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Cassazione Civile 10203/2023 – Acquirente dell’immobile locato – Danni verificatisi prima della compravendita – Diritto del terzo acquirente al risarcimento

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Ordinanza 10203/2023

Acquirente dell’immobile locato – Danni verificatisi prima della compravendita – Diritto del terzo acquirente al risarcimento

A norma dell’art. 1602 c.c., l’acquirente dell’immobile locato, subentrando dal giorno dell’acquisto in tutti i diritti e gli obblighi del rapporto che non siano già esauriti, assume la qualità di locatore ed ha, quindi, azione per ottenere dal conduttore il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata riparazione della cosa locata, i quali, ancorché verificatisi prima della vendita, siano esistenti a tale momento. Tale azione è, tuttavia, condizionata dal fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita. (Nella specie, la S.C., in applicazione del detto principio, ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che non fossero risarcibili i danni per il deterioramento che l’immobile aveva subito in esito ad un furto avvenuto prima dell’aggiudicazione all’asta del cespite in favore del nuovo proprietario).

Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 17-4-2023, n. 10203   (CED Cassazione 2023)

 

 

Rilevato che:

(OMISSIS), divenuta proprietaria del fondo
rustico con annessi fabbricati, condotto in affitto da (OMISSIS)
in forza di contratto stipulato col precedente proprietario, lo
conveniva, dinanzi al Tribunale di Venezia, sezione specializzata
agraria, per chiedere la risoluzione per inadempimento del contratto
di affitto, la condanna del convenuto al rilascio del fondo ed al
risarcimento dei danni all’impianto elettrico ed all’impianto di
mungitura, distrutti dai numerosi atti vandalici resi possibili dalla
mancata vigilanza e custodia da parte del conduttore;

il Tribunale di Venezia, con la sentenza n. 253/2001, riteneva
ricorrente il grave inadempimento richiesto dal combinato disposto
degli artt. 1455 cod.civ. e 5 della l. n. 203/1992, dichiarava risolto il
contratto, condannava il convenuto al rilascio dei beni e al
risarcimento dei danni, quantificati in euro 141.742,44, oltre ad
accessori;

la Corte d’Appello di Venezia, investita del gravame da
(OMISSIS), con la sentenza n. 234/2022, ha modificato parzialmente
la sentenza di prime cure, riducendo il risarcimento dei danni ad euro
46.292,52, divenuti, a seguito di accoglimento dell’istanza di
correzione di errore materiale, euro 49.292,50 (ordinanza del
2/06/2022), ed ha compensato le spese di entrambi i gradi di
giudizio nella misura di 1/3;

Tenuta San Giorgio ricorre, avvalendosi di un solo motivo, per la
cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Venezia;
resiste con controricorso e propone ricorso incidentale, fondato su
sette motivi, (OMISSIS);

la trattazione dei ricorsi è stata fissata ai sensi dell’art. 380 bis 1
cod.proc.civ.;

il Pubblico Ministero non ha depositato conclusioni scritte;
la ricorrente principale ha depositato memoria.

Considerato che:

Ricorso principale di Tenuta San Giorgio

1) Tenuta San Giorgio denuncia la violazione e falsa applicazione
degli artt. 1599 e 1602 cod.civ., in riferimento all’art. 360, 1°
comma, n. 3, cod.proc.civ.;

l’errore imputato alla sentenza gravata è quello di avere negato il
diritto al risarcimento dei danni derivanti dal furto del 2012, perché
questo era avvenuto in un momento anteriore all’aggiudicazione del
fondo, sulla scorta di Cass. n. 17986/2014, secondo cui il subentro
dell’acquirente al locatore nei diritti e negli obblighi derivanti dal
contratto avviene nel momento dell’acquisto del bene locato e non
ha effetto retroattivo, pertanto, l’acquirente è terzo rispetto agli
obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti
originarie fino al giorno del suo acquisto;

