LIBRO QUARTO – Delle obbligazioni – TITOLO TERZO – Dei singoli contratti – CAPO UNDICESIMO
Della mediazione
Art. 1755 codice civile
Provvigione
Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.
Giurisprudenza:
Pendenza di una condizione sospensiva apposta ad un preliminare di vendita – In tema di mediazione, la pendenza di una condizione sospensiva apposta ad un preliminare di vendita concluso con l’intervento del mediatore, impedendo il sorgere del diritto alla provvigione, non costituisce un’eccezione in senso stretto, bensì un’eccezione in senso lato, con la conseguenza che essa non è soggetta alle preclusioni processuali. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 17-8-2022, n. 24838
Diritto alla provvigione del mediatore che abbia intermediato la conclusione di un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile acquistato dal promittente venditore in seguito a procedura di dismissione del patrimonio immobiliare – In tema di mediazione, ha diritto alla provvigione il mediatore che abbia intermediato la conclusione di un contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto un immobile acquistato dal promittente venditore in seguito a procedura di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali ex l. n. 335 del 1995, attuata con d.lgs. n. 104 del 1996, atteso che la sanzione della nullità derivante dalla violazione del divieto di porre in essere atti di disposizione prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, ai sensi dell’art. 3, comma 14, d.l. n. 351 del 2001, come modificato dalla l. n. 410 del 2011, attiene ai soli atti aventi efficacia traslativa, ma non anche a quelli aventi efficacia obbligatoria, sicché il vincolo giuridico tra le parti è validamente costituito. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 9-8-2022, n. 24486
Stipulazione di un contratto preliminare – Vizi comportanti l’impossibilità della stipulazione del contratto definitivo o di esecuzione in forma specifica – Rilevanza – Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all’art. 1755 c.c. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso; ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare di vendita di un immobile privo della concessione edificatoria e non regolarizzabile urbanisticamente, posto che la sanzione di nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 si applica ai soli atti di trasferimento comportanti effetti reali e non a quelli con efficacia obbligatoria. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 22-6-2022, n. 20132
Diritto alla provvigione – Rapporto tra attività del mediatore e conclusione dell’affare – Nesso causale – In tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell’opera dell’intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso. (Affermando tale principio, la S.C. ha dato rilievo causale all’intervento del mediatore che aveva posto in relazione i contraenti e fatto visitare l’immobile agli interessati i quali, dopo alcuni mesi dalla visita ed una volta rifiutata un prima offerta di acquisto, avevano collocato dei bigliettini nelle cassette postali di tutti i condomini così da riaprire le trattative e giungere all’acquisto dell’unità immobiliare, sia pure … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 8-4-2022, n. 11443
Determinazione in assenza di specifica previsione – In tema di mediazione, la misura della provvigione dovuta al mediatore è determinata dal giudice solo in assenza di specifica previsione delle parti, secondo le fonti di integrazione previste in ordine successivo dall’art. 1755, comma 2, c.c.; di conseguenza, la mancata prova degli usi normativi non comporta, per ciò solo, il rigetto della … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 6-4-2022, n. 11127
Diritto del mediatore alla provvigione – Condizione – Conclusione dell’affare – Il diritto del mediatore alla provvigione consegue non alla conclusione del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 6-4-2022, n. 11127
Iscrizione all’albo del mediatore – Non contestazione – Conseguenze in tema di onere della prova – In materia di mediazione, la non contestazione del convenuto costituisce un comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell’oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che deve astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato acquisito al materiale processuale e deve, perciò, ritenerlo sussistente. Ne consegue che l’eccezione concernente la mancata iscrizione del mediatore nel relativo albo professionale, qualora sia proposta dal convenuto – al fine di far valere la nullità del contratto e paralizzare la pretesa del mediatore al pagamento della provvigione, ex art. 6 della l, n. 39 del 1989 – soltanto nella comparsa conclusionale d’appello, esonera il giudice da qualsiasi verifica probatoria in ordine alla sua fondatezza. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-7-2021, n. 20556
Iscrizione all’albo del mediatore – Onere della prova – Ai fini fini del riconoscimento del diritto del mediatore al compenso per l’attività prestata, l’onere della prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori, così come previsto nella l. n. 39 del 1989, può essere assolto anche mediante l’indicazione del numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornirne detta prova per presunzioni. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-7-2021, n. 20556
Diritto alla provvigione – Presupposti – La conclusione dell’affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, richiede il compimento di un’operazione di contenuto economico che si risolva in un’utilità di carattere patrimoniale e, cioè, di un atto (che può assumere anche le forme del preliminare del preliminare) in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno: non essendo, certo, sufficiente la mera presentazione, per il tramite del mediatore, di una proposta di acquisto che il venditore non abbia accettato. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 21-5-2021, n. 14080
Contributo causale del mediatore alla conclusione dell’affare – In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione, quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento del mediatore non dia risultato positivo e la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva escluso un effettivo contributo causale, in ordine al perfezionamento di un contratto di compravendita immobiliare, nel contegno di un mediatore il quale, dopo aver fatto visionare alla potenziale acquirente il complesso edilizio oggetto di negoziazione, non era stato in grado di indicargliene il prezzo e si era rifiutato di accettare la sua proposta, tanto che l’affare si era poi concluso grazie all’intervento di … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 16-10-2020, n. 22426
Mediatore e procacciatore d’affari – È configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale “normale” assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 25-6-2020, n. 12651
Attività di intermediazione svolta in forma societaria – In tema di mediazione, qualora l’attività di intermediazione sia svolta in forma societaria, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione è necessario che la società o il suo legale rappresentante siano iscritti nell’albo di cui alla l. n. 39 del 1989 (nel testo applicabile “ratione temporis”), con la conseguenza che l’iscrizione nel ruolo dei mediatori del legale rappresentante a titolo personale (e, cioè, come persona fisica) non è sufficiente a far sorgere in capo alla società il diritto alla provvigione. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 1-6-2020, n. 10350
