Sentenza 11703/2002
Locazione per uso abitativo – Obbligo del conduttore di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso – Nullità della clausola
In tema di locazioni per uso abitativo soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa legge, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 cod. civ.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.
Imputazione del pagamento ex art. 1193 cc
Quando il debitore abbia dimostrato di avere corrisposto somme idonee ad estinguere il debito per il quale sia stato convenuto in giudizio, spetta al creditore – attore, che pretende di imputare il pagamento ad estinzione di altro credito, provare le condizioni necessarie per la dedotta, diversa, imputazione, ai sensi dell’art. 1193 cod. civ..
Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 5-8-2002, n. 11703 (CED Cassazione 2002)
Art. 1590 cc (Restituzione della cosa locata) – Giurisprudenza
Art. 1193 cc (Imputazione del pagamento) – Giurisprudenza
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Pe. Li., premesso che Da.Co. Ma., conduttrice di un suo appartamento, non aveva pagato le spese condominiali del 1991, per un importo di lire 723.904, e, non avendo ben conservato l’immobile, alla fine della locazione aveva reso necessaria una nuova tinteggiatura delle pareti, con una spesa di lire 1.200.000, la conveniva in giudizio, innanzi al pretore di Udine, per sentirla condannare al pagamento di dette somme.
La convenuta replicava che la spesa della tinteggiatura era a carico della locatrice e che le spese condominiali erano state pagate.
Il pretore, con sentenza del 19 aprile 1996, condannava la Da.Co. al pagamento di lire 1.855.145, oltre agli interessi.
Con sentenza del 25 giugno 1999, il Tribunale di Udine ha rigettato l’appello della soccombente.
Per la cassazione di detta sentenza ricorre la Da.Co. con tre mezzi di annullamento, illustrati da una memoria.
L’intimata non ha svolto difese.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo mezzo la ricorrente, denunciando la violazione dell’art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e degli artt. 1576 e 1590 c. c., sostiene che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, ricade nella sanzione di nullità ogni pattuizione la quale addossi al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che per legge sarebbe a carico del locatore, come, per l’appunto, quella sostenuta per la tinteggiatura dei locali; e pertanto è nulla, nella fattispecie, la clausola dell’art. 6 del contratto locativo “de quo”.
La censura è fondata, dovendo rilevarsi l’erroneità della sentenza impugnata, laddove, a proposito dell’art. 6 del contratto, secondo cui la spesa della tinteggiatura dell’appartamento, alla fine della locazione, è a carico della conduttrice, si limita a notare che gli oneri economici della manutenzione ordinaria (come, per l’appunto, la tinteggiatura delle pareti) sono ripartiti in base agli accordi tra le parti, anche in deroga alle norme del codice civile; senza che a ciò osti il disposto di cui all’art. 79 della legge 27 luglio 1978 n. 392, la quale nulla prevede circa gli interventi di manutenzione.
La decisione contrasta infatti con la giurisprudenza di questa Corte Suprema, secondo cui, nelle locazioni per uso abitativo, soggette, per la misura del canone, alle norme della legge 27 luglio 1978 n. 392, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine della locazione, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso, deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della legge citata, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c. c. ), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio, in aggiunta al canone, l’unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore (Cass. 17 ottobre 1992 n. 11401; nello stesso senso, “E contrario”, Cass. 15 marzo 1989 n. 1303 ; conf. Cass. 9 ottobre 1996 n. 8819).
Col secondo mezzo la ricorrente, allegando omessa o insufficiente motivazione, deduce che, ritenendo ancora esistente il credito per il rimborso delle spese condominiali del 1991, il Tribunale ha trascurato l’esame del bonifico dell’8 gennaio 1991, per una somma maggiore di quella chiesta, né ha spiegato perché la somma in esso indicata non si riferirebbe all’anno 1991. Non ha tenuto conto nemmeno della dichiarazione, avente valore confessorio, contenuta nella comparsa di costituzione in appello della Pe., secondo cui le spese condominiali richieste riguardavano il periodo dal 1° novembre 1990 al 30 maggio 1991, onde l’importo del solo 1991 doveva essere minore.
Avendo comunque essa Da.Co. dimostrato, attraverso i bonifici bancari depositati in atti, di aver pagato, per spese condominiali, lire 4.902.193, pur senza precisare l’anno di imputazione, e avendo allegato che il versamento dell’8 gennaio 1991 doveva intendersi satisfattivo del credito “ex adverso” azionato, spettava all’attrice provare che le somme andavano imputate ad altri e diversi crediti. E pertanto, “in parte qua”, la sentenza viola gli artt. 1193 e 2697 c. c. .
Va accolto anche questo secondo motivo.
Rileva sul punto delle spese condominiali la sentenza “come l’appellante non abbia assolutamente dimostrato che le somme portate dai bonifici bancari dismessi nel proprio fascicolo si riferissero alle spese maturate per l’esercizio 1991”, onde “la sussistenza del credito che a tal titolo è stato azionato dalla locatrice”.
L’argomento è giuridicamente errato, perché non risponde ai principi in tema di imputazione dei pagamenti e di distribuzione dell’onere della prova tra creditore e debitore.
Quando invero una parte agisce per l’adempimento di un proprio credito e il convenuto dimostra di aver pagato delle somme, ancorché senza imputazione a quel credito, ma allegando di averlo così adempiuto parzialmente o per l’intero, spetta all’attore, il quale intenda sostenere che quel pagamento, in applicazione delle regole stabilite dall’art. 1193 2° comma c. c., doveva essere imputato ad altro credito già scaduto, dare la prova dell’esistenza di quest’ultimo (Cass. 28 novembre 1995 n. 12305 ); oppure, con altre parole, quando il debitore abbia dimostrato di aver corrisposto somme idonee a estinguere il debito per il quale sia stato convenuto in giudizio, spetta al creditore attore, che pretende di imputare il pagamento ad estinzione di un altro credito, provare le condizioni necessarie per la dedotta, diversa imputazione, ai sensi dell’art. 1193 c. c. (Cass. 5 maggio 1998 n. 4519).
Col terzo mezzo infine, denunciando la violazione dell’art. 91 c. p.c., la Da.Co. censura la sentenza per aver ritenuto legittima la liquidazione delle spese giudiziali fatta dal pretore globalmente, senza distinguere le spese, i diritti e gli onorari, così impedendo alla convenuta di controllare la conformità alla tariffa delle competenze liquidate.
L’accoglimento dei precedenti motivi comporta, logicamente, l’assorbimento di quest’ultima censura.
Consegue da quanto esposto la cassazione della sentenza impugnata, col rinvio ad un altro giudice di pari grado, individuato, dopo l’entrata in vigore del decreto legislativo 19 febbraio 1998 n. 51, nella Corte d’appello di Trieste, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso, assorbito il terzo motivo; cassa e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’Appello di Trieste.
Così deciso in Roma, il 27 febbraio 2002.