Articolo 66 Disposizioni di attuazione del codice civile

Convocazione dell’assemblea condominiale in via straordinaria

L’assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall’art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione.

In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino.

L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati. (1)

L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima. (2)

L’amministratore ha facoltà di fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi. (2)

Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. (3)

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(1) Comma prima sostituito dall’art. 20 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013, successivamente così modificato dall’art. 63, comma 1 bis, D.L. 14.08.2020, n. 104, così come modificato dall’allegato alla legge di conversione, L. 13.10.2020, n. 126 con decorrenza dal 14.10.2020. Il testo previgente disponeva che:

“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.

(2) Comma aggiunto dall’art. 20 L. 11.12.2012, n. 220 con decorrenza dal 18.06.2013.

(3) Comma aggiunto dall’art. 63, comma 1 bis, D.L. 14.08.2020, n. 104, così come modificato dall’allegato alla legge di conversione, L. 13.10.2020, n. 126 con decorrenza dal 14.10.2020, successivamente così modificato dall’art. 5 bis, D.L. 07.10.2020, n. 125 così come inserito dall’allegato alla legge di conversione, L. 27.11.2020, n. 159 con decorrenza dal 04.12.2020. Il testo previgente disponeva che:

“Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione”.

Avviso di convocazione – Termine di almeno cinque giorni prima – Modalità di calcolo – Termine non libero

Nel calcolo del termine di “almeno cinque giorni prima”, stabilito dall’art. 66, ultimo comma (nella formulazione vigente “ratione temporis”), disp. att. c.c., per la comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea, atto recettizio di cui il condominio deve provare la tempestività rispetto alla riunione fissata per la prima convocazione, trattandosi di giorni “non liberi” (stante l’eccezionalità dei termini cd. “liberi” – che escludono dal computo i giorni iniziale e finale – limitati ai soli casi espressamente previsti dalla legge) e da calcolare a ritroso, non va conteggiato il “dies ad quem” (e, cioè, quello di svolgimento della riunione medesima), che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va incluso il “dies a quo” (coincidente con la data di ricevimento dell’avviso), quale capo o punto fermo finale, secondo la regola generale fisata negli artt. 155, comma 1, c.p.c. e 2963 c.c. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto tempestivo l’avviso di convocazione ricevuto il 29 marzo, in relazione ad un’assemblea condominiale convocata, per la prima adunanza, in data 3 aprile). Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 30-6-2021, n. 18635

Avviso di convocazione – Atto unilaterale recettizio

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione, previsto dall’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. nel testo vigente “ratione temporis”, quale atto unilaterale recettizio, sia, non solo, inviato, ma anche ricevuto nel termine ivi stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 30-10-2020, n. 24041

Avviso di convocazione dell’assemblea condominiale inviato mediante lettera raccomandata non consegnata per l’assenza del destinatario

In tema di condominio, l’avviso di convocazione dell’assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile “ratione temporis”), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c., con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6-10-2017, n. 23396

Assemblea dei condomini – Titolarità del potere di convocazione dell’amministratore – Delegabilità

In tema di condominio negli edifici, la convocazione dell’assemblea, ove non eseguita dai singoli condomini, può essere effettuata dall’amministratore, titolare del relativo potere, ex art. 66 disp. att. c.c., ovvero da un terzo che operi quale suo delegato, secondo il meccanismo della rappresentanza volontaria. (Nella specie, la S.C. ha cassato l’impugnata sentenza, che aveva escluso la validità della convocazione dell’assemblea ad opera del socio accomandante della società amministratrice dello stabile, senza tuttavia verificare se detta convocazione, eseguita mediante l’utilizzo di carta intestata di detta società ed apposizione, ad opera dell’accomandante, della propria sigla sulla relativa ragione sociale, fosse o meno imputabile alla società amministratrice). Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 10-1-2017, n. 335

Legittimazione del condomino assente e regolarmente convocato ad impugnare per difetto di convocazione di altro condomino – Esclusione

In tema di condominio negli edifici, il condomino assente in assemblea, ma regolarmente convocato, non può impugnare la delibera per difetto di convocazione di altro condomino, trattandosi di vizio che inerisce all’altrui sfera giuridica, come conferma l’interpretazione evolutiva fondata sull’art. 66 disp. att. cod. civ., modificato dall’art. 20 della legge 11 dicembre 2012, n. 220. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18-4-2014, n. 9082