Prove dell’opera di intermediazione svolta dal mediatore – Nel rapporto di mediazione, il diritto alla provvigione insorge soltanto quando le parti siano state messe in grado di conoscere l’opera di intermediazione svolta dal mediatore, grazie alla cui attività hanno concluso l’affare, nonché di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione, soggiacendo ai conseguenti oneri; ne consegue che la prova di tale conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 c.c., sul mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6-5-2019, n. 11776
Prove dell’opera di intermediazione svolta dal mediatore – Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l’attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e terzietà. Ove, per contro, il mediatore celi tale sua veste, presentandosi formalmente come mandatario di una delle parti (cosiddetta “mediazione occulta”) egli non ha diritto alla provvigione e l’accertamento della relativa circostanza, demandato al giudice di merito, è incensurabile in sede di legittimità se correttamente motivato. (Nella specie, il mediatore aveva avuto contatti con un soggetto che, al momento della trattativa, non intratteneva alcun rapporto con la società che aveva poi acquistato l’unità immobiliare, essendone divenuto legale rappresentante soltanto successivamente alla stipula del rogito). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 12-2-2019, n. 4107
Mandato e mediazione atipica unilaterale – Il conferimento di un incarico per la ricerca di una persona interessata alla conclusione di un affare a determinate condizioni prestabilite dà luogo a un mandato e non a una c.d. mediazione atipica unilaterale (riguardante una soltanto della parti interessate) o a una mediazione creditizia, allorché il pagamento della provvigione sia svincolato dall’esito dell’operazione, l’attività demandata abbia natura giuridica e sia insussistente il connotato dell’imparzialità. In tal caso, l’incaricato ha l’obbligo e non la facoltà di attivarsi per la conclusione dell’affare e può pretendere il pagamento della provvigione dalla sola parte che gli ha attribuito l’incarico, senza necessità della sua iscrizione all’albo ex art. 2 l. n. 39 del 1989, restando indifferente l’effettiva conclusione dell’affare. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che rientrasse nello schema del contratto di mandato, l’incarico unilaterale conferito dalla ricorrente, nel suo esclusivo interesse, per la vendita di alcune azioni societarie, comprensivo dell’assistenza in sede di redazione dei relativi contratti e per la ricerca di banche e intermediari disponibili all’erogazione dei necessari finanziamenti, valorizzando l’inscindibilità del rapporto in quanto proteso alla realizzazione di un risultato unitario). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10-1-2019, n. 482
Soggetto dell’affare – Litisconsorzio facoltativo – La domanda di condanna avanzata dal mediatore per il pagamento della provvigione contro ciascuna delle parti dell’affare concluso in ragione del suo intervento dà luogo ad un’ipotesi di litisconsorzio facoltativo proprio per comunanza di titolo, con conseguente scindibilità delle cause stesse in fase di appello. Ne deriva che, ove entrambi i partecipanti all’affare siano risultati soccombenti in primo grado, l’appello proposto da uno solo dei due non giova all’altro, nei cui confronti, in difetto di impugnazione incidentale, la sentenza sfavorevole passa in cosa giudicata; inoltre, nei riguardi di quest’ultimo, quale che sia l’esito dell’appello, non ha luogo il regolamento delle spese, né per il primo grado (ostandovi il giudicato), né per il secondo (non avendo egli assunto la qualità di parte). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 27.11.2018, n. 30730
Presupposti per il diritto alla provvigione – Il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio; ne consegue che il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 14-5-2018, n. 11655
Il diritto del mediatore alla provvigione consegue alla conclusione dell’affare, mentre non rileva che questo sia concluso dalle medesime parti ovvero da parti diverse da quelle cui è stato proposto, purché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte originaria – che resta debitrice nei confronti del mediatore, per avere costei avuto rapporti con lo stesso – e quella con cui è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16-3-2018, n. 6552
Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l’attività del mediatore e la conclusione dell’affare, poiché è sufficiente che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata. (Nella specie, la S.C. ha escluso che l’intervento di un secondo mediatore interrompa, di per sé, il nesso di causalità tra l’attività del primo e la conclusione dell’affare). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16-1-2018, n. 869
L’adozione, da parte di un ente, di una procedura di evidenza pubblica per la scelta del contraente interrompe il nesso causale tra l’eventuale opera prestata dal mediatore in precedenza e l’acquisto del bene poiché, a differenza dei contratti stipulati dagli enti pubblici a trattativa privata (nei quali la gara attiene unicamente alla determinazione del prezzo e, quindi, non preclude, in astratto, l’ipotizzabilità di un rapporto di mediazione), in detta ipotesi la gara ha come obiettivo la ricerca del contraente che offre il prezzo migliore e determina un concorso tra i partecipanti all’esito del quale l’aggiudicazione del bene è del tutto autonoma e svincolata da precedenti trattative. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 30-11-2017, n. 28767
Mediazione atipica – È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora una parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni. L’esercizio dell’attività di mediazione atipica, quando l’affare abbia ad oggetto beni immobili o aziende, ovvero, se riguardante altre tipologie di beni, sia svolta in modo professionale e continuativo, resta soggetta all’obbligo di iscrizione all’albo previsto dall’art. 2 della legge n. 39 del 1989, ragion per cui, il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 02-08-2017, n. 19161
In tema di rapporti tra mediazione e contratto atipico di procacciamento di affari, dette figure, pur accomunate dallo svolgimento di un’attività di intermediazione diretta a favorire la conclusione di un affare tra terzi, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, divergono tra loro in quanto il mediatore presta la propria opera in posizione di imparzialità tra le parti, mentre il procacciatore di affari agisce, al contrario, nell’esclusivo interesse di una di esse, sia pur in virtù di un rapporto di collaborazione privo del carattere della stabilità, con conseguente applicazione analogica, nei confronti dello stesso, delle disposizioni del contratto d’agenzia, ivi comprese quelle in materia di prescrizione del diritto al compenso. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-12-2016, n. 26370
In tema di mediazione, non sussiste il diritto alla provvigione quando una prima fase delle trattative avviate con l’intervento di un mediatore non dia risultato positivo e accada che la conclusione dell’affare, cui le parti siano successivamente pervenute, sia indipendente dall’intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva riconosciuto efficacia causale all’attività di un primo mediatore consistita nell’aver occasionalmente accompagnato presso l’abitazione della venditrice una potenziale acquirente, senza valutare se la ripresa delle trattative tra le parti fosse intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate, tali da escludere la rilevanza dell’intervento dell’originario mediatore). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 22-1-2015, n. 1120
