Codice Civile

Art. 873 codice civile

Distanze nelle costruzioni

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

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Giurisprudenza:

Ius superveniens – Meno restrittivo per il costruttore – Effetti – In materia di distanze nelle costruzioni, qualora subentri una disposizione derogatoria o si verifichi una situazione favorevole al costruttore, si consolida – salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull’illegittimità della costruzione – il diritto di quest’ultimo a mantenere l’opera alla distanza inferiore se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, fermo restando, peraltro, il diritto del vicino al risarcimento del danno subìto nel periodo tra l’edificazione e la nuova disposizione normativa o situazione di fatto legittimante.(Fattispecie relativa ad un edificio originariamente sorto in violazione della normativa sulle distanze, prospiciente una … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-8-2022, n. 24844

 

Acquisto di un bene per finalità edificatorie sulla base di progetto ceduto dal venditore – Inedificabilità per effetto di azioni ripristinatorie di terzi per violazione delle distanze tra edifici – Conseguenze – In tema di compravendita, qualora l’acquisto abbia riguardato un immobile per l’edificazione di un fabbricato, attuabile, sotto il profilo urbanistico, in virtù di progetto ceduto dal venditore, la sopravvenuta irrealizzabilità dell’edificio, conseguente ad azioni ripristinatorie proposte da terzi per violazione delle norme sulle distanze, non costituisce violazione dell’impegno traslativo del diritto di proprietà sulla cosa venduta, né dunque consente l’applicazione della disciplina sulla garanzia per l’evizione parziale (perché non si tratta di vendita di cosa parzialmente altrui ex art 1480 c.c.) , né quella sulla garanzia per vendita di cosa gravata da oneri o da diritti reali di godimento non apparenti di terzi (la quale riguarda la diversa ipotesi di cosa venduta come libera, ma che poi risulti gravata da taluno dei pesi anzidetti ex art. 1489 c.c.), ma può piuttosto integrare il difetto di qualità promesse o essenziali ai sensi dell’art. 1497 c.c., la cui domanda rientra nella disciplina degli adempimenti contrattuali. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 6-7-2022, n. 21441

 

Nozione di nuova costruzione – Rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all’art. 41 sexies l. n. 1150 del 1942, anche ai fini dell’applicabilità dell’art. 9 d.m. n. 1444 del 1968 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma altresì gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell’entità delle modificazioni apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente; né assume rilevanza, in senso contrario, il disposto dell’art. 2 bis, comma 1 ter, d.P.R. n. 380 del 2001, nel testo risultante a seguito delle modificazioni introdotte dall’art. 10, comma 1, lett. a), d.l. n. 76 del 2020, conv. con modif. in l. n. 120 del 2020, giacché tale norma, se prevede che possano rientrare nella nozione di ricostruzione anche opere che aumentano il volume o modificano la sagoma dell’opera da costruire, richiede pur sempre che l’intervento sia realizzato nel rispetto delle distanze preesistenti, e cioè di quelle conformi alla normativa vigente al momento in cui è stato realizzato l’intervento originario. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 24-6-2022, n. 20428

 

Nuova costruzione realizzata in sostituzione di precedente – Nell’ambito delle opere edilizie, in caso di demolizione di un edificio preesistente e successiva ricostruzione, comportante un aumento di volumetria, il manufatto nel suo complesso è sottoposto alla disciplina in tema di distanze, vigente al tempo della sua edificazione, solo ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa, con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni; in mancanza di tale previsione, il manufatto va considerato come nuova costruzione solo nelle parti eccedenti le … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 14-4-2022, n. 12196

 

Disciplina applicabile – Rinvio ai regolamenti locali su zone omogenee su cui sorge la costruzione – In tema di distanze delle costruzioni dai confini, la disciplina del distacco di costruzioni dal confine va individuata in quella regolamentare locale per la zona omogenea in cui sorge la costruzione, senza che rilevi né la destinazione della costruzione stessa, né la sua eventuale difformità rispetto alle destinazioni consentite dagli strumenti urbanistici per i fabbricati da realizzare in tale zona. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 22-3-2022, n. 9264

 

Fondi confinanti – Edificazione su uno di essi da parte di terzo con materiali propri – In tema di distanze legali fra costruzioni, qualora il manufatto edificato da un terzo con materiali propri su fondo altrui si trovi a distanza non legale rispetto ad una preesistente costruzione ubicata sul fondo confinante (art. 873 c.c.), l’azione del proprietario di quest’ultimo, volta a conseguire la demolizione o l’arretramento dell’opera – qualificabile come “negatoria servitutis” – è esperibile esclusivamente nei confronti del proprietario confinante (in considerazione del carattere reale dell’azione medesima), dovendo, per converso, la legittimazione passiva del terzo costruttore essere … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 16-2-2022, n. 5078

 

Norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale e dei regolamenti edilizi – Valenza integrativa dell’art. 873 c.c. – In tema di distanze, sia le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori generali, sia i regolamenti edilizi comunali hanno valenza integrativa dell’art. 873 c.c. e natura regolamentare o di atti amministrativi generali, sicché sono subordinati solamente alle norme di rango primario in esecuzione delle quali sono stati emanati. Ne consegue che la prevalenza delle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 2-2-2022, n. 3241

 

Costruzioni in aderenza – Costruzione da parte del proprietario di uno di essi di un muro al confine al di sopra del fabbricato – Il principio secondo cui, in tema di distanze nelle costruzioni, il proprietario di una di esse non può dolersi della realizzazione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, trova applicazione solo quando i due fabbricati sono in aderenza, laddove, al contrario, con riguardo a … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 2-12-2021, n. 38033

 

Distacchi tra le costruzioni – In genere distanze tra fabbricati – Determinazione in relazione ad altezze – In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all’altezza dei fabbricati, il relativo computo concerne l’intera estensione, in elevazione, della costruzione, sì da ricomprendere ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, restando sottratte all’osservanza di tale distanza le sole parti aventi natura ornamentale ovvero meramente funzionale rispetto alla struttura dell’immobile. In tale accertamento l’abitabilità dei sottotetti deve essere verificata in concreto, restando irrilevante l’eventuale rilascio o meno della concessione o del permesso di costruire. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 6-10-2021, n. 27102

 

Costruzione realizzata in violazione delle distanze ex art. 873 c.c. – Riduzione in pristino – Ove sia realizzata una costruzione in violazione delle distanze ex art. 873 c.c., il giudice deve ordinarne la riduzione in pristino, mediante la demolizione delle parti che superano tali limiti, non potendo limitarsi a disporre l’esecuzione di accorgimenti idonei ad impedire l’esercizio della veduta sul fondo altrui, consistenti in opere che rendano impossibili il “prospicere” e l'”inspicere in alienum”; l’azione in tema di distanze tra costruzioni, infatti, diversamente da quella concernente l’apertura di vedute – che tutela gli interessi esclusivamente privati del proprietario del bene dall’indiscrezione del vicino, impedendo di affacciarsi e di guardare nella proprietà del primo – è volta ad evitare il … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 21-9-2021, n. 25495

 

Sporgenze esterne del fabbricato con funzione meramente artistica o ornamentale – Computabilità nel calcolo della distanza legale – In tema di distanze legali fra edifici, non sono computabili le sporgenze esterne del fabbricato che abbiano funzione meramente artistica o ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi sostenuti da solette aggettanti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità e ampiezza, giacché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 17-9-2021, n. 25191

 

Convenzioni private – Vincoli di natura reale assimilabili alle servitù – Inosservanza delle pattuizioni – Conseguenza – Le convenzioni tra privati, con le quali si stabiliscono reciproche limitazioni o vantaggi a favore e a carico delle rispettive proprietà individuali, specie in ordine alle modalità di edificabilità, restringono o ampliano definitivamente i poteri connessi alla proprietà attribuendo a ciascun fondo un corrispondente vantaggio e onere che ad esso inerisce come “qualitas fundi”, ossia con caratteristiche di realità inquadrabili nello schema delle servitù. Nell’ipotesi, pertanto, di inosservanza della convenzione limitativa dell’edificabilità, il proprietario del fondo dominante può agire nei confronti del proprietario del fondo servente con azione di natura reale per chiedere ed ottenere la demolizione dell’opera abusiva, non diversamente dal proprietario danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze nelle costruzioni ex artt. 872 e 873 c.c.. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito secondo la quale l’inosservanza del regolamento consortile cui erano vincolate le parti del giudizio, recante limitazioni alle … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 15-9-2021, n. 24940

 

