenza di tutela dei terzi che, nell’instaurazione del rapporto negoziale, abbiano fatto affidamento sulla solvibilità e sul patrimonio dei detti soggetti, non potendo il semplice avvicendamento nelle cariche sociali del sodalizio comportare alcun fenomeno di successione nel debito in capo al soggetto subentrante, con esclusione di quello (attualmente sostituito) che aveva in origine contratto l’obbligazione. (Nell’affermare il principio di diritto che precedere, e nello specificare, ancora, che, per l’effetto, il presidente di un sodalizio non riconosciuto è passivamente legittimato all’azione del creditore anche dopo la cessazione della carica con riguardo alle obbligazioni risalenti al periodo in cui egli aveva esercitato le funzioni di presidente, la Corte Cass. ha così cassato la sentenza della Corte di merito che aveva invece ritenuto, con riferimento ad un contratto di locazione sottoscritto, «illo tempore», dall’allora presidente di un’associazione non riconosciuta in nome e per conto di quest’ultima, che tutte le relative obbligazioni, ivi inclusa quella della riconsegna alla scadenza — nonché quella risarcitoria riconnessa all’eventuale ritardo nella consegna — non gravassero su quest’ultimo, bensì sull’attuale legale rappresentante dell’ente). — Cass. III, sent. 455 del 12-1-2005
Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato, o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è, in conseguenza, legittimato a richiederne la restituzione, allorché il rapporto venga a cessare. (Nella specie si trattava di locazione di un bene demaniale, non concesso in uso al locatore). — Cass. III, sent. 23292 del 14-12-2004
In tema di locazione, al fine di individuare quale sia il contenuto dell’obbligazione del conduttore di riconsegnare la cosa locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta e del dovere di diligenza che deve osservare nell’uso del bene locato, ha valore probatorio preminente la descrizione dell’immobile locato effettuata dalle parti nel contratto. — Cass. III, sent. 19652 del 1-10-2004
Il contratto di locazione di un animale si inserisce nel tipo contrattuale di locazione di cosa mobile, e pertanto ad esso si applica l’art. 1590 cod. civ., secondo cui, alla fine della locazione, le cose si devono restituire nel luogo in cui sono state consegnate. A tal scopo è necessario che il proprietario si rechi alla scadenza nel luogo ove ha consegnato l’animale per ritirarlo, e che il conduttore aderisca senza ritardo alla richiesta del locatore, non potendosi configurare una mora del debitore in mancanza di una richiesta di consegna dell’animale nel modo e nel luogo indicato da parte del proprietario. — Cass. III, sent. 19318 del 27-9-2004
Qualora un contratto di locazione abbia ad oggetto un animale, il conduttore che non si trovi in mora nella restituzione di esso non risponde della sua morte, e della conseguente impossibilità di restituirlo al proprietario locatore, qualora egli ne abbia sempre avuto cura e la morte stessa sia dipesa esclusivamente da cause naturali. — Cass. III, sent. 19318 del 27-9-2004
L’obbligo del conduttore di osservare nell’uso della cosa locata la diligenza del buon padre di famiglia, a norma dell’art. 1587 n. 1 cod. civ., con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 cod. civ., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata, sicché il locatore ha diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza dell’obbligazione di cui all’art. 1587 n. 1 e di agire nei confronti del conduttore inadempiente. Ne consegue che nel caso di cessione del contratto di locazione, l’obbligo del risarcimento del danno sorge in capo a chi, cedente o cessionario, era conduttore al momento in cui il danno stesso si è verificato, se questi non prova che il deterioramento è accaduto per causa a lui non imputabile, salva la responsabilità solidale di entrambi nei confronti del locatore. — Cass. III, sent. 10485 del 1-6-2004
E solo alla riconsegna dell’immobile al sequestratario nominato ai sensi dell’art. 1216 cod. civ. che conseguono effetti pienamente liberatori per il debitore (nel caso, conduttore), in capo al quale da tale momento non persistono pertanto obblighi comunque derivanti (nel caso, pagamento degli oneri accessori) dalla perdurante conduzione dell’immobile locato. — Cass. III, sent. 7982 del 27-4-2004
In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi. — Cass. III, sent. 5841 del 24-3-2004
L’obbligazione di restituzione della cosa avuta in godimento gravante sul conduttore deve ritenersi adempiuta mediante la restituzione delle chiavi dell’immobile o con la incondizionata messa a disposizione del medesimo, senza che sia al riguardo necessaria la redazione di un relativo verbale. — Cass. III, sent. 5841 del 24-3-2004