In tema di contratto di mediazione, qualora l’affare sia stato concluso tra persone giuridiche, il mediatore ha diritto alla provvigione anche quando la “messa in relazione”, causalmente rilevante ai sensi degli artt. 1754 e 1755 cod. civ., sia inizialmente intervenuta tra soggetti che, seppur sprovvisti di poteri di legale rappresentanza, abbiano intrapreso e partecipato alle trattative per conto e nell’interesse delle persone giuridiche. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 9-12-2014, n. 25851
L’eccezione di nullità del contratto di mediazione per mancanza di iscrizione del mediatore nel ruolo previsto dalla legge 2 febbraio 1989, n. 39, costituisce un’eccezione in senso lato, afferendo a questione rilevabile d’ufficio dal giudice, e, pertanto, non è soggetta, in grado di appello, alle preclusioni di cui all’art. 345 cod. proc. civ. ed al divieto dello “ius novorum” sancito dalla stessa norma. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 9-4-2013, n. 8581
Il diritto del mediatore alla provvigione si ricollega all’efficacia del suo intervento nel favorire la conclusione dell’affare, non alle forme giuridiche mediante le quali l’affare medesimo è concluso, né alla coincidenza soggettiva tra fase delle trattative e formalizzazione del negozio; ne consegue che il mediatore può domandare la provvigione alla persona che gli ha affidato l’incarico e ha condotto le trattative, la quale risponde in proprio, tranne che abbia dichiarato fin dall’origine di agire in rappresentanza di un terzo. Cassazione Civile, Sezione 6, Ordinanza 23-3-2012, n. 4758
Il mediatore non ha diritto ad alcuna provvigione se le parti, in conseguenza del suo intervento, siano pervenute unicamente alla predisposizione di una bozza di accordo (c.d. puntuazione), senza stipulare alcun negozio dal quale siano sorte pretese giudiziariamente tutelabili. Lo stabilire quale sia la natura dell’accordo stipulato, secondo la volontà delle parti, è apprezzamento di merito insindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 18-1-2012, n. 667
La stipula di un patto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra rimanga libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per l’esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-11-2011, n. 24445
Ai fini della iscrizione nel nuovo ruolo degli agenti di affari in mediazione, anche in relazione alle fattispecie alle quali si applichi il regime transitorio dettato dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, non è sufficiente l’esistenza dell’iscrizione del mediatore nei precedenti ruoli previsti dalla legge n. 253 del 1958, ma è necessario il controllo, ad opera delle commissioni provinciali istituite allo scopo, della sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge n. 39 del 1989 per la permanenza in ruolo. In relazione alle attività di mediazione iniziate prima ma concluse dopo l’entrata in vigore della suddetta normativa, il mediatore può far valere il diritto al compenso solo se abbia chiesto l’iscrizione nei nuovi registri, ai sensi dell’art. 9, comma secondo, della citata legge n. 39 del 1989, quanto meno entro la data di conclusione del contratto intermediato, pur se l’iscrizione non sia ancora avvenuta. Peraltro, il mediatore iscritto nel vecchio ruolo può continuare ad operare, per effetto dell’istituto della “prorogatio” dello stesso, fino a quando non sia sostituito dal nuovo, conseguendo egualmente il diritto alla provvigione, ma, a tal fine, è suo onere addurre e provare che, al momento dell’esercizio dell’attività mediatoria, il nuovo ruolo non sia stato ancora costituito dalle competenti commissioni provinciali. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 29-7-2011, n. 16732
Anche in relazione alla mediazione atipica sussiste la necessità dell’iscrizione nell’albo professionale ai fini dell’insorgenza del diritto alla provvigione, secondo quanto previsto dall’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39. Dalla mancata iscrizione non deriva, però, la nullità di tale contratto, perché la violazione di una norma imperativa, ancorché sanzionata penalmente, non dà luogo necessariamente alla nullità del contratto, comportando quella violazione solo la non insorgenza del diritto alla provvigione e l’applicazione della sanzione amministrativa ovvero, in caso di recidiva, l’applicazione della pena prevista per l’esercizio abusivo della professione. Sicché, ove tra le parti del contratto di mediazione atipica intervenga una transazione al fine di definire i relativi rapporti, la mancata iscrizione del mediatore nel rispettivo albo professionale potrà comportare non già l’applicazione del primo comma dell’art. 1972 cod. civ. – posto che la transazione non trova preclusione nella nullità dell’intero contratto – bensì quella del secondo comma dello stesso art. 1972, con conseguente annullabilità della transazione medesima qualora essa si sia perfezionata nell’ignoranza della causa di nullità concernente l’obbligazione relativa alla spettanza della provvigione, potendo in tale caso ravvisarsi nella detta nullità la sussistenza del cd. “titolo nullo” di cui al secondo comma della norma indicata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 14-7-2011, n. 15473
Costituisce efficace atto di costituzione in mora della società che sia stata parte del contratto di compravendita di un immobile, come tale idoneo ad interrompere il corso della prescrizione, la richiesta di pagamento della provvigione mediatoria rivolta a chi ne sia amministratore, se nell’intimazione di pagamento sia contenuto il riferimento alla società che ha acquistato l’immobile ed alla qualità di amministratore del destinatario della missiva. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-72011, n. 13600
In tema di mediazione, per aversi diritto alla provvigione non basta che l’affare sia stato concluso, ma, in forza dell’art. 1755 cod. civ., occorre che la conclusione sia avvenuta per effetto dell’intervento del mediatore. L’accertamento sull’esistenza del rapporto di causalità tra la conclusione dell’affare e l’attività svolta dal mediatore o di concausalità, se più furono gli intermediari che prestarono la loro opera, si riduce ad una questione di fatto rimessa all’apprezzamento del giudice di merito, insindacabile in Cassazione, se informato ad esatti criteri logici e di diritto. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 6-7-2010, n. 15880
Il diritto alla provvigione consegue non alla conclusione del mediatore del negozio giuridico, ma dell’affare, inteso come qualsiasi operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, anche se articolatasi in una concatenazione di più atti strumentali, purché diretti nel loro complesso a realizzare un unico interesse economico, anche se con pluralità di soggetti: pertanto, la condizione perché il predetto diritto sorga è l’identità dell’affare proposto con quello concluso, che non è esclusa quando le parti sostituiscano altri a sè nella stipulazione finale, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale, e la conclusione dell’affare sia collegabile al contatto determinato dal mediatore tra le parti originarie, che sono tenute al pagamento della provvigione. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza d’appello che aveva riconosciuto il diritto alla provvigione nonostante la parte messa in contatto per l’acquisto avesse poi concluso la vendita in comproprietà con il coniuge). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 8676 del 9-4-2009
