Legge 27 luglio 1978, n. 392
Disciplina delle locazioni di immobili urbani
Titolo I – Del contratto di locazione – Capo II – Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
Articolo 38 L. 392/1978
Diritto di prelazione
Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
Nel caso in cui l’immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
L’avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall’articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
Giurisprudenza:
Decadenza dal diritto di riscatto – Responsabilità aquiliana dell’alienante e dell’acquirente per occultamento della vendita – Intento fraudolento – Accertamento da parte del giudice del merito – Insindacabilità – Il conduttore di un immobile ad uso non abitativo, se decaduto dal diritto di esercitare il riscatto di cui all’art. 39 della legge n. 392 del 1978, può domandare sia al venditore che al compratore il risarcimento del danno patito, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per effetto della decadenza, a condizione che ne dimostri la rispettiva malafede, consistita nell’intento di tenerlo all’oscuro dell’avvenuto trasferimento; l’accertamento di detto intento fraudolento spetta al giudice del merito e non è sindacabile in sede di legittimità con riguardo alla ricognizione degli elementi di fatto che costituiscono il presupposto della dedotta responsabilità risarcitoria (salvo il limite ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.), mentre è suscettibile di sindacato la sussunzione del fatto accertato nella fattispecie astratta della responsabilità risarcitoria del locatore. (Nella specie, la S.C., rigettando il ricorso, ha statuito che i fatti accertati – l’inadempimento del locatore all’obbligo legale della “denuntiatio” e, poi l’inerzia, il silenzio o in genere la mancata cooperazione ai fini del succedaneo esercizio del diritto di riscatto – non possano, di regola, considerarsi fonte di alcun obbligo risarcitorio nei confronti del conduttore il cui eventuale … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 29-3-2022, n. 10136
Esercizio del diritto di prelazione – Oneri del locatore, del conduttore – Perfezionamento – Condizioni – La prelazione urbana è regolata dall’articolo 38 legge citata con un particolare meccanismo legale che scinde nettamente due momenti, danti luogo a proprie situazioni di diritto: il momento dell’esercizio della prelazione, che genera il rapporto diritto-obbligo a contrarre, ed il momento della formazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Dal tenore letterale della norma risulta chiaro che l’esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquistare l’immobile al prezzo ed alle altre condizioni proposte. Il significato delle parole appare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la formale e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene alle condizioni comunicategli. Il versamento del prezzo e la stipula dell’atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell’opzione, configura un diritto esercitabile in una fase antecedente al momento contrattuale e … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28-2-2022, n. 6601
Cessione del contratto di locazione successiva all’esercizio del diritto di riscatto – Trasferimento al cessionario della locazione della titolarità del diritto di riscatto – In caso di cessione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di riscatto previsto dall’art. 39 della legge n. 392 del 1978 a favore del conduttore si trasferisce al cessionario per effetto della successione di questo nel diritto già esercitato dal suo dante causa, a differenza di quanto previsto per la prelazione nel settore agrario, che è caratterizzata da una tendenziale stabilità dei rapporti, mentre l’ambito delle attività commerciali svolte in immobili condotti in locazione è oggetto di una specifica disciplina volta a tutelare l’avviamento commerciale in caso di sublocazione o … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 15-12-2021, n. 40252
Cessione agevolata dell’immobile dalla società locatrice ai suoi soci – In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, non si applicano al caso in cui una società di persone abbia ceduto in via agevolata, ai sensi dell’art. 1, commi 115-120, della legge n. 208 del 2015, ai propri soci l’immobile concesso in locazione, avendo il legislatore plasmato l’atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria (parziale sgravio fiscale) che viene … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 30-9-2019, n. 24223
Trasferimento della sola nuda proprietà del bene, con riserva di usufrutto – Le disposizioni degli articoli 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, si applicano anche all’ipotesi in cui il locatore alieni la sola nuda proprietà del bene, riservandosene l’usufrutto, potendosi interpretare il riferimento al “proprietario”, contenuto nelle richiamate disposizioni, come afferente alla fattispecie della nuda proprietà, la quale non integra una situazione soggettiva diversa rispetto al diritto dominicale, ma rappresenta unicamente … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 18-1-2019, n. 1254
Prelazione legale – Concorrenza con la prelazione convenzionale – Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431 del 1998 in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, è conseguenza della prelazione legale che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 27-9-2018, n. 23167
Omessa ‘denuntiatio’ – Conclusione di un preliminare volto al trasferimento del bene – Esercizio del diritto di riscatto solo dopo la cessione in violazione della prelazione – In tema di prelazione legale, nell’ipotesi di omessa comunicazione dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato, cd. “denuntiatio”, prescritta dall’art. 38 della l. n. 392 del 1978, non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, trattandosi di diritto che potrà essere fatto valere soltanto mediante l’esercizio del succedaneo diritto di riscatto una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 26-10-2017, n. 25415