Opere private realizzate, senza alcuna espropriazione, per la produzione di energia elettrica alimentata da fonti rinnovabili in violazione delle distanze legali – Applicazione della disciplina ex art. 873 cc – Esclusione – Le opere private realizzate, senza alcuna espropriazione, per la produzione di energia elettrica alimentata da fonti rinnovabili in violazione delle distanze legali non soggiacciono alla disciplina di cui all’art. 873 c.c. e alle relative sanzioni, in virtù dell’espressa loro equiparazione “alle opere dichiarate indifferibili e urgenti ai fini dell’applicazione delle leggi sulle opere pubbliche”, disposta prima dall’art. 1, comma 4, della l. n. 10 del 1991 e successivamente dall’art. 12 del d.lgs. n. 387 del 2003, sicchè è possibile ottenere la sola tutela indennitaria per il pregiudizio sofferto, trattandosi di interventi rispetto ai quali deve cedere anche la posizione di diritto soggettivo del proprietario confinante. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-5-2021, n. 13626

 

Norme integrative del cc – Disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza –  Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni o come spazio tra le medesime o come distacco dal confine o in rapporto con l’altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l’assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile, perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l’utilizzazione edilizia dei suoli privati e, pertanto, la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 19-5-2021, n. 13624

 

Autorizzazione a mantenere la costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge – Al fine di mantenere una costruzione a distanza minore di quella prescritta dalla legge, non è sufficiente un'”autorizzazione” scritta unilaterale del proprietario del fondo vicino, che acconsenta alla corrispondente servitù, essendo, al contrario, necessario un contratto che, pur senza ricorrere a formule sacramentali, dia luogo alla costituzione di una servitù prediale, ex art. 1058 c.c., esplicitando, in una dichiarazione scritta, i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l’accordo, risolvendosi in una menomazione di carattere reale per l’immobile che alla distanza legale avrebbe diritto, a vantaggio del fondo contiguo che ne trae il corrispondente beneficio, faccia venir meno … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 12-2-2021, n. 3684

 

Legge urbanistica e regolamenti locali – Prevalenza – In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 2, del d.m. n. 1444 del 1968, essendo stato emanato sulla base dell’art. 41-quinquies della l. n. 1150 del 1942 (cd. legge urbanistica), aggiunto dall’art. 17 della l. n. 765 del 1967, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 15-01-2021, n. 624

 

Fondi separati da un terreno intermedio di proprietà aliena – Art. 875 cc – In tema di distanza nelle costruzioni, quando due fondi siano separati da un terreno intermedio di proprietà aliena, non può operare il principio della prevenzione, in quanto trattasi di principio applicabile per le costruzioni sul confine, ma non per quelle arretrate rispetto alla stessa linea di confine di meno di un metro e mezzo, non potendo essere imposto al secondo costruttore l’obbligo di un distacco dal confine superiore a quello pari alla metà della distanza minima di tre metri di cui all’art. 873 c.c., siccome allo stesso è preclusa la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 29-12-2020, n. 29746

 

Norme integrative della disciplina codicistica – Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili, le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall’appartenenza di essi ad un unico o a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e non possono escludere l’applicazione delle norme specificatamente dirette alla disciplina di tali distanze. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 28-12-2020, n. 29644

 

Sopravvenienza disciplina meno restrittiva in tema di distanze legali – In tema di distanze legali, la disciplina meno restrittiva, la cui sopravvenienza può legittimare la costruzione originariamente illecita, non può consistere in una semplice delibera del consiglio comunale, atteso che questa non è idonea, di per sé, a modificare la disciplina urbanistica, costituendo solo il primo atto di un complesso “iter” amministrativo che si conclude soltanto con l’approvazione regionale della variante del piano regolatore generale. Cassazione Civile, Sezione 6-2, Ordinanza 02-12-2020, n. 27586

 

Prescrizioni del piano regolatore – In tema di distanze fra le costruzioni, le prescrizioni del piano regolatore, atto complesso risultante dal concorso della volontà del Comune e della Regione, acquistano efficacia di norme giuridiche integrative del codice civile solo con l’approvazione del piano medesimo da parte dell’autorità regionale. Qualora uno dei due atti che costituiscono l’atto complesso sia annullato a seguito di ricorso giurisdizionale, il piano regolatore decade con effetto retroattivo e non ha alcuna idoneità a regolare i rapporti in materia di distanze legali, fino a quando non intervenga una sua nuova approvazione e salva l’applicazione delle misure di salvaguardia. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 16-10-2020, n. 22589

 

Permesso di costruire in deroga – In materia di controversie tra privati proprietari relative alla violazione delle distanze legali tra le costruzioni, il permesso di costruire in deroga, di cui all’art. 14 del d.P.R. n. 380 del 2001, deve necessariamente precedere la realizzazione dell’intervento edilizio e non può indirettamente comportare quale effetto la sanatoria dell’eventuale illecito, tenuto conto del carattere eccezionale del potere derogatorio che deve, pertanto, essere inteso in termini restrittivi, nonché della necessità di proteggere l’affidamento del privato. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 04-09-2020, n. 18499

 

Litisconsorzio tra i proprietari – Esclusione – Il comproprietario può agire a tutela della proprietà comune al fine di far valere l’osservanza delle distanze legali, senza che sia necessario integrare il contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 23-06-2020, n. 12325

 

Regolamento locale che consenta di porre le costruzioni con una specifica destinazione a distanza inferiore rispetto a quella prescritta per le altre – Nel caso in cui il regolamento locale consenta di porre le costruzioni che abbiano una specifica destinazione a distanza inferiore rispetto a quella prescritta per le altre, il successivo mutamento di destinazione delle stesse, in origine realizzate in conformità alle previsioni regolamentari, anche se non accompagnato da modifiche strutturali o aumenti di volumetrie, impone di verificare la perdurante legittimità dell’opera. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 18-06-2020, n. 11845

 

Domanda di demolizione della costruzione per violazione delle distanze legali – Applicazione della normativa antisismica – Violazione dell’art. 112 cpc – La domanda di demolizione di una costruzione per la generica violazione delle norme in tema di distanze legali non esclude che il giudice, investito della decisione, possa pronunciarsi sulla legittimità dell’opera avuto riguardo alle previste distanze non solo fra costruzioni, ma anche dal confine, nonché a quelle stabilite della normativa cosiddetta antisismica di cui alla legge 25 novembre 1962, n. 1684, senza per questo incorrere in violazione dell’art. 112 c.p.c. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 28-05-2020, n. 10069

 

Prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi – Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in virtù del principio “iura novit curia”, acquisirne conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte. Cassazione Civile, Sezione 2, Ordinanza 05-02-2020, n. 2661

 

Profili generali – Ai fini dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, due fabbricati, per essere antistanti, non devono necessariamente essere paralleli, ma possono anche fronteggiarsi con andamento obliquo, purché tra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento. Ne consegue che non danno luogo a pareti antistanti gli edifici posti ad angolo retto, né quelli in cui sono gli spigoli opposti a potersi toccare se prolungati idealmente uno verso l’altro. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 ottobre 2019, n. 24471

 

Profili generali – In materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 1 ottobre 2019, n. 24471

 

Azione di regolamento di confini e azione volta al rispetto delle distanze legali – Differenze – L’azione di regolamento di confini e quella volta al rispetto delle distanze legali non sono riconducibili ad unità in quanto, mentre la prima presuppone uno sconfinamento e, quindi, un illecito utilizzo del bene altrui, la seconda, avente ad oggetto l’arretramento a distanza legale dal confine, riguarda interventi edilizi realizzati dal convenuto sulla sua proprietà, sebbene in violazione del regime legale delle distanze dal confine e tra costruzioni. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di appello, che aveva ravvisato il vizio di ultrapetizione nella pronuncia di primo grado, in quanto era stato disposto l’arretramento a distanza legale del manufatto edificato dal convenuto, benché gli attori avessero domandato la sola eliminazione delle opere realizzate oltre la linea di confine). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 13 giugno 2019, n. 15951

 

Convenzioni volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze legali delle costruzioni o vedute – Per l’esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze legali delle costruzioni o vedute non è necessaria alcuna formula sacramentale, ma è comunque indispensabile che detta volontà sia deducibile da una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra vicini, nel senso che l’accordo faccia venir meno il limite legale per il proprietario del fondo dominante, che così acquista la facoltà di invadere la sfera esclusiva del fondo servente; l’indagine sull’effettiva volontà dei contraenti costituisce accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità se non nei limiti di cui all’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 29 maggio 2019, n. 14711

 

Muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale – In tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi “costruzione”, agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c., per la parte che adempie alla sua specifica funzione e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, mentre la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, soggiace alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 29 maggio 2019, n. 14710

 

Criterio della prevenzione – In tema di distanze legali, il criterio della prevenzione opera anche quando il regolamento locale preveda una distanza minima delle costruzioni dai confini, purché tale regolamento consenta di costruire in aderenza o in appoggio. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 29 maggio 2019, n. 14705

 

Criterio della prevenzione – Sopraelevazione di un edificio preesistente – In tema di distanze legali, con riferimento alla sopraelevazione di un edificio preesistente, il criterio della prevenzione va applicato avendo riguardo all’epoca della sopraelevazione e non a quella della realizzazione della costruzione originaria. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 29 maggio 2019, n. 14705