Nel contratto di mediazione atipica – configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore, evitando l’alea intrinseca alla mediazione, si garantisce la provvigione con l’acquisizione di una proposta di acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell’incarico di vendita, senza necessità di conclusione dell’affare – la prestazione caratterizzante del mediatore è pur sempre quella di mettere in relazione due o più parti in vista della conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza, sicché non viene meno l’obbligo del mediatore di compiere l’attività demandatagli in modo esauriente e funzionale all’interesse della parte alla conclusione dell’affare, e quindi con diligenza adeguata alla sua professionalità, ragionevolmente esigibile, in rapporto alla sua organizzazione concreta, in modo che la controparte non sia legittimata a rifiutarsi di concluderlo per non essere stata informata su circostanze (nella specie, riguardanti il rilascio del certificato di abitabilità) influenti sulla sua conclusione o esecuzione, conosciute o agevolmente conoscibili, poiché in tal caso può essere giustificato il rifiuto di corrispondere il compenso, anche se la parte che ha conferito l’incarico abbia ricevuto un’accettazione delle sue condizioni prestabilite di conclusione dell’affare. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 8374 del 7-4-2009
In tema di contratto di mediazione, per il riconoscimento del diritto alla provvigione non rileva se l’affare si sia concluso tra le medesime parti o tra parti diverse da quelle cui è stato proposto, allorché vi sia un legame, anche se non necessariamente di rappresentanza, tra la parte alla quale il contratto fu originariamente proposto e quella con la quale è stato successivamente concluso, tale da giustificare, nell’ambito dei reciproci rapporti economici, lo spostamento della trattativa o la stessa conclusione dell’affare su un altro soggetto. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 8126 del 3-4-2009
Al fine del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno. Ne consegue che, se anche la stipula di un contratto preliminare può legittimamente considerarsi come “atto conclusivo dell’affare”, ai sensi dell’art. 1755 cod. civ., non altrettanto può esserlo un preliminare i cui effetti siano condizionati dalle parti ad avvenimenti passati o presenti (cosiddetta condizione impropria): in tal caso, qualora si accerti che la condizione non si è verificata, il mediatore non ha diritto alla provvigione. (Principio enunciato dalla S.C. in riferimento ad un caso in cui il preliminare di compravendita di un immobile stipulato per effetto dell’intervento del mediatore prevedeva la risoluzione automatica ove fosse stata riscontrata, prima della stipula del contratto definitivo, una preesistente difformità del bene rispetto agli strumenti urbanistici). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7994 del 2-4-2009
Poiché le acque pubbliche costituiscono beni immobili, l’attività di intermediazione su mandato ed a titolo oneroso finalizzata alla conclusione di un contratto avente ad oggetto il rilascio o la cessione di una concessione di derivazione di acque, anche se esercitata in modo occasionale o discontinuo, non può essere svolta da chi non sia iscritto al ruolo dei mediatori, in virtù della previsione di cui all’art. 2, comma quarto, della legge 3 febbraio 1989 n. 39. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7332 del 26-3-2009
Sono valide le clausole del contratto di mediazione che ampliano, rispetto allo schema legale, i diritti del mediatore e lo esonerano dall’onere di dimostrare l’utilità della sua intermediazione in ordine alla conclusione dell’affare. (Nella fattispecie la clausola del contratto subordinava il diritto alla provvigione alla circostanza che il mediatore avesse ricevuto l’incarico e avesse svolto una qualche attività in esecuzione dello stesso, pur se non consistente nell’aver messo direttamente in contatto le parti, attribuiva anche in tal caso al mediatore il diritto a percepire l’intera provvigione e non un compenso ridotto in proporzione dell’attività svolta, e prevedeva tale diritto non nei confronti di tutte le parti avvantaggiate dall’intervento del mediatore ma nei confronti della sola parte che aveva conferito l’incarico). — Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza 6171 del 13-3-2009
Affinchè sorga il diritto del mediatore alla provvigione è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dello stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti, senza che abbia rilievo in proposito, quando il conferimento dell’incarico sia avvenuto con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, la circostanza che l’opera prestata dal mediatore sia stata ultimata in modo idoneo ed efficiente alla conclusione dell’affare successivamente alla scadenza del termine previsto, poiché la stipula di detto patto non è indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo. (Nella specie, la S.C., alla stregua dell’enunciato principio, ha cassato la sentenza impugnata rilevando che la conclusione dell’affare era stata integrata dalla stipula del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, rimanendo indifferenti, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, le vicende successive che avevano condotto le parti alla mancata conclusione del contratto definitivo, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato conferito). — Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza 5348 del 5-3-2009
In tema di rapporti tra mediazione e procacciamento di affari, costituisce elemento comune a dette figure la prestazione di un’attività di intermediazione diretta a favorire tra terzi la conclusione di un affare, con conseguente applicazione di alcune identiche disposizioni in materia di diritto alla provvigione, mentre l’elemento distintivo consiste nel fatto che il mediatore è un soggetto imparziale, e nel procacciamento di affari l’attività dell’intermediario è prestata esclusivamente nell’interesse di una delle parti; ne consegue che sono applicabili al procacciatore d’affari, in via analogica, le disposizioni del contratto d’agenzia, ivi comprese quelle in materia di prescrizione del compenso spettante all’agente, diverse da quelle sulla prescrizione del compenso spettante al mediatore. — Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24-2-2009, n. 4422
E configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale “normale” assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico. (Nella specie, in cui i giudici di merito avevano accertato il conferimento del mandato dalla ricorrente ad un terzo per l’acquisto di un’autovettura e la riconducibilità del rapporto tra il resistente e il terzo alla figura del procacciatore di affari, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata sul rilievo che la corte territoriale aveva però omesso di qualificare giuridicamente il rapporto scaturito dal contatto che pacificamente vi era stato tra la ricorrente e il resistente ed aveva, altresì, omesso di considerare gli elementi probatori indicati in ricorso che, valutati congiuntamente, avrebbero potuto giustificare l’esistenza di un mandato conferito dalla ricorrente al resistente e comportare l’apprezzamento della condotta di quest’ultimo alla stregua degli artt. 1710 e 1713 cod. civ.). — Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza 25260 del 16-10-2008
Il diritto del mediatore alla provvigione, ai sensi dell’art. 1754 cod. civ., nasce sulla sola base della conclusione di un affare e a condizione che quest’ultimo risulti in rapporto causale con l’attività svolta dal mediatore, il quale potrà assolvere il suo compito sia secondo il modello della “mediazione di contratto” (favorendo, cioé, l’utile contatto tra le parti), sia attraverso fattispecie mediatizie che non presuppongono un formale accordo tra le parti e si caratterizzano per la loro atipicità negoziale, sì da doversi ritenere non esaustivo il sintagma “contratto di mediazione”. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 18-9-2008, n. 23842
