Sentenza 24278/2017
Locazioni ad uso non abitativo – Morte del conduttore – Successione nel contratto da parte dell’erede – Condizioni
L’art. 37 della l. n. 392 del 1978 prevede, in ordine alle locazioni ad uso non abitativo, con disposizione innovativa rispetto a quelle degli articoli 1, comma 4, della l. 253 del 1950 e 2-bis della l. n. 351 del 1974, che, in caso di morte del conduttore, subentrano coloro i quali, per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), abbiano diritto di continuare l’attività, salvo che manifestino volontà contraria, non essendo necessario l’ulteriore requisito dell’esercizio diretto dell’attività richiesto dalle disposizioni previgenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto obbligato l’erede del conduttore al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi al recesso nonostante egli avesse accettato l’eredità con beneficio d’inventario ed avesse restituito le chiavi dell’immobile tempestivamente).
Cassazione Civile, Sezione 3, Sentenza 16-10-2017, n. 24278 (CED Cassazione 2017)
Art. 37 legge 392/1978 (Successione nel contratto) – Giurisprudenza
Fatti del processo
La Corte di appello di Messina, con sentenza depositata il 3 marzo 2015, a parziale modifica della decisione di primo grado, in un procedimento iniziato con uno sfratto per morosità per un immobile adibito ad uso studio professionale medico intimato da Saverio Guida, locatore ,nei confronti di Gazmend Reitano, erede del deceduto conduttore, ha condannato quest’ultimo al pagamento dei canoni di locazione, nella misura di euro 26.130,24 oltre accessori, dalla data del decesso dell’originario conduttore, avvenuta nel marzo 2015, fino a sei mesi dopo l’invio da parte del Reitano dell’atto stragiudiziale del 9-12-2005 ,qualificato dalla Corte come recesso.
Avverso questa decisione propone ricorso Gazmend Reitano con tre motivi e presenta successiva memoria.
Resiste con controricorso Saverio Guida
Ragioni della decisione
1.La Corte d’appello ha confermato l’interpretazione data dal giudice di primo grado dell’articolo 37 della legge 392/ 78 ritenendo che Gazmend Reitano era succeduto al padre deceduto nel contratto di locazione di immobile adibito ad attività professionale di studio medico e condannandolo al pagamento dei canoni di locazione fino a sei mesi dopo l’invio dell’atto stragiudiziale del 9 dicembre 2005,qualificato come recesso.
La Corte di merito ha quindi ridotto l’importo dei canoni dovuti, che il giudice di primo grado aveva esteso fino alla naturale scadenza del contratto.
2.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione e falsa applicazione degli artt. 36 1° comma e 37 1° comma della legge 392/ 78 ex art 360 n.3 c.p.c. . Omesso esame circa fatti decisivi per il giudizio ex articolo 360 n.5 c.p.c.
Il ricorrente censura la motivazione della Corte di merito che ha ritenuto, ai fini della successione nel rapporto di locazione del genitore deceduto che ai sensi dell’articolo 37 della legge 392 /78 non fosse necessario il fatto materiale della continuazione dell’attività del de cuius, essendo sufficiente la sola titolarità in astratto del diritto alla continuazione di tale attività.
Ritiene il rícorrente, evidenziando che all’epoca dei fatti era studente di architettura al primo anno e non in grado di proseguire l’attività di studio medico, che con tale interpretazione la Corte di merito non ha tenuto conto della giurisprudenza di legittimità che non si è limitata a formulare la regola della titolarità in astratto, ma ha anche spiegato che questa doveva potersi tradurre in titolarità in concreto ,per non svuotare di contenuto la tutela del conduttore.
La Corte di merito ha erroneamente ritenuto che il presupposto di applicazione dell’articolo 37 1° comma fosse garantito, in ipotesi di mancata continuazione dell’attività da parte dell’erede, dalla facoltà di sublocazione prevista nel contratto.
Il ricorrente lamenta che i giudici dell’impugnazione hanno omesso di rilevare che l’eredità era stata accettata con il beneficio d’inventario e che risultava dall’inventario che non esisteva un complesso di beni organizzati in forma aziendale per l’esercizio dell’attività medica svolta dal de cuius che tale circostanza rendeva inapplicabile la consentita possibilità prevista nel contratto dì sublocazione da esercitarsi a norma dell’articolo 36 della legge 392/78.
3. Con il secondo motivo si denunzia violazione degli artt 1460, 15711 1575, 1587, 1590 c.c. e dell’articolo 37 1° comma legge 392/ 78 ex art 360 n.3 c.p.c. Omesso esame di fatti decisivi ex art 360 n.5 c.p.c.