In tema di comodato, poiché è sufficiente avere la disponibilità materiale della cosa per concederla ad altri a tale titolo, il comodante che agisce in giudizio per la restituzione della cosa nei confronti del comodatario ha soltanto l’onere di dimostrarne la consegna e il rifiuto di restituzione, e non anche di provare il suo diritto di proprietà su di essa, mentre spetta al convenuto dare la prova di un diverso titolo per il suo godimento. — Cass. III, sent. 7195 del 12-5-2003
In tema di locazione, nell’ipotesi in cui l’immobile offerto in restituzione dal conduttore si trovi in stato non corrispondente a quello descritto dalle parti all’inizio della locazione, ovvero, in mancanza di descrizione, si trovi, comunque, in cattivo stato locativo, per accertare se il rifiuto del locatore di riceverlo sia o meno giustificato, occorre distinguere a seconda che la cosa locata risulti deteriorata per non avere il conduttore adempiuto all’obbligo di eseguire le opere di piccola manutenzione durante il corso della locazione, ovvero per avere il conduttore stesso effettuato trasformazioni e/o innovazioni, così che, nel primo caso (trattandosi di rimuovere deficienze che non alterano la consistenza e la struttura della cosa, e non implicano l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa) l’esecuzione delle opere occorrenti per il ripristino dello «status quo ante» rientra nel dovere di ordinaria diligenza cui il locatore è tenuto per non aggravare il danno, ed il suo rifiuto di ricevere la cosa è conseguentemente illegittimo, salvo diritto al risarcimento dei danni, mentre, nel secondo caso (poiché l’esecuzione delle opere di ripristino implica il compimento di un’attività straordinaria e gravosa), il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione della cosa locata nello stato in cui essa viene offerta. — Cass. III, sent. 16685 del 26-11-2002
Il contratto con il quale il proprietario di un terreno ne trasferisca la disponibilità a terzi per la sua destinazione a discarica, secondo modalità negozialmente predeterminate e del tutto peculiari (nella specie, escavazione del terreno per consentire lo smaltimento dei rifiuti con il sistema dello stoccaggio definitivo; corrispettivo stabilito in ragione dei metri cubi di riempimento dello scavo; obbligo di restituzione del terreno alla scadenza contrattuale previa chiusura della discarica mediante copertura dello scavo e sistemazione finale dell’area per l’utilizzazione a piazzale) integra gli estremi del contratto atipico cui, in via analogica, sono legittimamente applicabili le norme sulla locazione, a ciò conseguendo la sussistenza di un obbligo di restituzione del bene, da parte dell’utilizzatore, tutte le volte in cui il rilascio costituisca (come nella specie) effetto previsto dal contratto ed espressamente collegato al raggiungimento della complessa causa della convenzione atipica, ovvero qualora la destinazione del bene all’uso convenuto non risulti più possibile per sopravvenuto «factum principis». — Cass. III, sent. 16679 del 26-11-2002
Obbligo del conduttore di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso – Nullità della clausola – In tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 5-8-2002, n. 11703
In tema di locazione, il ritardo nell’esecuzione dell’obbligo di rilasciare l’immobile costituisce un comportamento antigiuridico del conduttore, che legittima la condanna generica al risarcimento dei danni (salvo il relativo onere probatorio a carico del locatore in sede di liquidazione), mentre l’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sussiste solo se il conduttore ha integralmente adempiuto le proprie obbligazioni; pertanto, qualora (come nella specie) il locatore abbia agito per i danni da inadempimento del conduttore, da liquidarsi in separata sede, il suo obbligo restitutorio sarà esigibile solo all’esito del relativo giudizio. — Cass. III, sent. 9160 del 24-6-2002
Il noleggio di un bene che il noleggiante può utilizzare secondo la sua discrezionalità e senza ingerenza alcuna del noleggiatore, è disciplinato dalla normativa sulla locazione, con la conseguenza che ai sensi dell’art. 1590, secondo comma, cod. civ., in mancanza di descrizione si presume che la cosa sia stata locata in buono stato di manutenzione, e nel medesimo stato il conduttore ha l’obbligo di restituirla al locatore, ai sensi del primo comma della stessa norma. — Cass. III, sent. 378 del 15-1-2002
Il principio desumibile dall’art. 1590 cod. civ., che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell’immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all’art. 1227 comma secondo cod. civ. secondo il quale in base alle regole dell’ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un facere non corrispondente all’id quod plerumque accidit. Ne deriva che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all’immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell’obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex art. 1576 cod. civ.; il locatore può invece rifiutare la riconsegna dell’immobile locato nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto all’obbligo, impostogli dal contratto, di provvedere alle riparazioni eccedenti l’ordinaria manutenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tale caso la rimessione in pristino richiederebbe l’esplicazione di un’attività straordinaria e gravosa e, cioè, un facere al quale il locatore non è tenuto secondo l’id quod plerumque accidit. — Cass. 13-7-98, n. 6856
