LIBRO QUARTO. Delle obbligazioni – TITOLO TERZO. Dei singoli contratti – CAPO SESTO. Della locazione – SEZIONE PRIMA. Disposizioni generali

Articolo 1593 codice civile

Addizioni (Locazione)

Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un’indennità  pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell’articolo precedente.

Giurisprudenza:

L’edificazione da parte del conduttore di nuovi manufatti sul terreno locato non integra una ipotesi di accessione ai sensi dell’art. 936 c.c., ma deve essere qualificata come addizione ex art. 1593 c.c., atteso che la disciplina dell’art. 936 c.c. è applicabile esclusivamente quando l’autore delle nuove opere sia terzo, ossia non abbia con il proprietario del fondo alcun rapporto giuridico di natura reale o personale che lo legittimi a costruire sul suolo, a nulla rilevando che le addizioni apportate dal medesimo conduttore abbiano dato luogo ad un radicale mutamento della struttura del bene e della sua destinazione e che allo stesso non fosse stato concesso lo “ius aedificandi”, trattandosi di circostanze che involgono l’operatività o meno della disciplina speciale delle addizioni di cui all’art. 1593 c.c. e non già l’affermazione della configurabilità della posizione del conduttore quale terzo. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 4-10-2018, n. 24365

In tema di interpretazione del contratto, l’elemento letterale, sebbene centrale nella ricerca della reale volontà delle parti, deve essere riguardato alla stregua di ulteriori criteri ermeneutici e, segnatamente, di quello funzionale, che attribuisce rilievo alla “ragione pratica” del contratto, in conformità agli interessi che le parti hanno inteso tutelare mediante la stipulazione negoziale. (Così statuendo, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che, in una controversia fondata sul diritto del conduttore ad ottenere l’indennità per miglioramenti ed addizioni alla cosa locata, aveva rigettato la domanda sulla scorta del tenore letterale di una clausola contenuta in un successivo contratto di compravendita stipulato tra le medesime parti, interpretando, erroneamente, l’impegno dell’acquirente, già conduttore dell’immobile, ad accettare lo stesso “nello stato di fatto e nella condizione di diritto in cui si trova”, come volontà di rinunciare al diritto di credito per le addizioni apportate nel tempo al bene locato). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-11-2016, n. 23701

In tema di locazione, gli incrementi del bene locato, in applicazione del principio generale dell’accessione, divengono di proprietà del locatore, proprietario della cosa locata, pur con le specifiche modalità dettate dall’art. 1593 cod. civ., rimanendo, tuttavia, in facoltà delle parti di prevedere apposita clausola derogatrice volta ad escludere che il bene immobilizzato nel suolo sia ritenuto dal proprietario di quest’ultimo; in presenza di tale accordo, pertanto, il contratto di locazione, per tutta la sua durata, costituisce titolo idoneo a impedire l’accessione, configurandosi il diritto del conduttore sul bene costruito come diritto non reale, che si estingue con il venir meno del contratto stesso e con il riespandersi del principio dell’accessione. Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 4-2-2013, n. 2501

La disciplina normativa relativa alla locazione degli immobili ad uso non abitativo si applica anche alle cosiddette aree nude, qualora esse siano destinate allo svolgimento delle attività contemplate nei primi due commi dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Ne consegue che il recesso previsto dal successivo art. 29, lett. c), della medesima legge trova applicazione anche quando il locatore di un terreno inedificato sul quale il conduttore abbia costruito un immobile intenda edificare un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente, ferma restando l’applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ.. (Nella specie si trattava di area destinata alla distribuzione commerciale di carburanti sulla quale erano stati edificati dal conduttore due piccoli edifici ad uso bar e ricovero gestore). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 29-12-2011, n. 29729

