Sentenza 11049/2016
Distanze nelle costruzioni – Computo delle distanze nell’ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente
Ai fini del computo delle distanze, nell’ipotesi di ristrutturazione con sopraelevazione di un fabbricato preesistente, l’altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d’intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l’ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola allocazione d’impianti tecnici non altrimenti situabili, trattandosi in questo caso di un mero volume tecnico non rilevante.
Cassazione Civile, Sezione 2, Sentenza 27 maggio 2016, n. 11049 (CED Cassazione 2016)
Art. 873 cc (Distanze nelle costruzioni)
MOTIVI DELLA DECISIONE
- – Preliminarmente va respinta l’eccezione, sollevata dalla parte controricorrente, d’inammissibilità del ricorso per carente esposizione dei fatti. Questi ultimi, invero, sono sufficientemente esposti nella loro residua rilevanza, essendo tutt’altro che decisivo – per le ragioni di cui infra – riferire delle relazioni dei c.t.u. quanto alla conformità dei lavori eseguiti da (OMISSIS) al progetto assentito.
1-bis. – Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 61, 191 e 196 c.p.c. e il vizio di contraddittorietà della motivazione, in relazione all’art. 360 c.p.c., nn. 3 (rectius, 4) e 5. Parte ricorrente deduce di aver lamentato la natura abusiva dell’opera non con riguardo al difetto di concessione edilizia, ma sul presupposto che quest’ultima era stata ottenuta in forza di un progetto di ristrutturazione che rappresentava falsamente la realtà. Sostiene che le conclusioni del c.t.u. sono erronee perchè l’ausiliario del giudice si è limitato a verificare la conformità del manufatto al progetto, non l’infedeltà di quest’ultimo rispetto allo stato preesistente che intendeva riprodurre. In particolare, il nuovo edificio reca una sopraelevazione, prima inesistente, non già deputata a contenere impianti tecnologici ma consistente in una mansarda abitabile, con camere da letto e bagno, come tale computabile nella volumetria complessiva e rilevante quale nuova opera soggetta alle distanze di legge.
Di qui l’insufficienza della motivazione sull’istanza di nuovi accertamenti tecnici, visto che il c.t.u. ha negato la natura abitativa del piano sottotetto pur effettuandone i rilievi fotografici.
- – Il secondo motivo deduce la violazione degli artt. 872 e 873 c.c., L. n. 47 del 1985, art. 31 (in realtà n. 457/78, come chiarito nel corpo del motivo) e art.116 c.p.c., nonchè il difetto di motivazione, in relazione all’art.360 c.p.c., nn. 3 e 5.
In base alla L. n. 457 del 1978, art. 31, lettera d) è necessario che la ricostruzione del fabbricato esistente sia effettuata in piena conformità di sagoma, di volume e di superficie, sicchè, come ritiene la costante giurisprudenza di questa Corte, la sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento di volumetria e della superficie di ingombro, per cui va considerata a tutti gli effetti, incluso ai fini delle distanze, come nuova costruzione.
Nello specifico, mentre il preesistente fabbricato del convenuto era costituito da un piano terra e da un sottotetto non abitabile, avente la sola funzione di copertura, quello attuale consta di due piani entrambi abitabili, il secondo, mansardato, munito anche di finestra che guarda sulla proprietà del ricorrente.
- – I due motivi, da esaminare congiuntamente per la loro complementarietà, sono fondati nei termini logico-giuridici che seguono.
3.1. – Come questa Corte Suprema ha avuto modo di osservare, la ristrutturazione edilizia mediante ricostruzione di un edificio preesistente venuto meno per evento naturale o per volontaria demolizione si attua, nel rispetto della L. n. 457 del 1978, art. 31, comma 1, lettera d), attraverso interventi che comportino modificazioni esclusivamente interne dell’edificio preesistente, senza aumenti di superficie o di volume, in presenza dei quali, invece, si configura una nuova costruzione, sottoposta alla disciplina in tema di distanze (vigente al momento della realizzazione dell’opera) e alla relativa tutela ripristinatoria (Cass. n. 17043/15, che ha altresì escluso che i regolarmente locali possano incidere, anche solo indirettamente con la previsione di soglie massime di incremento edilizio, sulle nozioni normative di “ristrutturazione” e di “nuova costruzione” e sui rimedi esperibili nei rapporti tra privati).