 

Usucapione del diritto – In tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di aver acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per aver ricostruito un edificio preesistente in loco, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l’assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 24 maggio 2019, n. 14275

 

Vedute e luci – Distanza dallo stabile frontistante – L’obbligo di osservare nelle costruzioni determinate distanze sussiste solo in relazione alle vedute, e non anche alle luci, sicché la dizione “pareti finestrate” contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all’art. 9 D.M. n. 1444 del 1968, il quale prescrive nelle sopraelevazioni la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, non potrebbe che riferirsi esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 23-05-2019,  n. 14091

 

Dislivello tra i fondi – In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 873 c.c. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quella superiore, in quanto la necessità del rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato la sentenza gravata che, per escludere la violazione della disciplina delle distanze, si era limitata ad accertare che il garage controverso avesse l’estradosso a quota inferiore a quella del piano di campagna del fondo “contiguo”, anziché accertare, come avrebbe dovuto, che il medesimo avesse l’estradosso a quota inferiore a quella del piano di campagna del fondo su cui insisteva). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 maggio 2019, n. 14084

 

Modificazioni modifica della domanda ex art. 183 c.p.c. – Domanda volta ad ottenere il rispetto delle distanze tra costruzioni ex art. 873 c.c. in aggiunta a quella inizialmente proposta per assicurare il rispetto delle distanze legali dalle vedute ex art. 907 c.c.

La modificazione della domanda ammessa ex art. 183 c.p.c. può riguardare anche uno o entrambi gli elementi oggettivi della stessa (“petitum” e “causa petendi”), purché la domanda così modificata sia comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e non si aggiunga a quella iniziale, ma la sostituisca e si ponga, dunque, rispetto ad essa, in rapporto di alternatività. Pertanto, la domanda finalizzata ad ottenere il rispetto delle distanze tra costruzioni ex art. 873 c.c., che si aggiunga a quella inizialmente proposta per assicurare il rispetto delle distanze legali dalle vedute ex art. 907 c.c., è da considerare nuova e, quindi, inammissibile, stante il diverso scopo perseguito dai due istituti, senza che rilevi la natura autodeterminata dei diritti coinvolti poiché dette azioni non riguardano l’accertamento del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento, postulando, al contrario, che questi non siano controversi. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 24 aprile 2019, n. 11226

 

Domanda di riduzione in pristino di opere illegittime per violazione delle distanze legali – Legittimazione passiva del nudo proprietario – In tema di riduzione in pristino di opere illegittime per violazione delle distanze legali, la domanda di arretramento della costruzione realizzata dall’usufruttuario dell’immobile deve essere proposta nei soli confronti del nudo proprietario, potendo il titolare del diritto reale di godimento, al più, intervenire in giudizio, in via adesiva, ai sensi dell’art. 105, comma 2, c.p.c. Pertanto, l’attore, rimasto soccombente per avere agito contro l’usufruttuario, non può dolersi della mancata chiamata in causa del nudo proprietario da parte del giudice, poiché, da un lato, non sussiste litisconsorzio necessario tra … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 21 febbraio 2019, n. 5147

 

Principio della prevenzione – In tema di distanze tra edifici, il principio della prevenzione è escluso solo in presenza di una norma del regolamento edilizio comunale che prescriva una distanza tra fabbricati con riguardo al confine, con lo scopo di ripartire equamente tra i proprietari confinanti l’obbligo di salvaguardare una zona di distacco tra le costruzioni. Ne consegue che, in assenza di una siffatta previsione, deve trovare applicazione il principio della prevenzione, potendo il prevenuto costruire in aderenza alla fabbrica realizzata per prima, se questa sia stata posta sul confine o a distanza inferiore alla metà del prescritto distacco tra fabbricati. (Nella specie, in applicazione del richiamato principio, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della corte di appello che aveva ritenuto che l’indicazione di un distacco minimo tra fabbricati da parte di un regolamento edilizio comunale escludesse la … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 21 febbraio 2019, n. 5146

 

Definizione di costruzione – Costituisce “costruzione”, ai sensi dell’art. 873 c.c., anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria ed abbia i caratteri della stabilità, della consistenza e dell’immobilizzazione al suolo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva qualificato come costruzione una tettoia aperta su un lato e saldamente fissata con la … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 21 febbraio 2019, n. 5145

 

Distanze legali – Norme integrative – Regolamenti edilizi locali – In tema di distanze legali, sono da ritenere integrative del codice civile le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino, con qualsiasi criterio o modalità, la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, senza nessuna relazione con le distanze intercorrenti tra gli stessi, proteggono, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini. Ne consegue che, nel primo caso, sussiste, in favore del … continua a leggere ► Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 21 febbraio 2019, n. 5142

 

Sopraelevazione – La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione. – Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, Sentenza 15 giugno 2018, n. 15732

 

Apertura di vedute dirette – L’art. 905 c.c., che salvaguarda il fondo finitimo dalle indiscrezioni attuabili mediante l’apertura di vedute negli edifici vicini al fine di proteggere interessi esclusivamente privati, non ha correlazione alcuna con l’art. 873 c.c. che, diretto a tutelare, evitando la formazione di intercapedini dannose, interessi generali di igiene, decoro e sicurezza negli abitati, consente agli enti locali di stabilire distanze maggiori secondo una valutazione particolare dei detti interessi collettivi. Ne consegue che non vi è spazio per una integrazione della previsione dell’art. 905 c.c. con quelle eventuali più restrittive in tema di distanze tra costruzioni contenute nei regolamenti locali, deponendo in tal senso anche l’assenza nel testo della norma di un rinvio – che è, invece, contemplato nell’art. 873 c.c. – ai regolamenti in questione. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 giugno 2018, n. 15070

 

Ricostruzioni e ristrutturazione – Differenze – Nell’ambito delle opere edilizie – anche alla luce dei criteri di cui all’art. 31, comma 1, lettera d), della legge n. 457 del 1978(oggi art. 3 del d.P.R. n. 380 del 2001) – la semplice “ristrutturazione” si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la “ricostruzione” allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. (Nella specie, la S.C. ha qualificato come nuova costruzione un edificio che presentava, rispetto a quello preesistente, un lieve incremento della superficie ed un possibile modesto aumento del volume). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 giugno 2018, n. 15041

 

Violazioni delle distanze legali – Usucapione – Onere della prova – In tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente “in loco”, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l’assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 11 giugno 2018, n. 15041

 

Violazione delle distanze legali – Demolizione dell’opera illecita – Risarcimento del danno – In tema di violazione delle distanze legali, ove sia disposta la demolizione dell’opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme non rispettate e non del valore di mercato dell’immobile, diminuito per effetto della detta violazione, poiché tale pregiudizio è suscettibile di eliminazione. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 4 giugno 2018, n. 14294

 

Art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 – Distanza minima di dieci metri  – In materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 va interpretato nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente, essendo sufficiente, per l’applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, benché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta, con la conseguenza che il rispetto della distanza minima è dovuto pure per i tratti di parete parzialmente privi di finestre. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 17 maggio 2018, n. 12129

 

Art. 17 l. n. 765 del 1967 – Limiti di altezza degli edifici – In caso di applicazione dell’art. 17 della l. n. 765 del 1967, il limite di altezza degli edifici, determinato in rapporto alla distanza dalle costruzioni vicine, non deve essere computato prendendo in considerazione la quota dei terreni circostanti al manufatto, ma il piano di posa dello stesso che, di norma, coincide con il piano di campagna, e che, dovendo essere perfettamente orizzontale, qualora siano presenti dislivelli o il suolo sia inclinato, va determinato calcolando la media eventualmente ponderale delle misure dei vari punti del perimetro esterno, ottenuta abbassando, proporzionalmente alle superficie interessate, le quote più alte, in modo da innalzare, sempre in proporzione, le più basse, e ciò mediante la distribuzione di tutto il terreno, con esatto compenso di scavi e riporti, sino ad ottenere la anzidetta media. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 17 maggio 2018, n. 12129

 

Criterio della prevenzione – Il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle stesse dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio, nel qual caso il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 14 maggio 2018, n. 11664

 

Disposizioni dei piani regolatori – Natura di norme integrative – Le disposizioni dei piani regolatori che stabiliscono una determinata distanza delle costruzioni tra loro o dai confini dei fondi appartengono alla categoria delle norme integrative del codice civile che, se violate, conferiscono al vicino la facoltà di ottenere la riduzione in pristino. Ne consegue che, qualora lo strumento urbanistico locale, successivamente intervenuto, abbia sancito l’obbligo inderogabile di osservare una determinata distanza dal confine ovvero tra le costruzioni, tale nuova disciplina vincola il preveniente che rimane tenuto, se vuole sopraelevare, alla osservanza della diversa distanza stabilita, senza alcuna facoltà di allineamento (in verticale) alla originaria preesistente costruzione, a meno che la normativa regolamentare non preveda una espressa eccezione in proposito. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 10 maggio 2018, n. 11320