Qualora, in violazione dell’art. 1590 cod. civ., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto — da parte di terzi — richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori. — Cass. 1-7-98, n. 6417
Agli alloggi di edilizia residenziale pubblica dell’IACP, costruiti con il contributo dello Stato, si applica la legge 27 luglio 1978 n. 392 perché l’art. 26, comma primo, lett. b) esclude dalla disciplina delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione soltanto gli alloggi costruiti a totale carico dello Stato, e pertanto ai sensi dell’art. 11 legge succitata il deposito cauzionale del conduttore è fruttifero. — Cass. 14-5-98, n. 4866
Nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile — consentita al conduttore ex art. 36 legge n. 392 del 1978, anche senza informare il locatore quando contemporaneamente si ceda l’azienda — si determina la sostituzione del cessionario nei diritti e negli obblighi del cedente. Consegue che incombe al cessionario l’onere di restituire la cosa locata nello stesso stato in cui fu ricevuta dall’originario conduttore e, comunque, in buono stato di manutenzione. — Cass. 4-12-97, n. 12325
La disposizione contenuta nell’art. 1590 cod. civ. — secondo cui il conduttore deve restituire al locatore la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, «salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto» — esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (art. 1609, primo comma, cod. civ.), che rientra nella liceità giuridica del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto. Pertanto, nel caso in cui le parti abbiano pattuito che il conduttore è tenuto al risarcimento dei danni derivanti dal cattivo uso dell’immobile locato, non viene introdotta una limitazione di responsabilità rispetto al generale principio normativo indicato, in quanto il cattivo uso è quello non conforme al contratto, mentre il normale deterioramento conseguente all’uso conforme al contratto non dà luogo al risarcimento, salvo l’obbligo del conduttore di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione. — Cass. 1-9-97, n. 8312
L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. (Nella specie il locatore aveva dedotto che la conduttrice, essendo receduta senza preavviso, gli aveva cagionato un danno di importo corrispondente al cumulo dei canoni scaduti durante tutto il periodo per il quale l’immobile era rimasto sfitto). — Cass. 20-1-97, n. 538
L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 cod. civ., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non ne è derivato un danno patrimoniale al locatore (nella specie, perché la restituzione era avvenuta per consentire la ristrutturazione dell’immobile sul cui costo il deterioramento non aveva comportato alcuna incidenza economica). — Cass. 7-10-96, n. 8751
Perché il conduttore possa ritenersi esonerato da ogni responsabilità per danni all’immobile locato non è sufficiente che egli provi che il rapporto di locazione ebbe a risolversi consensualmente ed anticipatamente rispetto all’evento generatore di responsabilità, essendo, bensì, necessario che egli provi di avere restituito effettivamente l’immobile, comprese le chiavi relative, in adempimento all’obbligo posto a suo carico dall’art. 1590 cod. civ. (Nella specie, le parti si erano incontrate per risolvere consensualmente il contratto di locazione, ma il conduttore aveva omesso di riconsegnare al locatore tutte le chiavi dell’appartamento, nel quale, successivamente, si era verificato un allagamento. Il locatore, privo delle chiavi, aveva dovuto accedere all’immobile a mezzo dei vigili del fuoco ed aveva provveduto alle conseguenti riparazioni. La S.C., in applicazione dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza del merito che ha condannato il conduttore al risarcimento dei danni in favore del locatore, riconoscendo che il contratto era da ritenersi effettivamente risolto consensualmente dalle parti, ma che il conduttore stesso aveva omesso di assolvere al suo onere di provare l’avvenuta restituzione dell’immobile, con le relative chiavi di accesso). — Cass. 5-6-96, n. 5270
È legittimo il rifiuto del locatore, ai sensi degli artt. 1176, 1218 cod. civ., di accettare la restituzione della cosa locata sino a quando il conduttore non l’abbia rimessa in pristino stato, rendendosi inadempiente all’obbligazione di cui all’art. 1590 cod. civ. (Nella specie, il conduttore si era rifiutato di rimuovere dai locali le opere di tramezzatura ivi realizzate). — Cass. 30-8-95, n. 9207
