Sentenza 7584/2016
Preliminare di vendita – Consegna del bene anteriormente alla stipula del contratto definitivo – Decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti – Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto
In tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile, effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti, né comunque di quello di prescrizione, presupponendo l’onere della tempestiva denuncia l’avvenuto trasferimento del diritto, sicché il promissario acquirente, anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene, risultato successivamente affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare, ai sensi dell’art. 2932 c.c., e contemporaneamente agire con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del prezzo, senza che gli si possa opporre la decadenza o la prescrizione.
Cassazione Civile, Sezione 1, Sentenza 15 aprile 2016, n. 7584 (CED Cassazione 2016)
Art. 2932 cc (Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto) – Giurisprudenza
Art. 1351 cc (Contratto preliminare) – Giurisprudenza
Art. 1495 cc (Termini per l’azione di garanzia della cosa compravenduta) – Giurisprudenza
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con la sentenza impugnata la Corte d’appello di Napoli, disattesa un’eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario, confermò l’accoglimento della domanda proposta da (OMISSIS) per la riduzione del prezzo di vendita dell’alloggio assegnatogli dall’Istituto Autonomo Case Popolari di (OMISSIS), dichiarando cessata la materia del contendere con la costruttrice Impresa ing. (OMISSIS) s.p.a., chiamata in causa su richiesta dell’istituto convenuto.
Ritennero i giudici del merito che la riduzione del prezzo della compravendita, riconosciuta nella misura di Euro 17.319,96 per vizi dell’alloggio compravenduto, non era incompatibile con la natura preliminare del contratto dedotto in giudizio e che era infondata l’eccezione di decadenza del compratore dalla garanzia per i vizi della cosa venduta.
Contro la sentenza d’appello ha proposto ricorso per cassazione l’Istituto Autonomo Case Popolari di (OMISSIS), sulla base di cinque motivi d’impugnazione, cui resiste con controricorso la Impresa ing. (OMISSIS) s.p.a., mentre non ha spiegato difese (OMISSIS).
MOTIVI DELLA DECISIONE
- Con il primo motivo il ricorrente si duole del mancato accoglimento dell’eccezione di difetto di giurisdizione del giudice ordinario.
Il motivo è infondato, perchè, secondo la giurisprudenza di questa corte “in materia di edilizia residenziale pubblica, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 204 del 2004, che ha dichiarato la parziale incostituzionalità del Decreto Legislativo 31 marzo 1998, n. 80, art. 33 come sostituito dalla L. 21 luglio 2000, n. 205, art. 7, lettera a), è necessario tenere distinta la prima fase, antecedente all’assegnazione dell’alloggio, di natura pubblicistica, da quella successiva all’assegnazione, di natura privatistica, nella quale la posizione dell’assegnatario assume natura di diritto soggettivo, dovendosi attribuire alla giurisdizione del giudice amministrativo le controversie attinenti a pretesi vizi di legittimità dei provvedimenti emessi nella prima fino all’assegnazione, mentre sono riconducibili alla giurisdizione del giudice ordinario le controversie in cui siano in discussione cause sopravvenute di estinzione o di risoluzione del rapporto” (Cass., sez. un., 28 dicembre 2011, n. 29095, m. 620144) o il diritto a ottenere il trasferimento della proprietà (Cass., sez. un., 9 ottobre 2013, n. 22957, m. 627781).
- Con il secondo e con il terzo motivo il ricorrente lamenta il mancato accoglimento dell’eccezione di decadenza dell’attore dall’azione di riduzione del prezzo della compravendita.
I motivi sono entrambi infondati.
Infatti, secondo la giurisprudenza di questa corte in tema di contratto preliminare, la consegna dell’immobile oggetto dell’accordo effettuata prima della stipula del definitivo non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre i vizi noti nè comunque di quello di prescrizione, perchè l’onere della tempestiva denuncia presuppone che sia avvenuto il trasferimento del diritto. Ne consegue che, nel caso in cui sia stato anticipatamente immesso nella disponibilità materiale del bene risultato poi affetto da vizi, “il promissario acquirente ben può optare per l’adempimento in forma specifica del preliminare ex art. 2932 c.c. agendo contemporaneamente con l’azione “quanti minoris” per la diminuzione del corrispettivo, senza che a detta facoltà possa essere opposta la decadenza o la prescrizione” (Cass., sez. n, 14 gennaio 2010, n. 477, m. 612378, Cass., sez. 2, 15 febbraio 2007, n. 3383, m. 594739, Cass., sez. 2, 26 maggio 2004, n. 10148, m. 573173).
- Con il quarto motivo il ricorrente lamenta che i giudici del merito abbiano considerato legittimo il rifiuto di (OMISSIS) di fare intervenire il costruttore per rimediare alle infiltrazioni manifestatesi, con la conseguenza che si erano aggravati i danni e l’istituto venditore aveva dovuto subire la riduzione del prezzo anzichè ottenere la eliminazione delle infiltrazioni a spese del costruttore. E con il quinto motivo si duole che non siano state ammesse le prove (peraltro neppure indicate) intese ad attestare tale rifiuto.
I motivi sono manifestamente infondati, perchè a (OMISSIS) non è stato riconosciuto il risarcimento dei danni subiti, bensì solo la riduzione del prezzo in misura corrispondente all’accertato minor valore del bene compravenduto. Sicchè non è pertinente il richiamo all’art. 1227 c.c.; e come ha ben rilevato la corte d’appello, il compratore ha la facoltà di optare per la riduzione del prezzo piuttosto che per la risoluzione del contratto. Attiene al rapporto di appalto, intercorso tra l’IAP e l’impresa costruttrice, l’alternativa tra riparazione dei vizi e riduzione del corrispettivo.
Si deve pertanto concludere con il rigetto del ricorso.
In mancanza di difese dell’intimato (OMISSIS) non v’è pronuncia sulle spese il suo favore. Mentre ha diritto al rimborso delle spese l’impresa (OMISSIS).
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese in favore della resistente Impresa ing. (OMISSIS) s.p.a., liquidandole in complessivi Euro 3.200, di cui Euro 3.000 per onorari, oltre spese generali e accessori come per legge.
Roma, 9 marzo 2016