Sentenza n. 5863/2023

Purgazione della mora nelle locazioni ad uso abitativo – Spese di lite

Nelle locazioni ad uso abitativo, la purgazione della mora può avvenire anche dopo la notifica
della citazione, ma antecedentemente all’udienza di convalida; è comunque necessario che
vengano saldate anche le spese legali del procedimento perché lo stesso possa esser archiviato.
Tuttavia, laddove il locatore insista per la convalida dello sfratto in assenza del pagamento delle
spese di lite, essendo la morosità abbattuta e residuando accessori non configuranti morosità in
sensi stretto, il giudice dovrà provvedere alla conversione del rito, fissando il merito della
controversia all’esito, del quale, sussistendone i presupposti, pronunciare la risoluzione per
inadempimento: infatti, solo la sanatoria completa cancella l’inadempimento e impedisce la
pronuncia della risoluzione.

Tribunale di Roma, Sezione 6, Sentenza 7-4-2023, n. 5863

FATTI E MOTIVI

Con atto di citazione ritualmente notificato, (OMISSIS), quale locatore, giusta
contratto di locazione abitativa agevolata (ex art. 3, co. 1, legge 431/1998) inter partes
sottoscritto in data 1° dicembre 2016 e registrato in data 19 dicembre 2016 presso l’Agenzia
delle Entrate – Ufficio Territoriale di Roma 3 – Settebagni (n. (OMISSIS)),
dell’immobile sito in Roma, alla via (OMISSIS), n. 21,
piano terra, int. 1, pal B, identificato in NCEU al foglio (OMISSIS), p.lla (OMISSIS), sub 15, cl. 3, cat. A/2,
zona 4, adiva codesto ill.mo Tribunale per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni:

“- convalidare lo sfratto per morosità nei confronti dell’intimato Sig. (OMISSIS), fissando
la data per l’esecuzione dello sfratto e rilascio dell’immobile e ordinando l’apposizione della
formula esecutiva in calce alla presente intimazione e citazione;

– in caso di opposizione, emettere ordinanza di rilascio non impugnabile ai sensi dell’art. 665
c.p.c.;

– emettere decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni di locazione non
corrisposti per un importo complessivo pari a € 2.400,00, nonché per tutti i successivi canoni a
scadere fino al rilascio dell’immobile, oltre agli interessi maturati sino all’effettivo pagamento
e alle spese per il presente procedimento.

Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio.”.

All’udienza di convalida del 3 febbraio 2023 il convenuto non si costituiva. Parte intimante,
pur dando atto che il sig. (OMISSIS) aveva provveduto, successivamente alla notifica
dell’intimazione, a bonificare alla locatrice il saldo delle pregresse morosità di cui
all’intimazione, sia relativamente a canoni di locazione scaduti che agli oneri condominiali
scaduti ed agli altri accessori, chiedeva comunque disporsi il mutamento del rito e la
prosecuzione del giudizio per la declaratoria della risoluzione contrattuale e la condanna alle
spese di lite.

Denegato il provvedimento di rilascio, è stato disposto il mutamento del rito e la prosecuzione
della causa nel merito. La causa è venuta per la discussione all’udienza del 7 aprile 2023.
Nell’occasione il procuratore dell’attrice insisteva per la condanna della convenuta al
pagamento dei canoni non corrisposti pari ad € 1.200,00 corrispondenti ai mesi insoluti di marzo
ed aprile 2023, nonché del canone tv per l’intero anno 2023 e delle spese condominiali di marzo
ed aprile 2023 per € 752,00. All’esito della discussione è stata data lettura del dispositivo della
presente sentenza.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda attorea di risoluzione per inadempimento del contratto è fondata e merita
accoglimento per quanto di ragione.

E’ emerso che il sig. (OMISSIS), alla data della notifica dell’atto di sfratto per morosità (29 dicembre
2022), fosse moroso per quattro mensilità di canone (€ 600,00 x 4 = € 2.400,00) oltre a oneri
condominiali per € 4.650,27, per complessivi € 7.050,27 al 29 dicembre 2022.
Il pagamento dei canoni per il periodo intimato è stato fatto il 3 gennaio 2023, mentre gli oneri
condominiali arretrati e gli altri connessi sono stati saldati il 31 gennaio 2023, come da contabili
bancarie depositate in atti con nota di deposito del 2 febbraio 2023.

Nelle locazioni ad uso abitativo, la purgazione della mora può avvenire anche dopo la notifica
della citazione, ma antecedentemente all’udienza di convalida; è comunque necessario che
vengano saldate anche le spese legali del procedimento perché lo stesso possa esser archiviato.

