Sentenza 23909/2006
Locazione – Vizi dell’immobile non conosciuti dal conduttore
In materia di locazioni l’art. 1580 cod. civ., che consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal locatario ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all’obbligo di mantenere il bene in stato di servire all’uso convenuto, trovando applicazione, in detti casi, le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 cod. civ..
Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 9-11-2006, n. 23909 (CED Cassazione 2006)
Art. 1580 cc (Cose pericolose per la salute) – Giurisprudenza
Svolgimento del processo
Il Tribunale di Latina ha dichiarato risolto per inadempimento dei locatori Pi.Pi. e Le.D’O. il contratto di locazione con la conduttrice Ag. s.r.l., ed ha condannato i locatori medesimi a pagare all’Ag., a titolo di risarcimento dei danni, le spese di anticipato trasloco in altra struttura immobiliare e l’indennità di avviamento commerciale. Ha ritenuto in particolare il tribunale che i locatori, rifiutandosi di adeguare l’immobile alle disposizioni delle leggi n. 277/91 e n. 257/92, riguardanti la nocività e la pericolosità delle strutture contenenti amianto, quale la copertura del capannone locato, e dei D.Lgs. n. 626/94 e n. 242/96 in tema di sicurezza del lavoro, si fossero resi inadempienti all’obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto.
Il Pi. e la D’O. hanno proposto impugnazione e la Corte d’appello di Roma ha confermato la sentenza sul punto della risoluzione del contratto e, ritenuto trattarsi di vizi sopravvenuti nel corso della locazione, per effetto delle disposizioni introdotte dal legislatore, e ritenuto altresì che tali vizi fossero noti alla conduttrice, sicché il danno subito in conseguenza degli stessi dovesse ritenersi consapevolmente accettato dalla medesima, richiamando la pronuncia di questa Corte n. 3636 del 1998, ha escluso il risarcimento del danno e con esso il diritto al rimborso delle spese di trasloco e alla corresponsione dell’indennità di avviamento commerciale.
Avverso quest’ultima decisione l’Ag. ha proposto ricorso per cassazione, affidandolo a due motivi.
Il Pi. e la D’O. hanno resistito con controricorso ed hanno proposto ricorso incidentale.
Motivi della decisione
Vanno preliminarmente riuniti i ricorsi, ex art. 335 c.p.c.
Con i due motivi (violazione e falsa applicazione degli artt. 1218, 1453, 1455, 1460, 1575, 1578, 1580 e 1581 c.c. e insufficiente e illogica motivazione), da trattare congiuntamente perché strettamente connessi, la ricorrente principale ha dedotto che la Corte di merito, ritenuta la sopravvenienza dei vizi, in quanto rivelatisi tali per effetto di normativa sopravvenuta, e ritenuta altresì l’inadempienza dei locatori all’obbligo di mantenere la cosa locata in stato di servire all’uso convenuto, avrebbe dovuto escludere, secondo logica, che i vizi potessero essere conosciuti dalla conduttrice al momento della conclusione del contratto e avrebbe dovuto applicare le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c., che prevedono la risoluzione e il risarcimento del danno.
Le censure sono fondate.
La sentenza, non solo è caduta in palese stridente contraddizione, affermando la sopravvenienza dei vizi e insieme la conoscenza degli stessi al momento della conclusione del contratto, ma ha fatto cattiva applicazione dei principi e delle norme in materia.
La norma sostanzialmente applicata, l’art. 1580 c.c., che consente al conduttore di chiedere la risoluzione del contratto e non anche il risarcimento del danno nel caso in cui i vizi siano dal medesimo conosciuti al momento della conclusione del contratto, ha carattere eccezionale e non è applicabile nelle ipotesi in cui la cosa sia affetta da vizi non conosciuti dal conduttore ovvero quando il locatore si sia reso inadempiente all’obbligo di mantenere la cosa in stato di servire all’uso convenuto, trovando applicazione in dette ipotesi, come correttamente ritenuto da Cass. n. 3636 del 1998, impropriamente richiamata dalla Corte d’appello, le disposizioni di cui agli artt. 1218 e 1453 c.c.
Il ricorso principale va dunque accolto, con cassazione della sentenza impugnata e rinvio della causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Con l’unico motivo del ricorso incidentale (violazione dell’art. 112 c.p.c.) il Pi. e la D’O. hanno dedotto che la Corte di merito “ha omesso di pronunciare e comunque chiarire che la pronuncia di risoluzione non comportava alcuna susseguente pronuncia di addebito per inadempimento a loro carico”.
Il motivo è incomprensibile e il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile.
p.q.m.
la Corte accoglie il ricorso principale e dichiara inammissibile il ricorso incidentale. Cassa in relazione e rinvia la causa, anche per le spese, ad altra sezione della Corte d’appello di Roma.
Roma, 3.10.2006