la tesi della ricorrente è che il principio di diritto applicato non sia
conferente, perché relativo ad ipotesi in cui l’acquirente domandava
il pagamento dei canoni locatizi, e che, invece, avrebbe dovuto
trovare applicazione il principio secondo il quale l’acquirente
subentrato al locatore può reclamare i danni conseguenti al
deterioramento della cosa esistente al momento della compravendita
del bene e non ancora risarciti al precedente proprietario, atteso che
tale deterioramento costituisce uno stato permanente della cosa
locata, a meno che della minore efficienza della cosa locata si sia
tenuto conto nella determinazione del prezzo della compravendita;
il motivo merita accoglimento;

la Corte territoriale è incorsa nella violazione dell’indirizzo
giurisprudenziale richiamato da Tenuta San Giorgio secondo il quale
l’acquirente della cosa locata (finanche quando la compravendita sia
successiva alla scadenza della locazione) subentra nelle azioni che
spettano all’originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore
sia ancora tenuto, sicché può chiedere il risarcimento dei danni da
deterioramento ancorché verificatisi prima della vendita, siano
esistenti a tale momento; tale azione è, tuttavia, condizionata dal
fatto che non risulti che della minore efficienza della cosa locata si
sia tenuto conto nella determinazione del prezzo della
compravendita (Cass 15/07/2008, n. 19442; (Cass. 09/04/2015,
n. 7099): ipotesi che non risulta realizzata nel caso di specie.

Ricorso incidentale di (OMISSIS)

2) con il primo motivo, rubricato «art. 360, 1° comma, n. 3 c.p.c.:
Violazione e falsa applicazione di legge – Art 196 cod.proc.civ. – Artt.
191 e 195 cod.proc.civ. – Art 568 cod.proc.civ. – Mancato
espletamento di una nuova CTU – Considerazione sulla perizia di
stima come criterio di valutazione comparativa – Utilizzo di unico
preventivo per la stima dei danni», si rimprovera alla sentenza
impugnata: a) di non avere immotivatamente accolto la richiesta di
rinnovazione della CTU e quindi di non avere dato specifica risposta
ai rilievi alla CTU mossi in sede di appello; b) di avere – come già
aveva fatto il Tribunale – utilizzato la perizia di stima per la messa
all’asta del compendio affittato per tranne elementi di valutazione
circa il funzionamento degli impianti, il computo dei valori e dei danni
da risarcire; c) di avere utilizzato, ai fini della quantificazione del
danno all’impianto elettrico, un unico preventivo, senza alcuna
comparazione;

il motivo è inammissibile:

i) non può essere sindacato in sede di legittimità il mancato
accoglimento della richiesta di rinnovazione della CTU, perché la
nomina del CTU rientra nel potere discrezionale del giudice di merito,
sicché ove la parte faccia richiesta di una CTU o di rinnovazione della
CTU già espletata non formula una istanza istruttoria in senso
tecnico, ma una sollecitazione rivolta al giudice (Cass. 21&04/2010,
n. 9461);

ii) le critiche alla CTU si risolvono in mere allegazioni difensive, su
cui non è necessario che il giudice si soffermi al fine di confutarle
specificamente, dovendo le stesse considerarsi implicitamente
disattese ove il giudice del merito abbia aderito alle conclusioni del
CTU, senza perciò che possa imputarglisi di essere incorso nel vizio
di motivazione e/o in violazione di legge (Cass. 29/11/2011, n.
24144);

iii) le critiche mosse alla CTU, in ossequio al principio di
autosufficienza del ricorso, avrebbero dovuto essere illustrate
soddisfacendo l’onere di trascrizione dei passaggi essenziali della
CTU non condivisi e di indicazione del contenuto specifico delle
stesse, al fine di evidenziare gli errori commessi dal giudice di merito
(Cass. 13/06/2007, n. 13845);

iv) il ricorso per cassazione conferisce al giudice di legittimità non
il potere di riesaminare il merito dell’intera vicenda processuale, ma
solo la facoltà di controllo, sotto il profilo della correttezza giuridica
e della coerenza logico-formale, delle argomentazioni svolte dal
giudice di merito, al quale spetta, in via esclusiva, il compito di
individuare le fonti del proprio convincimento, di controllarne
l’attendibilità e la concludenza e di scegliere, tra le complessive
risultanze del processo, quelle ritenute maggiormente idonee a
dimostrare la veridicità dei fatti ad essi sottesi, dando così
liberamente la prevalenza all’uno o all’altro
dei mezzi di prova acquisiti, salvo i casi tassativamente previsti dalla
legge (Cass. 02/09/2022, n.25977);

