Legge 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Articolo 29 Legge 392/1978

Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta; (1)

d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’art. 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c). (1)

Per le locazioni di immobili adibiti all’esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall’articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’articolo 4 bis del decreto legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l’immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell’immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all’art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall’art. 4 bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.

Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza, rispettivamente per le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27 e per le attività alberghiere.

Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nei commi precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

Se il locatore non adempie alle prescrizioni di cui ai precedenti commi il contratto s’intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.

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(1) E’ costituzionalmente illegittimo l’art. 29, primo comma, lettera d) nella parte in cui prevede che la scadenza nel corso del processo, del termine per l’inizio dei lavori indicato nella licenza o concessione, impedisce l’emanazione del provvedimento di rilascio (C. cost. 09.10.1998, n. 348, G.U.14.10.1998, n. 41, Prima Serie Speciale)

Fidejussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore – Durata – Assenza di diverse determinazioni pattizie – Correlazione alla durata “ex lege” fino alla scadenza del secondo sessennio

In virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597, 1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore di un immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo si protrae, salva diversa volontà negoziale, fino alla scadenza del secondo sessennio di durata, posto che solo a partire da tale momento la locazione può cessare per un comportamento meramente potestativo delle parti (secondo la logica sottesa all’art. 1597 c.c.), mentre alla scadenza del primo sessennio la cessazione può intervenire solo per disdetta da comunicarsi nei termini stabiliti ovvero a seguito … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 17-11-2022, n. 33968

Sanzioni  per non aver adibito l’immobile all’uso per il quale ne aveva ottenuto la disponibilità – Natura risarcitoria e sanzionatoria

In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell’immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria che si riverbera sui criteri di quantificazione: il contemperamento tra il fine sanzionatorio e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all’anticipata restituzione dell’immobile che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto anche in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l’assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di appello che aveva onerato il conduttore di provare che … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 26-7-2022, n. 23269

Locazioni stipulate dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori – Applicabilità della disciplina relativa alla rinnovazione del contratto dettata dagli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978

Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, di cui all’art. 42 della l. n. 392 del 1978, é applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione di tale rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della l. n. 392 del 1978 non costituisce … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 20-12-2019, n. 34162

Rinuncia alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza – Trasformazione del contratto in ultranovennale – Esclusione

In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 27-11-2018, n. 30619

Diniego di rinnovo alla prima scadenza comunicato dal locatore – Decisione del conduttore di cessazione anticipata del rapporto rispetto alla scadenza intimata

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, non può riconoscersi al conduttore la facoltà far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore in cui vi sia stata restituzione accettata dal locatore), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e comporta la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima della scadenza. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 21-9-2017, n. 21917