Tuttavia, laddove il locatore insista per la convalida dello sfratto in assenza del pagamento delle
spese di lite, essendo la morosità abbattuta e residuando accessori non configuranti morosità in
sensi stretto, il giudice dovrà provvedere alla conversione del rito, fissando il merito della
controversia all’esito, del quale, sussistendone i presupposti, pronunciare la risoluzione per
inadempimento: infatti, solo la sanatoria completa cancella l’inadempimento e impedisce la
pronuncia della risoluzione.

Nel caso che ci occupa, in cui è pacifico che il pagamento successivo alla notifica
dell’intimazione abbia riguardato le sole somme in essa riportate a titolo di morosità e non le
spese legali, operi il principio generale previsto dal terzo comma dell’art. 1453 c.c., il quale
esclude che il debitore possa adempiere la propria obbligazione successivamente
all’introduzione della domanda di risoluzione contrattuale. Pertanto, la purgazione della mora
successiva alla domanda di risoluzione contenuta nella intimazione di sfratto non è ostativa
all’accertamento della gravità del pregresso inadempimento della parte intimata nell’ambito del
giudizio ordinario che a tal fine prosegua dopo il pagamento dei canoni scaduti (in senso
conforme, Tribunale di Roma, sentenza nr. 22888/2019, sicut nr. 3546/2019).

E’ appena il caso di ricordare che, per arresto granitico della Cassazione, nelle locazioni
abitative anche il mancato pagamento di un solo canone di locazione può configurare un grave
inadempimento da parte del conduttore, come tale idoneo a configurare una causa di colpevole
risoluzione.

Come noto, a seguito dell’entrata in vigore della legge 27 luglio del 1978 n. 392, la valutazione
circa la gravità e l’importanza dell’inadempimento del conduttore “Non è più rimessa
all’apprezzamento discrezionale del Giudice, ma è predeterminata legalmente mediante
previsione di un parametro ancorato (artt. 5 e 55 della legge) a due elementi: l’uno di ordine
quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o al mancato
pagamento di oneri accessori di importo superiore a due mensilità del canone, l’altro di ordine
temporale relativo al ritardo consentito e tollerato. Una tale conclusione, tuttavia, riguarda, sulla
base della chiara lettura dell’art. 41 della legge 392/1978, le sole locazioni a uso abitativo, non
applicandosi l’art. 5 agli immobili locati a uso diverso” (Cassazione civile n. 8076 del
04.06.2002)

Nel contratto per cui è causa, peraltro, le parti avevano già convenzionalmente stabilito le
caratteristiche dell’inadempimento risolutorio all’art. 4, mediante la previsione di una clausola
risolutiva espressa, in forza della quale hanno previsto la “risoluzione ipso jure” della locazione
in caso di morosità come indicata dall’art. 5 della legge n. 392 del 1978.

Ne consegue che, nel caso di specie, in cui si è accertata una morosità al momento della notifica
ben superiore alla misura di un solo canone ed una successiva, maturatasi nl corso del giudizio
e pari ad ulteriori due mensilità, si configura a carico del conduttore un’ipotesi di grave
inadempimento e, per l’effetto, la risoluzione del contratto.

Ciò posto, la domanda attorea di risoluzione del contratto per inadempimento è fondata e va
accolta.

Parte attrice ha infatti assolto all’onere probatorio sulla stessa gravante con la produzione in atti
del contratto di locazione sottoscritto tra le parti. Sul punto, secondo l’orientamento consolidato
della Suprema Corte, “in tema di prova dell’inadempimento di una obbligazione, il creditore
che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per
l’adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo
termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell’inadempimento della
controparte”, mentre incombe sul convenuto debitore “l’onere della prova del fatto estintivo
dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento” (Cass. 826/2015; Cass. 15659/2011;
Cass. Sezioni Unite 13533/2001).

Spettava quindi a parte convenuta provare fatti impeditivi, modificativi ed estintivi atti a
paralizzare la pretesa di controparte. Come visto, vi è agli atti la prova della persistenza
all’epoca dell’instaurarsi della presente procedura di una pregressa morosità, valutabile come
grave ai sensi degli artt. 5 e 55 della Legge 392/78, oltre che del regolamento pattizio.
Consegue a tutto quanto sopra che in accoglimento della domanda attorea, deve ritenersi
accertato il grave inadempimento del convenuto per non aver assolto all’obbligazione
principale, omettendo il tempestivo pagamento dei canoni relativi alla morosità denunciata in
intimazione.

