Ordinanza 34162/2019

Locazione commerciale – Locazioni stipulate dallo stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori – Rinnovazione tacita del contratto alla prima scadenza

Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, di cui all’art. 42 della L. n. 392 del 1978, é applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione di tale rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della L. n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà – successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente -, ma deriva direttamente dalla legge.

Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 20-12-2019, n. 34162   (CED Cassazione 2019)

Art. 28 Legge 392/1978 (Rinnovazione del contratto) – Giurisprudenza

Rilevato che:

1. Con ricorso ex art. 447-bis cod. proc. civ. del 27/9/2010 Gi. Se. adì il Tribunale di Roma esponendo che:

— aveva concesso in locazione al Ministero degli Affari Esteri, ad uso autorimessa, per la durata di nove anni a decorrere dal 1 gennaio 2003, un proprio locale in Roma;

— con raccomandata del 28/10/2011, pervenutagli il 2/11/2011, il Ministero gli aveva comunicato la volontà di non rinnovare il contratto preannunciando dunque il rilascio dell’immobile entro il 31/12/2011.

Deducendo quindi che il contratto doveva ritenersi rinnovato tacitamente stante la tardività della disdetta chiese la condanna dell’amministrazione al pagamento dell’importo di C 36.180,33, oltre interessi delle singole scadenze al saldo, a titolo di indennità per mancato preavviso di rilascio relativamente ai mesi da gennaio ad aprile 2012 (ritenendo che la predetta comunicazione valesse quale esercizio della facoltà di recesso anticipato, con preavviso di sei mesi, prevista in contratto).

Il Tribunale, aderendo alla difesa del Ministero che aveva dedotto l’inapplicabilità alla P.A. dell’art. 28 legge n. 392 del 1978 là dove prevede il tacito rinnovo del contratto in mancanza di tempestiva disdetta, rigettò la domanda dichiarando cessato il contratto alla sua scadenza naturale del 31/12/2012.

2. Con la sentenza in epigrafe la Corte d’appello di Roma, in accoglimento del gravame interposto dal Se. e in totale riforma della decisione di primo grado, ha accolto la domanda condannando il Ministero al pagamento della somma suindicata, a titolo di indennità per mancato preavviso di recesso.

3. Avverso tale decisione il Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale propone ricorso per cassazione con unico mezzo, cui resiste l’intimato, depositando controricorso.

Il controricorrente ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 cod. proc. civ..

Considerato che:

1. Con l’unico motivo di ricorso il Ministero degli affari esteri denuncia violazione/o falsa applicazione degli artt. 27, 28 e 42 legge n. 392 del 1978, nonché dell’art. 17 r.d. 18 novembre 1923, n. 2440, in relazione all’art. 360, comma primo, num. 3, cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello ritenuto tacitamente rinnovato il contratto, in mancanza di disdetta, reputando che tale effetto discendesse, pur in mancanza di espressa previsione in contratto, dalla norma di cui all’art. 28, comma primo, legge n. 392 del 1978 ritenuta (erroneamente, secondo il ricorrente) applicabile anche al contratto de quo.

Reitera in proposito la tesi della inapplicabilità di tale previsione ai contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali, sia perché non richiamata dall’art. 42 legge n. 392 del 1978 (circa la disciplina applicabile ai contratti di locazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori), sia per l’impossibilità di configurare, con riferimento ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione, la rinnovazione tacita per facta concludentia, essendo per essi richiesta, ai sensi dell’art. 17 r.d. n. 2440 del 1923, la forma scritta ad substantiam.

2. Il motivo è manifestamente infondato.

La Corte d’appello ha deciso conformemente a consolidato indirizzo della giurisprudenza di legittimità secondo il quale «anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori di cui all’art. 42 della legge 27 luglio 1978, n.392 è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della RA. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta ma deriva direttamente dalla legge» (v. ex plurimis Cass. 03/09/2019, n. 21965; 20/03/2017, n. 7040; 14/07/2016, n. 14367; 24/07/2007, n. 16321; 03/08/2004, n. 14808; 04/08/1994, n. 7246; 14/11/1991, n. 12167).

La censura non prospetta argomenti che possano indurre a mutare detto orientamento.

