Ordinanza 4755/2023 Vendita immobile locato ad uso diverso – Subentro di locatore non esente iva ad originario contraente esente In tema di contratto di locazione, nel caso in cui venga stipulato un contratto di locazione di bene immobile ad uso diverso da un soggetto locatore esentato dall’IVA e questi, trasferendo il bene immobile, ceda il…
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Articolo 1578 codice civile Vizi della cosa locata Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il…
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Ordinanza 1286/2023 Contratto di locazione – Obbligo di garantire la conformità edilizia del bene e la sua idoneità al fine pattuito – Presupposti L’obbligo del locatore relativo al godimento dell’immobile quanto all’uso convenuto deriva da una garanzia negoziale che le parti devono istituire mediante una specifica pattuizione, non discendendo invece ex lege dal contratto locatizio…
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Ordinanza 368/2023 Immobili adibiti ad uso non abitativo – Patti contrari alla legge – Versamento di somme a fondo perduto (cosiddetta buona entrata) – Nullità del patto In materia di contratti di locazione di immobili urbani destinati ad uso non abitativo, la l. n. 392 del 1978 consente ai contraenti di determinare liberamente il canone…
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Ordinanza 33968/2022 Locazione ad uso diverso da quello abitativo – Fidejussione prestata a garanzia delle obbligazioni del conduttore – Durata In virtù del necessario coordinamento della disciplina generale degli artt. 1597, 1598 e 1938 c.c. con quella speciale degli artt. 28 e 29 della l. n. 392 del 1978, la fideiussione prestata a garanzia delle obbligazioni…
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Sentenza 24223/2019 Locazione di immobili urbani ad uso non abitativo – Cessione agevolata dell’immobile dalla società locatrice ai suoi soci – Prelazione e riscatto In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, non si applicano al…
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Ordinanza 26618/2022 Locazione – Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Recesso del conduttore esercizio In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso, che presuppone la specificazione del grave motivo per cui il conduttore…
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Ordinanza 17020/2022 Eccezione d’inadempimento – Presupposti – Continuazione del godimento del conduttore – Sospensione del pagamento del canone – Reciproci inadempimenti In tema di inadempimento contrattuale vale la regola che l”exceptio non rite adimpleti contractus”, di cui all’art. 1460 c.c., si fonda su due presupposti: l’esistenza dell’inadempimento anche dell’altra parte e la proporzionalità tra i rispettivi…
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Ordinanza 12384/2022 Locazione – Obbligazioni del locatore – Mantenimento della cosa in buono stato locativo – Presunzione La presunzione di cui all’art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell’immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere…
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Ordinanza 4564/2022 Immobile locato abusivo e mancanza di titoli autorizzativi – Locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell’utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o…
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Sentenza 927/2022 Opposizione a decreto ingiuntivo in materia di locazione di immobili urbani – Erronea proposizione per citazione anziché per ricorso – Termine per proporre opposizione ex articolo 641 c.p.c. Nell’ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo concesso in materia di locazione di immobili urbani, soggetta al rito speciale di cui all’art. 447-bis c.p.c., erroneamente…
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Sentenza 39179/2021 Innovazioni non consentite sulla cosa locata – Opere di ripristino di notevole entità – Mancata corresponsione delle somme occorrenti da parte del conduttore – Rifiuto del locatore di ricevere l’immobile In tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere…
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Sentenza 34730/2021 Insinuazione al passivo – Crediti vantati dal locatore nel corso della procedura fallimentare – Termine di decadenza L’insinuazione al passivo dei crediti vantati dal locatore nel corso della procedura fallimentare non è soggetta al termine di decadenza previsto dall’art. 101, commi 1 e 4, l.fall., tuttavia tale insinuazione incontra un limite temporale, da individuarsi nel termine di un…
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Fallimento – Concessione in locazione del bene a terzi – Indebito dei canoni una volta venuto meno il titolo che aveva giustificato l’acquisizione del bene alla massa La curatela fallimentare che abbia concesso in locazione a terzi un immobile sulla base dell’accoglimento dell’azione revocatoria nei gradi di merito, è tenuta – una volta venuto meno…
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Ordinanza 15229/2021 Cessione del credito relativa a canoni di locazione – Forum contractus – Forum destinatae solutionis La cessione del credito relativa a canoni di locazione determina un mutamento del soggetto creditore, ma non incide sul criterio del “forum contractus” e cioè sulla eventuale competenza stabilita dalla legge per le controversie che abbiano ad oggetto…
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Ordinanza 27320/2020 Clausola compromissoria – Natura vessatoria – Verifica – Contratto di locazione ultranovennale – Negoziazione tra le parti Non richiede la specifica approvazione per iscritto la clausola compromissoria contenuta in un contratto ultranovennale di locazione predisposto da uno solo dei due contraenti, ma con riferimento ad una singola vicenda negoziale ed a seguito delle…
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Sentenza 23553/2020 Negozi tra loro collegati – Compravendita, retrovendita e locazione Il patto commissorio è ravvisabile rispetto a più negozi tra loro collegati, qualora l’assetto di interessi complessivo sia tale da far ritenere che il trasferimento di un bene sia effettivamente volto, più che alla funzione di scambio, ad uno scopo di garanzia a prescindere,…
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Ordinanza 20975/2020 Locazione di immobili urbani – Clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale In tema di locazione di immobili urbani, la clausola contrattuale di rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in riferimento al deposito cauzionale, come forma di estinzione del credito del locatore, non si pone…
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Ordinanza 20041/2020 Contratto di locazione immobili – Fallimento del conduttore – Responsabilità per i danni alla cosa locata cagionati dal fallito In caso di fallimento del conduttore, il contratto di locazione immobili prosegue in capo alla curatela fallimentare, che subentra nei diritti e negli obblighi contrattuali fino a quando, esercitato il recesso, rimane tenuta…
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Sentenza 14240/2020 Locazione – Prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni locativi – Risoluzione del contratto in presenza di clausola risolutiva espressa La valutazione sull’esistenza, o meno, di una prassi di tolleranza del ritardo nel pagamento dei canoni locativi costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito e non sindacabile in…