Va, quindi, dichiarato risolto per inadempimento grave del conduttore, il contratto di locazione
abitativa agevolata (ex art. 3, co. 1, legge 431/1998) inter partes sottoscritto in data 1° dicembre
2016 e registrato in data 19 dicembre 2016 presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale
di Roma 3 – Settebagni (n. (OMISSIS)),
dell’immobile sito in Roma, alla via (OMISSIS), n. 21, piano terra, int. 1, pal B, identificato
in NCEU al foglio (OMISSIS), p.lla (OMISSIS), sub 15, cl. 3, cat. A/2, zona 4 e va ordinato al convenuto il
rilascio immediato dello stesso, libero da persone e cose.

Non può accogliersi, al contrario, la domanda volta ad accertare, dichiarare e condannare ai
sensi dell’art. 1453 c.c. il sig. (OMISSIS), già conduttore, al risarcimento in favore della dr.ssa
(OMISSIS) del danno patito dalla stessa, neanche in via equitativa, perché non vi è prova che la
stessa abbia subito alcun danno ulteriore derivante dalla morosità del conduttore, atteso che dal
mancato pagamento dei canoni non deriva alcun danno ex se, anche per ili rilievo che la mancata
percezione di quelli ad oggi insoluti risulta coperto dalla pronuncia di condanna al pagamento
dei canoni stessi fino al momento del rilascio dell’immobile, di cui si dirà in seguito.

Va accolta, perché ritualmente formulata già nell’intimazione, la richiesta di condanna relativa
ai canoni maturati successivamente alla notifica dell’intimazione ed in corso di giudizio,
nonché, ex art. 1591 c.c., di quelli maturandi sino al rilascio dell’immobile (per l’importo di €
600,00 al mese sino alla riconsegna). La morosità ad oggi verificata ammonta, come indicato
dall’attore all’odierna udienza, a complessivi € 1.200,00, per i mesi insoluti di marzo ed aprile,
oltre interessi al saggio legale dalle singole maturazioni al saldo.

Non può accogliersi la domanda di condanna al pagamento degli oneri accessori maturati
successivamente alla notifica dell’intimazione, trattandosi di somme non liquide al momento
dell’instaurazione del giudizio ed in assenza di una apposita norma che preveda la condanna
per le somme diverse dai canoni maturate in corso di causa.

Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate a favore dell’attore in ragione alla stregua
dei parametri del D.M. 147/2022, applicabile alla fattispecie ratione temporis, considerando i
valori medi previsti per lo scaglione da 1.101,00 a 5.200,00, tenendo conto della reale morosità
esistente al momento dell’instaurazione del giudizio ed applicando le voci relative alle fasi di
studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile di primo grado indicata in
epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:

 accoglie la domanda di sfratto per morosità proposta da (OMISSIS) nei
confronti di (OMISSIS) e, per l’effetto, dichiara risolto il contratto di locazione
abitativa agevolata (ex art. 3, co. 1, legge 431/1998) inter partes sottoscritto in data 1° dicembre
2016 e registrato in data 19 dicembre 2016 presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio Territoriale
di Roma 3 – Settebagni (n. (OMISSIS)),
dell’immobile sito in Roma, alla via (OMISSIS), n. 21, piano terra, int. 1, pal B, identificato
in NCEU al foglio (OMISSIS), p.lla (OMISSIS), sub 15, cl. 3, cat. A/2, zona 4, disponendone il rilascio
immediato;

 condanna (OMISSIS) al pagamento in favore di (OMISSIS) della
somma di € 1.200,00,00 per canoni di locazione maturati all’aprile 2023, oltre interessi nella
misura legale dalle singole scadenze fino al soddisfo;

 condanna (OMISSIS) al pagamento in favore di (OMISSIS), ex art.
1591 c.c., delle indennità di occupazione maturande sino al rilascio dell’immobile, in misura
pari ad € 600,00 mensili a decorrere dal mese di maggio 2023, oltre interessi legali dalle singole
maturazioni al saldo;

 rigetta la domanda di risarcimento danni perché non provata;

 condanna (OMISSIS) a rifondere a (OMISSIS) le spese di lite, che
liquida in € 2.552,00 per compensi ed € 350,00 per spese non imponibili, oltre al rimborso
forfetario (15%), IVA e CPA come per legge.

Roma lì 7 aprile 2023

Il GOP – Giudice unico

Roberto Valentino