 

Sanatoria edilizia – La sanatoria edilizia di cui all’art. 31 della legge 28 febbraio 1985 n. 47, opera nei rapporti fra l’autore della costruzione e la P.A., perseguendo soltanto l’effetto di conservare l’opera costruita abusivamente e di sottrarre l’autore della relativa violazione alle sanzioni a questa conseguenti, ma non comporta la modifica della disciplina urbanistica, né di conseguenza fa venir meno la contrarietà della costruzione alle norme che regolano i rapporti fra privati in materia di distanze delle costruzioni contenute nel codice civile o di questo integrative. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 16 aprile 2018, n. 9268

 

Sopraelevazione – La sopraelevazione, a tutti gli effetti deve essere considerata come nuova costruzione e può essere di conseguenza eseguita solo con il rispetto della normativa sulle distanze legali dalle costruzioni esistenti sul fondo confinante; risulta, in tal caso, inapplicabile il criterio di prevenzione, che si esaurisce, viceversa, con il completamento, dal punto di vista strutturale e funzionale, della prima costruzione. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 5 marzo 2018, n. 5049

 

Derogabilità convenzionale – In materia di distanze legali, le norme di cui all’art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di itercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell’interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 2 marzo 2018, n. 5016

 

Deroghe previste dagli strumenti urbanistici per i manufatti accessori – Le deroghe alle distanze tra costruzioni, applicabili – solo se espressamente previste dagli strumenti urbanistici – ai manufatti di natura accessoria e pertinenziale, non trovano applicazione ove l’unità strutturale della costruzione “secondaria” con quella “principale” impedisca di considerare la prima, indipendentemente dall’uso cui è destinata, come costruzione a sé stante, dotata di sue autonome dimensioni e caratteristiche e, pertanto, di qualificarla come accessoria alla seconda, essendo entrambe parti integranti di un unico intero fabbricato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva escluso la possibilità di configurare come accessorio, onde applicare la deroga alle disciplina sulle distante prevista dall’art. 7 delle norme tecniche di attuazione del programma di fabbricazione del Comune di Codropio, un vano realizzato in ampliamento di un preesistente fabbricato). – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 28 febbraio 2018, n. 4657

 

Prescrizioni di cui all’art. 9, comma 1, d.m. n. 1444 del 1968 – In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968 – traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41 quinquies l.n. 1150 del 1942 e prescrivendo, per la zona A, quanto alle operazioni di risanamento conservativo ed alle eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti –, rappresenta una disciplina integrativa dell’art. 873 c.c. immediatamente idonea ad incidere sui rapporti interprivatistici, sicchè, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con l’art. 9 citato, sia in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l’obbligo per il giudice di merito di dare attuazione alla disposizione integrativa dell’art. 873, mediante condanna all’arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, o all’integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistente volume. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 23 gennaio 2018, n. 1616

 

Prescrizioni di cui all’art. 9, comma 1, d.m. n. 1444 del 1968 – Lo strumento urbanistico comunale che individui le zone territoriali omogenee di cui all’articolo 2 del d. m. n. 1444 del 1968 deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste, per ciascuna di dette zone, dall’articolo 9, comma 1, del medesimo decreto ministeriale, trattandosi di disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva. Ne consegue che, qualora nel regolamento comunale non sia stabilita alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee, o ne sia prevista una inferiore a quella minima prevista nel citato d.m., la disciplina dettata dal citato articolo 9 sostituirà “ipso iure” quella difforme contenuta in origine in tale regolamento, divenendone automaticamente parte integrante e da subito operante senza che possano, invece, trovare applicazione gli articoli 873 c.c. e 17, comma 1, della l. n. 765 del 1967. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 12 dicembre 2017, n. 29732

 

Deroga contemplata all’art. 9, ultimo comma, del d.m. 4 aprile 1968 n. 1444 – La deroga, contemplata all’art. 9, ultimo comma, del d.m. 4 aprile 1968 n. 1444, che consente ai Comuni di prescrivere distanze tra costruzioni inferiori a quelle previste dalla normativa statale riguarda esclusivamente le distanze su fondi che siano inclusi in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 7 novembre 2017, n. 26354

 

Appartenenza dello spazio intermedio a soggetto terzo – Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31-10-2017, n. 25890

 

Spostamento della costruzione a distanza legale – Limiti all’esecuzione forzata – L’art. 2933, comma 2, c.c., che limita l’esecuzione forzata degli obblighi di non fare, vietando la distruzione della cosa che sia di pregiudizio all’economia nazionale, va riferito alle sole fonti di produzione o distribuzione della ricchezza dell’intero paese e, pertanto, non è invocabile per evitare lo spostamento di una costruzione alla distanza prescritta dalle norme in materia, comportando la … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 31-10-2017, n. 25890

 

Muro di sostegno di un terrapieno – In tema di distanze legali, il muro di sostegno di un terrapieno ha natura di costruzione ed è pertanto soggetto, ex art. 873 c.c., all’osservanza dell’eventuale maggiore distanza stabilita delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 17-10-2017, n. 24473

 

Edificazione in aderenza – In tema di distanze nelle costruzioni, non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine, per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente – non importa se realizzato prima o dopo quello del vicino – purché la situazione lo consenta e la soluzione originaria sia legittima. – Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Ordinanza 12 ottobre 2017, n. 23986

 

Usucapione del diritto di servitù – Decorrenza – Al fine della determinazione del “dies a quo” per l’usucapione del diritto di servitù costituito dal mantenimento di una determinata opera a distanza illegale deve farsi riferimento non al momento di inizio della costruzione bensì a quello nel quale questa sia venuta ad esistenza, mercé la realizzazione di elementi strutturali ed essenziali, idonei a rivelare anche al titolare del fondo servente l’esistenza di uno stato di fatto coincidente con l’esercizio di un diritto reale di servitù. Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 maggio 2016, n. 11052

 

Computo delle distanze nell’ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente – Ai fini del computo delle distanze, nell’ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l’altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d’intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l’ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola … continua a leggere ► Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 maggio 2016, n. 11049

 

Qualora sia eseguita una costruzione in aderenza senza rispettare le prescrizioni dettate dall’art. 9 della legge 25 novembre 1962, n. 1684, in materia di edilizia nelle zone sismiche – disposizione che, pur non essendo integrativa delle norme del codice civile sulle distanze tra edifici, prevede specifici accorgimenti volti a prevenire danni alla proprietà altrui in occasione di movimenti tellurici – il proprietario dell’edificio contiguo ha diritto di chiedere l’eliminazione dello stato di pericolo derivante dalla presumibile instabilità del suo immobile, mediante idonei interventi o, se ciò non sia tecnicamente possibile, mediante la riduzione in pristino. — Cass. II, sent. 9319 del 17-4-2009

 

Il principio, secondo cui in tema di azioni a tutela delle distanze legali sono contraddittori necessari, dal lato passivo, tutti i comproprietari “pro indiviso” dell’immobile confinante, quando ne venga chiesta la demolizione o il ripristino, essendo altrimenti la sentenza “inutiliter data”, non si applica nel caso in cui plurimi soggetti siano, in ipotesi, interessati ad ottenere la demolizione dell’opera eseguita in violazione delle predette distanze, potendo costoro agire individualmente, con la conseguenza che la sentenza emessa in favore anche di uno solo di essi è suscettibile di esecuzione e, perciò, utilmente data. — Cass. II, sent. 8949 del 15-4-2009

 

In tema di opere edilizie, qualora siano venute meno, per eventi naturali o per demolizione, le preesistenti strutture edilizie, si ha “mera ricostruzione” se l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle strutture precedenti, senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio e, in particolare, senza aumenti della volumetria né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro; in presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. — Cass. II, sent. 3391 del 11-2-2009

 

In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente “vicini”, dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall’essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l’una verso l’altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti. — Cass. II, sent. 3036 del 6-2-2009

 

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 cod. civ., le norme che impongono l’osservanza delle distanze dai confini prescindono dall’avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. — Cass. II, sent. 3031 del 6-2-2009

 

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici. — Cass. II, sent. 3031 del 6-2-2009

 

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il preveniente, qualora abbia demolito e ricostruito il fabbricato, non può invocare, per sottrarsi al rispetto delle nuove norme del regolamento edilizio, ove non l’abbia fatto nei limiti della prescrizione del suo diritto, l’antecedente violazione da parte del prevenuto, specie nel caso in cui il predetto regolamento abbia previsto limiti, valevoli anche per le ricostruzioni, che ne avrebbero comportato l’arretramento, pure se il prevenuto avesse rispettato le distanze imposte dalla normativa vigente all’epoca della costruzione. — Cass. II, sent. 2563 del 2-2-2009

 

Le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi, che disciplinano le distanze nelle costruzioni anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile, sicché il giudice, in applicazione del principio “iura novit curia”, deve acquisirne diretta conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte. — Cass. II, sent. 2563 del 2-2-2009

