Sentenza 22898/2007

Condominio – Rimborso delle spese sostenute per la gestione della cosa comune

In tema di condominio, la cui disciplina codicistica trova applicazione anche nel caso, come nella specie, di due soli condomini, l’usufruttuario di una delle due unità abitative ha titolo per commissionare, legittimamente nei confronti dell’altro condomino, i lavori di riparazione urgente della cosa condominiale comune, essendo a tal fine abilitato ad agire anche in dissenso dell’intestatario della nuda proprietà.

Corte di Cassazione, Sezione 2 civile, Sentenza 30 ottobre 2007, n. 22898  (CED Cassazione 2007)

Art. 1134 cc annotato con la giurisprudenza

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con citazione 26.5.99 Gi. Lu., deducendo di avere eseguito lavori in favore del condominio di Ci. Gi. e Gi. Re. sito in (OMESSO), per il corrispettivo pattuito di lire 6.800.000, oltre IVA, e di aver ricevuto dal Ci. il pagamento di lire 3.400.000, restando creditore del residuo, convenne in giudizio costui, davanti al giudice di pace di Ancona, per sentirlo condannare al pagamento in suo favore della precisata residua somma.

Il convenuto, costituitosi, chiamava in causa il condomino Gi. Re., assumendo che, a seguito dell’ordinanza sindacale n. 928/96 che, per ragioni di sicurezza pubblica, imponeva di eseguire lavori di riparazione al tetto e al cornicione dell’edifico, entrambi i condomini avevano affidato l’esecuzione dei lavori alla ditta Se. Gi. per il corrispettivo concordato di lire 50.000.000, di cui il 60% a suo carico e la restante parte a carico di Gi. Re.; senonchè, non avendo la ditta Se. completato i lavori, i due condomini avevano affidato l’ultimazione dei lavori all’impresa di Gi. Lu., al quale egli aveva corrisposto la parte a suo carico, mentre l’altro condomino non aveva pagato alcunchè, asserendo di essere estraneo alla commessa, nonostante che il contratto di appalto fosse stato sottoscritto da entrambi i condomini; per tali ragioni, chiedeva l’accertamento dell’obbligo del terzo di pagare la somma richiesta dall’attore ovvero, in subordine, la condanna dello stesso alla rifusione in suo favore delle somma tenuto a corrispondere all’attore per la suddetta causale.

Gi. Re., costituitosi, asseriva la sua estraneità all’obbligazione assunta nei confronti dell’impresa Gi. Lu., pur non disconoscendo l’avvenuta esecuzione dei lavori e l’utilità dei medesimi.

Il giudice di pace con sentenza n. 132/2000 accoglieva la domanda, ritenendo il terzo esente da qualsiasi obbligazione nei confronti di Gi. Lu..

Il Tribunale di Ancona, con sentenza n. 1363/02, depositata in data 29.7.02 rigettava l’appello principale proposto dal Ci. Gi. e accoglieva l’appello incidentale proposto da Gi. Lu. e, per l’effetto, in riforma della sentenza impugnata, condannava Ci. Go. a pagare a Gi. Lu. la complessiva somma di euro 1755,95, oltre IVA e interessi legali dalla domanda al saldo; poneva le spese del grado a carico di Ci. Gi..

Per la cassazione della decisione ricorre Ci. Gi. esponendo un motivo cui resiste con controricorso Gi. Re..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo di ricorso si censura la sentenza impugnata, per omessa decisione, in riferimento agli articoli 1123 e 1110 c.c., sulla domanda subordinata del convenuto-ricorrente di condanna del terzo chiamato in causa alla rifusione in suo favore di tutte le somme che lo stesso fosse tenuto a corrispondere all’attore Gi. Lu. per i lavori a lui commissionati.

Si sostiene che sia in primo grado sia in appello non era stato disposto in ordine alla domanda subordinata del convenuto, pur essendo stato accertato che i lavori in oggetto “riguardavano un bene comune dei due condomini, Ci. Gi. e Gi. Re., ovvero il tetto dell’edificio, ed erano stati compiuti in regime di urgenza a seguito dell’ordinanza in tal senso notificata ai due condomini dal Comune di Ancona a tutela dell’incolumità pubblicarsi sostiene che: “i due comproprietari hanno quindi sottoscritto un contratto di appalto con una impresa che tuttavia non ha eseguito i lavori di completamento i quali sono stati pertanto eseguiti dalla ditta del Gi. Lu. “; che la spesa deve essere sostenuta, per tali ragioni, da entrambi i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno.

Il ricorso è fondato. Ben vero, il giudice di appello ha completamento omesso di prendere in esame la domanda subordinata del ricorrente, avendo preso in esame solo l’obbligazione di pagamento assunta dal convenuto-attuale ricorrente nei confronti dell’attore per l’esecuzione dei lavori di completamento di rifacimento del tetto a lui commissionati.

Emerge, invece, dal contesto della sentenza impugnata che la domanda attorea attiene a lavori di completamento del tetto del fabbricato determinati dall’ordinanza del Comune di Ancona n. 928/96, emessa per motivi di polizia edilizia e notificata ad entrambi i soggetti risultanti proprietari dei due appartamenti di cui si compone l’edificio, vale a dire il Ci. e il Gi. Re.; emerge altresì che detti lavori furono originariamente commissionati dai predetti due soggetti alla ditta Se. Gi., che non li portò a completamento, sicchè il Ci. affidò il completamento dei lavori alla ditta Gi. Lu., cui fu fatta una cessione di credito dalla ditta Se. per l’importo di lire 2.700.000, non soddisfatta.

Vale allora considerare che l’obbligazione di pagamento somma attiene all’esecuzione di lavori di una parte comune del fabbricato, di carattere essenziale (il tetto) e che la relativa spesa fu determinata come urgente dall’ordinanza sindacale summenzionata (Cass. 21.1.1996 n. 261); che il Ci. aveva titolo per commissionare i suddetti lavori di completamento, in quanto, in regime di comunione legale con la moglie, aveva ceduto a costei la nuda proprietà, ma aveva conservato l’usufrutto, che lo abilitava ad agire anche in dissenso dell’intestaria, la qual cosa non risulta essere avvenuta (Cass. civ. n. 67/86; n. 1215/69); infine, che la disciplina codicistica sul condominio trova applicazione anche nel caso di due soli condomini (Cass. n. 7181/97).

Ne consegue che, accolto il ricorso, perchè fondato, la sentenza impugnata va cassata limitatamente all’omessa pronuncia sulla domanda subordinata del convenuto-ricorrente, con rinvio, anche per le spese del presente giudizio, ad altro giudice del Tribunale di Ancona, cui si raccomanda di attenersi ai principi di diritto innanzi menzionati.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, ad altra sezione del Tribunale di Ancona, altro giudice del Tribunale.