3) con il secondo motivo si imputa alla sentenza impugnata di aver
violato e falsamente applicato gli artt. 2967, 2729, 1176, 1218
cod.civ. (mancata considerazione che non vi era inventario);
la tesi del ricorrente è che la mancanza di un inventario dei beni
nonché il fatto che la perizia di stima del valore del compendio
immobiliare ai fini della determinazione del valore d’asta specificasse
che non era stata fatta alcuna prova circa la funzionalità degli
impianti non consentissero alla Corte d’Appello di pervenire ad una
corretta quantificazione dei danni; in aggiunta, sarebbe stato
invertito l’onere della prova, esonerando Tenuta San Giorgio
dall’onere di dimostrare che gli impianti al momento della consegna
fossero funzionanti;

il motivo è inammissibile, perché sollecita una diversa ricostruzione
degli esiti degli accertamenti operati dal giudice a quo, e non
contiene una critica alla sentenza impugnata atta ad enunciare in
che modo la sentenza impugnata sia incorsa negli errores in
iudicando che le sono stati attribuiti;

4) con il terzo motivo è dedotta «Violazione e falsa applicazione
degli art. 1225, 1455, 1588 cod.civ., art. 5 legge 203/82, artt. 1175,
1176, 1218, 1223 cod.civ. (mancata valutazione in ordine alla
proporzionalità della risoluzione rispetto al danno)»;

la Corte d’appello, pur avendo correttamente escluso dall’obbligo
risarcitorio i danni cagionati dal furto avvenuto prima dell’acquisto
del compendio immobiliare da parte della società ricorrente, non
avrebbe tenuto conto che il dovere di custodia dell’immobile era
limitato dalle caratteristiche dello stesso (non era interamente
recintato e vi si poteva accedere dai fondi limitrofi) e non avrebbe
correttamente limitato il risarcimento del danno, tenendo conto del
valore di stima in sede di esecuzione immobiliare, dell’effettivo
corrispettivo versato in sede di asta e di valutazione del danno
risarcibile; in aggiunta, gli avrebbe imputato un fatto, il furto, al fine
di ritenere integrati i presupposti per la risoluzione per
inadempimento del contratto e lo avrebbe ritenuto erroneamente
inadempiente per non essere stato assiduamente presente, perché il
concetto di assiduità in un compendio agricolo non richiede la
presenza giornaliera;

anche attraverso le censure mosse alla sentenza impugnata con il
motivo qui scrutinato il ricorrente tende ad ottenere un diverso esito
degli accertamenti già operati in sede di merito, senza neppure
rapportarsi con la sentenza: la Corte territoriale, infatti, ha precisato,
a p. 10, che, pur dovendosi tener conto della situazione dei luoghi e
dell’assenza di sistemi di allarme, il furto non si era consumato in
una breve unità di tempo, ma in un arco temporale piuttosto lungo,
dai primi giorni del mese di gennaio, quando erano già visibili i segni
di manomissione della cassetta elettrica e del pozzetto Enel, ai primi
giorni del mese di febbraio, e per questo ha ritenuto il ricorrente
responsabile di non avere diligentemente custodito il bene; è da
escludersi, altresì, che non abbia tenuto conto delle caratteristiche
della coltivazione, perché a p. 11 ha fatto riferimento alla
giurisprudenza di questa Corte (Cass. 1428/1971) che in ordine ai
criteri di liquidazione del danno derivante dalla violazione degli
obblighi imposti all’affittuario ha affermato che detta violazione va
commisurata all’interesse del proprietario e all’obbligo dell’affittuario
di conservare e mantenere il fondo in buono stato;

quanto alla stima del danno, il ricorrente sottopone all’attenzione
di questa Certe elementi di fatto – corrispettivo pagato per l’acquisto
all’asta dei beni – che non emergono dalla sentenza e che questa
Corte neppure è stata messa nella condizione di reperire aliunde,
investendola di un compito che non le compete;