In tema di locazione ad uso non abitativo, non altera di per sé l’equilibrio contrattuale, in modo da configurare una elusione dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la previsione pattizia che pone a carico del conduttore, quali obbligazioni entrambi principali ed avvinte da nesso sinallagmatico, il pagamento del canone e l’esecuzione di talune opere di miglioramento e di addizione dell’immobile locato, là dove l’obbligazione di pagamento, nel rispetto dell’art. 32 della citata legge, sia determinata tenuto conto dell’altra prestazione, giacché, da un lato, ai sensi della medesima legge n. 392, la determinazione del canone è libera e, dall’altro, le disposizioni di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ., in quanto non imperative, sono derogabili dalle pattuizioni contrattuali, non costituendo, altresì, l’art. 1587 cod. civ. un ostacolo all’autonomia contrattuale nell’inserimento di altre obbligazioni di natura “principale” nell’unico contratto di locazione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva dichiarato risolto un contratto di locazione di un immobile, da adibire a camping, per inadempimento del conduttore all’obbligo di realizzare determinate opere di miglioramento dello stesso immobile, reputando siffatta obbligazione di carattere principale, unitamente a quella di pagamento del canone di locazione). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 31-5-2010, n. 13245

In tema di IVA, le disposizioni di cui all’art. 26 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, relative alle variazioni dell’imponibile o dell’imposta, non sono applicabili a soggetto diverso da quelli che hanno posto in essere l’operazione imponibile, presupponendo l’applicabilità di tale norma una variazione del rapporto giuridico tra le parti originarie: cedente e cessionario di un bene, committente e prestatore di un servizio. (Fattispecie in cui un soggetto aveva realizzato su terreno altrui l’immobile ad uso commerciale che avrebbe poi preso in locazione, fatturando, oltre ai lavori di costruzione, anche quelli relativi alle addizioni, nonostante l’art. 1593 cod. civ. ne preveda la quantificazione in termini economici solo al momento della riconsegna della cosa locata, qualora il locatore intenda ritenerle e, quindi, debba pagare la relativa indennità; l’immobile era stato poi concesso in locazione finanziaria ad un terzo, estraneo al rapporto originario, il quale, avvedutosi dell’errore, aveva addebitato l’importo delle addizioni all’esecutore dei lavori emettendo fattura che l’Ufficio – ad avviso della S.C. correttamente – aveva ritenuto riferita ad operazione inesistente, procedendo a rettifica della dichiarazione IVA del predetto esecutore). Cassazione Civile, Sezione Tributaria, Sentenza 12-2-2010, n. 3380

La disciplina dettata dagli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti ed addizioni all’immobile apportate dal conduttore, non trova applicazione nell’affitto di azienda, per il quale non è previsto uno “ius tollendi” in capo all’affittuario al termine del rapporto. Infatti, dal combinato disposto degli artt. 2561, quarto comma, e 2562 cod. civ., emerge che la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio e al termine dell’affitto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’affitto, sia essa derivata da mutamenti quantitativi o soltanto qualitativi delle componenti aziendali. Cassazione Civile, Sezione 1, Sentenza 9-5-2007, n. 10623

In tema di miglioramenti ed addizioni all’immobile apportate dal conduttore, la manifestazione di consenso del locatore, di cui agli artt. 1592 e 1593 cod. civ., non può desumersi da un suo comportamento di mera tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara e non equivoca espressione di volontà, da cui possa desumersi la esplicita approvazione delle innovazioni medesime (nelle specie, addizioni), così che non basta la mera consapevolezza, o la mancata opposizione del locatore riguardo alle stesse, mentre è sufficiente una manifestazione tacita mediante fatti concludenti ed un contegno incompatibile con un proposito contrario. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 20-3-2006, n. 6094

Lo “ius tollendi” di cui all’ art. 1593 cod. civ. può essere esercitato anche successivamente alla cessazione del rapporto locatizio, in quanto la disposizione, che riconosce al conduttore il diritto di togliere le addizioni, separabili senza nocumento della cosa locata, non fissa un termine per l’esercizio di tale diritto, ma condiziona soltanto l’esercizio di esso alla volontà del proprietario di non voler ritenere per sè le addizioni. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 16-11-2000, n. 14871

La disciplina dei miglioramenti e delle addizioni eseguiti dal conduttore sulla cosa locata, dettata dagli art. 1592 e 1593 cod. civ., riguarda soltanto quelle innovazioni o quegli incrementi, qualitativi o quantitativi, che ineriscono alla cosa locata in quanto compiuti nell’ambito rigoroso dei suoi confini, lasciandone integra la struttura fondamentale, l’organizzazione funzionale autonoma e la destinazione sua propria, e ad essa non può farsi riferimento quando si tratti di alterazioni strutturali profonde, che abbiano come conseguenza la trasformazione, anche di una parte soltanto, della cosa locata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24-10-1988, n. 5747