Ordinanza 9759/2023

Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori – Tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda – Ammissibilità

Ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, ai sensi dell’art. 42 l. n. 392 del 1978, trova applicazione il tacito rinnovo alle scadenze successive alla seconda, previsto dall’art. 28 l. n. 392 del 1978, atteso che l’operatività di tale meccanismo non è incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere necessariamente manifestata in forma scritta, dovendosi ritenere che l’obbligo di tale forma, assolto “ab origine” con la stipulazione del contratto, validamente permanga e continui a costituire il fattore genetico anche per i sessenni successivi, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore, ovvero di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza, o ancora di disdetta, ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.

Cassazione Civile, Sezione 3, Ordinanza 12-4-2023, n. 9759   (CED Cassazione 2023)

Art. 28 Legge 392/1978 (Rinnovazione del contratto)

Rilevato che:

1. La società (OMISSIS) & C. s.a.s., proprietaria dell’immobile
sito in Potenza, alla via della (OMISSIS), deducendo di essere
subentrata, quale locatrice, nel contratto già stipulato dalla (OMISSIS) s.n.c.

con il Ministero per i Beni Culturali ed
Ambientali, espose che, nell’anno 2005, a seguito di rilascio
dell’immobile da parte del conduttore, aveva chiesto ed ottenuto
decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni di locazione relativi al
periodo 1° luglio 2004 – 31 dicembre 2004.

Proponendo opposizione, il Ministero eccepì che, essendo venuto a
scadenza il contratto di locazione il 31 dicembre 2003 per il decorso
di un dodicennio (sei anni previsti nell’originaria pattuizione e sei per
effetto della rinnovazione alla prima scadenza), la somma richiesta
con il decreto ingiuntivo non poteva trovare titolo nel contratto, in
difetto, per il periodo successivo al dodicennio, di una manifestazione
esplicita di volontà, da parte dell’ente conduttore, volta alla
rinnovazione del contratto, espressa nella forma scritta prescritta
dalla legge.

La opposta, per contro, replicò che la locazione, scaduta per
contratto il 31 dicembre 1997, rinnovata per sei anni sino al 31
dicembre 2003, si era ulteriormente rinnovata sino al 31 dicembre
2009, ai sensi dell’art. 28 legge n. 392/78.

Il Tribunale di Potenza, accogliendo l’opposizione, revocò il
decreto ingiuntivo.

2. Interposto gravame da (OMISSIS) e da (OMISSIS), nel
frattempo subentrati nel rapporto di locazione, la Corte d’appello di
Potenza ha confermato la sentenza impugnata, osservando che, pur
essendo la norma di cui all’art. 28 della l. n. 392/78 pacificamente
applicabile alla P.A., per cui, alla prima scadenza, in difetto di diniego
motivato di rinnovazione il rapporto proseguiva automaticamente,
dopo la prima scadenza, quando parte del contratto era una Pubblica
Amministrazione, la volontà di rinnovo non poteva essere tacita, ma
doveva essere manifestata nelle forme previste dalla legge, ossia con
atto scritto ad substantiam.

3. (OMISSIS), in proprio e nella qualità di cessionario del
credito di (OMISSIS), ricorre per la cassazione della suddetta
sentenza, con un unico motivo.

Il Ministero per i beni e le attività culturali e del Turismo non ha
svolto attività difensiva in questa sede.

4. La trattazione è stata fissata in camera di consiglio ai sensi
dell’art. 380-bis.1. cod. proc civ.

Non sono state depositate conclusioni dal Pubblico Ministero.

Considerato che:

1. Preliminarmente, va rilevato che la parte ricorrente, pur
avendo erroneamente notificato il ricorso all’Avvocatura Distrettuale
dello Stato di Potenza in data 3 gennaio 2019, ha successivamente
provveduto, al fine di rimediare all’errore, ad una seconda notifica
presso l’Avvocatura Generale della Stato, come risulta dalla relata di
notificazione prodotta.

Il ricorso è dunque tempestivo, dovendosi fare applicazione del
principio secondo cui, con riguardo al ricorso per Cassazione proposto
nei confronti di amministrazione dello stato od ente pubblico che stia
in giudizio a mezzo dell’Avvocatura dello stato, la nullità della
notificazione, in quanto effettuata presso l’Avvocatura distrettuale
anziché quella generale (art. 11 del r.d. 30 ottobre 1933 n. 1611 e
successive modificazioni, nel testo risultante a seguito della sentenza
della Corte costituzionale n. 97 del 1967), resta sanata, con
esclusione di ogni decadenza, non soltanto per effetto della
costituzione in giudizio dell’intimato, ma anche quando l’istante
provveda a rinnovare la notificazione medesima, effettuandola presso
detta Avvocatura generale (pure dopo la scadenza del termine
d’impugnazione), considerando che in tal caso il ricorrente viene ad
anticipare quell’ordine di rinnovazione, che la suprema Corte
dovrebbe impartire ai sensi ed agli effetti dell’art. 291 cod. proc. civ.
(Cass., sez. U, 07/03/1990, n. 1812).