2.1. Occorre in tal senso anzitutto rilevare che il suesposto principio non è in contrasto con quello affermato nelle decisioni richiamate in ricorso, circa i modi di formazione e manifestazione della volontà negoziale degli enti pubblici e la loro incompatibilità col meccanismo della rinnovazione tacita, nessuna di esse riferendosi all’ipotesi qui considerata di cui agli artt. 28 e 29 della legge c.d. sull’equo canone ed essendo tale principio reso in tale ipotesi inconferente dal rilievo, pacifico per come s’è detto, secondo cui la protrazione del rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà — successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta —, ma deriva direttamente dalla legge.

2.2. Quanto poi all’argomento che fa leva sul mancato espresso richiamo dell’art. 28, comma 1, legge n. 392 del 1978, da parte del successivo art. 42 relativo ai contratti di locazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali, in qualità di conduttori, è sufficiente rilevare che esso pone questione sulla cui soluzione (nel senso della applicabilità anche ai contratti di locazione di cui all’art. 42 della rinnovazione automatica del contratto in mancanza di disdetta da parte del conduttore ai sensi dell’art. 28, comma primo, legge n. 392 del 1978) la giurisprudenza di questa Corte non ha mai dubitato (v. Cass. 05/11/1991, n. 11756; 14/11/1991, n. 12167).

Particolarmente chiara la motivazione del primo dei testé citati arresti, là dove si evidenzia che «l’esito dell’indagine circa il significato dell’espressione “… ed il preavviso per il rilascio di cui all’art. 28” può dunque essere solo quello di dire che, per il suo tramite, l’art. 42 comma 2 ha rinviato ad uno o all’altra o ad ambedue le indicate disposizioni contenute nell’art. 28.

«Ne derivano due conseguenze.

«All’art. 42, comma 2, non può prestarsi il significato per cui ai contratti contemplati dal primo comma non si applicherebbe la disciplina della rinnovazione tacita, bensì unicamente un obbligo di indicazione della data per cui si intende riottenere la disponibilità dell’immobile: una tale disposizione, infatti, nell’art. 28 non è rinvenibile.

«Al termine preavviso per il rilascio impiegato dall’art. 42, comma 2, proprio perché posto da questa norma in relazione all’art. 28, è necessario attribuire il più generico significato di atto con cui si esercita la facoltà di escludere la rinnovazione tacita del contratto disciplinata dall’art. 28».

In passato si era solo dubitato (da parte della isolata Cass.19/12/1995, n. 12947) che alle locazioni di cui all’art. 42 potesse applicarsi la norma di cui al secondo comma dell’art. 28 che, nel caso/ i — diverso da quello qui in esame — in cui è il locatore a non volere il rinnovo automatico della locazione, ammette la possibilità che sia lo stesso a disdirlo, alla condizione però che la disdetta sia giustificata da uno dei motivi di cui al successivo art. 29 e che la stessa sia comunicata con le modalità e i termini ivi previsti.

Il contrasto sul punto venne però risolto dalla Sezioni Unite, con sentenza n. 6227 del 21/03/1997, che, in adesione all’orientamento già allora prevalente, affermò il principio per cui «con riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad una delle particolari attività di cui all’art. 42 I. n. 392 del 1978, il secondo comma di detto articolo, richiamando il preavviso per il rilascio di cui all’art. 28, importa l’applicabilità a tali contratti dell’intera disciplina della durata contenuta nell’art. 28 e, pertanto, anche del diniego motivato di rinnovazione alla prima scadenza contrattuale, dettata dagli art. 28, 20 co., e 29 della stessa legge» (principio poi costantemente ribadito, v. ex affis Cass. 06/02/2007, n. 2567).

3. Il ricorso deve essere pertanto rigettato, con la conseguente condanna dell’amministrazione ricorrente alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese processuali, liquidate come da dispositivo.

Non può trovare applicazione l’obbligo di versare, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall’art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228, un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, essendo la ricorrente una Amministrazione dello Stato che, mediante il meccanismo della prenotazione a debito, è esentata dal pagamento delle imposte e tasse che gravano sul processo (v. Cass. 29/12/2016, n. 27301; Cass. 29/01/2016, n. 1778; v. anche Cass., Sez. U, 08/05/2014, n. 9938; Cass. 14/03/2014, n. 5955).

P.Q.M.

rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 8.500 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento ed agli accessori di legge.

Così deciso il 19/11/2019