Legge 27 luglio 1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani

Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione

Articolo 34 L. 392/1978

Indennità per la perdita dell’avviamento

In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell’articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l’indennità è pari a 21 mensilità.

Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.

L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità di cui al primo comma. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio.

Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento, le parti hanno l’onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell’importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all’esito del giudizio, l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile.

Offerta reale dell’indennità di avviamento – Idoneità – Inclusione degli interessi sulla somma dovuta per indennità – Necessità – Esclusione

Costituisce valida offerta reale, ai sensi ed agli effetti di cui all’art. 1208 c.c., nonché ai fini della valutazione del risarcimento del danno ex art. 1591 c.c., quella avente ad oggetto l’indennità di cui all’art. 34 della l. n. 392 del 1978, ancorché non includa gli interessi, atteso che il credito per l’indennità di avviamento diviene esigibile solo nel momento in cui avviene il rilascio dell’immobile. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 5-9-2022, n. 26050

Condizioni ostative al riconoscimento dell’indennità per perdita di avviamento – Disdetta o recesso del conduttore

Nelle locazioni ad uso diverso da quello abitativo, l’indennità per perdita dell’avviamento non è dovuta in caso di recesso del conduttore, o per sua iniziativa oppure in adesione ad un patto di risoluzione e, quindi, se la cessazione è riferibile alla volontà del locatario, la quale deve essere espressa o chiaramente desumibile da comportamenti idonei a manifestare disinteresse alla prosecuzione del rapporto, tra i quali non può includersi il mero silenzio. (In applicazione del principio, la S.C. ha confermato il riconoscimento del diritto all’indennità per il conduttore che aveva mancato di rispondere alla lettera con cui il locatore gli aveva chiesto se intendeva o meno proseguire nel rapporto di locazione, anziché farlo risolvere alla sua scadenza naturale). Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 30-6-2022, n. 20892

Transazione avente ad oggetto rinuncia all’indennità da perdita dell’avviamento – Assoggettabilità ad IVA – Esclusione

In tema di IVA, poiché ai fini della individuazione dell’imposta da applicare alla transazione rilevano gli obblighi da essa derivanti, non è soggetta a tale imposta la transazione avente ad oggetto la rinuncia all’indennità da perdita dell’avviamento ex art. 34 della l. n. 392 del 1978, non essendovi un legame tra la l’indennità corrisposta dal locatore e l’obbligazione di rilascio dell’immobile derivante dal rapporto contrattuale, sorgendo la prestazione indennitaria quando il rapporto contrattuale è cessato, ed assolvendo alla duplice funzione di compensare il conduttore della perdita dell’avviamento, e di distribuire equitativamente l’incremento del valore locativo derivante dall’esercizio dell’attività commerciale. (Principio affermato in fattispecie in cui, a fronte della rinuncia della conduttrice all’indennità di avviamento, correlata alla rinuncia della locatrice a ottenere opere di ripristino spettanti alla conduttrice, a costei è stata corrisposta una somma di denaro a titolo risarcitorio omnicomprensivo). Cassazione Civile, Sezione 5, Sentenza 27-10-2020, n. 23515

Rinuncia all’indennità per la perdita dell’avviamento da parte del conduttore successiva alla cessazione del rapporto locatizio – Legittimità

L’art. 79 l. n. 392 del 1978, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello legale, ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipula del contratto le parti eludano in qualsiasi modo le norme imperative poste dalla legge sul cosiddetto equo canone, aggravando in particolare la posizione del conduttore, ma non impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinunzia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale di cui all’art. 34 della stessa legge, e, “a fortiori”, ad avvalersi della facoltà di impedire che l’esecuzione si compia senza la corresponsione (o l’offerta nella misura dovuta) della detta indennità. Cassazione Civile, Sezione 6-3, Ordinanza 24-6-2020, n. 12405

Rinuncia preventiva all’indennità di avviamento da parte del conduttore – Nullità della clausola per violazione dell’art. 79 l. n. 392 del 1978

In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, la clausola contenente la rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento è nulla, ancorché sia stata pattuita a fronte della riduzione del canone, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, potendo il medesimo conduttore rinunciare alla detta indennità solo successivamente alla conclusione del contratto, quando può escludersi che si trovi in quella posizione di debolezza alla cui tutela la richiamata disciplina è preordinata. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 30-9-2019, n. 24221

Requisiti fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento – Esercizio di attività in forma di impresa – Scopo di lucro – Esclusione

Ai fini del riconoscimento del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale rileva l’abituale esercizio, nei locali condotti in locazione, di un’attività in forma di impresa con stabile organizzazione aziendale gestita secondo criteri di economicità (ossia al criterio della copertura dei costi con i ricavi di esercizio), non essendo invece necessario l’ulteriore requisito dello scopo di lucro dell’attività. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha riconosciuto la spettanza dell’indennità di avviamento ad un’associazione esercitante, con stabile organizzazione aziendale, attività di insegnamento ed istruzione offerta al pubblico). Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 19-9-2019, n. 23344

Rinuncia preventiva all’indennità di avviamento da parte del conduttore – Nullità della clausola per violazione dell’art. 79 l. n. 392 del 1978

In materia di locazione ad uso commerciale, la nullità, ai sensi dell’art. 79 della l. n. 392 del 1978, della clausola di rinuncia preventiva, da parte del conduttore, all’indennità di avviamento non importa la nullità dell’intero contratto, atteso che tale pattuizione è sostituita di diritto dalla norma imperativa, di cui all’art. 34 della stessa legge, attributiva del credito indennitario, né assume rilevanza il fatto che le parti abbiano convenuto il venir meno dell’intero contratto in caso di declaratoria di invalidità della pattuizione di rinunzia, rimanendo esclusa l’essenzialità di tale clausola dalla presenza di una disciplina inderogabile del diritto rinunziato, la quale impone, senza la necessità di una disposizione espressa, la sostituzione ai sensi dell’art. 1419, comma 2, c.c.. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 23-8-2018, n. 20974