Denuntiatio – Notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti – Necessità – La comunicazione al conduttore dell’intenzione del locatore di alienare l’immobile locato prescritta dall’art. 38 della l. n. 392 del 1978, cd.”denuntiatio”, deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da porre il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e da far decorrere il … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 26-10-2017, n. 25415
Denuntiatio – Notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti – Necessità – La comunicazione al locatore dell’intenzione del conduttore di esercitare la prelazione di cui all’art. 38 della l. n. 392 del 1978 deve essere compiuta con il procedimento tipico della notificazione a mezzo ufficiale giudiziario ovvero attraverso modalità di comunicazione equipollenti, tali cioè da informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà manifestata dal conduttore e da consentire la verifica della tempestività della comunicazione e … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 26-10-2017, n. 25415
Vendita in blocco – Esclusione – Vendita cumulativa – Configurabilità – Distinzione – In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, nell’ipotesi di vendita, con un unico atto o con più atti collegati, ad uno stesso soggetto di una pluralità di unità immobiliari, tra cui quella oggetto del contratto di locazione, l’esercizio del diritto di prelazione e di riscatto da parte del conduttore ai sensi degli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978 è ammesso solo se si tratti di vendita cumulativa e non già di vendita in blocco, la quale ultima ricorre quando sussistano significativi e penetranti requisiti di oggettiva unità strutturale o funzionale tra gli immobili costituenti le elementari componenti di un’effettiva vendita in blocco, quale cessione di un “complesso unitario” diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari; ne deriva che, … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 4-8-2017, n. 19502
Vendita in blocco – Esclusione – Vendita cumulativa – Configurabilità – Distinzione – Il diritto di prelazione o di riscatto a favore del conduttore, ex artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, presuppone l’identità dell’immobile locato con quello venduto, e, pertanto, mentre rimane inalterato nel caso di vendita cumulativa, viene meno nell’ipotesi di vendita in blocco, per la cui configurazione è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un “unicum” e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) ad un soggetto diverso da colui che conduce in locazione per uso diverso uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un “quid” differente dalla mera somma delle singole unità immobiliari. (Nella specie, la S.C. ha escluso la ricorrenza di una vendita in blocco, dal momento che il trasferimento aveva riguardato particelle distinte ed autonome senza che emergesse dal contratto, né da altre circostanze, un collegamento oggettivo o soggettivo dei vari cespiti come complesso unitario non frazionabile). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 12-1-2017, n. 655
Patto fiduciario – Obbligo di vendita del bene locato – Opponibilità al conduttore – Esclusione – In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, l’obbligo di vendita dell’immobile, assunto dal locatore in forza di un patto fiduciario stipulato con un terzo anche anteriormente alla conclusione del contratto di locazione, non è idoneo a sopprimere il diritto di prelazione del conduttore, che trova fondamento nella salvaguardia del suo interesse – dotato di rilessi pubblicistici – alla prosecuzione dell’attività svolta per tutta la durata del rapporto, così che il diritto di prelazione del conduttore prevale sull’interesse delle parti del negozio fiduciario. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 28-12-2016, n. 27180
Disdetta disdetta in vista della futura scadenza – Denuntiatio – Incompatibilità – Esclusione – In tema di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, non esiste alcuna incompatibilità tra la disdetta del contratto in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che il locatore, intenzionato ad alienare l’immobile locato, deve effettuare al conduttore ex art. 38, della l. n. 392 del 1978, giacché le due dichiarazioni operano su piani diversi, essendo la prima diretta ad impedire la rinnovazione del rapporto e la seconda volta, invece, a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 15-11-2016, n. 23219
Contenuto della denuntiatio – Previsione di un compenso, a carico del prelazionario-compratore, in favore del mediatore incaricato della vendita – Ammissibilità – In tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 38 della l. n. 392 del 1978, nel disciplinare l’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, limita l’autonomia negoziale del proprietario-venditore solo in relazione alla scelta del compratore, mentre non impone alcun limite alla determinazione del prezzo, né delle altre condizioni di vendita, quale, tra le altre, la previsione del versamento, ad opera del compratore, di un compenso in favore del … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28-9-2016, n. 19226
Vendita cumulativa – In caso di offerta di vendita “cumulativa” (e non “in blocco”) di una pluralità d’immobili, è efficace la “denuntiatio” al conduttore per l’esercizio del diritto di prelazione ex art. 38 della l. n. 392 del 1978, che, pertanto, deve essere esercitata, eventualmente per il solo immobile locato senza che rilevi che l’offerta sia condizionata all’acquisto contestuale di tutti i beni, entro il termine di legge. Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 17-6-2016, n. 12536