Il tema di mediazione, ai fini del diritto del mediatore alla provvigione, non rileva che la conclusione dell’affare sia avvenuta dopo la scadenza dell’incarico conferitogli, purchè il mediatore abbia messo in relazione i contraenti con un’attività causalmente rilevante ai fini della conclusione del medesimo affare. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 18-9-2008, n. 23842
Affinché sorga il diritto del mediatore alla provvigione è necessario che l’attività di mediazione sia da questi svolta in modo palese, e cioè rendendo note ai soggetti intermediati la propria qualità e la propria terzietà. Ove, per contro, il mediatore celi tale sua veste, presentandosi formalmente come mandatario di una delle parti (cosiddetta “mediazione occulta”) egli non ha diritto alla provvigione e l’accertamento della relativa circostanza è demandato al giudice di merito che è incensurabile in sede di legittimità, se correttamente motivato. — Cassazione Civile, Sezione 3, sentenza 11521 del 9-5-2008
In materia di mediazione, l’art. 1758 cod. civ. non ha carattere di disposizione speciale rispetto al precedente art. 1755, per cui, anche quando la conclusione dell’affare sia stata determinata dall’attività intermediatrice di più persone, soggetto obbligato al pagamento della provvigione è sempre e soltanto ciascuna delle parti tra le quali è stato concluso l’affare, mentre la pluralità dei mediatori comporta, data la divisibilità dell’obbligazione, l’applicazione della regola di cui all’art. 1314 cod. civ.; pertanto, poiché ciascuno dei mediatori, ai sensi del citato art. 1758 cod. civ., ha diritto ad una quota della provvigione, l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, salvo che sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori e gli altri hanno azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 15484 del 11-6-2008
A seguito dell’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, l’attività di mediazione può essere svolta solo in presenza dei requisiti prescritti dalla predetta legge e, pertanto, il mediatore consegue il diritto al compenso solo se iscritto nei registri da essa contemplati. In relazione alle attività di mediazione iniziate prima ma concluse dopo l’entrata in vigore della suddetta normativa, il mediatore può far valere il diritto al compenso solo se abbia chiesto l’iscrizione nei nuovi registri, ai sensi dell’art. 9, comma secondo, della citata legge n. 39 del 1989, quanto meno entro la data di conclusione del contratto intermediato, pur se l’iscrizione non sia ancora avvenuta. A tal riguardo è onere del mediatore dimostrare di aver proposto tale domanda mentre, qualora l’iscrizione nei nuovi registri non sia ancora avvenuta, spetta alla parte che contesti il diritto al compenso dimostrare l’eventuale insussistenza dei requisiti per l’iscrizione medesima. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 6292 del 10-3-2008
In tema di mediazione, nel caso in cui l’incarico sia stato conferito dal venditore al mediatore mediante l’adesione ad un annuncio pubblicitario con il quale veniva promessa esclusivamente all’alienante la gratuità della prestazione, il giudice non può negare il diritto alla provvigione attribuendo rilievo solo al momento generatore dell’accordo, senza valutare, ai sensi dell’art. 1362, secondo comma, cod. civ., il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e dunque tutti gli elementi allegati dal mediatore a sostegno del suo diritto. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato la pronuncia del giudice di merito per aver omesso di valutare, al fine d’indagare la comune intenzione delle parti, circostanze rilevanti quali l’avvenuto pagamento in anticipo della provvigione da parte del venditore, l’emissione di fattura da parte del mediatore, le dichiarazioni dell’acquirente in ordine ad un accordo che prevedesse il pagamento di una somma complessiva di danaro a carico di entrambe i contraenti in favore del mediatore a titolo di provvigione ed aver dato rilievo esclusivamente al tenore dell’offerta al pubblico). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 26968 del 20-12-2007
In tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso per l’attività prestata, l’onere della prova dell’iscrizione all’albo dei mediatori così come previsto nella legge n. 39 del 1989 può essere assolto, anche mediante l’indicazione del numero d’iscrizione nel ruolo degli agenti di affari in mediazione tenuto presso la locale Camera di Commercio, non essendo impedito alla parte di fornire la prova per presunzioni. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 26292 del 14-12-2007
Ai sensi dell’art. 9, comma 2, legge 3 febbraio 1989, chi poteva esercitare l’attività di mediazione prima dell’entrata in vigore della stessa legge, perché iscritto nei ruoli di cui all’art. 2 della legge n. 253 del 1958, doveva essere iscritto nel ruolo previsto dalla nuova legge, sicché, sin dall’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989, poteva continuare a svolgere l’attività, chiedendo l’iscrizione nei nuovi ruoli, sino a quando tale iscrizione non gli fosse stata rifiutata per una legittima ragione. (Nella specie, in applicazione del riferito principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata per aver rigettato la domanda di condanna al pagamento della provvigione per la mediazione svolta dalla società attrice per non aver questa dato prova di versare già prima dell’entrata in vigore della legge n. 39 del 1989 nella condizione di poter esercitare l’attività di mediazione, tramite un suo rappresentante legale iscritto nel precedente ruolo. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 22859 del 30-10-2007
Per «conclusione dell’affare», dalla quale a norma dell’art. 1755 cod. civ. sorge il diritto alla provvigione del mediatore, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno; sicché, anche la stipulazione di un contratto preliminare di compravendita di un immobile è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti e, quindi, della forma scritta richiesta «ad substantiam» (artt. 1350 e 1351 cod. civ.). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 22000 del 19-10-2007
È configurabile il diritto alla provvigione del mediatore per l’attività di mediazione prestata in favore di una delle parti contraenti quando egli sia stato contemporaneamente procacciatore d’affari dell’altro contraente. Infatti, se è vero che, normalmente, il procacciatore d’affari ha diritto al pagamento solo nei confronti della parte alla quale sia legato da rapporti di collaborazione, è anche vero che tale «normale» assetto del rapporto può essere derogato dalle parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, ben potendo il procacciatore, nel promuovere gli affari del suo mandante, svolgere attività utile anche nei confronti dell’altro contraente con piena consapevolezza e accettazione da parte di quest’ultimo. Di conseguenza, essendo il procacciatore di affari figura atipica, i cui connotati, effetti e compatibilità, vanno individuati di volta in volta, con riguardo alla singola fattispecie, occorre avere riguardo, in materia, al concreto atteggiarsi del rapporto, e in particolare alla natura dell’attività svolta e agli accordi concretamente intercorsi con la parte che non abbia conferito l’incarico. (Nella fattispecie, relativa alla domanda di pagamento della provvigione per l’intermediazione nell’acquisto da parte del terzo di macchinari prodotti dalla società convenuta, si era doluto il ricorrente, che secondo la corte di merito, egli, in quanto procacciatore d’affari per la ditta acquirente, non avesse potuto svolgere contemporaneamente attività mediatoria in favore della venditrice, conseguendo il diritto al compenso nei confronti di quest’ultima: la S.C. ha cassato con rinvio, per errata applicazione dell’articolo 1755 cod. civ., l’impugnata sentenza di rigetto). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 14582 del 22-6-2007
