Articolo 63 Disposizioni di attuazione del codice civile

Riscossione contributi condominiali

Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

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Articolo così sostituito dall’art. 18 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013. Il testo previgente disponeva che:

“Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”.

Conferimento di proprietà individuale in “trust” – Riscossione quote comuni nei confronti del “trustee” 

Nel caso in cui una unità immobiliare compresa in un condominio edilizio sia stata conferita in un “trust” traslativo, l’amministratore condominiale, a norma degli artt. 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c., può riscuotere “pro quota” i contributi per la manutenzione delle cose comuni e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune direttamente ed esclusivamente dal “trustee”, che è divenuto titolare della proprietà dell’immobile ed è perciò tenuto, in quanto tale, a sostenerne le spese, senza che rilevi che … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 2-2-2023, n. 3190

Supercondominio – Ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni – Azione nei confronti del singolo condomino

In presenza di un “supercondominio”, ciascun condomino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi comuni a più condominii di unità immobiliari o di edifici in misura proporzionale al valore millesimale della proprietà del singolo partecipante, sicché l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, ai sensi dell’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 16-1-2023, n. 1141

Azione esecutiva nei confronti del condomino – Notificazione del precetto e del titolo esecutivo – Necessità

Il creditore che intenda promuovere un’azione esecutiva nei confronti del singolo condomino, “pro quota”, sulla base di un titolo esecutivo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, deve previamente notificare il titolo in forma esecutiva a tale condomino, al fine di consentirgli lo spontaneo adempimento o le opportune contestazioni circa il proprio “status” di partecipe al condominio oppure circa la sua responsabilità per quella specifica obbligazione condominiale, pena la nullità del precetto, da denunciare nelle forme e nei termini di cui all’art. 617, comma 1, c.p.c., senza che sia necessario allegare e dimostrare alcun ulteriore pregiudizio, diverso da quello insito nel mancato rispetto della predetta formalità. Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 27-6-2022, n. 20590

Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore ed acquirente dell’immobile

In tema di condominio negli edifici, non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, nè per il tramite del vincolo solidale di cui all’art. 63 disp. att. c.c., né attraverso la previsione dettata in tema di comunione ordinaria di cui all’art. 1104 c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente a tali spese. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 20-6-2022, n. 19756

Ripartizione delle spese per le parti comuni tra venditore ed acquirente dell’immobile

L’art. 63, comma 2, disp. att. c.c. nel regime previgente rispetto alla l. n. 220 del 2012, delinea, a carico dell’acquirente, un regime di responsabilità solidale per il pagamento degli oneri condominiali dovuti dall’alienante, limitata al biennio antecedente all’acquisto, che opera solo nei rapporti esterni con il condominio, ma non anche nel rapporto interno tra acquirente e alienante, sicché, in tale rapporto, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, l’acquirente risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte successivamente al momento dell’acquisto e, qualora sia chiamato a rispondere di quelle sorte in epoca anteriore, ha comunque diritto di regresso nei confronti del suo dante causa, senza che, peraltro, assuma rilevanza alcuna, al fine di escludere tale regresso, la notificazione, da parte dell’alienante, di un atto di significazione di illegittimità della pretesa del condominio. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza della corte territoriale che, in presenza di un pagamento dell’acquirente relativo a contributi antecedenti di oltre due anni rispetto alla compravendita, aveva qualificato tale pagamento quale adempimento del terzo respingendo la richiesta di ripetizione di indebito in ragione del fatto che il precedente condomino aveva rappresentato all’acquirente l’illegittimità della pretesa del condominio poiché scaturente da deliberazioni affette da nullità). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 9-5-2022, n. 14531

Giudizio instaurato contro più debitori solidali – Accertamento della responsabilità esclusiva di uno di essi

La solidarietà passiva nel rapporto obbligatorio è prevista dal legislatore nell’interesse del creditore e serve a rafforzare il diritto di quest’ultimo, consentendogli di ottenere l’adempimento dell’intera obbligazione da uno qualsiasi dei condebitori, mentre non ha alcuna influenza nei rapporti interni tra condebitori solidali, fra i quali l’obbligazione si divide secondo quanto risulta dal titolo o, in mancanza, in parti uguali. Ne consegue che, se il creditore conviene in giudizio più debitori, sostenendone la responsabilità solidale ed il giudice, invece, condanna uno solo di essi, con esclusione del rapporto di solidarietà, il debitore condannato, ove non abbia proposto alcuna domanda di rivalsa nei confronti del preteso condebitore solidale e, dunque, non abbia dedotto in giudizio il rapporto interno che lo lega agli altri debitori, non ha un interesse ad impugnare tale sentenza, nella parte in cui esclude la solidarietà, perché essa non aggrava la sua posizione di debitore dell’intero, né pregiudica il suo eventuale diritto di rivalsa. (Principio ribadito in tema di obbligazione solidale di chi subentra nei diritti del condomino al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente, prevista dal previgente art. 63, comma 2, disp. att. c.c. ora divenuto, in forza della l. n. 220 del 2012, comma 4). Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-4-2021, n. 11199

Lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima dell’atto traslativo – Spese relative – Imputazione all’alienante

In tema di riparto delle spese condominiali per l’esecuzione di lavori consistenti in innovazioni, straordinaria manutenzione o ristrutturazione sulle parti comuni, laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi di detti lavori gravano, secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione, anche se poi le opere siano state, in tutto o in parte, realizzate in epoca successiva all’atto traslativo, con conseguente diritto dell’acquirente a rivalersi nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva ex art. 63 disp. att. c.c., salvo che sia diversamente convenuto tra venditore e compratore, pur rimanendo comunque inopponibili al condominio i patti eventualmente intercorsi tra costoro. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-4-2021, n. 11199

Lavori di straordinaria manutenzione deliberati prima dell’atto traslativo – Spese relative – Imputazione all’alienante

In tema di riparto delle spese condominiali concernenti lavori di manutenzione straordinaria sulle parti comuni (nella specie, alla facciata), laddove, successivamente alla delibera assembleare che abbia disposto l’esecuzione di tali interventi, sia venduta un’unità immobiliare sita nel condominio, i costi dei lavori gravano – secondo un criterio rilevante anche nei rapporti interni tra compratore e venditore, che non si siano diversamente accordati tra di loro alla luce di patti comunque inopponibili al condominio – su chi era proprietario dell’immobile compravenduto al momento dell’approvazione di detta delibera, la quale ha valore costitutivo della relativa obbligazione. Né rileva, in senso contrario, che la vendita sia avvenuta prima dell’approvazione di tutti gli stati di ripartizione dei lavori, ovvero prima che il condomino che aveva approvato la suddetta delibera abbia assolto integralmente ai propri oneri verso il condominio, trattandosi di circostanze ostative unicamente all’emissione, nei confronti dell’alienante – che non è più condomino – di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ex art. 63, comma 1, disp. att. c.c., ma non estintiva del debito originario del cedente, che rimane azionabile nei sui confronti in sede di processo di cognizione o di ingiunzione ordinaria. (Fattispecie anteriore alla novella apportata dalla l. n. 220 del 2012). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 22-6-2017, n. 15547