2. Con l’unico motivo si denuncia ‹‹Violazione e/o omessa
applicazione dell’art. 28 legge 28/7/1978, n. 392 in relazione all’art.
360, primo comma, n. 3 e n. 5, c.p.c. – motivazione insufficiente e
contraddittoria››.

Il ricorrente sostiene che la Corte territoriale, pur mostrando di
condividere il principio per il quale ai contratti di locazione di immobili
ad uso diverso dall’abitazione di cui è parte come conduttrice una
Pubblica Amministrazione è applicabile la disciplina dettata dagli artt.
28 e 29 legge n. 392/78, non ne ha tratto la conseguenza che il
contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni e che la
rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta entro un certo
termine prima della scadenza.

2.1. La censura è fondata.

2.2. Per consolidato orientamento di questa Corte «anche ai
contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di
abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in
qualità di conduttori di cui all’art. 42 della legge 27 luglio 1978, n.
392, è applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di
rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in
termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi
regolata dall’art. 1597 cod. civ., la protrazione del rapporto alla sua
prima scadenza in base alle richiamate norme della legge n. 392 del
1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà
successiva alla stipulazione del contratto e che la legge presume in
virtù di un comportamento concludente e, quindi, incompatibile con il
principio secondo il quale la volontà della P.A. deve essere
necessariamente manifestata in forma scritta, ma deriva direttamente
dalla legge» (Cass., sez. 3, 03/09/2019, n. 21965; Cass., sez. 3,
20/03/2017, n. 7040; Cass., sez. 3, 14/07/2016, n. 14367; Cass.,
sez. 3, 24/07/2007, n. 16321; Cass., sez. 3, 03/08/2004, n. 14808;
Cass., sez. 3, 04/08/1994, n. 7246; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n.
12167).

Si è, in particolare, spiegato che in materia di contratti stipulati
dalla Pubblica Amministrazione deve ritenersi necessaria la
stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente,
deve escludersi che si possa ipotizzare la possibilità di una
rinnovazione tacita per facta concludentia, posto che altrimenti si
perverrebbe all’effetto di eludere il requisito della forma scritta.

Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto stipulato in
forma scritta sia prevista da apposita clausola dello stesso contratto
per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di
una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la
rinnovazione tacita per l’omesso invio di detta disdetta deve reputarsi
ammissibile, in quanto la previsione della clausola, per un verso non
elude la necessità della forma scritta e, per altro verso, attesa la
predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente
agli organi della Pubblica Amministrazione, deputati alla valutazione
degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale
rinnovazione, di considerare l’opportunità o meno di disdire nel
termine contrattuale il contratto stesso (Cass., sez. 1, 24/11/1999, n.
13039; Cass. sez. 3, 30/09/2016, n. 19410).

2.3. Ritiene il Collegio che lo stesso trattamento debba avere la
disciplina del rinnovo del contratto alla scadenza del secondo periodo
di durata e così alla scadenza dei periodi di durata successivi.

L’esclusione sarebbe, invero, del tutto irragionevole, se si
considera che, come per la prima scadenza il rinnovo può essere
evitato solo con il diniego motivato, così pure per le scadenze
successive è la stessa previsione di legge dell’art. 28 l. n. 392/78 che,
esigendo la disdetta non motivata, segna una regolamentazione
legale della fattispecie di rinnovazione che elide il problema della
forma scritta.

2.4. A tale approdo si perviene alla luce del principio enunciato
dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 6227/1997, secondo cui ‹‹con
riguardo ai contratti di locazione di immobili adibiti ad una delle
particolari attività di cui all’art. 42 legge 27 luglio 1978 n. 392, il
secondo comma di detto articolo richiamando il preavviso per il
rilascio di cui al precedente art. 28 importa l’applicabilità a tali
contratti dell’intera disciplina della durata contenuta nel cit. art. 28 e
pertanto anche del diniego motivato di rinnovazione alla prima
scadenza contrattuale, dettata dagli articoli 28, secondo comma, e 29
della stessa legge››.

