Codice Civile
Articolo 2644 codice civile
Effetti della trascrizione
Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi.
Eseguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.
Giurisprudenza:
Acquisto per usucapione della proprietà – Opposizione di terzo ordinaria – Omessa trascrizione del titolo di acquisto – La sentenza che abbia accertato l’acquisto per usucapione della proprietà di un bene in favore di un soggetto e nei confronti di chi, per effetto di un atto a titolo derivativo si era già spogliato del proprio diritto, in epoca anteriore alla data di introduzione del giudizio di usucapione, è suscettibile di opposizione di terzo ordinaria da colui che abbia acquistato a titolo derivativo la proprietà, senza che possa assumere efficacia impeditiva la mancata trascrizione del titolo di acquisto atteso che, ai fini della produzione dell’effetto traslativo della proprietà ex art. 1376 c.c., rileva la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 27-10-2022, n. 31807
Conflitto fra acquirente a titolo derivativo ed acquirente per usucapione – Prevalenza del secondo – In tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16-3-2022, n. 8590
Vendita di immobile – Omessa menzione della relativa pertinenza nella nota di trascrizione – Successive alienazione e trascrizione della sola pertinenza – Conseguenze – In ipotesi di alienazione di un bene immobile unitamente ad una sua pertinenza senza alcuna menzione di quest’ultima nella nota di trascrizione, ove l’autore provveda ad una successiva alienazione del solo bene pertinenziale con tempestiva trascrizione, il secondo avente causa che non trovi trascritto l’acquisto dell’immobile pertinenziale contro l’alienante, ma trovi solo la trascrizione del bene principale, può avvalersi di questo difetto per fare prevalere il proprio acquisto limitatamente alla pertinenza, indipendentemente da … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18-1-2022, n. 1471
Benefici cd. prima casa – Decadenza – Rivendita dell’immobile acquistato con tariffe agevolate – In tema di benefici cd. “prima casa”, in caso di rivendita dell’immobile acquistato con tariffe agevolate, la tempestiva registrazione della scrittura privata di compravendita – entro l’anno dall’alienazione del primo – di altro immobile da destinare ad abitazione principale conferisce certezza alla data di acquisto della nuova proprietà e, dunque, del suo trasferimento, senza che sia richiesta la formalità della trascrizione nei registri immobiliari affinché il contribuente non incorra nella … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione Tributaria, Sentenza 13-5-2021, n. 12813
Divisione – Trascrizione o iscrizione del creditore di un comproprietario – Effetti – Anche secondo il sistema tavolare la pubblicità della divisione (o della domanda di divisione giudiziale) non è sottoposta al regime predisposto per gli atti traslativi, ma è imposta ai fini del principio di continuità e per gli effetti previsti dall’art. 1113 c.c. Ne consegue che l’avente causa o il creditore di uno dei comproprietari, il quale abbia trascritto o iscritto il proprio titolo prima della trascrizione della divisione (o della domanda di divisione giudiziale), non rafforza definitivamente il proprio acquisto secondo lo schema dell’art. 2644 c.c., ma, nel concorso delle condizioni previste dall’art. 1113 c.c., acquisisce il diritto di impugnare la divisione già eseguita alla quale non sia stato chiamato a partecipare, o di disconoscerne immediatamente l’efficacia, se l’omissione è incorsa in danno dei soggetti indicati nel comma 3 dello stesso art. 1113 c.c. Nella stessa condizione si trovano … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24-11-2020, n. 26692
Doppia alienazione dello stesso immobile – Azione revocatoria – Presupposti – Qualora un immobile venga alienato in tempi successivi dallo stesso venditore a due diversi acquirenti, dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto, rendendolo così opponibile al primo, quest’ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l’azione revocatoria della seconda alienazione; tuttavia, poiché la seconda alienazione è anteriore al credito da tutelare (che nasce solo con la trascrizione), per l’accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza del secondo acquirente di pregiudicare le ragioni creditorie, ma è necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 26-8-2020, n. 17807