L’omessa verifica, all’atto della riconsegna delle chiavi, delle condizioni dell’appartamento locato e dei danni arrecativi dal conduttore non è, di per sé, espressione di una inequivoca volontà abdicativa del diritto del locatore al risarcimento del danno e non implica, quindi, tacita rinuncia a tale diritto. — Cass. 14-10-93, n. 10152
La responsabilità del conduttore, prevista all’art. 1590 cod. civ., per il deterioramento della cosa locata, ripete la propria disciplina dall’art. 1588 cod. civ., che pone a carico del conduttore la colpa presunta. Tale responsabilità trova limite solo ove il deterioramento sia giustificato da un uso della cosa in conformità del contratto, a norma dell’art. 1590 cod. civ., che delimita la sfera della liceità giuridica del godimento della cosa spettante al conduttore, identificandola nell’uso normale della stessa secondo la sua destinazione. — Cass. 18-6-91, n. 6896
L’art. 1590 a norma del quale il conduttore deve restituire la cosa nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo dovuti all’uso della cosa in conformità al contratto, esprime un principio di carattere generale applicabile anche al contratto di affitto di azienda, che comporti il godimento di un immobile. — Cass. 17-7-91, n. 7942
In tema di locazione, l’obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore, a garanzia degli obblighi contrattuali, sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, la sua obbligazione di restituzione ha per oggetto un credito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore ad ottenere decreto ingiuntivo. In tal caso i diritti del locatore potranno essere fatti valere in sede di opposizione all’ingiunzione, sempre che la sua pretesa sia compresa nei limiti della competenza del giudice che ha emesso il decreto. — Cass. 9-11-89, n. 4725
La disposizione dell’art. 1590 cod. civ., che pone a carico del conduttore l’obbligo di restituire la cosa locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, non implica che egli abbia la facoltà di modificare quello stato di fatto salvo l’obbligo di ripristinarlo al termine del rapporto, essendo ciò incompatibile con il disposto dell’art. 1587, n. 1, cod. civ. che impone al conduttore di osservare, nell’uso della cosa da effettuarsi secondo la sua destinazione, la diligenza del buon padre di famiglia ed è sempre operante nel corso del rapporto. Conseguentemente, il mutamento della res locata, specie ove alteri gli elementi strutturali del bene in modo da renderlo diverso da quello originario, può costituire causa legittima di risoluzione del contratto, ove il giudice del merito — cui è riservato il relativo apprezzamento — reputi che le modifiche apportate sostanzino un abuso del bene locato. — Cass. 24-10-88, n. 5747
L’art. 1590, imponendo l’obbligo di restituire la cosa nello stato medesimo in cui è stata ricevuta, non può essere interpretato nel senso che sia consentita al conduttore qualsiasi modifica di quello stato di fatto, salvo l’obbligo di ripristinarlo al termine del rapporto, in quanto, a norma dell’art. 1587, n. 1, cod. civ., il conduttore ha l’obbligo di usare la cosa, secondo la sua destinazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, col conseguente divieto di eseguire innovazioni che ne mutino la natura e la destinazione. Tale divieto, peraltro, non va inteso in senso assoluto, occorrendo accertare se le modifiche apportate dal conduttore alla cosa locata comportino un’alterazione dell’equilibrio giuridico-economico del contratto in pregiudizio del locatore, anche in riferimento alle eventuali pattuizioni che — pur senza prevedere un’esplicita sanzione — vietino qualsiasi modificazione senza il preventivo consenso del locatore, dovendo in tal caso le facoltà di godimento del conduttore essere valutate con riguardo all’espressa volontà delle parti. — Cass. 11-1-88, n. 18
Nei confronti del conduttore che abbia restituito la cosa locata, in uno stato diverso da quello in cui l’ha ricevuta, il locatore può agire soltanto per il risarcimento dei danni, ex art. 1590 cod. civ., e non per il pagamento dei canoni, fino al ripristino dello stato iniziale della cosa medesima, essendo quest’ultima azione prevista solo nel diverso caso di mora del conduttore nella restituzione (art. 1591 cod. civ.). — Cass. 12-5-76, n. 1678
A norma dell’art. 1590 cod. civ. il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta ed in base al disposto degli artt. 1176 e 1218 cod. civ. il creditore non è tenuto ad accettare l’inesatto adempimento della prestazione. Pertanto il locatore legittimamente rifiuta di ricevere in restituzione l’immobile locato sino a quando il conduttore non l’abbia rimesso in pristino stato; ed il conduttore, fino a tale momento, è tenuto a versargli il corrispettivo. — Cass. 10-11-71, n. 3210