Partendo dalla considerazione che le locazioni contemplate
dall’art. 42 citato non costituiscono un tertium genus delle locazioni di
immobili urbani, ma piuttosto una species qualificata delle locazioni
non abitative di cui all’art. 27 l. n. 392 del 1978, e tenuto conto che i
contratti contemplati dal richiamato art. 42, riguardando attività che
per la loro qualità intrinseca (ricreativa, assistenziale, scolastica e
culturale) o per i particolari soggetti che le esercitano (sindacati e
partiti, Stato ed enti pubblici territoriali) si riconnettono al
soddisfacimento di finalità che mostrano esigenze di stabilità non
inferiori a quelle riconosciute ai contratti di cui all’art. 27, le Sezioni
sez. 3, 05/11/1991, n. 11756; Cass., sez. 3, 14/11/1991, n. 12167),
hanno spiegato che: l’art. 42 dispone, al comma 2, che ai contratti
da esso disciplinati ‹‹si applicano le disposizioni degli artt. 32 e 41,
nonché le disposizioni processuali di cui al titolo I, capo III, ed il
preavviso di rilascio di cui all’art. 28››; il primo comma dell’art. 28
usa il termine disdetta per indicare l’atto, da comunicare non oltre
una certa data anteriore alla scadenza, mediante il quale ciascuna
delle parti può far sì che la rinnovazione del contratto non abbia
luogo, mentre il secondo comma dell’art. 28 richiama la
comunicazione di diniego di rinnovazione, mediante la quale il
locatore, alla prima scadenza contrattuale, può esercitare la facoltà di
diniego di rinnovazione, dichiarando la propria volontà di conseguire,
alla scadenza del contratto, la disponibilità dell’immobile, per una
delle ragioni indicate dall’art. 29, cosicché la disciplina della disdetta è
contenuta in entrambi i commi del citato art. 28; l’espressione
‹‹preavviso per il rilascio di cui all’art. 28›› — contenuta nel secondo
comma dell’art. 42 — essendo esplicitamente menzionata nell’art. 73
quando prevede, con riguardo ai contratti in regime transitorio, che
‹‹il locatore può recedere in base ai motivi di cui all’art. 29 e con il
preavviso di cui all’art. 59››, non è stata utilizzata dal legislatore per
errore, ma per riferirsi ad una disdetta motivata, ossia alla
manifestazione di volontà di far cessare il rapporto locatizio,
generalmente ante tempus, in ragione di particolari situazioni di fatto
attinenti alla sfera del locatore e suscettibili di verifica giudiziale.
Alla stregua di tali considerazioni, le Sezioni Unite hanno concluso
che il dato letterale assunto proprio nel suo significato tecnico
conduce ad affermare che l’espressione ‹‹preavviso per il rilascio››,
che si rinviene nell’art. 42, comporta un richiamo all’intera normativa
della durata e della cessazione dei rapporti locativi, come prevista
dall’art. 28 l. n. 392/78 (in senso conforme, Cass., sez. 3,
20/12/2019, n. 34162, in motivazione).

3. L’operatività del meccanismo della rinnovazione tacita del
contratto di locazione, previsto dall’art. 28 della l. n. 392 del 1978,
anche dopo la scadenza del primo sessennio, non è, dunque,
incompatibile con il principio secondo il quale la volontà della Pubblica
Amministrazione deve essere necessariamente manifestata in forma
scritta, dovendosi ritenere che l’obbligo della forma scritta, assolto ab
origine con la stipula del contratto (nel caso di specie, risalente al 27
aprile 1992), validamente permanga e continui a costituire il fattore
genetico anche per i sessenni successivi alla conclusione del
contratto, in difetto di diniego di rinnovazione da parte del locatore o
di disdetta da parte del conduttore alla prima scadenza o di disdetta,
ad opera di uno dei contraenti, alle scadenze successive.

4. La sentenza qui impugnata, affermando che, dopo la prima
scadenza, quando parte del contratto è una Pubblica
Amministrazione, la volontà di rinnovo non può essere tacita o
implicita, ma deve essere formale ed esige la forma scritta, si è
discostata dai principi sopra richiamati.
5. Conclusivamente, in accoglimento del ricorso, la sentenza
impugnata deve essere cassata con rinvio alla Corte d’appello di
Potenza, in diversa composizione, per il riesame e per la
regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata con rinvio
alla Corte d’appello di Potenza, anche per la liquidazione delle spese
del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio della Terza Sezione
Civile il 21 febbraio 2023