La misura della provvigione che spetta al mediatore per l’attività svolta nella conclusione dell’affare — anche se ciò non sia specificamente previsto in patti, tariffe professionali od usi, e tanto più in quanto si utilizza il criterio di commisurarla ad una percentuale di un dato montante — deve tenere conto del reale valore dell’affare (nella specie, una compravendita), che è cosa diversa dal prezzo che le parti indicano nel contratto, anche se può coincidere con questo. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito che non aveva spiegato le ragioni dell’identificazione del valore dell’affare con il prezzo di vendita indicato nell’atto dalle parti). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 12236 del 25-5-2007
Ai fini del riconoscimento del compenso al mediatore, è necessario che colui che abbia messo in relazione due o più parti per la conclusione di un affare sia regolarmente iscritto all’ Albo dei mediatori professionali mentre è sufficiente a far sorgere il diritto al compenso che l’iscrizione sia intervenuta dopo l’inizio dell’attività di mediazione e finché essa sia in corso, e tuttavia in questo caso la provvigione è dovuta solo da quel momento. Ne consegue che chi abbia svolto attività di intermediazione è tenuto a restituire l’acconto percepito quando ancora non possedeva la qualifica di mediatore professionale per mancanza di iscrizione nell’apposito albo, non bastando la sopravvenienza della suddetta qualifica nel corso del rapporto di mediazione, né l’unitarietà del compenso spettante al mediatore a legittimare «ex post» un pagamento non consentito dalla legge al momento della sua effettuazione. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 10290 del 7-5-2007
Allorquando un broker di assicurazione abbia svolto un’attività di collaborazione intellettuale con un soggetto assicurando, in vista della copertura di rischi assicurativi e per la stipula di futuri contratti di assicurazione, sussiste inadempimento — e, conseguentemente, diritto al risarcimento dei danni — qualora l’assicurando abbia stipulato «in proprio» quegli stessi contratti di assicurazione, senza avvalersi della collaborazione del broker ed impedendo al medesimo di lucrare le competenze di sua spettanza (nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva riconosciuto il grave inadempimento contrattuale a carico di un Comune che, dopo aver utilizzato i progetti redatti dal broker, aveva poi stipulato i contratti senza avvalersi della collaborazione del medesimo). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 8056 del 31-3-2007
Il rapporto di mediazione non può configurarsi — e non sorge quindi il diritto alla provvigione — qualora le parti, pur avendo concluso l’affare grazie all’attività del mediatore, non siano state messe in grado di conoscere (ed abbiano pertanto potuto ignorare incolpevolmente) l’opera di intermediazione svolta dal predetto, e non siano perciò messe in condizione di valutare l’opportunità o meno di avvalersi della relativa prestazione e di soggiacere ai conseguenti oneri, come nel caso in cui il mediatore abbia, con il suo comportamento, potuto ingenerare nelle parti una falsa rappresentazione della qualità attraverso la quale egli si è ingerito nelle trattative che hanno condotto alla conclusione dell’affare. La prova della menzionata conoscenza incombe, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., al mediatore che voglia far valere in giudizio il diritto alla provvigione. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 6004 del 15-3-2007
In tema di mediazione, quando l’affare sia concluso con l’intervento di più mediatori (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell’art. 1758 cod. civ., ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato l’applicabilità dell’art. 1758 cod. civ. poiché i due mediatori avevano agito l’uno all’insaputa dell’altro, non cooperando di comune intesa fra di loro, né giovandosi ciascuno dell’attività dell’altro per la conclusione dell’affare). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 1507 del 24-1-2007
Gli ausiliari del mediatore o di una società di mediazione sono tenuti all’iscrizione nel ruolo solo quando essi risultino assegnati allo svolgimento di attività mediatizia in senso proprio, della quale compiono gli atti a rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei soggetti intermediati, e impegnativi per l’ente da cui dipendono; l’iscrizione non è, invece, richiesta per quei dipendenti che esplicano attività accessoria e strumentale a quella di vera e propria mediazione, in funzione di ausilio ai soggetti a ciò preposti. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 1507 del 24-1-2007
Il diritto del mediatore alla provvigione deve essere riconosciuto anche quando l’attività da lui svolta in concreto non sia qualificabile quale fattore esclusivo e determinante della conclusione dell’affare, risultando sufficiente invece che, rispetto al negozio concluso dalle parti, l’attività di intermediazione assuma il carattere indefettibile della completezza e non venga per contro in rilievo, una volta stipulato il negozio medesimo, la contestazione dell’esistenza di originari ripensamenti di una delle parti del rapporto di mediazione, da ritenersi inidonei ad incidere sull’efficacia causale, esclusiva o concorrente dell’opera del mediatore, ovvero dell’eventuale successivo intervento di altro intermediario nel corso delle trattative. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 1507 del 24-1-2007
Il giudicato interno, nel giudizio di merito, non può formarsi altro che sulla statuizione avente ad oggetto, congiuntamente, le decisioni sull’esistenza di un fatto, l’esistenza di una norma e l’idoneità del fatto a produrre, in base alla norma, l’effetto da questa previsto, rimanendo, pertanto, esclusa la ravvisabilità della sua formazione sul fatto opposto a quello accertato dal giudice. (Nella specie, la S.C. ha rigettato il ricorso proposto e confermato l’impugnata sentenza con la quale, in materia di contratto di agenzia, era stato escluso il diritto a provvigione del ricorrente sul presupposto dell’accertata mancata sussistenza di un collegamento diretto tra la conclusione dell’affare e l’opera svolta dall’agente, con la derivante esclusione del diritto a provvigione, così respingendosi l’eccezione di supposto giudicato interno riconducibile alla mera argomentazione della sentenza di primo grado, con la quale era stato affermato che la conclusione di un secondo contratto costituiva «conseguenza mediata» dell’attività promozionale svolta dallo stesso istante). — Cassazione Civile, Sezione Lavoro, sentenza 27196 del 20-12-2006