 

In tema di distanze fra le costruzioni, le prescrizioni del piano regolatore, atto complesso risultante dal concorso della volontà del Comune e della Regione, acquistano efficacia di norme giuridiche integrative del codice civile solo con l’approvazione del piano medesimo da parte dell’autorità regionale. Qualora uno dei due atti che costituiscono l’atto complesso sia annullato a seguito di ricorso giurisdizionale, il piano regolatore decade con effetto retroattivo e non ha alcuna idoneità a regolare i rapporti in materia di distanze legali, fino a quando non intervenga una sua nuova approvazione e salva l’applicazione delle misure di salvaguardia. — Cass. II, sent. 2149 del 28-1-2009

 

In tema di distanze legali, sono da ritenere integrative delle norme del codice civile solo le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino con qualsiasi criterio o modalità la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, senza nessun rapporto con le distanze intercorrenti tra gli stessi, tutelano, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini; ne consegue che, mentre nel primo caso sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo è ammessa la sola tutela risarcitoria. — Cass. II, sent. 1073 del 16-1-2009

 

In tema di violazione delle distanze legali, l’efficacia normativa di un regolamento edilizio comunale, derivante dalla preventiva approvazione regionale, può essere provata, in mancanza degli estremi dell’annotazione della predetta approvazione sull’originale del regolamento, anche attraverso la dimostrazione della sua applicazione ed osservanza trentennale dal giorno successivo alla data di scadenza della pubblicazione nell’albo pretorio, in quanto tale circostanza costituisce il fatto noto da cui desumere, presuntivamente, il fatto ignoto della conclusione del procedimento pubblicistico di approvazione. — Cass. II, sent. 27884 del 24-11-2008

 

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo. (Nella fattispecie si è ritenuto che integrasse la nozione di “costruzione”, ai predetti fini, un traliccio metallico alto oltre trenta metri con annessa cabina, destinata alla diffusione radiomobile). — Cass. II, sent. 25837 del 27-10-2008

 

In tema di limitazioni legali alla proprietà, la sporgenza di un tetto piovente, di modesta entità, non è qualificabile come nuova costruzione e conseguentemente non è soggetta alla disciplina normativa relativa al rispetto delle distanze legali. — Cass. II, sent. 25191 del 15-10-2008

 

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 873 cod. civ. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quello superiore, in quanto il rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose. — Cass. II, sent. 19486 del 15-7-2008

 

In materia di violazione delle norme dettate per il rispetto delle distanze legali, lo “Jus superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive, non incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione per le costruzioni che al momento della sua entrata in vigore possono considerarsi già sorte per l’attuale realizzazione delle strutture organiche, che costituiscono il punto di riferimento per la misurazione delle distanze legali. (Nella specie, la Corte ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di merito che aveva fatto riferimento a normative relative a due diversi strumenti urbanistici succedutisi nel tempo per la misurazione dell’altezza degli edifici e il calcolo delle distanze). — Cass. II, sent. 17160 del 24-6-2008

 

In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, è qualificabile come nuova costruzione. Ne consegue l’applicazione della normativa vigente al momento della modifica e l’inoperatività del criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione. (Nella fattispecie, la S.C. ha confermato la sentenza di appello, che aveva ritenuto eseguita in violazione delle distanze legali la sopraelevazione in allineamento all’edificio preesistente ed in aderenza a quella di controparte, sulla base della normativa applicabile al momento della nuova costruzione). — Cass. II, sent. 15527 del 11-6-2008

 

In relazione a controversie promosse prima dell’entrata in vigore della legge n. 205 del 2000, la modalità di realizzazione di un’opera pubblica costituisce estrinsecazione di una potestà della P.A.; ne consegue che non può essere accolta la domanda del privato proprietario confinante che deduca una lesione del proprio diritto al rispetto delle distanze legali, poiché le scelte della competente autorità circa l’ubicazione dell’opera sono idonee a comprimere la posizione giuridica soggettiva del privato – che resta, peraltro, sempre titolare del diritto all’indennizzo o al risarcimento del danno – né il giudice ordinario può interferire sull’atto amministrativo o sulla sua concreta attuazione (nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in relazione alla realizzazione di un’opera pubblica a seguito di regolare procedura espropriativa ai sensi dell’art. 1 della legge n. 1 del 1978, aveva condannato l’amministrazione ad arretrare il muro di sostegno eretto sul confine e il relativo terrapieno fino al rispetto della distanza legale di cinque metri). — Cass. II, sent. 15189 del 9-6-2008

 

L’art. 9, primo comma, n. 2), del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 – emanato in forza dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765 – in base al quale la distanza tra pareti finestrate di edifici frontisti non deve essere inferiore a dieci metri, si riferisce alle sole nuove edificazioni consentite in zone diverse dal centro storico (zona A), posto che in questo ultimo, dove vige il generale divieto di costruzioni “ex novo”, la norma si limita a prescrivere che la distanza non sia inferiore a quella intercorrente tra i volumi edificati preesistenti. — Cass. II, sent. 12767 del 20-5-2008

 

In relazione all’attività edificatoria, la violazione delle norme antisismiche comporta, oltre all’obbligo di risarcimento del danno, il diritto alla riduzione in pristino non solo quando risultino violate norme integrative di quelle previste dagli artt. 873 e ss. cod. civ., ma anche quando risulti il pericolo attuale di una lesione all’integrità materiale del bene; ne consegue che dall’inosservanza delle prescrizioni tecniche dettate per prevenire le conseguenze dannose del sisma deriva una presunzione di instabilità e, quindi, una situazione di pericolo permanente da rimuovere senza indugio (nella specie, la S. C. ha respinto il ricorso contro la sentenza di merito che aveva condannato alla demolizione di un fabbricato — situato in zona sismica di grado S=9, su strada di larghezza inferiore a venti metri — nella parte in cui l’altezza dello stesso superava i dieci metri di altezza, escludendo che potesse trovare applicazione nella fattispecie la cosiddetto tolleranza di cantiere di cui all’art. 12 della legge della Regione Siciliana 10 agosto 1985, n. 37). — Cass. II, sent. 10325 del 21-4-2008

 

L’esonero dal rispetto delle distanze legali previsto dall’articolo 879, comma secondo, cod. civ. per le costruzioni a confine con piazze e vie pubbliche, va riferito anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata gravate da servitù pubbliche di passaggio, giacché il carattere pubblico della strada, rilevante ai fini dell’applicazione della norma citata, attine più che alla proprietà del bene, piuttosto all’uso concreto di esso da parte della collettività. — Cass. II, sent. 6006 del 5-3-2008

 

La distanza minima di dieci metri tra le costruzioni stabilita dall’articolo 9, n. 2, del d. m. 2 aprile 1968 n. 1444, traente la sua efficacia precettiva inderogabile dall’articolo 41 «quinquies» della legge 17 agosto 1942 n. 1150 (come modificato dall’articolo 17 della legge 6 agosto 1967 n. 765) — «ratione temporis» applicabile -, deve osservarsi in modo assoluto, essendo «ratio» della norma non la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza. Tale norma va pertanto applicata indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle pareti di questi, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate medesime porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento. — Cass. II, sent. 5741 del 3-3-2008

 

Rientrano nella nozione di nuova costruzione, di cui all’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150, anche ai fini dell’applicabilità dell’articolo 9 del d. m. 2 aprile 1968 n. 1444 per il computo delle distanze legali dagli altri edifici, non solo l’edificazione di un manufatto su un’area libera, ma anche gli interventi di ristrutturazione che, in ragione dell’entità delle modifiche apportate al volume ed alla collocazione del fabbricato, rendano l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente (nella fattispecie si è ritenuta legittima l’applicazione delle distanze dettata dalla suddetta disposizione ministeriale per i nuovi edifici, perché il confinante fabbricato era stato oggetto oltre che di concessione di ristrutturazione, anche di ampliamento, e ricostruito in posizione diversa da quella preesistente). — Cass. II, sent. 5741 del 3-3-2008

 

All’interno di un giudizio riguardante le costruzioni su fondi finitimi, in cui l’attore abbia chiesto la condanna del proprietario frontista alla demolizione del fabbricato costruito in violazione delle distanze legali, non costituisce domanda nuova in appello il rilievo relativo all’illegittimità dell’adozione di un regolamento comunale contrastante con il d. m. pro tempore vigente (nella specie, il d. m. 2 aprile 1968, n. 1444) in quanto il giudice adito, nell’ambito della sua verifica delle norme applicabili, è tenuto a rilevare l’illegittimità dell’adozione da parte dell’amministrazione comunale di un regolamento edilizio contrastante con le norme vigenti e ad applicare, in sostituzione delle disposizioni illegittime, le norme violate, in quanto divenute automaticamente parte integrante del successivo strumento urbanistico locale. — Cass. II, sent. 5741 del 3-3-2008

 

