Codice Civile

Articolo 2645 bis codice civile

Trascrizione di contratti preliminari

1. I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell’articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, devono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.

2. La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare.

3. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2). (2)

4. I contratti preliminari aventi ad oggetto porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione devono indicare, ai soli effetti di questo articolo, la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo fabbricato espressa in millesimi e calcolata sulla base della superficie utile prevista da apposito elaborato redatto da tecnico abilitato, asseverato con giuramento e allegato al contratto.

5. Nel caso previsto nel comma 4 la trascrizione è eseguita con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalità di cui al comma stesso. Non appena l’edificio viene ad esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota contenuta nei limiti di un ventesimo rispetto a quelle indicate nel contratto preliminare non produce effetti.

6. Ai fini delle disposizioni di cui al comma 5, si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità, e sia stata completata la copertura.

(1) Il presente articolo è stato inserito dall’art. 3 del D.L. 31.12.1996, n. 669 così come modificato dalla legge di conversione L. 28.02.1997, n. 30.

(2) Ai sensi dell’art. 23 D.L. 12.09.2014, n. 133 con decorrenza dal 13.09.2014, per i contratti diversi dalla locazione finanziaria che  prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, il  termine triennale previsto dal presente comma civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non  superiore a dieci anni.

Revocatoria fallimentare – Rinnovazione per atto pubblico di preliminare di compravendita immobiliare già redatto per scrittura privata

In presenza della prova della “scientia decoctionis”, può essere revocato, ai sensi dell’art. 67, comma 2, l.fall., il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato con atto pubblico nei sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore, prima già redatto con scrittura privata, in quanto volto a costituire in favore del promissario acquirente un diritto di prelazione, sfruttando gli effetti dell’art. 2775 bis c.c., che non nasce da una fattispecie legale, in sé non suscettibile di revoca, ma consegue alla formazione di un atto negoziale, volto esclusivamente alla rinnovazione del primo contratto con le forme idonee alla trascrizione, senza che abbia rilievo il fatto che tale atto non riguardi crediti contestualmente creati, posto che la valutazione negativa dell’ordinamento nei confronti della violazione delle regole della “par condicio creditorum”, resa manifesta nel disposto dell’art. 67, comma 1, l.fall. con riguardo alla costituzione negoziale di garanzie per crediti preesistenti anche non scaduti, vale “a fortiori” anche per gli atti costitutivi di diritti di prelazione che riguardino crediti già sorti. Cassazione Civile, Sezione 1, Ordinanza 5-7-2019, n. 18181

Domanda di simulazione assoluta del contratto preliminare – Accoglimento – Inoperatività dell’effetto prenotativo del contratto preliminare

Nel sistema tavolare, l’effetto prenotativo dell’annotazione del contratto preliminare di compravendita immobiliare – previsto dall’art. 12 r.d. n. 499 del 1929, cosi come modificato dall’art. 3, comma 8 d.l. n. 669 del 1996, conv. in legge n. 30 del 1997 – viene meno in caso di accoglimento della domanda di simulazione assoluta del medesimo preliminare, anch’essa annotata agli effetti dell’art. 2645 bis c.c., con la conseguenza che le ipoteche “prenotate” dopo l’annotazione del preliminare, ma anteriormente all’intavolazione del contratto definitivo, risultano prevalenti rispetto a quest’ultimo. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 13-6-2019, n. 15879

Imposta di registro – Determinazione della base imponibile – Presenza di opere abusive

In tema di imposta di registro, in presenza di opere abusive, il valore del compendio immobiliare compravenduto va determinato in base al comune apprezzamento di mercato delle stesse, tenuto conto, da una parte, che la commissione di abusi edilizi non può tradursi in una ragione di trattamento di favore e, dall’altra, che il principio generale, dettato dall’art. 2645-bis, comma 6, c.c., secondo cui si intende esistente l’edificio nel quale sia stato eseguito il rustico, è applicabile anche in materia fiscale. (Nella specie, la S.C., in conformità al principio, ha cassato la decisione impugnata, che aveva ritenuto priva di incidenza fiscale la presenza di una piscina abusiva e allo stato grezzo). Cassazione Civile, Sezione 6 Tributaria, Ordinanza 30-1-2018, n. 2189

Beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’1% – Presupposti

La fruizione del beneficio dell’assoggettamento all’imposta di registro dell’1% ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dall’art. 33 della l. n. 388 del 2000, postula l’integrale realizzazione, entro il quinquennio, delle potenzialità edificatorie dell’area, requisito che, in analogia con quanto disposto dall’art. 2645-bis, comma 6, c.c., può ritenersi integrato quando l’edificio, ancorché non del tutto completato, sia stato eseguito a rustico, con mura perimetrali e copertura, così da assumere nitide caratteristiche funzionali e di reale trasformazione edificatoria del suolo, in verificabile conformità delle prescrizioni urbanistiche. (Nella specie, la S.C., in relazione ad un’area destinata alla realizzazione di un grande centro commerciale, ha escluso che potesse ritenersi verificato il requisito di agevolazione in oggetto, atteso che, alla scadenza del quinquennio, solo un edificio tra quelli previsti dal piano particolareggiato presentava le caratteristiche del “rustico”, mentre un altro risultava mancante del 20% di copertura e del 30% di tamponature esterne e, nella residua area, erano state create le sole fondazioni per ulteriori corpi aggiuntivi). Cassazione Civile, Sezione 6 Tributaria, Ordinanza 14-12-2017, n. 30018

Notaio incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile – Obblighi del notaio

Il notaio incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti ed a sovraintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. (Nella specie, in cui le parti avevano pattuito un termine di nove anni per la stipula del definitivo, la S.C. ha ritenuto che rientrava nel cd. “dovere di consiglio”, gravante sul notaio ex art. 42, comma 1, lett. a), del codice di deontologia notarile, avvertire le parti della durata triennale degli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645-bis, comma 3, c.c., e, conseguentemente, degli ulteriori adempimenti necessari a garantire la sicurezza dell’operazione). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 18-5-2017, n. 12482

Contratto preliminare contenente clausola di riserva di nomina in favore di terzo

Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario – ed, al contempo, sufficiente – che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645-bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24-1-2017, n. 1797

Trascrizioni di pignoramenti e sequestri e delle iscrizioni di ipoteche giudiziali

Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645-bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645-bis c.c., commi 2 e 3, c.c.. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 19-12-2016, n. 26102

Domanda di accertamento giudiziale della autenticità della sottoscrizione del preliminare

La disposizione dell’art. 2645-bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l’interessato, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 19-12-2016, n. 26102

Privilegio speciale sul bene immobile in favore del credito del promissario acquirente

Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’art. 2775 bis c.c.) i crediti del promissario acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’art. 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente disposto, dall’art. 2748, comma 2, c.c., e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti. Ne consegue che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga lo scioglimento del contratto preliminare (ai sensi dell’art. 72 l.fall.), il conseguente credito del promissario acquirente, benché assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice (Principio affermato ai sensi dell’art. 360 bis, n. 1, c.p.c.). Cassazione Civile, Sezione 1, Sentenza 17-8-2016, n. 17141