Legge 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Articolo 30 L. 392/1978

Procedura per il rilascio

Avvenuta la comunicazione di cui al terzo comma dell’articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall’art. 447 bis del codice di procedura civile.

[La controversia è di competenza del conciliatore qualora il canone annuo non superi lire seicentomila; negli altri casi è di competenza del pretore.] (1)

Competente per territorio è il giudice nella cui circoscrizione è posto l’immobile. Sono nulle le clausole derogative dalla competenza per territorio.

Alla prima udienza, se il convenuto compare e non si oppone, il giudice ad istanza del locatore, pronunzia ordinanza di rilascio per la scadenza di cui alla comunicazione prevista dall’articolo 29.

L’ordinanza costituisce titolo esecutivo e definisce il giudizio.

Nel caso di opposizione del convenuto il giudice esperisce il tentativo di conciliazione.

Se il tentativo riesce viene redatto verbale che costituisce titolo esecutivo. In caso contrario o nella contumacia del convenuto si procede a norma dell’articolo 420 e seguenti del codice di procedura civile.

Il giudice, su istanza del ricorrente, alla prima udienza e comunque in ogni stato del giudizio, valutate le ragioni addotte dalle parti e le prove raccolte, può disporre il rilascio dell’immobile con ordinanza costituente titolo esecutivo.

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(1) Comma abrogato dalla L. 26 novembre 1990, n. 353.

Diniego di rinnovo alla prima scadenza comunicato dal locatore – Inadempimento del conduttore – Diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale – Esclusione

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, non può riconoscersi al conduttore la facoltà far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore in cui vi sia stata restituzione accettata dal locatore), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e comporta la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima della scadenza. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 21-9-2017, n. 21917

Diniego di rinnovo alla prima scadenza comunicato dal locatore – Inadempimento del conduttore – Diritto del conduttore all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale – Esclusione

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza (con raccomandata spedita almeno dodici mesi prima, ai sensi dell’art. 29 della legge n. 392 del 1978 art. 29), non può riconoscersi al conduttore la facoltà di decidere unilateralmente di far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza (in relazione alla quale era stato esercitato il diniego di rinnovo) non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore alla quale il locatore accetti la restituzione), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e – nel caso in cui il locatore abbia promosso un giudizio di sfratto per morosità – la causa dell’effetto risolutivo ad una data anteriore rispetto alla scadenza non è riconducibile alla volontà del locatore, bensì all’inadempimento dello stesso conduttore che, perciò, non può vantare – in dipendenza della disciplina dettata dall’art. 34 della citata legge n. 392 del 1978, art. 34 – più alcun diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento alla scadenza, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima di quella data. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 29-8-2011, n. 17681

Potere di tutela sommaria di cui all’ultimo comma

In tema di procedimento di rilascio di immobile locato, ex art. 30 della legge n. 392 del 1978, il potere di tutela sommaria di cui all’ultimo comma del citato art. 30, in quanto espressione di un’esigenza di tutela anticipatoria sulla base di una cognizione sommaria, deve essere ritenuto esercitabile doverosamente prima che venga esercitato il potere di sospensione sia ai sensi dell’art. 295 cod. proc. civ., ove rilevi una causa pregiudicante pendente in primo grado, sia ai sensi dell’art. 337 cod. proc. civ., nel caso in cui rilevi, invece, una causa pregiudicante in sede di impugnazione e, dunque, già oggetto di decisione. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 16-12-2009, n. 26435

Differenza tra disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione (art. 657 e ss. cod. proc. civ.) e disciplina speciale (art. 30 della legge n. 392 del 1978)

La differenza tra la disciplina ordinaria della convalida della licenza per finita locazione (art. 657 e ss. cod. proc. civ.) e quella speciale (art. 30 della legge n. 392 del 1978) della convalida della licenza data in base a disdetta motivata nei casi previsti dagli artt. 29 della citata legge n. 392 del 1978 e 3 della legge n. 431 del 1998, non risiede tanto nella diversa forma dell’atto introduttivo del rispettivo procedimento, ma, piuttosto, nella diversa rilevanza della mancata comparizione del convenuto, che soltanto nella disciplina ordinaria consente la convalida della licenza (art. 663 cod. proc. civ.), mentre in quella speciale ha lo stesso valore della comparizione seguita da contestazione, aprendo quindi all’esame del merito della domanda, previo mutamento del rito. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 16-1-2009, n. 986

Disdetta contenuta in un atto processuale – Disdetta inidonea per inosservanza del termine – Validità per il termine successivo

La disdetta del contratto di locazione, vigendo – al di fuori del caso di forma scritta convenzionale di cui all’art. 1352 cod. civ. – il principio della libertà di forma, può essere contenuta anche in un atto processuale che presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, esprima anche tale volontà, quale l’intimazione di licenza o sfratto per finita locazione o la citazione in giudizio; né rileva che non sia stata seguita sin dall’inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui all’art. 30 della legge n. 392 del 1978, prevista dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998, e che l’atto processuale si riferisca ad una scadenza già verificatasi, applicandosi, altresì, il principio secondo cui la disdetta e l’intimazione, in esso contenute, inidonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata, hanno l’efficacia di produrla per la scadenza successiva. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 30-5-2008, n. 14486