Condominio negli edifici – Parti comuni dell’edificio – Opponibilità ai terzi di tale regime condominiale – La comproprietà delle parti comuni dell’edificio indicate nell’art. 1117 c.c. sorge nel momento in cui più soggetti divengono proprietari esclusivi delle varie unita immobiliari che costituiscono l’edificio, sicché per effetto della trascrizione dei singoli atti di acquisto di proprietà esclusiva – i quali comprendono “pro quota”, senza bisogno di specifica indicazione, le parti comuni – la situazione condominiale è opponibile ai terzi dalla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-2-2020, n. 3852
Vendita di cosa altrui attraverso scrittura privata non autenticata – Successivo atto preordinato alla pubblicità nei confronti dei terzi – Momento di produzione dell’effetto traslativo – Nella vendita di cosa altrui mediante scrittura privata non autenticata, l’ulteriore atto preordinato al compimento delle formalità immobiliari ed alla pubblicità nei confronti dei terzi, costituendo una riproduzione meramente formale dell’accordo già concluso, non incide sul momento di produzione dell’effetto reale, destinato a realizzarsi automaticamente a seguito dell’acquisto della cosa da parte del venditore in forza del contratto originario. In tal caso, le iscrizioni ipotecarie intervenute contro il venditore nelle more della trascrizione della scrittura privata prevalgono rispetto al diritto dell’acquirente (pur se di data successiva rispetto al suo acquisto), il quale, venendosi a trovare in una condizione assimilabile a quella del terzo acquirente di immobile ipotecato, agli effetti dell’azione di risarcimento dei danni, deve dimostrare di avere effettivamente tenuto una delle condotte di cui all’art. 2858 c.c., dovendosi distinguere tra pericolo di danno e pericolo che determina un danno attuale (come nel caso di impossibilità o di ritardo nel rivendere il bene a terzi), poiché solo quest’ultimo gode di tutela risarcitoria. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 21-10-2019, n. 26803
Permuta di terreno con appartamento da costruire – Opponibilità a terzi della trascrizione dell’atto – In caso di permuta di un terreno con un appartamento da costruire, ai fini dell’opponibilità ai terzi della trascrizione dell’atto di permuta, deve verificarsi se la nota di trascrizione della convenzione consenta l’individuazione dell’appartamento oggetto di permuta. (Nel caso di specie, la S.C. ha censurato la decisione della corte territoriale che erroneamente aveva ritenuto che la trascrizione della convenzione edilizia non fosse opponibile al terzo, che aveva iscritto ipoteca in un momento successivo, senza accertare se la nota di trascrizione consentisse di individuare la porzione dell’immobile poi trasferito in base al contratto di permuta). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 23-7-2019, n. 19824
Costituzione di servitù – Opponibilità della servitù ai successivi acquirenti del fondo servente – Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile “aliunde”. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 25-6-2019, n. 17026
Servitù – Costituzione contestuale ad un contratto di compravendita – Affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24-6-2019, n. 16853
Alienazione del fondo dominante – Trasferimento ‘ope legis’ delle servitù inerenti – Configurabilità – In virtù del c.d. principio di ambulatorietà delle servitù, l’alienazione del fondo dominante comporta anche il trasferimento delle servitù attive ad esso inerenti, anche se nulla venga al riguardo stabilito nell’atto di acquisto, così come l’acquirente del fondo servente – una volta che sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù – riceve l’immobile con il peso di cui è gravato, essendo necessaria la menzione della servitù soltanto in caso di mancata trascrizione del titolo; tuttavia, ai fini dell’opponibilità del trasferimento al terzo acquirente è necessaria la trascrizione dell’atto costitutivo della servitù o, in mancanza, la menzione della servitù passiva nell’atto di trasferimento del fondo servente. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-5-2019, n. 13817