È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (c.d. mediazione unilaterale). Tale ipotesi ricorre nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incaricati altri di svolgere un’attività intesa alla ricerca di un persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite condizioni. Essa rientra nell’ambito di applicabilità della disposizione prevista dall’art. 2, comma quarto, della legge n. 39 del 1989, che, per l’appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nell’atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l’attività ulteriore in vista della conclusione dell’affare. Pertanto, anche per l’esercizio di questa attività è richiesta l’iscrizione nell’albo degli agenti di affari in mediazione di cui al menzionato art. 2 della citata legge n. 39 del 1989, ragion per cui il suo svolgimento in difetto di tale condizione esclude, ai sensi dell’art. 6 della stessa legge, il diritto alla provvigione. (Nella specie, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermato l’impugnata sentenza che aveva, per l’appunto, ravvisato la sussistenza di un caso di mediazione atipica nell’ipotesi in cui un soggetto aveva, da un lato, ricevuto mandato in esclusiva da parte di alcuni soggetti a reperire acquirenti per il ristorante di loro proprietà e, dall’altro, da un terza persona ad acquistare lo stesso ristorante, così escludendo il diritto alla provvigione in favore del mediatore non iscritto nell’apposito albo). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 19066 del 5-9-2006
In tema di mediazione, poiché, ai sensi dell’art. 1755 cod. civ., per atto conclusivo dell’affare deve intendersi qualsiasi operazione che comporti un’utilità economica, spetta la provvigione al mediatore se, per effetto del suo intervento, le parti abbiano stipulato un contratto preliminare di vendita di cosa altrui, che non è nullo né annullabile, ma fa sorgere a carico del promittente venditore l’obbligo di acquistare dal proprietario il bene,al fine i ritrasferirlo al promissario acquirente. — Cassazione Civile, Sezione II, sentenza 8555 del 12-4-2006
La domanda giudiziale di pagamento di una somma di danaro a titolo di provvigione per attività di mediazione si ricollega ad un credito pecuniario di origine contrattuale, da soddisfarsi al domicilio del creditore, ai sensi dell’art. 1182, comma terzo, cod. civ., e, pertanto, se rivolta nei confronti di soggetto al quale si applica la Convenzione di Bruxelles del 27 settembre 1968, resa esecutiva in Italia con la legge 21 giugno 1971, n. 804, può essere proposta davanti al giudice italiano, quando il domicilio del richiedente si trovi nel territorio dello Stato italiano, in applicazione del criterio di collegamento fissato dall’art. 5 n. 1 della stessa Convenzione. Tale principio non è derogato dalla circostanza che il convenuto contesti la sussistenza del rapporto di mediazione e, quindi, l’obbligazione dedotta in giudizio (senza che assuma, altresì, rilievo l’assenza o la contestazione della sua predeterminata quantificazione), atteso che la giurisdizione, anche nei confronti dello straniero, deve essere riscontrata in base alla domanda, indipendentemente da ogni questione circa il suo fondamento nel merito, non operando lo stesso principio solo nel caso in cui la prospettazione della domanda sia artificiosamente finalizzata a sottrarre la controversia al giudice precostituito per legge. — Cassazione Civile, Sezioni Unite, ordinanza 6217 del 21-3-2006
Colui che dà incarico ad un mediatore è libero di concludere o meno l’affare, e poiché la provvigione spetta al mediatore solo in caso di conclusione dell’affare stesso, ne deriva che di nulla può dolersi il mediatore se il committente, avvalendosi della facoltà che la legge gli attribuisce, non addivenga a detta conclusione, avendo egli solo diritto, in tal caso, al rimborso delle spese ai sensi dell’art. 1756 cod. civ., restando, viceversa, escluso qualsiasi obbligo di risarcimento per i danni che il mediatore deduca di aver subito per non aver percepito la provvigione. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 5095 del 9-3-2006
Ai sensi dell’art. 1754 cod. civ. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare, non rilevando, a tale scopo, che il mediatore debba partecipare attivamente anche alle successive trattative. In altri termini, per il diritto del mediatore al compenso, non è determinante un suo intervento in tutte le fasi delle trattative sino all’accordo definitivo, essendo sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera da lui svolta per l’avvicinamento dei contraenti, con la conseguenza che anche la mera attività indirizzata al reperimento dell’altro contraente ovvero all’indicazione specifica dell’affare legittima il diritto alla provvigione, sempre che, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e poi valorizzata dalle parti. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 28231 del 20-12-2005
Il mediatore ed il procacciatore d’affari individuano due distinte figure negoziali — la prima tipica e la seconda atipica — che si differenziano per la posizione di imparzialità del mediatore rispetto al procacciatore, il quale, invece, agisce su incarico di una delle parti interessate, dalla quale soltanto può pretendere la provvigione, e non è soggetto all’applicazione della norma — da considerarsi eccezionale — di cui all’art. 6 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, che presuppone l’obbligo di iscrizione nel relativo albo, previsto dalla stessa legge, al precedente art. 2, per i soli mediatori. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 27729 del 16-12-2005
Per «conclusione dell’affare», da cui, a norma dell’art. 1755 cod. civ., sorge il diritto alla provvigione del mediatore e con cui coincide ex art. 2935 dello stesso codice il «dies a quo» della relativa prescrizione, deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto, cioè, in virtù del quale sia costituito un vincolo che dà diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, sicché anche la stipulazione di un contratto preliminare è sufficiente a far sorgere tale diritto, sempre che si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti (e, quindi, di forma scritta, ove richiesta «ad substantiam», ex artt. 1350 e 1351 cod. civ.). La prova dell’avvenuta conclusione dell’affare, sia al fine di rivendicare il diritto del mediatore alla provvigione, sia al fine di individuare il termine dal quale decorre la prescrizione d tale diritto, non subisce le limitazioni di cui agli artt. 2725 e 2729 cod. civ., in ordine alla prova dei contratti dei quali sia richiesta la forma scritta «ad substantiam o ad probationem «, le quali operano soltanto quando il contratto sia invocato come tale, cioè come fonte di diritti e di obblighi tra le parti contraenti, e non anche quando esso sia dedotto da un terzo, o dalle parti stesse, come fatto storico dal quale pur discendono conseguenze in ordine alla decisione. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 18779 del 26-9-2005
Ai fini della configurabilità del rapporto di mediazione, non è necessaria l’esistenza di un preventivo conferimento di incarico per la ricerca di un acquirente o di un venditore, essendo sufficiente che la parte abbia accettato l’attività del mediatore avvantaggiandosene. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto sussistente la mediazione in un caso in cui l’acquirente aveva visto la locandina dell’immobile in vendita nella vetrina di un’agenzia immobiliare, e si era posto in contatto con l’aspirante venditrice solo dopo aver richiesto informazioni in merito all’impiegata dell’agenzia). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7759 del 14-4-2005
Il diritto del mediatore iscritto nel relativo ruolo professionale alla provvigione non viene meno per il fatto che egli si sia successivamente iscritto anche ad un altro albo professionale, in quanto, sebbene l’art. 5, comma primo, lett. e) della legge 3 febbraio 1989, n. 39 (applicabile alla fattispecie «ratione temporis») abbia dichiarato incompatibile l’iscrizione in altri albi con l’attività di mediatore, tale incompatibilità rileva solo come causa di cancellazione dal ruolo dei mediatori, e non come causa di nullità del contratto di mediazione concluso. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7759 del 14-4-2005