Il ricorrente sostiene di non aver mai avuto il godimento dell’immobile. Infatti, deceduto il padre in data 17-3-2015, le chiavi dello stesso erano state restituite al locatore dalla madre, in occasione della redazione dell’inventario notarile ed il proprietario, quindi, era rientrato nel possesso dell’immobile a far data dal 17 agosto 2005.
4.Il resistente deduce che la Corte di merito si è attenuta alla costante giurisprudenza di legittimità sul punto e che il ricorrente avrebbe potuto esercitare i suoi diritti di successore con la sublocazione dell’immobile.
5. I primi due motivi si esaminano congiuntamente per la stretta connessione che li lega e sono fondati.
Si osserva che i precedenti normativi dell’art.37 L 392/78 si rinvengono nel quarto comma dell’art. 1 della legge n. 253 del 1950 e nel primo comma dell’art. 2-bis della legge n. 351 del 1974, ove – nell’ambito della legislazione vincolistica – si prevede, in caso dì morte del conduttore di un immobile a uso non abitativo, che la proroga operi a favore di coloro che, per successione o per precedente rapporto continuino l’attività del defunto; e la giurisprudenza ha giustamente interpretato tali norme esigendo che l’erede eserciti quell’attività direttamente e non per interposta persona (Cass. 16 ottobre 1987 n. 7650).
6. Il primo comma dell’art. 37 prevede, invece, che “In caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto, risultante da atto di data anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare tale attività”.
All’entrata in vigore dell’art. 37 legge 392/78 in dottrina ed in giurisprudenza si sono formati due diversi filoni interpretativi.
Una tesi che sostiene che la nuova norma dell’art. 37 non ha carattere innovativo rispetto alla precedente normativa e afferma che, per il caso di successione (e cioè di negozio mortis causa o di successione legittima),ipotesi di cui qui ci occupiamo, necessitano due presupposti: uno oggettivo, consistente nella continuazione nella medesima attività del defunto, l’altro soggettivo, consistente nella legittimazione del successore a continuare nell’attività del defunto conduttore.
Una seconda tesi che nega invece l’identità di fattispecie e di ambito tra le due norme e considera la nuova disciplina come innovativa: l’unico requisito richiesto, per subentrare nel rapporto di locazione, è il diritto alla continuazione, che deriva dal titolo di successione, non già dal fatto materiale della continuazione.
Si osserva che in entrambi i casi l’ambito dei soggetti leggittimati alla successione nel contratto nel caso di morte del conduttore è identico, mentre la divergenza interpretativa si sostanzia nel ritenere ,secondo una tesi che può definirsi conservativa, non sufficiente a continuare la locazione la semplice qualità di erede del conduttore defunto, non avendo la tutela coerenza logica se si estendesse fino a privilegiare soggetti che non usano l’immobile per svolgervi l’attività in cui in precedenza era stato destinato. Si sostiene invece da parte della tesi che può definirsi innovativa (vedi sent cass n. 2629 del 1993) che non è lecito desumere requisiti non più richiesti, con un significativo mutamento di locuzione tecnico giuridica.
7.Questa Corte ha ritenuto, in primo luogo , la radicale diversità dell’ambito operativo tra la norma antica e quella dello ius superveniens.