Le disposizioni di legge e regolamentari tra le quali, fra l’altro, il codice della strada ed il relativo regolamento di esecuzione, cui rinvia l’art. 879, comma secondo, cod. civ. per il caso delle costruzioni «in confine con le piazze e le vie pubbliche «, non sono dirette alla regolamentazione dei rapporti di vicinato ed alla tutela della proprietà, ma alla protezione di interessi pubblici, con particolare riferimento alla sicurezza della circolazione stradale; pertanto, ove l’Amministrazione pubblica a tutela del bene demaniale abbia esperito i rimedi ordinari a tutela della proprietà, è da ritenersi insussistente un diritto soggettivo suscettibile di dar luogo a tutela ripristinatoria. — Cass. I, sent. 5204 del 27-2-2008

 

In tema di superficie, dedotta in giudizio la illegittimità delle opere edilizie realizzate su di un fondo gravato da proprietà separata del soprassuolo arboreo — sorta nella vigenza del cod. civ. del 1865 -, è legittimo il risarcimento dei danni soltanto per equivalente, ove non sia stata accertata violazione delle norme sulle distanze legali tra le due proprietà ed essendo il danno ricollegabile alle sole modalità con le quali siano state realizzate le costruzioni (nella fattispecie, relativa alla costruzione innalzata su di un tratto del terreno non soggetto al diritto di soprassuolo del superficiario, la S. C. ha rigettato il ricorso di questo, secondo cui, accertato che quella era fonte di danno per la piantagione, se ne sarebbe dovuto ordinare la demolizione). — Cass. II, sent. 4072 del 19-2-2008

 

Non è affetta da violazione di legge la sentenza del giudice di merito che abbia disposto l’arretramento di un edificio, costruito da un ente pubblico al di fuori dei suoi poteri pubblicistici perché in violazione delle distanze legali dal confinante terreno. Infatti, qualora la P. A. abbia agito «iure privatorum» ponendo in essere un comportamento meramente materiale, disancorato e non sorretto da atti o provvedimenti amministrativi, e lesivo di diritti soggettivi, essa può essere condannata ad un «facere», non operando, in tale circostanza, i limiti ai poteri del giudice ordinario di cui all’articolo 4 della legge 20 marzo 1865 n. 2248 all. E. (Nella specie è stata respinta la tesi del comune secondo cui, in ogni caso, il privato confinante avrebbe potuto chiedere al giudice ordinario soltanto l’indennizzo ai sensi dell’articolo 46 della legge 25 giugno 1865 n. 2359, all’epoca vigente, causa l’imposizione di fatto di una servitù per avere costruito l’edificio a distanza dal confine inferiore a quella prescritta). — Cass. II, sent. 6469 del 11-3-2008

 

Il danno conseguente alla violazione delle norme del codice civile e integrative di queste relative alle distanze nelle costruzioni si identifica nella violazione stessa, costituendo un asservimento «de facto» del fondo del vicino al quale, pertanto, compete il risarcimento senza la necessità di una specifica attività probatoria. Nel caso, invece, di violazioni di norme speciali di edilizia non integrative della disciplina del codice, mancando un asservimento di fatto del fondo contiguo, il proprietario di questo è tenuto a fornire una prova precisa del danno, sia in ordine alla sua potenziale esistenza che alla sua entità obiettiva, in termini di amenità, comodità, tranquillità ed altro. — Cass. II, sent. 3199 del 11-2-2008

 

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, secondo comma, del d. m. 2 aprile 1968, n. 1444, ha efficacia di legge dello Stato, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c. d. legge urbanistica), aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765; ne consegue che, poiché il citato art. 9 dispone l’inderogabilità dei limiti di densità edilizia, di altezza e di distanza tra i fabbricati, i Comuni sono obbligati — in caso di redazione o revisione dei propri strumenti urbanistici — a non discostarsi dalle regole fissate da tale norma, le quali comunque prevalgono ove i regolamenti locali siano con esse in contrasto. — Cass. II, sent. 3199 del 11-2-2008

 

La concessione edilizia, rilasciata in sanatoria ai sensi dell’art. 13 legge n. 47 del 1985, produce effetti esclusivamente nei rapporti tra privato costruttore e P. A., senza incidere sui diritti dei terzi eventualmente pregiudicati dall’attività edificatoria. — Cass. II, sent. 992 del 18-1-2008

 

In tema di espropriazione, l’indennizzo di cui all’art. 46 della legge n. 2359 del 1865 per la riduzione di valore dell’immobile, spetta se l’opera pubblica abbia realizzato un’apprezzabile compressione o riduzione del diritto di proprietà inciso. Ciò non si verifica ove siano interessate quelle utilità marginali che non trovano tutela nell’ordinamento come diritti soggettivi autonomi o come attributi caratteristici e qualificanti del diritto di proprietà quali l’insolazione, l’areazione, l’ampiezza della veduta panoramica. La sensibile compressione delle obiettive possibilità di utilizzazione del fabbricato può invece verificarsi (ed è quindi dovuto l’indennizzo) nel caso di riduzione della capacità abitativa, o nel pregiudizio subito dall’immobile per effetto di immissioni di rumori, vibrazioni, gas di scarico e simili, quando (e solo se) le stesse per la loro continuità ed intensità superino i limiti della normale tollerabilità, da apprezzarsi con i criteri posti dall’art. 844 cod. civ.. (Fattispecie in cui la S.C., affermato che la legittima costruzione di un asse viario a scorrimento veloce realizzato su piloni alti 15 metri in prossimità di un fabbricato non comporta automaticamente l’obbligo per l’espropriante di corrispondere al proprietario il predetto indennizzo, ha cassato la sentenza di merito per non aver accertato la sussistenza delle indicate condizioni). — Cass. I, sent. 26261 del 14-12-2007

 

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 cod. civ., è irrilevante l’esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti ai fini del calcolo delle distanze delle costruzioni dal confine. — Cass. II, sent. 25393 del 5-12-2007

 

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 cod. civ., nel caso in cui il regolamento edilizio determini solo la distanza fra le costruzioni, in assenza di qualunque indicazione circa il distacco delle stesse dal confine, il principio della prevenzione deve ritenersi operativo, non ostandovi alcun divieto di costruire in aderenza o sul confine. — Cass. II, sent. 25401 del 5-12-2007

 

L’inosservanza delle norme antisismiche comporta il diritto alla riduzione in pristino non solo quando sia accertata una concreta lesione dell’integrità materiale del bene immobile ma anche se vi sia una situazione di pericolo attuale da valutarsi non in relazione allo stato asismico ma in considerazione della possibilità sempre incombente a causa della conformazione del suolo, di un movimento tellurico, trattandosi di una normativa avente ad oggetto prescrizioni tecniche volte a prevenire, in una situazione d’immanenza del pericolo, le conseguenze dannose di un eventuale sisma. — Cass. II, sent. 24141 del 20-11-2007

 

In tema di distanze nelle costruzioni, il cosiddetto criterio della prevenzione di cui agli artt. 873 e 875 cod. civ., è derogato dal regolamento edilizio locale nel caso in cui questo fissi le distanze non solo tra le costruzioni ma anche delle stesse dal confine, tranne che consenta anche le costruzioni in aderenza o in appoggio; pertanto, fuori dal caso del criterio della prevenzione, in cui è possibile costruire in aderenza o in appoggio al fabbricato preesistente, chi costruisce per primo ha la scelta fra il costruire alla distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poichè la finalità di tale prescrizione è di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco tra le costruzioni. — Cass. II, sent. 22896 del 30-10-2007

 

Ai fini delle distanze nelle costruzioni sui fondi finitimi, è irrilevante la natura agricola del terreno del confinante, dal momento che, a tali fini, nelle norme di regolamento, come in quelle codicistiche, non si fa distinzione tra suolo edificatorio e suolo non edificabile. — Cass. II, sent. 22896 del 30-10-2007

 

In tema di distanze tra le costruzioni, l’articolo 9, nr. 2), del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 prescrive, con disposizione tassativa ed inderogabile, la distanza minima assoluta di 10 metri tra i fabbricati anche nel caso in cui solo una delle pareti antistanti risulti finestrata e non entrambe. — Cass. II, sent. 22495 del 26-10-2007

 

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’articolo 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, la nozione di «costruzione» comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo. (Nella fattispecie si è ritenuto che integrassero la nozione di «costruzione» ai predetti fini ad un deposito di materiale ed a una autorimessa dell’altezza entrambi di tre metri). — Cass. II, sent. 22086 del 22-10-2007

 