5) con il quarto motivo si imputa alla sentenza della Corte
d’Appello, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ., «violazione e
falsa applicazione di legge _ art. 2697 cod.civ. –art. 2729 cod.civ. –
1175, 1176, 1223 e 1227 cod.civ. – Concorso di colpa del
danneggiato – Mancata predisposizione di interventi di straordinaria
manutenzione dopo il primo furto in capo alla proprietà – Diligenza
delle parti – erronea valutazione delle prove e dei riscontri»;

il ricorrente sostiene che la Corte d’Appello avrebbe dovuto
attribuire rilievo alla mancata predisposizione da parte del
proprietario di presidi a protezione dei beni, in ragione della mancata
recinzione del fondo, della possibilità di accesso da fondi limitrofi,
della mancanza di un sistema antifurto e antiscasso, del mancato
avviso da parte del proprietario, reso edotto da alcuni vicini del
verificarsi di comportamenti sospetti intorno alla stalla e ai
fabbricati;

invece la Corte territoriale avrebbe dato rilievo al fatto che pur
essendosi gli accadimenti criminosi protrattisi per più giorni era
mancata da parte sua l’assunzione di una condotta volta a contenere
i danni;

il motivo è inammissibile, perché alla luce della sommaria
esposizione dei fatti di causa non risulta proposto un motivo di
appello relativo all’art. 1227 cod.civ., per cui sulla questione si era
formato il giudicato interno;

6) con il quinto motivo è denunciata la erronea valutazione della
polizza assicurativa, ex art. 360, 1° comma, n. 3, cod.proc.civ.;

la Corte d’Appello avrebbe dovuto ritenere sussistente la copertura
assicurativa e condannare la compagnia di assicurazioni, nonostante
Tenuta San Giorgio non avesse esteso la domanda nei suoi confronti;

la censura è priva di decisività, e pertanto inammissibile, perché
non risulta impugnato l’accertamento del giudice di appello di
mancata impugnazione del rigetto da parte del Tribunale della
domanda di garanzia;

7) con il sesto motivo, ex art. 360, 1° comma, n. 3 cod.proc.civ.,
si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 287 cod.proc.civ.
in ordine alla ricorrenza dei presupposti della correzione di errore
materiale;

la Corte territoriale avrebbe accolto l’istanza di correzione di errore
materiale pur non sussistendone i presupposti, in quanto per
accoglierla il Collegio era stato costretto a riprendere l’esame dei
fascicoli e delle risultanze della CTU;

il motivo merita accoglimento, perché la correzione è stata disposta
non sulla base di un errore risultante dalla sentenza, e dunque sulla
base della manifestazione di volontà espressa dal comando
giudiziale, ma mediante l’accertamento delle risultanze processuali,
incidendo così sul giudizio di fatto contenuto nella decisione (il
procedimento per la correzione degli errori materiali di cui all’art.
287 c.p.c. è esperibile per ovviare ad un difetto di corrispondenza
fra l’ideazione del giudice e la sua materiale rappresentazione
grafica, chiaramente rilevabile dal testo stesso del provvedimento
mediante il semplice confronto della parte del documento che ne è
inficiata con le considerazioni contenute nella motivazione, senza che
possa incidere sul contenuto concettuale e sostanziale della
decisione: Cass. 11/08/2020, n. 16877; Cass. 03/02/2022, n.
3442);

8) con il settimo motivo si censura la sentenza impugnata per
violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 106 cod.proc.civ.,
quanto alla liquidazione delle spese di lite in caso di riforma parziale
della sentenza del primo grado, per non avere tenuto conto che la
domanda di risarcimento del danno era stata modificata nella misura
del 60%;

atteso l’accoglimento del ricorso principale e del sesto motivo del
ricorso incidentale, il motivo è assorbito;

9) vanno accolti il ricorso principale e il sesto motivo di quello
incidentale, la sentenza va cassata in relazione ai motivi accolti con
rinvio alla Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, che
provvederà anche alla liquidazione delle spese del giudizio di
legittimità.

PQM

La Corte accoglie il ricorso principale ed il sesto motivo del ricorso
incidentale, inammissibile per il resto, con assorbimento dell’ultimo
motivo; cassa la decisione impugnata in relazione ai motivi accolti
con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione che
provvederà anche a liquidare le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in data 28 marzo 2023.