Legge 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Articolo 27 L. 392/1978

Durata delle locazioni e sublocazioni

La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili. (2)

La disposizione di cui al comma precedente si applica anche ai contratti relativi ad immobili adibiti all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

La durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l’immobile urbano, anche se ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all’esercizio di imprese assimilate ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile o all’esercizio di attività teatrali. (1)

Se è convenuta una durata inferiore o non è convenuta alcuna durata, la locazione si intende pattuita per la durata rispettivamente prevista nei commi precedenti.

Il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve qualora l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Se la locazione ha carattere stagionale, il locatore è obbligato a locare l’immobile, per la medesima stagione dell’anno successivo, allo stesso conduttore che gliene abbia fatta richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto. l’obbligo del locatore ha la durata massima di sei anni consecutivi o di nove se si tratta di utilizzazione alberghiera.

E’ in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

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(1) Comma prima modificato dall’art. 7 L. 08.02.2007, n. 9 con decorrenza dal 15.02.2007 è poi così sostituito dall’art. 52, allegato 1, D.Lgs. 23.05.2011, n. 79 con decorrenza dal 21.06.2011.

(2) Comma così sostituito dall’art. 52, allegato 1, D.Lgs. 23.05.2011, n. 79 con decorrenza dal 21.06.2011.

Giurisprudenza;

Pignoramento dell’immobile – Mancata autorizzazione del g.e. alla rinnovazione del contratto – Indennità di avviamento – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, nel caso in cui, intervenuto il pignoramento del bene prima della seconda scadenza contrattuale, il contratto venga a cessare per la mancata autorizzazione del giudice dell’esecuzione alla relativa rinnovazione, al conduttore spetta l’indennità di avviamento ex art. 34 della l. n. 392 del 1978, la cui corresponsione, da parte dell’acquirente in forza del decreto di trasferimento, si pone quale condizione per il rilascio, con la conseguenza che, … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24/07/2023, n. 22166

Recesso del conduttore per gravi motivi – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi di cui all’art. 27, l. n. 392 del 1978, devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore medesimo, sotto il profilo economico, la prosecuzione del rapporto locativo; sicché essi non possono attenere alla soggettiva ed unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare ad occupare l’immobile locato, ma devono avere carattere oggettivo ravvisabile anche in un … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 9.5.2023, n. 12461

Recesso del conduttore per gravi motivi – Necessaria specificazione – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso, che presuppone la specificazione del grave motivo per cui il conduttore intende cessare anticipatamente il rapporto, non è sufficiente la mera indicazione di cessazione dell’attività esercitata nei locali locati, poiché, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad un fatto estraneo alla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 9.9.2022, n. 26618

Pubblica amministrazione in qualità di conduttore – Recesso anticipato – Il contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo concluso “iure privatorum” dalla pubblica amministrazione in qualità di conduttore non si sottrae alla disciplina del recesso anticipato ex art. 27, comma 8, l. n. 392 del 1978, secondo cui le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione, non potendo esse risolversi nella soggettiva e unilaterale valutazione dal medesimo effettuata in ordine alla convenienza (o meno) di continuare il rapporto locativo, né potendosi apprezzare la legittimità del recesso in base all’esclusivo rilievo della natura pubblicistica delle determinazioni assunte dal soggetto conduttore. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito ritenendo che non costituisse, di per sé, motivo idoneo di recesso anticipato dal rapporto di locazione la delibera di un’azienda sanitaria locale, adottata in … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 13.4.2021, n. 9704

Mancanza di concessioni o autorizzazioni che condizionano l’utilizzo dell’immobile – Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della “res” (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all’uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell’art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l’onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell’abusività del cespite, senza che possa … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-8-2020, n. 17557

Recesso del conduttore per gravi motivi – Natura – In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, l. n. 392 del 1978, devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione. La gravosità di tale prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve non solo eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma consistere, altresì, ove venga in rilievo l’attività di un’azienda, in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda stessa globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da censure la sentenza che aveva considerato motivo legittimo di recesso la gravità della crisi economica – divenuta palese esclusivamente dopo l’ultimo rinnovo automatico del contratto – in relazione alla … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 24-9-2019, n. 23639