Separazione – Immobile di proprietà esclusiva di uno dei coniugi – Stipulazione compravendita – Acquisto trascritto prima della emissione del provvedimento giudiziale di assegnazione della casa – In caso di cessione al terzo effettuata in costanza di matrimonio dal coniuge esclusivo proprietario dell’immobile precedentemente utilizzato per le esigenze della famiglia, il provvedimento di assegnazione della casa familiare all’altro coniuge – non titolare di diritti reali sul bene – collocatario della prole, emesso in data successiva a quella dell’atto di acquisto compiuto dal terzo, è a questi opponibile ai sensi dell’art. 155-quater c.c. – applicabile “ratione temporis” – e dell’art. 6, comma 6, della legge n. 898 del 1970, in quanto analogicamente applicabile al regime di separazione, soltanto se – a seguito di accertamento in fatto da compiersi alla stregua delle risultanze circostanziali acquisite – il giudice di merito ravvisi l’instaurazione di un preesistente rapporto, in corso di esecuzione, tra il terzo ed il predetto coniuge dal quale quest’ultimo derivi il diritto di godimento funzionale alle esigenze della famiglia, sul contenuto del quale viene a conformarsi il successivo vincolo disposto dal provvedimento di assegnazione. Tale ipotesi ricorre nel caso in cui il terzo abbia acquistato la proprietà con clausola di rispetto del titolo di detenzione qualificata derivante al coniuge dal negozio familiare, ovvero nel caso in cui il terzo abbia inteso concludere un contratto di comodato, in funzione delle esigenze del residuo nucleo familiare, con il coniuge occupante l’immobile, non essendo sufficiente a tal fine la mera consapevolezza, da parte del terzo, al momento dell’acquisto, della pregressa situazione di fatto di utilizzo del bene immobile da parte della famiglia. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 10-4-2019, n. 9990
Doppia alienazione dello stesso immobile – Revocazione del primo acquisto – Opponibilità al secondo acquirente – Condizioni – Nel caso di due alienazioni consecutive del medesimo immobile, l’accoglimento dell’azione revocatoria proposta con riferimento alla prima alienazione è inopponibile al secondo acquirente, quand’anche in mala fede, se questi abbia trascritto il proprio acquisto prima della trascrizione della domanda di revocazione. In tal caso il creditore, ove assuma che anche la seconda vendita sia stata eseguita in frode del suo diritto, dovrà promuovere una nuova azione revocatoria nei confronti del secondo acquirente, oppure proporre tale azione in via riconvenzionale, nell’eventuale giudizio di opposizione all’esecuzione proposto dal subacquirente. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 20-4-2012, n. 6278
Doppia alienazione dello stesso immobile – Domanda volta al recupero del bene – Azione di rivendicazione – La domanda proposta dal primo acquirente di un immobile nei confronti di chi ne risulti secondo acquirente dal comune venditore dante causa, in quanto volta al recupero del bene sul presupposto del conflitto dei titoli d’acquisto, ha natura di azione di rivendicazione, imponendo all’attore l’onere di dimostrare l’opponibilità del proprio titolo alla controparte. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 21-12-2012, n. 23818
Effetti della trascrizione – In genere – Gli effetti sostanziali contemplati all’art. 2644, cod. civ., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve – tra l’altro – la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato – fra gli altri – l’art. 2914, cod. civ., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest’ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 14-10-2004, n. 20292
Effetti della trascrizione – In genere – Ai sensi dell’art. 2644 cod. civ., l’istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 4-11-2002, n. 15393
Doppia alienazione dello stesso immobile – Conflitto tra più acquirenti dello stesso immobile –Nell`ipotesi in cui un immobile venga alienato in tempi successivi a due diversi soggetti dei quali solo il secondo trascriva il proprio acquisto rendendolo così opponibile al primo, quest`ultimo ha diritto al risarcimento del danno e, per conservare la garanzia relativa al proprio credito, può esercitare l`azione revocatoria della seconda alienazione; tuttavia, poichè la seconda alienazione è anteriore al credito da tutelare (che nasce solo con la trascrizione), ai fini dell`accoglimento della revocatoria non è sufficiente la mera consapevolezza della precedente vendita da parte del secondo acquirente, ma è necessaria la prova della partecipazione di quest`ultimo alla dolosa preordinazione dell`alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 4-2-2000, n. 1131