In riferimento al principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato, pur dovendosi affermare che al giudice spetta il potere di dare qualificazione giuridica alle eccezioni proposte, tuttavia tale potere trova un limite in relazione agli effetti giuridici che la parte vuole conseguire deducendo un certo fatto, nel senso che la prospettazione di parte vincola il giudice a trarre dai fatti esposti l’effetto giuridico domandato. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza di merito la quale — in relazione ad una domanda di arretramento di una costruzione fino al limite delle distanze legali — , avendo il convenuto eccepito che la costruzione era stata legittimamente eretta molto tempo prima, aveva qualificato tale eccezione come usucapione dello «ius aedificandi» a distanza inferiore da quella legale; la S.C. ha rilevato che una simile eccezione è da qualificare come eccezione in senso stretto, la cui rilevabilità d’ufficio è sottratta al giudice). — Cass. II, sent. 21484 del 12-10-2007

 

Ai fini dell’osservanza delle distanze legali, ove sia applicabile il d.m. n. 1444/1968 in quanto recepito negli strumenti urbanistici, l’obbligo del rispetto della distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate di edifici antistanti, deve essere applicato anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano sia finestrata, mentre l’altra risulti parzialmente composta da un avancorpo cieco di altezza inferiore all’edificio finestrato, atteso che la norma in esame è finalizzata alla salvaguardia dell’interesse pubblico-sanitario a mantenere una determinata intercapedine tra gli edifici che si fronteggiano quando uno dei due abbia una parete finestrata. (Nella fattispecie gli edifici antistanti avevano entrambi pareti finestrate ma quello precedentemente costruito per una parte fronteggiava con un avancorpo privo di apertura la parete finestrata dell’edificio successivamente costruito). — Cass. II, sent. 20574 del 28-9-2007

 

Ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali di origine codicistica o prescritte dagli strumenti urbanistici in funzione integrativa della disciplina privatistica, è qualificabile come costruzione qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità, ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione purchè determini un incremento del volume, della superficie e della funzionalità dell’immobile e non abbia una funzione meramente decorativa. (Nella fattispecie la S.C. ha ritenuta corretta la qualificazione come costruzione di un corpo avanzato, privo di aperture, incorporato in uno degli edifici antistanti). — Cass. II, sent. 20574 del 28-9-2007

 

Ai sensi dell’art. 872 cod. civ., la riduzione in pristino, essendo un mezzo di tutela volto ad eliminare le violazioni delle disposizioni sulle distanze nelle costruzioni, può essere riconosciuta ed eseguita — nello stesso interesse dell’autore dell’illecito — in termini meno radicali dell’eliminazione fisica della cosa, attraverso la condanna all’arretramento del manufatto alla distanza prescritta. — Cass. II, sent. 14611 del 22-6-2007

 

In tema di costruzioni in località sismiche, l’art. 6 n. 4 della legge 25 novembre 1962 n. 1684, (secondo cui la larghezza degli intervalli di isolamento fra due edifici misurata tra i muri frontali non deve essere inferiore a sei metri, ove l’area frapposta sia sottratta al pubblico transito mediante chiusura) comprende tutte le ipotesi in cui i muri perimetrali di costruzioni finitime si trovino in posizione antagonistica, idonea cioè a provocare, in caso di crollo di uno degli edifici, danni a quello confinante. Pertanto, la presenza, nei detti muri perimetrali, di spigoli e angoli non esclude l’ applicazione della norma citata , in quanto ogni angolo o spigolo è formato da due linee che, sul piano costruttivo, costituiscono vere e proprie «fronti», le quali, a loro volta, realizzano, rispetto all’opposta costruzione, quella posizione antagonistica la cui potenziale pericolosità viene eliminata o attenuata dal rispetto della distanza minima. Peraltro, tale principio opera nel caso in cui le due rette che si dipartono dall’angolo secondo le direttrici dei lati di questo vadano ad intersecare il perimetro della costruzione che si vuole opposta, mentre, qualora tali linee non attraversino idealmente il corpo dell’edificio vicino, non v’è antagonismo tra le costruzioni, nè sussiste quella frontalità che la norma in oggetto prevede come presupposto dell’osservanza della distanza di sei metri a scopo di prevenzione antisismica tra i segmenti perimetrali degli edifici. Pertanto, la misurazione della distanza non può essere eseguita in senso radiale, utilizzzando un compasso che, avendo come punto di riferimento ciascuno spigolo del fabbricato(asseritamente fronteggiante), delimiti con il suo movimento circolare un’area libera inferiore a sei metri di raggio, sì da comprendere l’angolo del fabbricato opposto.(Nella specie, è stata esclusa la violazione dell’art. 6 n. 4 della legge n.1684 del 1962 sul rilievo che il fabbricato realizzato dal convenuto non fosse fronteggiante rispetto a quello dell’attore, atteso che nessuna retta ortogonale al fronte di uno degli edifici incontrava un punto del contorno dell’altro). — Cass. II, sent. 14606 del 22-6-2007

 

La rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato richiedente o costruttore, senza estendersi ai rapporti tra privati, regolati dalle disposizioni dettate dal codice civile e dalle leggi speciali in materia edilizia, nonché dalle norme dei regolamenti edilizi e dei piani regolatori generali locali. Ne consegue che, ai fini della decisione delle controversie tra privati derivanti dalla esecuzione di opere edilizie, sono irrilevanti tanto la esistenza della concessione (salva la ipotesi della cosiddetta licenza in deroga), quanto il fatto di avere costruito in conformità alla concessione, non escludendo tali circostanze, in sé, la violazione dei diritti dei terzi di cui al codice civile e agli strumenti urbanistici locali; è del pari irrilevante la mancanza della licenza o della concessione, quando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le disposizioni normative sopraindicate. — Cass. II, sent. 12405 del 28-5-2007

 

In tema di distanze legali fra costruzioni, ai fini dell’esenzione prevista dall’art. 879 secondo comma cod. civ., una strada privata può ritenersi legittimamente asservita ad uso pubblico qualora l’uso predetto trovi titolo in una convenzione tra i proprietari del suolo stradale e l’ente pubblico, ovvero si sia protratto per il tempo necessario all’usucapione. (Nella specie, sono state ritenute non applicabili le prescrizioni relative alle distanze legali dettate dallo strumento urbanistico, posto che, tra i fabbricati, esisteva un’area adibita a pubblica via che il Comune aveva acquistato dal convenuto per destinarla a tale uso). — Cass. II, sent. 9077 del 16-4-2007

 

In tema di distanze nelle costruzioni ai sensi dell’articolo 873 cod. civ., è ammissibile la applicabilità della più favorevole disciplina dei regolamenti locali approvati «medio tempore» alla controversia in corso, ed è consentita la allegazione in sede di legittimità del testo delle norme relative e delle conseguenze che derivano dal nuovo strumento. — Cass. II, sent. 4234 del 23-2-2007

 

In caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina, se meno restrittiva, è applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l’unico limite dell’eventuale giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità della costruzione stessa, onde la illegittimità dell’eventuale ordine di demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta. — Cass. II, sent. 4980 del 2-3-2007

 

Allorquando i regolamenti edilizi comunali stabiliscano una distanza minima assoluta tra costruzioni maggiore di quella prevista dal codice civile, detta prescrizione deve intendersi comprensiva di un implicito riferimento al confine, dal quale chi costruisce per primo deve osservare una distanza non inferiore alla metà di quella prescritta, con conseguente esclusione della possibilità di costruire sul confine e, quindi, della operatività del criterio cosiddetto «della prevenzione».— Cass. II, sent. 4199 del 22-2-2007

 

In caso di costruzione realizzata in zona successivamente assoggettata a vincolo assoluto di inedificabilità, mentre non può farsi derivare l’obbligo delle distanze dalle prescrizioni previste per le altre zone dello stesso territorio, essendo per detta zona prescritta l’esecuzione di piani particolareggiati (nella specie, ai sensi dell’art. 2 della legge n. 10 del 1977), non può — in difetto di tali piani, e, quindi, di prescrizioni sulle distanze per la suddetta zona a seguito della scelta di vietare qualsiasi costruzione — negarsi l’applicazione degli artt. 873 e segg. cod. civ., con la conseguente operatività anche della norma di cui all’art. 875 cod. civ., che consente, in forza del principio della prevenzione, a chi costruisce per primo di erigere la propria costruzione al limite del confine con il fondo limitrofo, senza che possa trovare applicazione per espansione la normativa attinente alle zone confinanti, poiché ciò comporterebbe un’arbitraria violazione del potere discrezionale della P.A. che alla zona ha inteso assegnare una diversa destinazione e precipue finalità. (Nella fattispecie esaminata, la S.C., sulla scorta dell’enunciato principio, ha confermato la sentenza impugnata, con la cui motivazione era stato correttamente precisato che, avendo il successivo P.R.G. previsto che i terreni delle parti non ricadevano più in zona C4 essendo stata essa destinata a verde pubblico con divieto assoluto di qualsiasi costruzione, per la stessa non vi era alcuna previsione di distacchi tra eventuali edifici confinanti e conseguente applicazione dello «ius superveniens» favorevole e, in mancanza, delle prescrizioni del codice civile, con la conseguente caducazione del rispetto delle distanze stabilite da una normativa ormai superata). — Cass. II, sent. 3638 del 16-2-2007