Termine preavviso recesso – Fissazione convenzionale del termine inferiore a quello legale – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l’obbligo di corrispondere i canoni sino al … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 19-9-2019, n. 23424

Clausole derogative della durata minima legale – In tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell’art. 27, l. 392/1978 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27, risultando irrilevante l’avere le parti convenuto che l’invalidità anche di una sola clausola contrattuale comporti il venir meno dell’intero negozio. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l’art. 27 considera inderogabile la (sola) durata minima senza porre limiti a quella massima, che rimane pertanto ancorata alla generale disposizione di cui all’art. 1573 c.c., secondo la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 3-9-2019, n. 21965

Clausole derogative della durata minima legale – Qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale “locazione non abitativa transitoria” e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto inidonea a giustificare la riduzione pattizia della durata legale del rapporto di locazione la clausola con la quale le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 16-7-2019, n. 18942

Rinuncia alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza – In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 27-11-2018, n. 30619

Giudicato sull’accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione – Effetti sul potere delle parti di provocare la cessazione del contratto prima della scadenza – Il giudicato formatosi sull’accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la scadenza accertata; al contrario, se il conduttore, che sia stato convenuto in giudizio per la convalida della licenza per finita locazione, intenda esercitare il proprio diritto di impedire il verificarsi della scadenza naturale del contratto, è tenuto a farlo in quel processo, trattandosi di un fatto impeditivo del diritto fatto valere dal locatore, restando altrimenti precluso dal giudicato l’accertamento di una data di scadenza diversa da quella accertata. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione della corte d’appello che, a fronte di una sentenza, passata in giudicato, con la quale la data di scadenza di un contratto di locazione era stata fissata al 31.12.2018, aveva negato che il conduttore potesse far valere l’ulteriore rinnovazione del contratto, con nuova scadenza al 31.12.2024, nell’ambito del successivo giudizio intentato dal locatore per la convalida dell’intimazione per finita locazione). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 5-10-2018, n. 24534

Mancanza di concessioni o autorizzazioni che condizionano l’utilizzo dell’immobile – In materia di locazione ad uso non abitativo, il mancato ottenimento, da parte del conduttore, dei titoli amministrativi abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività imprenditoriale convenuta non determina la nullità del contratto per difetto di causa, ma dà luogo alla responsabilità del locatore solo nel caso in cui lo stesso abbia assunto l’impegno di conseguire detti titoli, ovvero se il loro ottenimento sia reso … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 20-8-2018, n. 20796

Case di riposo – Durata minima novennale dei relativi contratti di locazione – L’attività della casa di riposo per anziani va qualificata come (anche) alberghiera, in quanto offre all’ospite un alloggio in struttura propria, sicché è applicabile ai relativi contratti di locazione la durata novennale prevista, per le attività alberghiere, dall’art. 27, comma 3, della l. n. 392 del 1978, nonostante la prestazione accessoria – ma imprescindibile e qualificante – della fornitura di servizi personali, ordinariamente consistenti, a titolo esemplificativo, nella dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali e nell’attività ricreativa. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 21-6-2018, n. 16309

Idoneità dell’immobile all’esercizio dell’attività del conduttore – Verifica delle caratteristiche dell’immobile – Onere delle parti – Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato. La destinazione particolare dell’immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l’attestazione del riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 7-6-2018, n. 14731

Patto di maggiorazione del canone – Contratto stipulato in epoca anteriore all’entrata in vigore della l. n. 311 del 2004 – Nullità – Nei contratti di locazione ad uso non abitativo stipulati anteriormente all’entrata in vigore della legge n. 311 del 2004 – che ha introdotto la sanzione della nullità testuale in caso di omessa registrazione – il patto occulto di maggiorazione del canone è comunque da considerarsi viziato da nullità (virtuale), atteso che l’accordo simulatorio trova la sua causa concreta nella finalità di eludere il fisco, sottraendo all’erario il maggior canone dissimulato realmente pattuito, così ponendosi in contrasto con la norma che impone l’obbligo di registrazione, integrale e fedele, dei contratti di locazione, da considerarsi imperativa e, in quanto tale, idonea ad incidere sulla validità degli atti civili, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1418, comma 1, c.c. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 2-3-2018, n. 4922