La disciplina del 1950 si inseriva nel contesto di un regime vincolistico, e la norma di successione era strumentale alla proroga del rapporto. La disciplina del 1978 opera invece nel contesto di un contratto nuovo, sorto dopo l’entrata in vigore della legge di equo canone, e non concerne un regime di proroga, ma la continuazione di un rapporto, che un evento naturale (la morte) estingue in capo ad uno dei soggetti, il conduttore. Il rapporto locatizio prosegue, ope legis, in capo al successore avente diritto alla continuazione. In questo contesto, la successione è funzionale all’uso non abitativo ed alla tutela dell’attività latu sensu commerciale, o produttiva, che continua malgrado la morte. Cass, Sentenza n. 11888 del 1993
8.Questa Corte ha privilegiato costantemente la tesi cosiddetta innovativa affermando che in caso di morte del conduttore di immobile destinato per uno degli usi previsti dall’art. 27 della legge sull’equo canone, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’art. 37 della medesima legge, coloro che per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), hanno diritto di continuare l’attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto ovvero da colui che anche in base a legittima aspettativa ne abbia titolo, perché questo ulteriore requisito, espressamente richiesto dalle precedenti analoghe disposizioni degli artt. 1 comma quarto della legge n. 253 del 1950 e 2 bis della legge n. 351 del 1974, relativa alle locazioni soggette al regime di proroga, non è stato più indicato dal legislatore nell’art. 37 sopra citato. Cass., Sentenza n. 1359 del 10/02/1994,Cass, Sentenza n. 1093 d el 03/02/1998
8.La normativa in esame si applica anche alla presente fattispecie in quanto, pur non avendo l’erede il titolo professionale per esercitare lo studio medico, poteva cederlo ex art.36 L392/78 Infatti questa Corte ha affermato che anche nelle ipotesi in cui non è configurabile una prevalenza del momento organizzativo e la persona del professionista rimane predominante, come nella presente fattispecie, è da ritenere validamente stipulato, in base al principio di autonomia negoziale, il contratto avente ad oggetto il trasferimento, verso corrispettivo, dello studio professionale ad altro soggetto, intenzionato a proseguire l’attività avvalendosi dei complesso dei beni, materiali ed immateriali, appartenenti al proprio dante causa. In tal caso si verifica un vero e proprio trasferimento dell’attività: accanto agli arredi, al complesso dei beni strumentali e dei rapporti contrattuali di fornitura, l’alienante “cede” per via indiretta, al professionista che subentra, la clientela, nel senso che assume a tal fine obblighi positivi di fare (mediante un’attività promozionale di presentazione e di canalizzazione) e negativi di non fare (quale il divieto di riprendere ad esercitare la stessa attività nello stesso luogo), volti a consentire al successore che ne abbia le qualità di mantenere la clientela del suo predecessore, previo conferimento di un nuovo incarico. Cass Sentenza n. 2860 del 09/02/2010
9.La Corte di appello non ha tenuto conto della ratio della nuova norma, come evidenziata dalla giurisprudenza di legittimità, vale a dire di tutela e conservazione dell’azienda o dell’attività commerciale o professionale, coordinata con un ampliamento della categoria dei titolari del diritto a continuare l’attività, estesa ,per l’ipotesi che qui interessa, a tutti gli eredi del conduttore defunto, senza necessità che in concreto essi esercitino l’attività, potendo cederla ai sensi dell’art.36 L392/78.
E’ evidente che la nuova normativa, ancor più della precedente, ha come oggetto la tutela della stabilità dell’attività commerciale o professionale, che è un valore positivo rispetto all’economia di mercato ,oltre che la tutela dell’erede, rispetto al quale viene in evidenza il valore economico dell’azienda, di cui l’erede può godere anche con la cessione ex art.36 L392/78, nell’ipotesi in cui non voglia o non possa continuare l’attività nell’immobile.
10.Si osserva, inoltre, che la Corte di appello non ha considerato che le norme da essa applicate sono state poste dal legislatore a tutela dell’erede del conduttore e per la salvaguardia della continuità dell’attività commerciale o professionale , e che esse non fanno sorgere alcun obbligo a carico dell’erede del conduttore, che è libero di esercitare o meno il diritto alla continuazione dell’attività.
A tal fine, i giudici di merito non hanno adeguatamente valutato la circostanza che l’eredità era stata accettata con il beneficio di inventario e che, nel corso dell’inventario, le chiavi dell’immobile erano state restituite da uno dei due eredi, la madre dell’attuale ricorrente, al locatore, che era rientrato nella disponibilità dell’immobile dopo soli due mesi dalla morte del conduttore.
Inoltre risulta dal processo che, successivamente alla restituzione delle chiavi, non vi è stato alcun atto riferibile al ricorrente in cui questi abbia manifestato la volontà di esercitare il diritto alla continuazione dell’attività.
10.Con il terzo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’articolo 27 della legge 392 /78, nonché dell’articolo 1373 c.c. e dell’articolo 37 primo comma legge 392/ 78.
Il ricorrente sostiene che la Corte di merito, attribuendo valore di recesso all’atto stragiudiziale del 9 dicembre 2005, ha tuttavia postergato erroneamente il pagamento del canone sino al sesto mese successivo alla notifica di tale atto , facendo errata applicazione dell’articolo 27 7° e 8° comma, che riguardano fattispecie diverse da quelle in esame.
11. Il motivo è assorbito dall’accoglimento dei primi due, in quanto il giudice del rinvio dovrà preliminarmente stabilire se è stato esercitato o meno dell’erede il diritto di continuare l’attività.
La sentenza va cassata con rinvio alla Corte di appello di Messina, in diversa composizione, che applicherà i principi sopraenunciati e provvederà anche alle spese del giudizio di legittimità
P.Q.M.
La Corte accoglie i primi due motivi di ricorso, assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte di appello di Messina in diversa composizione che provvederà anche alle spese del giudizio di cassazione.
Roma 26-1-2017