 

In tema di distanze tra costruzioni, in base al principio della prevenzione, è consentito a chi costruisce per primo di operare la scelta fra il costruire alla distanza legale e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine determinando così le modalità da seguire per chi costruisce dopo e permettergli, quindi, di avanzare la propria costruzione sino all’altrui edificio, a nulla rilevando, ove non vi siano vincoli particolari, che debba spingere il proprio fabbricato fino a quello realizzato in senso obliquo dal preveniente che abbia rispettato tutti i criteri di scelta. — Cass. II, sent. 3638 del 16-2-2007

 

Nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 cod. civ. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia. — Cass. II, sent. 1966 del 30-1-2007

 

Qualora i regolamenti edilizi determinino la distanza fra i fabbricati in rapporto all’altezza, le relative disposizioni, che sono integrative delle norme del codice civile, sono da ritenere comprensive di un implicito riferimento al confine, sicché — dovendo operare il principio della prevenzione — il distacco fra le costruzioni va determinato con equa ripartizione fra i vicini. Pertanto, qualora il preveniente abbia realizzato l’edificio ad altezza superiore al limite massimo previsto, il prevenuto è tenuto a rispettare una distanza dal confine pari solo alla metà dell’altezza consentita dal regolamento, dovendo il preveniente, sul quale ricade l’onere della illegalità, garantire una distanza dal fabbricato del vicino pari alla somma della metà dell’altezza massima consentita più la misura della elevazione in altezza compiuta «contra legem».— Cass. II, sent. 131 del 9-1-2007

 

Il d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, che, in applicazione dell’art. 41 «quinquies» legge urbanistica (come modificato dall’art. 17 della legge 765 del 1967), detta i limiti di densità, altezza, distanza tra i fabbricati, all’art. 9, primo comma, n. 2, con disposizione tassativa ed inderogabile, dispone che negli edifici ricadenti in zone territoriali diverse dalla zona A, è prescritta in tutti i casi la distanza minima assoluta di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale prescrizione, stante la sua assolutezza ed inderogabilità, risultante da fonte normativa statuale, sovraordinata rispetto agli strumenti urbanistici locali, comporta che, nel caso di esistenza sul confine tra due fondi di un fabbricato avente il muro perimetrale finestrato, il proprietario dell’area confinante che voglia, a sua volta, realizzare una costruzione sul suo terreno deve mantenere il proprio edificio ad almeno dieci metri dal muro altrui, con esclusione, nel caso considerato, di possibilità di esercizio della facoltà di costruire in aderenza (esercitabile soltanto nell’ipotesi di inesistenza sul confine di finestre altrui) e senza alcuna deroga neppure per il caso in cui la nuova costruzione realizzata nel mancato rispetto del menzionato d.m. sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella dalle finestre antistanti e a distanza dalla soglia di queste conforme alle previsioni dell’art. 907, comma terzo, cod. civ.. — Cass. II, sent. 23495 del 31-10-2006

 

In materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali. — Cass. II, sent. 20786 del 25-9-2006

 

In materia di distanze legali tra costruzioni, l’azione del proprietario di un fondo diretta a conseguire la demolizione o l’arretramento dell’opera è esperibile esclusivamente nei confronti del proprietario confinante, in considerazione del carattere reale dell’azione medesima, qualificabile come «negatoria servitutis».— Cass. II, sent. 20126 del 18-9-2006

 

In tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell’articolo 873 cod. civ., con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l’articolo 9 del d.m. 2 aprile 1968 — applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, come modificata dalla legge 6 agosto 1967 n. 765 — stabilisce la distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell’estensione del balcone, è «contra legem» in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l’estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. 10, violando il distacco voluto dalla cd. legge ponte (legge 6 agosto 1967 n. 765, che, con l’articolo 17, ha aggiunto alla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 l’articolo 41quinquies, il cui comma non fa rinvio al d.m. 2 aprile 1968, che all’articolo 9, numero 2, ha prescritto il predetto limite di mt. 10). — Cass. II, sent. 17089 del 27-7-2006

 

Il principio secondo cui, quando il regolamento edilizio locale prevede una distanza minima della costruzione dal confine, non solo non può costruirsi sul confine stesso, ma non opera nemmeno il criterio della prevenzione, non potendo esso conciliarsi con il carattere assoluto della prescrizione regolamentare, trova applicazione anche nel caso in cui la norma locale si limiti a stabilire, senza ulteriori e successive specificazioni, che la distanza tra costruzioni deve rispettare un minimo assoluto, non incidendo tale incompiutezza sulla chiara volontà della fonte normativa di escludere tanto la facoltà di edificare sul confine, quanto l’operatività del criterio della prevenzione. — Cass. II, sent. 16574 del 19-7-2006

 

La domanda diretta a denunziare la violazione della distanza legale da parte del proprietario del fondo vicino e ad ottenere l’arretramento della sua costruzione, tendendo a salvaguardare il diritto di proprietà dell’attore dalla costituzione di una servitù di contenuto contrario al limite violato e ad impedirne tanto l’esercizio attuale, quanto il suo acquisto per usucapione, ha natura di «actio negatoria servitutis «; essa, pertanto, è soggetta a trascrizione ai sensi sia dell’art. 2653 n.1 cod. civ., che, essendo suscettibile di interpretazione estensiva, è applicabile anche alle domande dirette all’accertamento negativo dell’esistenza di diritti reali di godimento, sia del successivo n.5, che dichiara trascrivibili le domande che interrompono il corso dell’usucapione su beni immobili. — Cass. Sez. Un., sent. 13523 del 12-6-2006

 

In tema di distanze fra costruzioni, poiché il piano regolatore di un comune costituisce norma di carattere secondario (soggetta a pubblicazione presso il comune stesso), il giudice non è tenuto a conoscerne né a ricercarne d’ufficio il contenuto, atteso che incombe sulla parte interessata l’onere di allegazione anche in sede di giudizio per cassazione, non ostandovi il divieto stabilito dall’art. 372, prima parte, cod. proc. civ.; tale norma è, viceversa, ostativa alla produzione di qualsivoglia ulteriore certificazione o documentazione relativa al piano stesso, come ad es. quella relativa alla zona in cui ricade il fabbricato in oggetto, giacché in tal modo si verrebbe a compiere in sede di legittimità un’indagine di fatto riservata al giudice di merito. — Cass. II, sent. 13336 del 7-6-2006

 

La sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici — amministrativi, penali e/o fiscali — e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici. — Cass. II, sent. 12966 del 31-5-2006

 

In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all’altezza dei fabbricati, il relativo computo comporta il riferimento all’intera estensione in elevazione della costruzione, sì da comprendere, in essa, ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, potendo legittimamente restare escluse da tale calcolo quelle sole parti aventi natura ornamentale o meramente funzionale rispetto alle struttura dell’immobile (quale il sottotetto non abitabile quando la sua formazione derivi dalle particolari modalità costruttive del tetto). — Cass. II, sent. 12964 del 31-5-2006

 

Le norme sulle distanze di cui all’art. 873 c.c., dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli e miranti unicamente ad evitare la creazione di intercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati. Le norme degli strumenti urbanistici locali che impongono di mantenere le distanze fra fabbricati o di questi dai confini non sono invece derogabili, perché dirette, più che alla tutela di interessi privati, a quella di interessi generali, pubblici in materia urbanistica e come tali inderogabili, con la conseguente invalidità delle convenzioni in contrasto con dette norme, anche tra i proprietari di fondi confinanti che le hanno pattuite. — Cass. II, sent. 12966 del 31-5-2006

 

Poiché l’art. 136 t.u.6 giugno 2001 n. 380, nell’ abrogare(con effetto «ex nunc») l’art. 17 primo comma lett. c) delle legge n. 765 del 1967, ha lasciato in vigore i commi 6, 8, 9, dell’art. 41quinquies della legge n. 1150 del 1942, gli strumenti urbanistici locali devono osservare la prescrizione di cui all’art.9 del d.m. n.1444/1968, che prevede la distanza minima inderogabile di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti; pertanto, nel caso di norme contrastanti, il giudice è tenuto ad applicare la disposizione di cui al citato art. 9, in quanto automaticamente inserita nello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima. — Cass. II, sent. 12741 del 29-5-2006

 

Nell’ambito delle opere edilizie, la semplice «ristrutturazione» si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano (e, all’esito degli stessi, rimangano inalterate) le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la «ricostruzione» allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria, né delle superfici occupate in relazione alla originaria sagoma di ingombro. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di «nuova costruzione», da considerare tale, ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui come previste dagli strumenti urbanistici locali, nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico rechi una norma espressa con la quale le prescrizioni sulle maggiori distanze previste per le nuove costruzioni siano estese anche alle ricostruzioni, ovvero, ove una siffatta norma non esista, solo nelle parti eccedenti le dimensioni dell’edificio originario. — Cass. II, sent. 9637 del 27-4-2006