Il diritto del mediatore alla provvigione nasce sulla (sola) base della «conclusione di un affare» (giusta disposto dell’art. 1754 cod. civ., norma che, non contenendo alcuna definizione della mediazione, si limita ad individuare nel mediatore «colui che mette in relazione due o più parti senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza»), a condizione che l’affare medesimo risulti, peraltro, in rapporto causale con l’attività svolta dal mediatore, il quale potrà assolvere al suo compito secondo il modello della «mediazione di contratto» (favorendo, cioè, l’utile contatto tra le parti), esistendo fenomeni di mediazione che non presuppongono un formale accordo tra le parti (di qui, la non esaustività del sintagma «contratto di mediazione»), con conseguente attribuzione, in tali casi, alla mediazione stessa del carattere della atipicità negoziale. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7252 del 7-4-2005
L’attività di mediazione e il diritto alla provvigione (a prescindere dalla natura contrattuale, o meno, della fattispecie disciplinata dagli artt.1754 ss. cod. civ.) sono conseguenza dell’incontro delle volontà dei soggetti interessati — sia che esse risultino da dichiarazioni esplicite, sia che si manifestino per fatti concludenti — e dell’utile messa in contatto delle parti dello stipulando contratto, «utile contatto» individuabile, quanto alla sua portata semantico — giuridica, nell’espressione «mediazione di contratto» (piuttosto che in quella «contratto di mediazione»), attesa l’esistenza di fattispecie mediatizie che non postulano un formale accordo tra le parti (ciò che attribuisce alla mediazione il carattere della atipicità). Pertanto, a differenza dal mandato, (nel quale il mandatario è tenuto a svolgere una determinata attività giuridica, con diritto a ricevere il compenso dal mandante indipendentemente dal risultato conseguito e, quindi, anche se l’affare non sia andato a buon fine), il mediatore, interponendosi in maniera neutra ed imparziale tra due contraenti, ha soltanto l’onere di metterli in relazione tra loro, appianarne le eventuali divergenze, farli pervenire alla conclusione dell’affare divisato (alla quale è oltretutto subordinato il suo diritto al compenso), senza che la sua indipendenza venga sostanzialmente meno anche in ipotesi di incarico unilaterale ovvero di compenso previsto a carico di una sola delle parti (ovvero ancora in misura diseguale tra esse). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 7251 del 7-4-2005
In tema di mediazione, ai fini del riconoscimento del diritto al compenso in favore di chi assume di avere svolto attività di mediatore, la mancata prova dell’iscrizione all’albo di cui alla legge n. 39/89 da parte di quest’ultimo, sia che comporti la nullità del contratto di mediazione, sia che comporti solo la mancanza del diritto alla provvigione determina il rigetto della domanda, atteso che l’onere probatorio, trattandosi di elemento costitutivo della domanda, grava sul mediatore, il quale deve provvedervi innanzi al giudice di merito, restando preclusa la produzione in cassazione, ex art. 372 cod. proc. civ, di documenti comprovanti l’iscrizione. — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 5953 del 18-3-2005
La mediazione va tenuta distinta dal conferimento di un mandato poiché, nell’incarico alla mediazione, perché sorga il diritto alla provvigione è necessario verificare, giusta disposto dell’art. 1755 cod. civ., se «l’affare si è concluso», bastando a tal fine che la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’opera svolta, ancorché quest’ultima consista nella semplice attività di reperimento e nell’indicazione dell’altro contraente, o nella segnalazione dell’affare, sempre che l’attività costituisca il risultato utile di una ricerca fatta dal mediatore, poi valorizzata dalle parti. Ne consegue che anche nel caso di mediazione negoziale atipica (cd. mediazione unilaterale), se dopo la scadenza dell’incarico il mediatore reperisce l’altro contraente, una volta che l’affare si concluda, egli avrà diritto alla provvigione. Per contro non sussiste il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l’intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell’affare per effetto d’iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate. Qualora detta assoluta autonomia della seconda attività di mediazione non sussista e l’affare sia concluso per l’intervento di più mediatori, (congiunto o distinto, contemporaneo o successivo, concordato o autonomo, in base allo stesso incarico o a più incarichi) a norma dell’art. 1758 cod.civ. ciascuno di essi ha diritto ad una quota di provvigione. (Nella specie la S. C. ha cassato la sentenza di merito che aveva negato efficacia causale all’attività di mediazione del primo mediatore, poiché solo il secondo aveva appianato difficoltà e divergenze, senza valutare se l’attività svolta dal primo mediatore, che pure aveva messo in relazione le parti attraverso una proposta giunta fuori del termine contrattuale, era stata presupposto dell’ulteriore attività svolta dal secondo mediatore). — Cassazione Civile, Sezione III, sentenza 5952 del 18-3-2005
In caso di pluralità di mediatori, che abbiano operato simultaneamente e di comune intesa alla conclusione dell’affare, ovvero abbiano agito successivamente in modo autonomo ma giovandosi l’uno dell’utile apporto degli altri con contributo di tipo anche meramente integrativo ai fini del raggiungimento dell’accordo, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare, occorre distinguere a seconda che tutti o alcuni soltanto siano entrati in relazione con le parti o almeno una di esse, nel primo caso ciascun mediatore avendo azione diretta per il pagamento della provvigione e, nel secondo, il mediatore che non ha preso contatto potendo agire in rivalsa nei confronti del mediatore o dei mediatori che hanno ottenuto il pagamento dell’intera provvigione. Poiché l’art. 1758 cod. civ. pone la regola della ripartizione «pro quota» della provvigione, con implicita esclusione della solidarietà, ciascun mediatore ha diritto ad una quota della medesima e l’obbligato può considerarsi liberato solo quando abbia corrisposto a ciascuno la quota spettantegli, a meno che non sia stata pattuita la solidarietà dell’obbligazione dal lato attivo, nel qual caso è liberatorio il pagamento dell’intera provvigione ad uno solo dei mediatori, avendo gli altri azione esclusivamente contro quest’ultimo per ottenere la propria parte; nell’ipotesi, peraltro, in cui solo alcuni siano iscritti al ruolo istituito con legge n. 39 del 1989, non spetta ai non iscritti la provvigione, non potendo pertanto essi ripetere dall’«accipiens» la quota eccedente al medesimo eventualmente versata (pur non avendo quest’ultimo diritto di riceverla trattandosi di pagamento privo di causa), ma tuttavia, ove l’intermediato deliberatamente versi al mediatore iscritto la quota sua e quella del non iscritto, e l’«accipiens» rilasci quietanza interamente liberatoria, il mediatore non iscritto può pretendere da colui che l’ha ricevuta e la trattiene senza causa il pagamento della somma versata in suo favore, giacché in tale ipotesi egli non fa valere il diritto alla provvigione, bensì il diritto corrispondente all’obbligo insorgente in capo all’«accipiens» per avere ricevuto, rilasciandone quietanza liberatoria, (anche) la parte di quota in relazione alla quale è privo di titolo. — Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 17-3-2005, n. 5766