Legge 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Articolo 28 L. 392/1978
Rinnovazione del contratto
Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni, e per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni; tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza. (1)
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’articolo 29 con le modalità e i termini ivi previsti.
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(1) Comma così modificato dall’art. 7 L. 08.02.2007, n. 9 con decorrenza dal 15.02.2007.
Giurisprudenza:
Locazioni stipulate dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori – Rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza – Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, di cui all’art. 42 della l. n. 392 del 1978, é applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione di tale rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della l. n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà – successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente -, ma … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 20-12-2019, n. 34162
Pignoramento dell’immobile anteriore al terzo rinnovo della locazione – Rinnovazione del contratto – Autorizzazione del giudice dell’esecuzione – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alle scadenze contrattuali successive alla prima (nella specie la terza), a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell’art. 28, comma 1, della legge n. 392 del 1978, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l’esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione prevista dall’art. 560, comma 2, c.p.c.. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 19-7-2019, n. 19522
Sentenza di accertamento della futura scadenza convenzionale – Potere di provocare la cessazione del contratto prima della data accertata – Il giudicato formatosi sull’accertamento della futura data di scadenza di un contratto di locazione lascia inalterato il potere delle parti di provocare la cessazione degli effetti del contratto, prima della scadenza, al verificarsi di altri presupposti, trattandosi di un diritto diverso da quello accertato, riconosciuto dal contratto o dalla legge senza alcuna incompatibilità con la scadenza accertata; al contrario, se il conduttore, che sia stato convenuto in giudizio per la convalida della licenza per finita locazione, intenda esercitare il proprio diritto di impedire il verificarsi della scadenza naturale del contratto, è tenuto a farlo in quel processo, trattandosi di un fatto impeditivo del diritto fatto valere dal locatore, restando altrimenti precluso dal giudicato l’accertamento di una data di scadenza diversa da quella accertata. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione della corte d’appello che, a fronte di una sentenza, passata in giudicato, con la quale la data di scadenza di un contratto di locazione era stata fissata al 31.12.2018, aveva negato che il conduttore potesse far valere l’ulteriore rinnovazione del contratto, con nuova scadenza al 31.12.2024, nell’ambito del successivo giudizio intentato dal locatore per la convalida dell’intimazione per finita locazione). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 5-10-2018, n. 24534
Diniego di rinnovazione alla prima scadenza – Comunicazione del diniego – Onere di specificazione analitica della particolare attività che si intende svolgere – La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 4-4-2017, n. 8669
Comunicazione della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza – Implica rinuncia ad esercitare tale facoltà – In tema di locazioni immobiliari ad uso diverso da abitazione, l’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l’avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli; conseguentemente, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all’acquirente dell’immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 13-12-2016, n. 25508
Rinnovazione del contratto e disdetta disdetta in vista della futura scadenza – Incompatibilità – Esclusione – In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, non esiste alcuna incompatibilità tra la disdetta del contratto in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che il locatore, intenzionato ad alienare l’immobile locato, deve effettuare al conduttore ex art. 38, della l. n. 392 del 1978, giacché le due dichiarazioni operano su piani diversi, essendo la prima diretta ad impedire la rinnovazione del rapporto e la seconda volta, invece, a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 15-11-2016, n. 23219
Durata del contratto stabilita dalle parti per un periodo superiore a quello di legge – Tacita rinnovazione – Conseguenze – In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, ai sensi degli articoli 27 e 28 della l. n. 392 del 1978 va escluso che, ove le parti abbiano “ab initio” previsto una durata contrattuale superiore al minimo fissato dalla legge (sei anni), la rinnovazione tacita del rapporto locatizio, in conseguenza del difetto di diniego della rinnovazione stessa, possa comportare una durata superiore al minimo suddetto, e cioè pari a quella stabilita convenzionalmente all’inizio del rapporto, in quanto il suddetto articolo 28 stabilisce che per le locazioni non abitative il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e per gli immobili ad uso alberghiero di nove anni in nove anni. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 14-7-2016, n. 14367
Pignoramento dell’immobile anteriore al terzo rinnovo della locazione – Rinnovazione del contratto – Autorizzazione del giudice dell’esecuzione – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla seconda scadenza contrattuale, a seguito del mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di disdetta (non motivata) del rapporto ai sensi dell’art. 28, primo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce una libera manifestazione di volontà negoziale. Pertanto, in caso di pignoramento dell’immobile locato eseguito in data antecedente alla scadenza del termine per l’esercizio della menzionata facoltà da parte del locatore, la rinnovazione della locazione necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione prevista dall’art. 560, secondo comma, cod. proc. civ. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 29-5-2015, n. 11168
Pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore – Rinnovazione del contratto – Autorizzazione del giudice dell’esecuzione – Esclusione – In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza, per il mancato esercizio, da parte del locatore, della facoltà di diniego di rinnovazione, ai sensi degli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392, costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale. Ne consegue che, in caso di pignoramento dell’immobile e di successivo fallimento del locatore, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 cod. proc. civ. Cassazione Civile, Sezioni Unite, Sentenza 16-5-2013, n. 11830
Decreto di aggiudicazione nell’espropriazione immobiliare – Titolo esecutivo opponibile anche all’aggiudicatario – Il decreto emesso dal giudice dell’esecuzione ai sensi dell’art. 586 cod. proc. civ., che regola la liquidazione eseguita in sede concorsuale (giusta il rinvio contenuto nel testo originario dall’art. 105 legge fall.), rappresenta titolo esecutivo nei confronti dell’esecutato, e quindi del fallito, ma anche dei terzi detentori, se il loro godimento non discende da un titolo valido, che attribuisca situazioni di diritto soggettivo già opponibile alla massa e, in quanto tale, opponibile anche all’aggiudicatario, cui l’immobile sia stato trasferito in via forzata. (Nella specie, il titolo opponibile è stato ravvisato nel contratto di sublocazione stipulato dalla società ancora “in bonis” e rinnovato automaticamente in corso di procedura, secondo il regime previsto dagli artt. 27 e 28 della legge n. 392 del 1978, applicabili in ragione della destinazione non abitativa dell’immobile locato, senza necessità dell’autorizzazione del giudice delegato). Cassazione Civile, Sezione 1, Sentenza 14-10-2011, n. 21224
Durata del contratto stabilita dalle parti per un periodo superiore a quello di legge – Tacita rinnovazione – Conseguenze – In tema di locazione di immobili ad uso non abitativo, qualora le parti abbiano pattuito un termine di durata del contratto superiore a quello minimo di legge (nella specie, dodici anni), nonché il rinnovo automatico del contratto stesso per una durata pari a quella minima di legge (sei anni), il locatore, per evitare il rinnovo tacito del contratto alla prima scadenza superiore al sessennio, è onerato a comunicare al conduttore la disdetta contenente il diniego di rinnovazione motivato almeno dodici (o diciotto nel caso di locazione di immobili con destinazione alberghiera) mesi prima della suddetta scadenza, secondo quanto previsto dagli artt. 28 e 29 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 6-11-2009, n. 23553