Doppia alienazione dello stesso immobile – Conflitto tra più acquirenti dello stesso immobile – In mancanza di trascrizione dell’atto di acquisto di un immobile, il conflitto tra più acquirenti va risolto non già in base all’art. 2650 cod. civ., applicabile soltanto nel caso vi sia continuità tra le trascrizioni, bensì in base al principio prior in tempore, potior in iure, con la conseguenza che prevale l’acquisto con data anteriormente certa. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-8-1998, n. 8337
Doppia alienazione dello stesso immobile – Conflitto tra più acquirenti dello stesso immobile –Qualora un medesimo bene immobile abbia formato oggetto di successivi atti di alienazione da parte dello stesso alienante, il conflitto fra i diversi acquirenti del bene, si risolve, ai sensi dell`art. 2644 cod. civ., in base al principio della priorità della trascrizione. Di conseguenza, qualora sorga controversia circa l`opponibilità ai terzi dei relativi contratti di vendita, il passaggio in giudicato della sentenza, che accerta l`inopponibilità a coloro che hanno trascritto il loro titolo di acquisto del contratto preliminare di vendita anteriormente stipulato dal medesimo alienante, segna il momento in cui inizia a decorrere il termine di prescrizione del diritto alla ripetizione della somma eventualmente corrisposta dal promittente acquirente quale anticipo sul prezzo di vendita, giacchè soltanto da tale momento l`eseguito pagamento viene ad assumere carattere di prestazione indebita. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 20-8-1998, n. 8234
Effetti della trascrizione – In genere – La trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto, ancorchè non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Ne deriva che la mancata trascrizione dell’atto di acquisto di diritti dominicali non impedisce che tali diritti possano essere incondizionatamente azionati nei confronti di chiunque li contesti, non ricorrendo un`ipotesi di conflitto fra acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 5-7-1996, n. 6152
Vizi dell’atto – Esclusione dell’efficacia sanante con la trascrizione – La trascrizione non costituisce un elemento integrante della fattispecie negoziale, ma attua solo un pubblicità (di regola) dichiarativa, per cui essa non ha efficacia sanante dei vizi dell`atto, ma può solo costituire un elemento della fattispecie legale dell`acquisto per usucapione abbreviata, ai sensi degli artt. 1159 e 1159-bis cod. civ.. Ne deriva che non può essere invocata come titolo la nota di trascrizione redatta, per errore di compilazione del notaio rogante, a favore di persona diversa dall`effettivo acquirente che aveva stipulato l`atto pubblico di acquisto. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 1-8-1995, n. 8441
La trascrizione disciplinata dagli artt. 2643 ss. c. c. , a tutela della buona fede e dei diritti dei terzi, ha la mera funzione legale di assicurare la priorita` del diritto effettivamente acquistato e trascritto, ma non da` vita al diritto ove esso non esista, ne` attribuisce validita` ed efficacia al negozio che ne sia privo. Pertanto, la trascrizione di un atto di vendita immobiliare non e` di ostacolo alla dimostrazione che esso sia simulato. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 23-10-1985, n. 5194
Effetti della trascrizione – In genere – Gli effetti sostanziali contemplati all’art.. 2644 cod. civ. non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, atteso che nel vigente ordinamento tale istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili ma assolve – tra l’altro – la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato l’art.. 2914 cod. civ. che sancisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante e dei creditori intervenuti nell’esecuzione, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 23-10-1985, n. 5194