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Ordinanza 8526/2020 Locazione – Deterioramento dell’immobile riconsegnato – Risarcimento del danno – Presupposti L’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale è di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento se, in concreto, non è derivato un danno al patrimonio del creditore, neppure nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1590 c.c. Ne consegue che il conduttore non…
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Ordinanza 7574/2020 Locazione – Ripartizione oneri di riparazione – Derogabilità dell’art. 1621 c.c. In tema di contratto d’affitto, la “ratio” sottesa all’art. 1621 c.c. è quella di colmare eventuali carenze del regolamento negoziale in ordine alla ripartizione degli oneri delle riparazioni, sicché la predetta disposizione ha carattere dispositivo e può essere derogata convenzionalmente, non ostando…
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LIBRO QUARTO. Delle obbligazioni – TITOLO TERZO. Dei singoli contratti – CAPO SESTO. Della locazione – SEZIONE PRIMA. Disposizioni generali Articolo 1592 codice civile Miglioramenti Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi…
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Ordinanza 5968/2020 Contratto di locazione – Clausola di esclusione per i miglioramenti apportati alla cosa locata La clausola del contratto di locazione che esclude la corresponsione al conduttore di un’indennità per i miglioramenti non è da considerarsi clausola limitativa della responsabilità del locatore ai sensi dell’art. 1229 c.c., perché non incide sulle conseguenze della…
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Ordinanza 2551/2020 Atti di concorrenza sleale – Art. 2596 cc – Stipula di un contratto di locazione di immobile destinato allo svolgimento della medesima attività Integra attività di concorrenza sleale la stipula di un contratto di locazione di immobile destinato allo svolgimento della medesima attività economica esercitata da una società cui il conduttore sia legato…
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Sentenza 516/2020 Locazione – Lavori di ristrutturazione del bene locato eseguiti dal conduttore su autorizzazione del locatore – Potere del locatore di ingerirsi e a sorvegliare l’attività autorizzata Il proprietario e locatore di un immobile, che ha autorizzato il conduttore ad eseguire opere di ristrutturazione del bene, a quest’ultimo altrimenti vietate in base alla…
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Sentenza 30729/2019 Danni arrecati a terzi da un immobile condotto in locazione In tema di danni causati a terzi da cose in custodia ai sensi dell’art.2051 c.c., originati da un immobile condotto in locazione, sussiste la responsabilità del proprietario ove detti danni siano derivati da vizio strutturale del bene, che investa le mura od…
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Sentenza 29329/2019 Restituzione della cosa locata – Art. 1590 c.c. – Clausola che pone a carico del conduttore la spesa per la tinteggiatura delle pareti In tema di locazioni ad uso abitativo, la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo…
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Sentenza 28228/2019 Danni da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione – Responsabilità del proprietario In tema di danni da cose in custodia originati da un immobile condotto in locazione, il proprietario del bene è responsabile, in via esclusiva, per i danni arrecati a terzi dalle strutture murarie e dagli impianti…
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Sentenza 23987/2019 Risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti In caso di risoluzione del contratto di locazione per impossibilità sopravvenuta per causa non imputabile alle parti (nella specie per lo stato di inagibilità dell’immobile conseguente ad evento sismico), non trova applicazione l’art. 1591 c.c. – non essendo configurabile il godimento,…
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Ordinanza 23424/2019 Locazione commerciale – Recesso del conduttore – Termine preavviso – Fissazione convenzionale del termine inferiore a quello legale In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 della legge…
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Ordinanza 21965/2019 Locazione commerciale – Clausole derogative della durata minima legale In tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell’art. 27, l. 392/1978 ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art.…
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Sentenza 20322/2019 Eccezione d’inadempimento – Locazione di immobili In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento, ai sensi dell’art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell’ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, purché…
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Sentenza 18942/2019 Locazione di immobile adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Clausole derogative della durata minima legale Qualora una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sia stipulata per una durata inferiore a quella legale, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere…
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Sentenza 18069/2019 Locazione – Restituzione deposito cauzionale – Domanda giudiziale per l’attribuzione Nel contratto di locazione, l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge in capo al locatore al termine del rapporto, non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma dopo tale evento, senza proporre domanda giudiziale…
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Sentenza 16917/2019 Vizi della cosa locata – Tutela ex artt. 1578 e 1460 c.c. L’art. 1578 c.c. offre al conduttore una tutela contro i vizi della cosa locata esistenti al momento della consegna che presuppone l’accertamento giudiziale dell’inadempimento del locatore ai propri obblighi ed incide direttamente sulla fonte dell’obbligazione; al contrario, l’art. 1460 c.c. prevede una forma di autotutela…
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Sentenza 16918/2019 Eccezione d’inadempimento – Locazione di immobili In tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l’eccezione di inadempimento ai sensi dell’art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall’inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la…
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Ordinanza 6596/2019 Restituzione della cosa locata – Art. 1590 c.c. – Riconsegna l’immobile locato che presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso Qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire…
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Ordinanza 1254/2019 Diritto di prelazione in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo – Trasferimento della sola nuda proprietà del bene con riserva di usufrutto Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso…
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Ordinanza 30619/2018 Locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione – Rinuncia alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza – Trasformazione del contratto in ultranovennale – Esclusione In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di…
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