Legge 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Articolo 31 L. 392/1978
Sanzioni
Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’art. 29 e che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, o non abbia adibito l’immobile ad esercizio in proprio di una delle attività indicate all’art. 27, ovvero non abbia rispettato i termini della concessione o quelli del piano comunale di intervento per quanto attiene l’inizio dei lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro dell’immobile ovvero, in caso di immobili adibiti ad esercizio di albergo, pensione o locanda, non abbia completato i lavori di ricostruzione nel termine stabilito dal Ministero del turismo e dello spettacolo, è tenuto, se il conduttore lo richiede, al ripristino del contratto, salvi i diritti acquistati da terzi in buona fede, e al rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati, ovvero al risarcimento del danno nei confronti del conduttore in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre alle indennità previste ai sensi dell’art. 34.
Il giudice, oltre a determinare il ripristino o il risarcimento del danno, ordina al locatore il pagamento di una somma da L. 500.000 a L. 2.000.000 da devolvere al comune nel cui territorio è sito l’immobile, ad integrazione del fondo sociale previsto dal titolo III della presente legge.
Obbligo del locatore di risarcire il danno – Natura risarcitoria e sanzionatoria
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, l’obbligo in capo al locatore, che abbia ricevuto la riconsegna dell’immobile e non lo abbia adibito, entro sei mesi, all’uso in vista del quale ne aveva ottenuto la disponibilità, di risarcire il danno al conduttore ha una duplice natura, risarcitoria e sanzionatoria che si riverbera sui criteri di quantificazione: il contemperamento tra il fine sanzionatorio e quello propriamente risarcitorio può ritenersi realizzato mediante la presunzione di sussistenza del danno comunque connesso all’anticipata restituzione dell’immobile che il giudice è chiamato a liquidare equitativamente sulla base delle caratteristiche del caso concreto anche in difetto di prova della sua precisa entità da parte del conduttore e salva la possibilità per il locatore di superare la presunzione suddetta provando l’assenza di conseguenze pregiudizievoli per il conduttore. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di appello che aveva onerato il conduttore di provare che dopo la disdetta del locatore era stato costretto a locare un immobile più ampio, stante il lungo periodo temporale di circa tre anni per cercare un nuovo locale commerciale). Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 26-7-2022, n. 23269
Comunicazione del diniego – Onere di specificazione analitica della particolare attività che si intende svolgere
La comunicazione del diniego di rinnovazione alla prima scadenza della locazione ad uso non abitativo, ai sensi dell’art. 29 della l. n. 392 del 1978, non può limitarsi a far generico riferimento all’intenzione del locatore di svolgere nell’immobile un’attività non meglio specificata, rientrante in una delle ipotesi previste dall’art. 29 citato, ma deve indicare, incorrendo altrimenti nella sanzione di nullità di cui al comma 4 del menzionato articolo, quale particolare attività il locatore intende svolgere, sia perché, in mancanza, il conduttore non sarebbe in grado di valutare la serietà dell’intenzione indicata ed il giudice non potrebbe verificare, in sede contenziosa, la sussistenza della condizione per il riconoscimento del diritto al diniego di rinnovo, sia perché verrebbe impedito il successivo controllo sull’effettiva destinazione dell’immobile all’uso indicato, ai fini dell’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 della legge citata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 4-4-2017, n. 8669
Mancata destinazione dell’immobile all’uso indicato per ottenerne la restituzione – Sanzioni – Presupposti
Le sanzioni del ripristino della locazione o del risarcimento del danno, previste a carico del locatore che abbia esercitato il diritto di diniego del rinnovo del contratto di locazione per una finalità non più realizzata (art. 31 della l. n. 392 del 1978 e art. 3, commi 3 e 5, della l. n. 431 del 1998), non sono applicabili qualora la tardiva o mancata destinazione dell’immobile all’uso dichiarato siano giustificate da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha ritenuto non imputabile al locatore, e quindi non sanzionabile, la mancata esecuzione dei lavori di ristrutturazione, per i quali era stata esercitata la facoltà di diniego del rinnovo, perchè la causa di tale omissione era addebitabile alla conduttrice, che aveva instaurato un infondato giudizio di opposizione al rilascio, conclusosi solo dopo la scadenza del termine per l’inizio dei lavori stessi, previsto nel permesso di costruire). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 21-1-2016, n. 1050
Immobile locato da ente pubblico – Diniego di rinnovazione alla prima scadenza – Specifico richiamo all’attività da svolgere – Necessità
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, qualora il locatore, trattandosi di ente pubblico anche non economico, intenda adibire l’immobile all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle sue finalità istituzionali, non può limitarsi – nella comunicazione del diniego della rinnovazione del contratto ai sensi dell’art. 29, primo comma, lett. b), della legge 27 luglio 1978, n. 392 – ad un generico richiamo dei suoi fini istituzionali, in special modo in caso di molteplicità e diversificazione di essi, ma deve specificare, ai sensi del quarto comma dell’art. 29 citato, la concreta attività da svolgere nell’immobile, sì da consentire al giudice e al conduttore di verificare la serietà e l’attuabilità della intenzione indicata, ancorchè il primo non debba valutare i procedimenti amministrativi avviati, né la probabilità del loro esito, ma solo l’eventuale assoluta impossibilità giuridica del conseguimento del risultato in base a leggi o regolamenti già vigenti, restando il conduttore adeguatamente tutelato, in caso di mancata effettiva destinazione, dall’azione ex art. 31 della legge n. 392 cit. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 19-6-2015, n. 12711
Sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno – Onere della prova
Le sanzioni alternative di ripristino della locazione o di risarcimento del danno previste dall’art. 31 della legge 27 luglio 1978, n. 392, a carico del locatore che abbia ottenuto la disponibilità anticipata dell’immobile per una finalità non più realizzata (nella specie, per adibirlo ad abitazione di familiari), hanno fondamento contrattuale, sicché incombe sul locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo corrispondente, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli art. 1218 e 2697 codice civile. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 7-11-2014, n. 23794