Pertanto, la ristrutturazione di un fabbricato che superi in altezza l’edificio preesistente equivale ad una sopraelevazione, la quale, a sua volta, anche se di dimensione ridotta, comporta pur sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va pertanto considerata a tutti gli effetti – e quindi anche per la disciplina delle distanze – come nuova costruzione (giurisprudenza costante di questa Corte: cfr. Cass. nn. 21059/09, 22895/04, 16732/03, 1108/01, 8954/00, 6809/00, 1474/99, 5246/97, 5828/96 e 7837/86).
L’aumento di volumetria, ai fini in oggetto, è escluso unicamente se derivi da un “volume tecnico”, per tale intendendo solo l’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi – quali quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore – di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali dell’abitazione e che non possono essere ubicati nella stessa, e non anche quella che costituisce – come il vano scale – parte integrante del fabbricato (così, Cass. n. 2566/11, che da tale premessa ha tratto la conseguenza per cui, ai fini della determinazione dell’altezza dell’edificio, va computato il torrino della cassa scale, la cui prosecuzione al di sopra della linea di gronda del fabbricato integra una sopraelevazione utile per la definizione concreta delle distanze legali tra gli edifici come stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione dell’immobile, senza che assumano rilievo eventuali disposizioni contenute in circolari amministrative, che costituiscono espressione della potestà di indirizzo e di disciplina dell’attività dell’amministrazione ma non sono fonte di diritto, nè di interpretazione della legge).
Dalla piana applicazione di tali principi scaturisce che in tanto l’altezza di un fabbricato può essere fissata, ai fini della disciplina edilizia, nella linea di gronda, in quanto ciò che ne ecceda costituisca un volume tecnico, come per l’appunto un sottotetto non abitale, avente la sola funzione di isolamento termico. Diversamente, ai fini della disciplina edilizia occorre considerare come altezza del fabbricato non la linea di gronda, ma quella di colmo (id est, la retta d’intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato).
3.2. – Nello specifico, dedotta quale nuova costruzione la ristrutturazione con sopraelevazione di un edificio preesistente, la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare il requisito di novità delle caratteristiche planovolumetriche, accertando non solo l’altezza della linea di gronda, ma anche quanto compreso tra questa e la linea di colmo, al fine di stabile se vi fosse racchiuso un mero “volume tecnico” o al contrario un volume rilevante ai fini dell’altezza dell’edificio e, quindi, della corrispondenza di quest’ultimo al fabbricato preesistente.
Invece, la Corte territoriale non solo si è preoccupata di accertare se l’edificio fosse conforme al progetto di ristrutturazione, cosa del tutto irrilevante essendo per l’appunto controverso che quest’ultimo riproducesse le medesime caratteristiche di superficie e di volume del manufatto preesistente, ma ha altresì immotivatamente ritenuto che ai fini della volumetria fosse tout court irrilevante la linea di colmo del fabbricato.
- – S’impone, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che nel decidere il merito si atterrà al seguente principio di diritto: “ai fini del computo delle distanze nel caso di ristrutturazione di un fabbricato preesistente, l’altezza del nuovo edificio va calcolata considerando non la linea di gronda, ma quella di colmo (data dalla retta d’intersezione tra le due falde piane di un tetto inclinato), salvo l’ipotesi in cui il rialzo del sottotetto sia funzionale alla sola allocazione d’impianti tecnici non altrimenti situabili”.
4.1. – Il giudice di rinvio provvederà anche sulle spese di cassazione, il cui regolamento gli è rimesso ai sensi dell’art. 385 c.p.c., comma 3.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d’appello di Roma, che provvederà anche sulle spese di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 9.3.2016.